【導(dǎo)讀】第六節(jié)：項目實施方案--------------------------------------------33. 第七節(jié)：投資估算與資金籌措-------------------------------------39. 第九節(jié)：財務(wù)分析------------------------------------------------57. 氣象局及體育館宿舍區(qū)，北至九龍小商品市場。

　　

【正文】 和有關(guān)財務(wù)規(guī)章制度。 負責(zé)編制后勤集團各項財務(wù)收支計劃，并協(xié)助搞好經(jīng)費指標的分配工作，加強財務(wù)監(jiān)督，正確實施《會計工作規(guī)范》，經(jīng)常研究經(jīng)費使用情況，不斷提高管 理水平。 遵守國家會計制度，認真做好記賬、算賬、報賬工作。切實做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實，數(shù)字準確，賬目清楚，日清月結(jié)，編報及時。實現(xiàn)會計工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和電算化。 加強集團各項資金的管理，監(jiān)督各部門財務(wù)計劃的執(zhí)行，加強會計核算業(yè)務(wù)。配合審計及有關(guān)部門進行財務(wù)檢查。 負責(zé)對集團物資財產(chǎn)的核算。并配合有關(guān)部門進行管理。維護學(xué)校公共財產(chǎn)的安全完整。 建立健全各項制度。抓好對財會隊伍的思想建設(shè)，業(yè)務(wù)建設(shè)。不斷提高會計人員的基本素質(zhì)和核算水平。 開展經(jīng)濟活動分析，考核資金使用效果。參與經(jīng) 濟決策，努力提高經(jīng)濟效益。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 ? 工程部 負責(zé)工程技術(shù)日常工作和項目目標管理目標。 37 負責(zé)工程技術(shù)文件對內(nèi)、外的審核簽發(fā)。 協(xié)調(diào)與公司其他部門的關(guān)系。 負責(zé)將有關(guān)涉及工程造價增、減的技術(shù)文件報主管經(jīng)理審批。 負責(zé)技術(shù)文件、施工圖紙的審核及各種標準、規(guī)范最新技術(shù)的確認、推行。 參與管理者評審會議，對質(zhì)量體系提出評審意見。 接受領(lǐng)導(dǎo)的指令，負責(zé)組織編制質(zhì)量計劃的質(zhì)量目標、質(zhì)量控制、質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容，參與對項目質(zhì)量計劃或控制計劃的評審和審核。 負責(zé)組織對項目控 制性計劃，總體計劃的評審。 審核《方案設(shè)計任務(wù)書》、《初步設(shè)計任務(wù)書》、《施工圖設(shè)計任務(wù)書》，參與方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計的評審和確認會議，參與設(shè)計質(zhì)量的評審，參與方案設(shè)計和擴初設(shè)計重大調(diào)整的討論，審核簽發(fā)施工圖。 審核零星工程設(shè)計文件、設(shè)計變更文件，簽署審核意見。 1負責(zé)建筑前期布置、堪界及現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)工作。 1每月月底前完成本部門工作總結(jié)及下月工作計劃，上報上級領(lǐng)導(dǎo)。 ? 營銷部 負責(zé)市場調(diào)查工作。 負責(zé)市場企劃工作。 負責(zé)編制和組織實施年度營銷計劃。 負責(zé)具體銷售合 同（定單）的評審與組織實施。 負責(zé)客戶管理和信用風(fēng)險管理。 負責(zé)售后服務(wù)管理。 負責(zé)營銷收入和銷售費用的管理。 負責(zé)品牌建設(shè)。 負責(zé)營銷人員隊伍建設(shè)。 參與企業(yè)年度工作報告的編制，負責(zé)向財務(wù)部提供相應(yīng)資料。 1參與制定科技發(fā)展戰(zhàn)略，負責(zé)向技術(shù)中心提供國、內(nèi)外音視頻產(chǎn)品市場 38 狀況及趨勢分析報告。 12. 參與集團公司年度新產(chǎn)品研發(fā)計劃，負責(zé)向技術(shù)中心提供新產(chǎn)品研發(fā)市場信息。 1參與科研項目的立項及評審工作，負責(zé)向技術(shù)中心提供產(chǎn)品的市場需求意向及價格定位報告。 1參與網(wǎng)絡(luò)信 息建設(shè)，負責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)的相應(yīng)資料。 1參與企業(yè)文化建設(shè)，負責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)企業(yè)文化建設(shè)資料。 1負責(zé)上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項。 三、實施措施 本項目施工承包用公開招標方式，應(yīng)做好如下各項工作： 施工承包制 1） 申請招標 2）編制招標有關(guān)文件，包括招標廣告、資格預(yù)審文件、招標文件、合同協(xié)議書，資格預(yù)審和評標方法等。 3）編制或者審核標底。 4）招標廣告。 5）資格預(yù)審 6）組織現(xiàn)場考察 7）標前會議。 8）開標、評標及定標。 工程管理制 為確保施工條件正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)嚴格督導(dǎo)施工作 業(yè)，負責(zé)項目在建設(shè)期間的施工管理、材料管理。加強施工監(jiān)管；做好項目工程進度記錄和項目主要事項記錄，為項目竣工驗收提供整套原始依據(jù)。 責(zé)任追究制 嚴格加強施工監(jiān)管、嚴把工作質(zhì)量關(guān)、安全關(guān)，杜絕質(zhì)量安全事故發(fā)生。 39 第七節(jié) 投資估算與資金籌措 一、 投資估算 估算內(nèi)容 1） 萬豪城市廣場項目，位于婁底中心城區(qū)核心地帶，春園商圈中央，地理位置顯赫，商業(yè)輻射范圍極廣，人流鼎沸，是市中心唯一一塊待開發(fā)建設(shè)的大型綜合性用地，堪稱婁底地王。 2） 為實現(xiàn)“中南首座 國際化城市綜合體 ”的宏偉目標，該項目在產(chǎn)品上集成了購物中心、風(fēng)情商業(yè)街 、五星級酒店、高級住宅及公寓等多種類型，在開發(fā)規(guī)模、項目投入、產(chǎn)品品質(zhì)上均為婁底房地產(chǎn)發(fā)展史上前所未有，在開發(fā)周期上初步設(shè)定為一次性建設(shè)完成。 3） 該項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 項 目 單位 數(shù) 值 備 注 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 綠地總面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計算容積率面積 ㎡ 地上總建筑面積 ㎡ 其中 居住建筑面積 ㎡ 計入容積率 寫字樓建筑面積 ㎡ 計入容積率 地上商業(yè)建筑面積 ㎡ 計入容積率 地上酒店建筑面積 ㎡ 計入容積率 架空層 ㎡ 不計入容積率 屋頂機房面積 ㎡ 地下總建筑面積 ㎡ 110690 其中 地下酒店建筑面積 ㎡ 3899 不計入容積率 地下商業(yè)建筑面積 計入容積率 40 地下設(shè)備用房及車庫建筑面積 不計入容積率 寫字樓入戶大堂建筑面積 ㎡ 計入容積率 容積率 建 筑密度 ％ 綠地率 ％ 住宅戶數(shù) 戶 1180 居住人數(shù)（每戶按 人計算 ) 人 3776 機動停車泊位數(shù) 輛 1784 其中 地上停車位 輛 36 地下停車位 輛 1748 結(jié)構(gòu)及裝飾標準 1） 結(jié)構(gòu)標準： 為保證建筑的可實施性，塔樓采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓采用框架結(jié)構(gòu)。具體包括： A、 合理布置柱網(wǎng)，既兼顧商業(yè)和停車位使用，又保證柱網(wǎng)不至于過大而增加成本和影響層高； B、 在關(guān)鍵部位（如框支層）采用高強度混凝土，高強度鋼筋，以減少鋼材用量，局部部位框 支柱采用型鋼混凝土柱，以減少截面尺寸過大對商業(yè)影響； C、 部分樓體根據(jù)所處位置，將其作為純落地剪力墻結(jié)構(gòu)處理，既能保證功能要求，又能有效節(jié)省轉(zhuǎn)換成本； D、 地下室擋墻部分：結(jié)合柱網(wǎng)，將嵌固于柱網(wǎng)之間混凝土墻兼作擋墻，從而有效減少另行處理擋墻費用。 2） 外墻裝飾： 大型購物中心含品牌百貨、大型超市、及其他主力店面，以及五星級酒店以玻璃幕墻為主，輔以花崗巖及節(jié)能環(huán)保外墻面磚、墻漆等豐富色帶；高級住宅及公寓以節(jié)能環(huán)保外墻面磚為主，輔以花崗巖及墻漆，增強立面效果及質(zhì)感；架空走廊柱面為花崗巖，欄桿為不銹鋼、有機玻璃組合；架空天橋柱 面為鋁塑板，欄桿為型鋼或鐵藝。 41 3） 樓地面裝飾： 商業(yè)用房墻面及地面均為水泥砂漿找平，部分貼以高強度瓷磚；酒店地面以花崗巖為主；高級住宅及公寓為拋光磚，部分輔以花崗巖；公共通道為瓷磚、架空走廊為花崗巖、架空天橋為油漆；主題廣場、露天舞臺、臺階踏步等公共區(qū)域為花崗巖；步行主道、前坪空間為廣場磚；停車場、車道、卸貨平臺為 矼 路面。 4） 內(nèi)墻及中庭： 商業(yè)用房、住宅按混合砂漿，酒店大堂以花崗巖為主，其他按混合砂漿，輔以節(jié)能環(huán)保墻漆；主力店中庭為鋼結(jié)構(gòu)及有機玻璃組合屋頂，架空走廊為輕鋼龍骨、鋁塑面板。 估算依據(jù) 1） 建設(shè)部《房地產(chǎn) 開發(fā)項目經(jīng)濟評估方法》 2） 《湖南省建設(shè)工程造價》及《婁底市工程造價》信息 3） 2020 年 3月份調(diào)研婁底市場部分材料單價和勞動力工資標準 4） 湖南中大 設(shè)計院《萬豪城市廣場建筑規(guī)劃方案》 5） 項目用地及規(guī)劃條件 估算方法 1） 建筑安裝工程費 A. 工程造價是指建筑、安裝工程各部分所產(chǎn)生的直接工程成本，包括人 工費、材料費、機械費、企業(yè)管理費、施工企業(yè)利潤、稅金等各項費用。 B. 工程造價指標按以下方法進行核算： 工程量： 指標計算參考 2020 年《湖南省建筑工程概算定額》； 工資單價： 參考上述定額并考慮 09 年用工工資實際水平； 機械臺班單價： 參 考 1999 年《湖南省建筑工程單位估價表》附錄單價，并參考《湖南省工程造價》最新數(shù)據(jù)及最新市場行情進行估算編制。 2）其他相關(guān)費用 42 其他費用 是指為完成該項目所產(chǎn)生的除工程費用以外的直接或間接的相關(guān)費用，包括前期籌備、報建報批、項目管理、銷售、財務(wù)及其他不可預(yù)見的費用。 該類費用根據(jù)國家、湖南省、婁底市有關(guān)文件予以計取，具體計算根據(jù)一定比例標準予以估算。 項目投資概算 經(jīng)概算，本項目總投資為 萬元人民幣。投資具體包括土地成本、前期籌備及工程費用、建筑工程安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公建配套費、開發(fā)期 間管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅費及其他不可預(yù)見費用等。 1） 土地成本 土地成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地出讓傭金、土地交易契稅、拆遷安置補償、報建報批費用等，共計為 19622 萬元。 序號 名稱 取費依據(jù) 費用標準（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費用總額（萬元） 備注 1 土地使用出讓金 發(fā)展商所簽訂之土地出讓協(xié)議 —— 18168 2 傭金 國土局相關(guān)文件 4% 18168 727 預(yù)估 3 契稅 財政部標準 4% 18168 727 預(yù)估 土地成本小計 ： 19622 萬元 2) 報建報批費用 包括必收的行政事業(yè)性收費（基金） 10 項、發(fā)生即收的行政事業(yè)性收費（基金）、服務(wù)性收費等，共計為 萬元。 43 序號 名稱 費用標準（元 /㎡ ） 工程量 （ ㎡ ） 費用總額 （萬元） 備注 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 預(yù)估，未計入政策優(yōu)惠部分 2 防空地下室易地建設(shè)費 3 白蟻防治費 4 價格調(diào)節(jié)基金 5 新型墻體材料專項基金 6 散裝水泥基金 7 工程質(zhì)量監(jiān)督費 8 工程定額測編 費 9 勞?；? 10 一般工業(yè)與民用建筑抗震設(shè)防要求確認費 11 城市道路占用費 12 城市供水配套費 13 礦產(chǎn)資源補償費 3）前期籌備費用 具體包括為籌備本項目在證件辦理、規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、三通一平、地勘、質(zhì)監(jiān)等階段發(fā)生的費用以及相應(yīng)辦證費用等，總計約為 萬元。 序號 名稱 取費依據(jù) 費用標準（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費用總額 （萬元） 備注 1 規(guī)劃設(shè)計費 ①方案設(shè)計 發(fā)展商所簽訂合同 23 5 含地下室設(shè)計 ②擴初設(shè)計 ③施工圖設(shè)計 2 可行性研究費 估算值 5 3 三通一平費 ①施工接水 按現(xiàn)場要求估算 30 包括擋土墻、臨時用②施工接電 ③場地平整 44 ④臨時設(shè)施 水電等 4 項目測量費 婁底市規(guī)劃局收費 1 33 測繪放線 5 水文、地堪費 1 33 6 投資許可證辦證費 長沙市計 委收費 1 辦證費 7 建 設(shè)工程規(guī)劃許可 證費 長沙市城管局收費 1 辦證費 8 施工許可證費 長沙市建設(shè)局收費 1 辦證費 合計： 萬元 4）建筑安裝工程費用 取費標準參考婁底市工程預(yù)算定額及市場基本價 ,同時參照周邊項目工程承包價格。單類建安工程費明細包括樁基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、土建工程、外裝飾及普通房內(nèi)粉刷、管網(wǎng)預(yù)埋等費用，建安工程的完成須達成交樓標準的基本條件。 以下預(yù)算以 09 年材料市場價格為基準，并未考慮到材料的市場價格變動幅度。實際發(fā)生費用在此基礎(chǔ)上變動，共計費用為 萬元。 名稱 細項 取費依 據(jù) 費用標準（元 /㎡ ） 工程量（ ㎡ ） 費用總額（萬元） 備注 商業(yè)及酒店建筑安裝工程費 ①結(jié)構(gòu)工程 湖南省建筑工程預(yù)算定額婁底基價及經(jīng)驗值 1300元 /㎡ 含幕墻等外裝飾 ②樁基礎(chǔ) ③土建工程 ④外墻裝飾 ⑤室內(nèi)粉刷 高層建筑安裝工程費 ①結(jié)構(gòu)工程 同上 1300元 /㎡ 125767 含門窗及管網(wǎng)預(yù)埋、含建安營業(yè)稅、不包②樁基礎(chǔ) ③土建工程 ④外墻裝飾 45 ⑤室內(nèi)粉刷 括電梯 地下室建筑安裝工程費 ①基礎(chǔ) 同上 1300元 /㎡ 含建安營 業(yè)稅 ②土方 ③管網(wǎng) ④防水 ⑤ 停車設(shè)備安裝 費用合計： 5）基礎(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用是指項目紅線內(nèi)外的各項基本硬件的建設(shè)費用。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用，共計費用為 萬元。 序號 細項 取費依據(jù) 費用標準（ 元 /㎡ ） 工程量 計算（ ㎡ ） 費用總額 （萬元） 備注 1 供電 按工程量估算 65 專變供電 2 供水 15 不含增容費 3 電信 7 4 煤氣 7 5 排水排污 15 553