【導(dǎo)讀】左右，最低平均氣溫18℃左右。亞等自然資源強(qiáng)勢(shì)的城市差異化發(fā)展。已有九百多年的歷史。?？诘臍v史悠久，政治經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展都得天獨(dú)厚，各類條件設(shè)施都。此外，?？谑惺黔h(huán)境最好的城市，全年有311天空氣質(zhì)量為優(yōu)，良好的空氣質(zhì)量對(duì)。身體健康的重要程度。海濱城市中，?？谑欠?jī)r(jià)最低的城市，也是10大退休城市中的最低。十佳城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園。城市、榮獲“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。投資總額，占海口投資總額的38%，房地產(chǎn)行業(yè)成為?？诘闹еa(chǎn)業(yè)之一。業(yè)在?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中起到非常重要的作用。國投資者的關(guān)注，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將上升為經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量之一。逐漸向城市外圍擴(kuò)散。特別是西海岸和海甸島及南渡江濱江區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砉?yīng)的重點(diǎn)。房源推向市場(chǎng)，環(huán)比10月上漲%，同比也上漲%。方候鳥提前南飛，又值年底將至，加快了開發(fā)商的推盤力度，以滿足突然爆發(fā)的市場(chǎng)需求。各開發(fā)商蓄勢(shì)待發(fā)，準(zhǔn)備迎接下一波的銷售高峰期。

　　

【正文】 環(huán)境得天獨(dú)厚。 周邊基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，有便利的交通條件，世紀(jì)大橋及作為其便利的交通要道，同時(shí)也給小區(qū)帶來了一道亮麗的風(fēng)景。小 區(qū)地塊依托海甸島優(yōu)越的條件，為其迎來了極大的發(fā)展機(jī)遇。 （ 1）配套設(shè)施 海南大學(xué)、景山學(xué)校海甸分校、?？趯?shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、?？阱緧u實(shí)驗(yàn)小學(xué)、國美電器、南國超市、市醫(yī)院、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國光大銀行、白沙門公園，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。 （ 2）區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 海甸島的市政道路設(shè)計(jì)，可謂是規(guī)劃之經(jīng)典。二縱 5 橫井然有續(xù)，很科學(xué)的串聯(lián)了海甸島的交通脈搏?，F(xiàn)今，環(huán)島路的投入建設(shè)，以及海景路的東西拉通讓交通出行更加便利。五西路上擁有大量居住區(qū)，因此公交線路眾多： 5 路、 11路、 15 路、 17 路、 20 路、 23 路、 26 路 、 30 路、 31 路等環(huán)侯于此，使其居民可以到達(dá)國貿(mào)、海秀東、解放西、金盤、金茂、西海岸等主要地區(qū)。具規(guī)劃局了解，?？跒持撩利惿?`右岸未來將會(huì)鋪設(shè)輕軌，其作用不言而預(yù)。 同時(shí)環(huán)島公路的建設(shè)更為其帶來了廣大的發(fā)展機(jī)遇。 （ 3）項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇 美麗沙項(xiàng)目的積極規(guī)劃，給橋西小區(qū)地塊帶來巨大的機(jī)遇。 小區(qū) 地塊 毗鄰美麗沙項(xiàng)目南部動(dòng)態(tài)區(qū)，與其僅一路之隔。橋西小區(qū)居民在享受自身小區(qū)的配套設(shè)施的同時(shí)，還可以享受美麗沙項(xiàng)目南部動(dòng)態(tài)區(qū)中各項(xiàng)配套公共基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)遠(yuǎn)離市中心，擁有著安靜的生活氛圍，但美麗沙區(qū)內(nèi)觀景臺(tái)、體育 /會(huì)展中心、公交中 轉(zhuǎn)站、綠化中央廣場(chǎng)、商業(yè)街等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，為居民生活和娛樂休閑房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù) 14 提供了極大的便利。這樣，便使得橋西小區(qū)既有美麗沙靜態(tài)區(qū)的安靜逸人，又有動(dòng)態(tài)區(qū)的豐富多彩、方便快捷 。 （ 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度 該項(xiàng)目位于海甸島，海甸島被譽(yù)為“?？诘恼粕厦髦椤笔呛？诟蝗松鐓^(qū)之一。早起開發(fā)有港灣花園、僑達(dá)花園、綠島家園等優(yōu)秀項(xiàng)目。旅游島批貨后，北部海海景路一線出現(xiàn)大面積動(dòng)工的火爆場(chǎng)景，顯示出開發(fā)商對(duì)海甸島開發(fā)的信心，以稀缺的海景資源為依托，打造高檔海景人文社區(qū)的定位受到開發(fā)商熱捧。 二、項(xiàng)目定位 （ 1）項(xiàng)目形象定位 集中高端住宅、特色商業(yè)街與休閑廣場(chǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。致力打造成為?？谧罡叨说木C合性城市住宅區(qū)，整體規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)環(huán)境與建筑、空間與實(shí)體的有機(jī)結(jié)合，將城市中的居住、購物、休閑、娛樂、文化、交通 等多種生活空間相結(jié)合 . （ 2）目標(biāo)客戶定位 今后的發(fā)展方向?yàn)橐蕴厣繕?biāo)型、精品型商業(yè)、高尚住宅和商務(wù)公寓為主，大型的、國際的、復(fù)合型濱河區(qū)域，將是集休閑、娛樂、購物于一體的水上世界，突出歷史文化街、風(fēng)情街、高尚住宅、信息商務(wù)區(qū)，打造可領(lǐng)略純粹?？谖幕钠焚|(zhì)城區(qū)，所以此消費(fèi)群體應(yīng)該是精英群體，如企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)白領(lǐng) 、私營(yíng)企業(yè)主、集團(tuán)買家等。 根據(jù)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求特征也不盡相同，主要可以細(xì)分為以下三類： 品質(zhì)追求型 房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù) 15 在購房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。這一類型的消費(fèi)者年齡偏大，擁有三種類型中最高的個(gè)人年收入和家庭年收入，也是擁有私家汽車比例最高的一類消費(fèi)者。 品質(zhì)追求型的購房者對(duì)住房的需求以中高檔商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 160 平方米，對(duì)總房?jī)r(jià)的需求從 50 萬元到 200 萬元不等，平均為 60 萬元，希望購 買的戶型是 4— 6 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價(jià)位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。 中間型 中間型的潛在購房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時(shí)又不愿多付錢，相對(duì)來說較為挑剔。中間型購房者對(duì)住房需求的特點(diǎn)是以中檔商品房和普通商品房為主，比例大致為 6： 4。購房面積為 110平方米左右，可接受的總房?jī)r(jià)平均為 40 萬元，購房的考慮因素主要是位置、生活環(huán)境和價(jià)位。 基本改善與渡假型 關(guān)注價(jià)格因素，在購房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn) ，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，多為工作不久的年青群體，對(duì)于較奢侈的配置相對(duì)有所舍棄。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最低的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。再者就是，過來療養(yǎng)渡假，偏好選擇總價(jià)低面積小的經(jīng)濟(jì)型住宅。 基本改善與渡假型購房者主要選擇經(jīng)濟(jì)型或半拉子改造項(xiàng)目，其中有 80％的人準(zhǔn)備購買經(jīng)濟(jì)型小戶型房，只有 20％左右的人會(huì)考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房， 40 至 60 平方米的住房是他們的首選，總房?jī)r(jià)平均為 20 萬元，預(yù)期的戶型以新型的小 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。價(jià)位是最主要 的考慮因素，對(duì)小區(qū)及周圍環(huán)境沒有太高的要求。 結(jié)合海甸島具有的人居環(huán)境最佳的條件，分析得出該項(xiàng)目的住宅需求客戶群只要是屬于中間型客戶。其客戶群主要為： 核心客群 —— 島外中高端購房者 ； 重點(diǎn)客群 —— 私營(yíng)業(yè)主、海口本地的成功人士、外地移民 ； 邊緣客群描述 —— 投資客 房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù) 16 三、項(xiàng)目 SOWT 分析 S W O T 文化優(yōu)勢(shì)：人文環(huán)境海甸島最佳 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：瀕臨一線海景，且有美麗的世紀(jì)大橋作為風(fēng)景線 位于海甸島西側(cè)，周邊客戶群不多，且靠近車流量較大世紀(jì)大橋，空氣質(zhì)量略差 （ 1）美麗沙項(xiàng)目的積極規(guī)劃，給橋西小區(qū)地塊帶來巨大的機(jī)遇 。 （ 2）環(huán)海甸島公路即將建成 . （ 3）?？谑幸?guī)劃第三座橋梁連通島外 （ 1）海甸島過分飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng) （ 2）海甸島許多高檔住宅已紛紛建起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大， 四、結(jié)論 目前海甸島仍在進(jìn)行新一輪的開發(fā)建設(shè)，圍繞著白沙門公園，在海甸北一批高品質(zhì)小區(qū)已經(jīng)拔地而起，完成了海甸北的品質(zhì)升級(jí)，同時(shí)南端正以海甸溪北岸改造為契機(jī)，正由廣物濱江海岸為首的一批精品項(xiàng)目也應(yīng)運(yùn)而生。海甸島西岸，伴隨著 美麗沙 `中國右岸 的規(guī)劃， 它 也 將會(huì)直接帶動(dòng)該區(qū)位的國際知名度，吸引更多的人流、信息流、經(jīng)濟(jì)流。它的建設(shè)與落成后也會(huì)拉高本區(qū)位的項(xiàng)目 檔次，增加房產(chǎn)投資客對(duì)本區(qū)位的房產(chǎn)投資。 本項(xiàng)目開發(fā)為集中高端住宅、特色商業(yè)街與休閑廣場(chǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。不僅結(jié)合了本區(qū)域具有的優(yōu)越條件，而且在此基礎(chǔ)上善于創(chuàng)新，開發(fā)出更適合客戶需求的品質(zhì)住宅，順應(yīng)時(shí)勢(shì)的發(fā)展。橋西小區(qū)項(xiàng)目將會(huì)一新一批的高檔品質(zhì)住宅來完成對(duì)海甸西價(jià)值的升華。