【導(dǎo)讀】第六節(jié)：項(xiàng)目實(shí)施方案--------------------------------------------33. 第七節(jié)：投資估算與資金籌措-------------------------------------39. 第九節(jié)：財(cái)務(wù)分析------------------------------------------------57. 氣象局及體育館宿舍區(qū)，北至九龍小商品市場(chǎng)。

　　

【正文】 和有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)章制度。 負(fù)責(zé)編制后勤集團(tuán)各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，并協(xié)助搞好經(jīng)費(fèi)指標(biāo)的分配工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，正確實(shí)施《會(huì)計(jì)工作規(guī)范》，經(jīng)常研究經(jīng)費(fèi)使用情況，不斷提高管 理水平。 遵守國(guó)家會(huì)計(jì)制度，認(rèn)真做好記賬、算賬、報(bào)賬工作。切實(shí)做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚，日清月結(jié)，編報(bào)及時(shí)。實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和電算化。 加強(qiáng)集團(tuán)各項(xiàng)資金的管理，監(jiān)督各部門(mén)財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)。配合審計(jì)及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查。 負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)物資財(cái)產(chǎn)的核算。并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行管理。維護(hù)學(xué)校公共財(cái)產(chǎn)的安全完整。 建立健全各項(xiàng)制度。抓好對(duì)財(cái)會(huì)隊(duì)伍的思想建設(shè)，業(yè)務(wù)建設(shè)。不斷提高會(huì)計(jì)人員的基本素質(zhì)和核算水平。 開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，考核資金使用效果。參與經(jīng) 濟(jì)決策，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 ? 工程部 負(fù)責(zé)工程技術(shù)日常工作和項(xiàng)目目標(biāo)管理目標(biāo)。 37 負(fù)責(zé)工程技術(shù)文件對(duì)內(nèi)、外的審核簽發(fā)。 協(xié)調(diào)與公司其他部門(mén)的關(guān)系。 負(fù)責(zé)將有關(guān)涉及工程造價(jià)增、減的技術(shù)文件報(bào)主管經(jīng)理審批。 負(fù)責(zé)技術(shù)文件、施工圖紙的審核及各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范最新技術(shù)的確認(rèn)、推行。 參與管理者評(píng)審會(huì)議，對(duì)質(zhì)量體系提出評(píng)審意見(jiàn)。 接受領(lǐng)導(dǎo)的指令，負(fù)責(zé)組織編制質(zhì)量計(jì)劃的質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量控制、質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容，參與對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃或控制計(jì)劃的評(píng)審和審核。 負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目控 制性計(jì)劃，總體計(jì)劃的評(píng)審。 審核《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，參與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審和確認(rèn)會(huì)議，參與設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)審，參與方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)重大調(diào)整的討論，審核簽發(fā)施工圖。 審核零星工程設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)變更文件，簽署審核意見(jiàn)。 1負(fù)責(zé)建筑前期布置、堪界及現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)工作。 1每月月底前完成本部門(mén)工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃，上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 ? 營(yíng)銷(xiāo)部 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查工作。 負(fù)責(zé)市場(chǎng)企劃工作。 負(fù)責(zé)編制和組織實(shí)施年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。 負(fù)責(zé)具體銷(xiāo)售合 同（定單）的評(píng)審與組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)客戶(hù)管理和信用風(fēng)險(xiǎn)管理。 負(fù)責(zé)售后服務(wù)管理。 負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)收入和銷(xiāo)售費(fèi)用的管理。 負(fù)責(zé)品牌建設(shè)。 負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)人員隊(duì)伍建設(shè)。 參與企業(yè)年度工作報(bào)告的編制，負(fù)責(zé)向財(cái)務(wù)部提供相應(yīng)資料。 1參與制定科技發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供國(guó)、內(nèi)外音視頻產(chǎn)品市場(chǎng) 38 狀況及趨勢(shì)分析報(bào)告。 12. 參與集團(tuán)公司年度新產(chǎn)品研發(fā)計(jì)劃，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供新產(chǎn)品研發(fā)市場(chǎng)信息。 1參與科研項(xiàng)目的立項(xiàng)及評(píng)審工作，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供產(chǎn)品的市場(chǎng)需求意向及價(jià)格定位報(bào)告。 1參與網(wǎng)絡(luò)信 息建設(shè)，負(fù)責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)的相應(yīng)資料。 1參與企業(yè)文化建設(shè)，負(fù)責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)企業(yè)文化建設(shè)資料。 1負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。 三、實(shí)施措施 本項(xiàng)目施工承包用公開(kāi)招標(biāo)方式，應(yīng)做好如下各項(xiàng)工作： 施工承包制 1） 申請(qǐng)招標(biāo) 2）編制招標(biāo)有關(guān)文件，包括招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書(shū)，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)方法等。 3）編制或者審核標(biāo)底。 4）招標(biāo)廣告。 5）資格預(yù)審 6）組織現(xiàn)場(chǎng)考察 7）標(biāo)前會(huì)議。 8）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)。 工程管理制 為確保施工條件正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)嚴(yán)格督導(dǎo)施工作 業(yè)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目在建設(shè)期間的施工管理、材料管理。加強(qiáng)施工監(jiān)管；做好項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄和項(xiàng)目主要事項(xiàng)記錄，為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收提供整套原始依據(jù)。 責(zé)任追究制 嚴(yán)格加強(qiáng)施工監(jiān)管、嚴(yán)把工作質(zhì)量關(guān)、安全關(guān)，杜絕質(zhì)量安全事故發(fā)生。 39 第七節(jié) 投資估算與資金籌措 一、 投資估算 估算內(nèi)容 1） 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于婁底中心城區(qū)核心地帶，春園商圈中央，地理位置顯赫，商業(yè)輻射范圍極廣，人流鼎沸，是市中心唯一一塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型綜合性用地，堪稱(chēng)婁底地王。 2） 為實(shí)現(xiàn)“中南首座 國(guó)際化城市綜合體 ”的宏偉目標(biāo)，該項(xiàng)目在產(chǎn)品上集成了購(gòu)物中心、風(fēng)情商業(yè)街 、五星級(jí)酒店、高級(jí)住宅及公寓等多種類(lèi)型，在開(kāi)發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目投入、產(chǎn)品品質(zhì)上均為婁底房地產(chǎn)發(fā)展史上前所未有，在開(kāi)發(fā)周期上初步設(shè)定為一次性建設(shè)完成。 3） 該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 值 備 注 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 綠地總面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)算容積率面積 ㎡ 地上總建筑面積 ㎡ 其中 居住建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 寫(xiě)字樓建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 地上商業(yè)建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 地上酒店建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 架空層 ㎡ 不計(jì)入容積率 屋頂機(jī)房面積 ㎡ 地下總建筑面積 ㎡ 110690 其中 地下酒店建筑面積 ㎡ 3899 不計(jì)入容積率 地下商業(yè)建筑面積 計(jì)入容積率 40 地下設(shè)備用房及車(chē)庫(kù)建筑面積 不計(jì)入容積率 寫(xiě)字樓入戶(hù)大堂建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 容積率 建 筑密度 ％ 綠地率 ％ 住宅戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1180 居住人數(shù)（每戶(hù)按 人計(jì)算 ) 人 3776 機(jī)動(dòng)停車(chē)泊位數(shù) 輛 1784 其中 地上停車(chē)位 輛 36 地下停車(chē)位 輛 1748 結(jié)構(gòu)及裝飾標(biāo)準(zhǔn) 1） 結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)： 為保證建筑的可實(shí)施性，塔樓采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓采用框架結(jié)構(gòu)。具體包括： A、 合理布置柱網(wǎng)，既兼顧商業(yè)和停車(chē)位使用，又保證柱網(wǎng)不至于過(guò)大而增加成本和影響層高； B、 在關(guān)鍵部位（如框支層）采用高強(qiáng)度混凝土，高強(qiáng)度鋼筋，以減少鋼材用量，局部部位框 支柱采用型鋼混凝土柱，以減少截面尺寸過(guò)大對(duì)商業(yè)影響； C、 部分樓體根據(jù)所處位置，將其作為純落地剪力墻結(jié)構(gòu)處理，既能保證功能要求，又能有效節(jié)省轉(zhuǎn)換成本； D、 地下室擋墻部分：結(jié)合柱網(wǎng)，將嵌固于柱網(wǎng)之間混凝土墻兼作擋墻，從而有效減少另行處理?yè)鯄M(fèi)用。 2） 外墻裝飾： 大型購(gòu)物中心含品牌百貨、大型超市、及其他主力店面，以及五星級(jí)酒店以玻璃幕墻為主，輔以花崗巖及節(jié)能環(huán)保外墻面磚、墻漆等豐富色帶；高級(jí)住宅及公寓以節(jié)能環(huán)保外墻面磚為主，輔以花崗巖及墻漆，增強(qiáng)立面效果及質(zhì)感；架空走廊柱面為花崗巖，欄桿為不銹鋼、有機(jī)玻璃組合；架空天橋柱 面為鋁塑板，欄桿為型鋼或鐵藝。 41 3） 樓地面裝飾： 商業(yè)用房墻面及地面均為水泥砂漿找平，部分貼以高強(qiáng)度瓷磚；酒店地面以花崗巖為主；高級(jí)住宅及公寓為拋光磚，部分輔以花崗巖；公共通道為瓷磚、架空走廊為花崗巖、架空天橋?yàn)橛推?；主題廣場(chǎng)、露天舞臺(tái)、臺(tái)階踏步等公共區(qū)域?yàn)榛◢弾r；步行主道、前坪空間為廣場(chǎng)磚；停車(chē)場(chǎng)、車(chē)道、卸貨平臺(tái)為 矼 路面。 4） 內(nèi)墻及中庭： 商業(yè)用房、住宅按混合砂漿，酒店大堂以花崗巖為主，其他按混合砂漿，輔以節(jié)能環(huán)保墻漆；主力店中庭為鋼結(jié)構(gòu)及有機(jī)玻璃組合屋頂，架空走廊為輕鋼龍骨、鋁塑面板。 估算依據(jù) 1） 建設(shè)部《房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法》 2） 《湖南省建設(shè)工程造價(jià)》及《婁底市工程造價(jià)》信息 3） 2020 年 3月份調(diào)研婁底市場(chǎng)部分材料單價(jià)和勞動(dòng)力工資標(biāo)準(zhǔn) 4） 湖南中大 設(shè)計(jì)院《萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)建筑規(guī)劃方案》 5） 項(xiàng)目用地及規(guī)劃條件 估算方法 1） 建筑安裝工程費(fèi) A. 工程造價(jià)是指建筑、安裝工程各部分所產(chǎn)生的直接工程成本，包括人 工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)、稅金等各項(xiàng)費(fèi)用。 B. 工程造價(jià)指標(biāo)按以下方法進(jìn)行核算： 工程量： 指標(biāo)計(jì)算參考 2020 年《湖南省建筑工程概算定額》； 工資單價(jià)： 參考上述定額并考慮 09 年用工工資實(shí)際水平； 機(jī)械臺(tái)班單價(jià)： 參 考 1999 年《湖南省建筑工程單位估價(jià)表》附錄單價(jià)，并參考《湖南省工程造價(jià)》最新數(shù)據(jù)及最新市場(chǎng)行情進(jìn)行估算編制。 2）其他相關(guān)費(fèi)用 42 其他費(fèi)用 是指為完成該項(xiàng)目所產(chǎn)生的除工程費(fèi)用以外的直接或間接的相關(guān)費(fèi)用，包括前期籌備、報(bào)建報(bào)批、項(xiàng)目管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)及其他不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。 該類(lèi)費(fèi)用根據(jù)國(guó)家、湖南省、婁底市有關(guān)文件予以計(jì)取，具體計(jì)算根據(jù)一定比例標(biāo)準(zhǔn)予以估算。 項(xiàng)目投資概算 經(jīng)概算，本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元人民幣。投資具體包括土地成本、前期籌備及工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公建配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)期 間管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 1） 土地成本 土地成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地出讓傭金、土地交易契稅、拆遷安置補(bǔ)償、報(bào)建報(bào)批費(fèi)用等，共計(jì)為 19622 萬(wàn)元。 序號(hào) 名稱(chēng) 取費(fèi)依據(jù) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費(fèi)用總額（萬(wàn)元） 備注 1 土地使用出讓金 發(fā)展商所簽訂之土地出讓協(xié)議 —— 18168 2 傭金 國(guó)土局相關(guān)文件 4% 18168 727 預(yù)估 3 契稅 財(cái)政部標(biāo)準(zhǔn) 4% 18168 727 預(yù)估 土地成本小計(jì) ： 19622 萬(wàn)元 2) 報(bào)建報(bào)批費(fèi)用 包括必收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金） 10 項(xiàng)、發(fā)生即收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）、服務(wù)性收費(fèi)等，共計(jì)為 萬(wàn)元。 43 序號(hào) 名稱(chēng) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ） 工程量 （ ㎡ ） 費(fèi)用總額 （萬(wàn)元） 備注 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 預(yù)估，未計(jì)入政策優(yōu)惠部分 2 防空地下室易地建設(shè)費(fèi) 3 白蟻防治費(fèi) 4 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 5 新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金 6 散裝水泥基金 7 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 8 工程定額測(cè)編 費(fèi) 9 勞?；? 10 一般工業(yè)與民用建筑抗震設(shè)防要求確認(rèn)費(fèi) 11 城市道路占用費(fèi) 12 城市供水配套費(fèi) 13 礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi) 3）前期籌備費(fèi)用 具體包括為籌備本項(xiàng)目在證件辦理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、三通一平、地勘、質(zhì)監(jiān)等階段發(fā)生的費(fèi)用以及相應(yīng)辦證費(fèi)用等，總計(jì)約為 萬(wàn)元。 序號(hào) 名稱(chēng) 取費(fèi)依據(jù) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費(fèi)用總額 （萬(wàn)元） 備注 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) ①方案設(shè)計(jì) 發(fā)展商所簽訂合同 23 5 含地下室設(shè)計(jì) ②擴(kuò)初設(shè)計(jì) ③施工圖設(shè)計(jì) 2 可行性研究費(fèi) 估算值 5 3 三通一平費(fèi) ①施工接水 按現(xiàn)場(chǎng)要求估算 30 包括擋土墻、臨時(shí)用②施工接電 ③場(chǎng)地平整 44 ④臨時(shí)設(shè)施 水電等 4 項(xiàng)目測(cè)量費(fèi) 婁底市規(guī)劃局收費(fèi) 1 33 測(cè)繪放線(xiàn) 5 水文、地堪費(fèi) 1 33 6 投資許可證辦證費(fèi) 長(zhǎng)沙市計(jì) 委收費(fèi) 1 辦證費(fèi) 7 建 設(shè)工程規(guī)劃許可 證費(fèi) 長(zhǎng)沙市城管局收費(fèi) 1 辦證費(fèi) 8 施工許可證費(fèi) 長(zhǎng)沙市建設(shè)局收費(fèi) 1 辦證費(fèi) 合計(jì)： 萬(wàn)元 4）建筑安裝工程費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考婁底市工程預(yù)算定額及市場(chǎng)基本價(jià) ,同時(shí)參照周邊項(xiàng)目工程承包價(jià)格。單類(lèi)建安工程費(fèi)明細(xì)包括樁基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、土建工程、外裝飾及普通房?jī)?nèi)粉刷、管網(wǎng)預(yù)埋等費(fèi)用，建安工程的完成須達(dá)成交樓標(biāo)準(zhǔn)的基本條件。 以下預(yù)算以 09 年材料市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，并未考慮到材料的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)幅度。實(shí)際發(fā)生費(fèi)用在此基礎(chǔ)上變動(dòng)，共計(jì)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 名稱(chēng) 細(xì)項(xiàng) 取費(fèi)依 據(jù) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費(fèi)用總額（萬(wàn)元） 備注 商業(yè)及酒店建筑安裝工程費(fèi) ①結(jié)構(gòu)工程 湖南省建筑工程預(yù)算定額婁底基價(jià)及經(jīng)驗(yàn)值 1300元 /㎡ 含幕墻等外裝飾 ②樁基礎(chǔ) ③土建工程 ④外墻裝飾 ⑤室內(nèi)粉刷 高層建筑安裝工程費(fèi) ①結(jié)構(gòu)工程 同上 1300元 /㎡ 125767 含門(mén)窗及管網(wǎng)預(yù)埋、含建安營(yíng)業(yè)稅、不包②樁基礎(chǔ) ③土建工程 ④外墻裝飾 45 ⑤室內(nèi)粉刷 括電梯 地下室建筑安裝工程費(fèi) ①基礎(chǔ) 同上 1300元 /㎡ 含建安營(yíng) 業(yè)稅 ②土方 ③管網(wǎng) ④防水 ⑤ 停車(chē)設(shè)備安裝 費(fèi)用合計(jì)： 5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用是指項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)外的各項(xiàng)基本硬件的建設(shè)費(fèi)用。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀(guān)、道路、圍墻、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，共計(jì)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 序號(hào) 細(xì)項(xiàng) 取費(fèi)依據(jù) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（ 元 /㎡ ） 工程量 計(jì)算（ ㎡ ） 費(fèi)用總額 （萬(wàn)元） 備注 1 供電 按工程量估算 65 專(zhuān)變供電 2 供水 15 不含增容費(fèi) 3 電信 7 4 煤氣 7 5 排水排污 15 553