【導(dǎo)讀】本可行性研究報(bào)告從項(xiàng)目建設(shè)的必要性入手，針對目前珠海市房地產(chǎn)市場狀況，著重對項(xiàng)目涉及的別墅物業(yè)進(jìn)行研究和分析，對項(xiàng)目建設(shè)的各種因素做可行性分析?！凹缶盀陈穭e墅項(xiàng)目”是由珠海市豪逸實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行投資開發(fā)的純別墅小區(qū)。項(xiàng)目由兩宗地組成，，，，，用地性質(zhì)為住宅、別墅，綠地率65%，規(guī)劃總建筑面積54053平方米。項(xiàng)目所在兩宗地分別位于珠海市吉大景灣路西側(cè)、度假村側(cè)，宗地一東、南至情侶南路，西至空地，北至豪逸實(shí)業(yè)有限有限公司用地；宗地二東至景灣路，南至特區(qū)萬信房地產(chǎn)開發(fā)公司，西、北至度假村用地。吉大擁有高品質(zhì)的居住環(huán)境和成熟的生活配套，歷年來的住宅消費(fèi)需求調(diào)查中，吉大區(qū)域的受選率均居首位。估價(jià)對象位于情侶南路西側(cè)，附近有23、99路公交車及觀光巴士經(jīng)過，區(qū)域通達(dá)度較好，交通便利。

　　

【正文】 使用的要求，資金籌措來源應(yīng)當(dāng)?shù)扔诨蚵源笥谫Y金使用額，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金平衡。在本項(xiàng)目中，開發(fā)商的自有資金能滿足早期的開發(fā)需求，到了后期，則利用銷售收入再投入來支付工程費(fèi)用支出，保證整個(gè)項(xiàng)目的順利完成。詳見附表2《資金來源與運(yùn)用表》。第七章、財(cái)務(wù)分析一、銷售利潤分析“吉大景灣路別墅項(xiàng)目”的收入主要為銷售收入。銷售收入：項(xiàng)目建設(shè)的全部別墅均用于銷售，銷售均價(jià)30616元/平方米，可取得的銷售收入為：54053平方米30616元/平方米= 項(xiàng)目稅后利潤：“吉大景灣路別墅項(xiàng)目”。二、項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，，。項(xiàng)目投資利潤率：利潤總額/總投資=％詳見附表3《全部投資現(xiàn)金流量表》。三、借款償還能力分析“吉大景灣路別墅項(xiàng)目”項(xiàng)目資金全部由投資方投入，無銀行貸款。第八章、不確定性分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析本報(bào)告對項(xiàng)目銷售能力進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析：盈虧平衡點(diǎn)（BEP）是指項(xiàng)目利潤為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，一般用銷售率表示。BEP（銷售率）= 總成本費(fèi)用/（銷售總價(jià)經(jīng)營稅金及附加土地增值稅） =（）=%項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)越小。%時(shí)，在保證順利竣工的情況下，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收支平衡。二、項(xiàng)目敏感性分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，建安成本、銷售價(jià)格對項(xiàng)目影響較大。敏感性分析時(shí)，影響項(xiàng)目內(nèi)部收益率、稅前及稅后利潤的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值正負(fù)向變動10％、20％等值計(jì)算。對于該項(xiàng)目，選取銷售價(jià)格（或面積）、建安成本作為敏感性分析的因素。分析結(jié)果如下表：指 標(biāo)稅前利潤（萬元）稅后利潤（萬元）全部IRR（%）基本方案銷售價(jià)格（或面積）20%10%+10%+20%建安費(fèi)用20%10%+10%+20%可見，影響項(xiàng)目收益最大的因素是銷售價(jià)格（或面積）。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)（1）、房地產(chǎn)開發(fā)由于資金占用量大、周期長、易受市場波動影響，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）、項(xiàng)目投資額大，對資金使用管理要求較高，一旦管理不慎，將出現(xiàn)資金缺口，存在一定程度的管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）、該項(xiàng)目建設(shè)期間國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，將是影響項(xiàng)目完成的潛在政策性風(fēng)險(xiǎn)，另外建筑材料的價(jià)格波動，將不可避免地影響項(xiàng)目成本和利潤。回避風(fēng)險(xiǎn)措施（1）、對于投資風(fēng)險(xiǎn)，只要對市場有充分的理性認(rèn)識，對該項(xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ?，是可以回避的。在?xiàng)目實(shí)施中，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場供需變化，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)和營銷策略，如調(diào)整戶型大小面積的比例、出租價(jià)格等（2）、對于房地產(chǎn)開發(fā)中的管理風(fēng)險(xiǎn)，可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，優(yōu)化管理組織結(jié)構(gòu)，編制切實(shí)可行的項(xiàng)目投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃，并嚴(yán)格按計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目，通過有效的管理回避風(fēng)險(xiǎn)。第九章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：“吉大景灣路別墅項(xiàng)目”是商住開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模中等，定位合理，戶型新穎實(shí)用，注重建筑風(fēng)格及精品戶型的精心營造，有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢和銷售變現(xiàn)能力，市場風(fēng)險(xiǎn)較小。經(jīng)過對項(xiàng)目投資的必要性、建設(shè)條件和技術(shù)的可能性、經(jīng)濟(jì)效益的合理性等方面的詳盡分析，認(rèn)為該項(xiàng)目價(jià)格定位合理，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，建成后將對周邊環(huán)境、房地產(chǎn)價(jià)值起到提升作用，同時(shí)也將對珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到良性的推動作用。結(jié)論：“吉大景灣路別墅項(xiàng)目”通過打造精品商住小區(qū)，符合市場需求。該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。附表1：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)2008年第2季度2008 年第3季度2008年第4季度2009年第1季度2009年第2季度2009 年第3季度2009年第4季度2010年第1季度2010年第2季度2010 年第3季度2010年第4季度1總銷售收入(萬元) 別墅(萬元) 銷售面積(M2)54053 單位售價(jià)(元/M2) 306163061630616306163061630616 銷售比例(%)100 2020201515102經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 交易印花稅 附表2：資金來源與運(yùn)用表 單位:萬元序號項(xiàng) 目2008年第2季度2008 年第3季度2008年第4季度2009年第1季度2009年第2季度2009 年第3季度2009年第4季度2010年第1季度2010年第2季度2010 年第3季度2010 年第4季度1資金來源90000 銷售收入 自有資金90000 2資金運(yùn)用開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金當(dāng)年增加額 運(yùn)營資金經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 3盈余資金4累計(jì)盈余資金附表3：全部投資現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)2008年第1季度2008年第2季度2008 年第3季度2008年第4季度2009年第1季度2009年第2季度2009 年第3季度2009年第4季度2010年第1季度2010年第2季度2010 年第3季度1現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 運(yùn)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 102865凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值6累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 70305靜態(tài)投資回收期:動態(tài)投資回收期(Ic=7%):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率: %累計(jì)凈現(xiàn)金流量(萬元):累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(萬元)(Ic=8%): 第 37 頁 第 21 頁