【導讀】設齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。根據齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建設?（暫定名）的出發(fā)點，一是為加快學校的發(fā)展，解決學校占。出來，作為教學用地。這樣既提高了齊齊哈爾大學的知名度，又。為美麗鶴城增加了一道靚麗的風景線。二是解決教師住房問題，尤其是新引進的博士、碩士等年輕教師的住房問題。隊伍，提高教師隊伍整體素質，以及學校的長遠發(fā)展奠定基礎。求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地段。該項目動遷調查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設計已經完成，2020年10月31日以齊齊哈爾大學的名義向齊齊。經過齊齊哈爾大學校黨委研究并經過充分考察決定與我公司。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。月18日向市規(guī)劃局出具了關于清末藏書樓修繕和保留的意見。評估價格取得該塊土地。并且責令副市長趙萬山負責辦理此事，趙萬山副。劃等部門進行辦理。

　　

【正文】 境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價 3001元。地下停車庫每個車位 75000元，按 80％即 400個車位銷售計。 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 3年內完成銷售，各年銷售計劃見表 37表。 表 37 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經營和管理。投入經營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 3— 8。 表 38 稅費率 表 (％ ) 稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產稅 (按租金 ) 12 不可預見費 4．盈利能力分析 項目在計算期內經營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計繳納稅金 2629萬元。詳見附表 33— 附表 35。 項目全投資內部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預期可接受 的內部收益率為 15％時凈現(xiàn)值可達 517萬元，投資回收期為 2． 9年。資本金內部收益率為 13． 1％。詳見附表 36 和附表 37。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產負債分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表 38，資產負債分析詳見附表 39。 7．敏感性分析 將開發(fā)產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857萬元和 —927萬元，均為負值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表 39 及圖 31。 表 39敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％ ) 內部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預售款回籠進度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價格； 2預售款回籠進度； 3一租房價格； 4基準收益率； 5一開發(fā)產品投資 8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為 15％，則項目投資的臨界 18281萬元，增加 654萬元；每平方米售房價格的臨界點為 2894元，下降 107元；土地費用的臨界點為 5069萬元，增加 569萬元；售房面積的臨界點為 70335 平方米，減少 2765平方米。詳見表 310 表 310 臨界點分析表 敏感因素 基本值 臨界點 全投資稅前內部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價格 (元 /平方 3001 最低值 2894 米 ) 土地費用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經濟指標 本項目的主要經 濟指標見表 3— 11。 表 311 主要經濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)據 備注 Ⅰ 1 1． 1 建設規(guī)模 房地產開發(fā)產品總建筑面積 平方米 平方米 76100 73100 1． 2 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經濟數(shù)據 總投資 資金籌措 其 中：資本金 使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 財務評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 ％ ％ ％ ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 5 6 7 6 全部投資內部收益率(所得稅前 ) 全部投 資投資回收期(所得稅前 ) 全部投資內部收益率(所得稅后 ) 全部投資投資回收期(所得稅后 ) 資本金內部收益率 年 ％ 年 ％ 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風險分析及對策 1．市場風險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配 套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為 15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價達 萬元～ 13萬元之間，相當于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近 2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限 ，銷售有一定市場風險。 雖然目前 A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 (2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 2．經營管理風險分析 (1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 (2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后 服務工作。 3. 金融財務風險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭；(5)特惠免息分期付款； (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。 附表 31項目總投資估算 單位（萬元） 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 ’ 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 財務費用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經營資金 3 項目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產品成本 固定 資產投資 經營資金 17623 附表 32投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2011 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產投資 自營資產投資借款建 設期利息 自營資產投資方向調節(jié)稅 經營資金 開發(fā)產品投資 其中：不含財務費用 財務費用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2011 2011 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7