【導(dǎo)讀】類研究與策劃的創(chuàng)新價值與思維方式。從某種意義上而言，我們的可行性研究是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時也是。一項市場引領(lǐng)與創(chuàng)造性工作，正因如此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造無限可能。項目之總體發(fā)展方向及相關(guān)各項規(guī)劃指標(biāo)，并進(jìn)行專業(yè)的闡述和論證。本項目的可行性研究分析更加真實可靠，更加有效的指導(dǎo)于項目后期的開發(fā)建設(shè)。

　　

【正文】 敏感性分析表 銷售均價（元 /平米） 銷售均價（元 /平米） 銷售均價（元 /平米） 銷售均價（元 /平米） 銷售均價（元 /平米） 住宅： 、 2816 商業(yè)： 8400 住宅： 3168 商業(yè)： 9045 住宅： 3520 商 業(yè)： 10050 住宅： 3872 商業(yè)： 11055 住宅： 4224 商業(yè)： 12060 稅前利潤（萬元） 稅前投資利潤率 % % % % % 稅后利潤 ( 萬元 ) 稅后投資利潤率 % % % % % 出讓金（萬 /畝） 出 讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 216 243 270 297 324 稅前利潤（萬元） 稅前投資利潤率 % % % % % 稅后利潤 （萬元） 稅后投資利潤率 % % % % % 從上 表中可以看到，稅前利潤、稅前投 資利潤率對于銷售均價以及 土地出讓金的變動均較為敏感，其中，尤以銷售均價的變動對項目整體利潤的影響最為顯著。在后期的運作中，銷售均價的變動將對項目的收益水平造成較大的影響。 由敏感性分析表可以看出，項目方案的抗風(fēng)險能力較 好，在敏感性因素變化的情況下，項目盈利能力也表現(xiàn)的相對 穩(wěn)定。 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析主要指標(biāo) 盈虧平衡分析又稱收支平衡分析，所謂收支平衡是指投資項目的收入和支出達(dá)到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平。當(dāng)項目的銷售規(guī)模達(dá)到這個平衡點時，項目 既不虧本也不盈利，維持一種簡單的再生產(chǎn)狀態(tài)，稱之為“保本”狀態(tài)。 盈虧平衡分析主要涉及的指標(biāo)為 盈虧平衡銷售價格， 即 保本銷售價格； 盈虧平衡銷售規(guī)模，即 保本銷售 規(guī)模。 項目盈虧平衡分析及評價 項目住宅及商業(yè)的加權(quán)平均價格 =3520*7331/8837+10500*1506/8837=+= /平米 銷售價格盈虧平衡點 =項目單位造價 /（ 1銷售稅金及附加） =（ %） = 元 /平米 項目銷售規(guī)模盈虧平衡點 =總建設(shè)成本 /項目加權(quán)平 均價格 =27550541/= 平方米 盈虧平衡銷售面積占總銷售面積的比例 = 盈虧平衡價格與預(yù)計加權(quán)平均價格的比例 =一般認(rèn)為，上述兩個比例小于等于 70%時，項目的風(fēng)險較低，而本項目上述兩個比例均小于該比例，表明項目 開發(fā)風(fēng)險 相對較低 。 財務(wù)分析結(jié)論 ? 項目總建筑規(guī)模 8837 平方米，其中，住宅總建筑面積 7331 平方米，商業(yè)總建筑面積 1506 平方米。 ? 項目總投資為萬元，其中，土地費用 萬元，前期開發(fā)費用 萬元， 工程建設(shè)費用 萬元、財務(wù)費用 萬元，不可預(yù)見費 萬元，銷售費用 元。 ? 經(jīng)測算，項目稅前預(yù)期利潤 萬元， ， 預(yù)期投資利潤 率為 %， 稅后預(yù)期利潤為 萬元 ， 稅后預(yù)期投資利潤率 %%。各項財物指標(biāo)基本達(dá)到 較好 水平，本項目在財務(wù)上是具有可行性 。 ? 通過對項目敏感性方面的分析，可以看到本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，盈利能力也很 穩(wěn)定。 ? 盈虧平衡方面，本項目盈虧平衡銷售面 積占總銷售面積的比例以 及盈虧平衡價格與預(yù)計加權(quán)平均價格的比例均低于 常規(guī)的 70%水平，項目 開發(fā)風(fēng)險 性相對較小 。 ? 通過對項目預(yù)期投資利潤率的估算，以及敏感性及盈虧平衡等方面的分析與評價，可以看到，項目的開發(fā)在財務(wù)上具有可行性， 且風(fēng)險性相對較小 。 工期風(fēng)險及防范 鑒于項目目前準(zhǔn)備階段和實施過程中尚有很多不確定問題存在，諸如建筑設(shè)計方案、項目施工進(jìn)度尚未制定詳細(xì)計劃等均將影響項目的建設(shè)工期。如果整個工程總體管理效率不高、協(xié)調(diào)不力，也將制約著項目的建設(shè)進(jìn)程。 工期風(fēng)險 項目施工設(shè)計的質(zhì)量水平將是影 響項目施工工期的重要因素。整個項目的結(jié)構(gòu)體系在設(shè)計、施工技術(shù)含量高且體系較為復(fù)雜，這些因素會延長估計的施工工期。 工期 風(fēng)險的防范 為了減少或降低影響項目工期正常進(jìn)展的風(fēng)險和因素，須針對不同的影響因素制定相應(yīng)的防范措施，準(zhǔn)備相應(yīng)的預(yù)案。重要的是在整個項目實施過程中的各個階段，其工期安排應(yīng)留有一定的彈性。 為了確保項目建設(shè)實施階段的科學(xué)管理和工期的有效控制，項目聘請國內(nèi)實力雄厚、具有豐富項目管理經(jīng)驗的優(yōu)秀項目管理公司負(fù)責(zé)項目的建設(shè)管理，在其可控的工作范圍內(nèi)起到一定的施工工期控制作用。 加快可行性研究報 告的審批，盡早為工程建設(shè)初步設(shè)計提供依據(jù)，為后續(xù)工程設(shè)計留足合理的設(shè)計周期，并 嚴(yán)格把控初步 設(shè)計和施工圖設(shè)計的質(zhì)量關(guān)，避免產(chǎn)生設(shè)計隱患，總體上可有效防范工期風(fēng)險。 工程質(zhì) 量風(fēng)險及防范 能夠產(chǎn)生項目工程質(zhì)量問題的原因主要來自于項目管理水平、設(shè)計任務(wù)書的條件深度、設(shè)計質(zhì)量和施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術(shù)手段和能力，也來自于工期緊張可能造成的非正常施工操作，以及取決于項目所需各種材料的品質(zhì)保證。 質(zhì)量 風(fēng)險 項目管理水平的高低將決定著項目實施的質(zhì)量控制能力，是項目實施的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。如果項目管理不利， 勢必造成項目實施出現(xiàn)人力、技術(shù)、時間、資金的低效使用和運轉(zhuǎn)，由此必將導(dǎo)致項目建設(shè)實施過程中各個工作階段和環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終使項目建設(shè)達(dá)不到所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計任務(wù)書的要求深度和未來設(shè)施使用的具體要求的明確程度，除設(shè)計過程主觀上的差錯外，是影響項目設(shè)計質(zhì)量的主要影響因素。若項目設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)明確的技術(shù)和具體使用要求未能明確，或留待施工期間現(xiàn)場協(xié)調(diào)明確的問題過多，這不但使設(shè)計留下許多空白和不確定因素，也增加了施工期間的變更和調(diào)整的內(nèi)容，由此必將導(dǎo)致施工費用增加、工期延長，也將導(dǎo)致質(zhì)量問題的產(chǎn)生。 另外， 在設(shè)計條件明確的情況下，工程設(shè)計本身的質(zhì)量控制也將影響項目的建設(shè)質(zhì)量。若選擇的設(shè)計機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，在工程設(shè)計中出現(xiàn)計算錯誤、圖紙表達(dá)錯誤、系統(tǒng)設(shè)計不匹配等問題較多，則施工質(zhì)量控制的再嚴(yán)格也是沒有意義的，項目最終質(zhì)量是不可能保證的。 施工企業(yè)的施工質(zhì)量管理水平和技術(shù)手段能力，也是項目實施保證最終質(zhì)量的關(guān)鍵。若施工企業(yè)的技術(shù)水平不高、裝備和施工手段落后、沒有健全的質(zhì)量管理體系，對采購的建材、設(shè)備沒有嚴(yán)格的檢驗手段和驗收制度，那木，項目的建設(shè)質(zhì)量是無法保證的。 在當(dāng)前實行的工程建設(shè)監(jiān)理制度下，選擇好的 工程建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)是不可或缺的重要環(huán)節(jié)。若選擇的監(jiān)理機(jī)構(gòu)不能得到有效監(jiān)管，其自身技術(shù)能力和管理水平不適應(yīng)項目需要，也將對項目建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。 質(zhì)量 風(fēng)險防范 項目實施除選聘優(yōu)秀的項目管理機(jī)構(gòu)用于項目建設(shè)的全過程管理外，還應(yīng)當(dāng)建立對項目管理機(jī)構(gòu)有效的監(jiān)管和工作機(jī)制。包括相對固定有實踐經(jīng)驗和管理能力的人員和隊伍，通過合同約定建立業(yè)主與項目管理機(jī)構(gòu)的工作機(jī)制?？梢晕许椖抗芾砉緦υO(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估并選擇優(yōu)秀的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目設(shè)計和對工程設(shè)計進(jìn)行監(jiān)理；委托有豐富經(jīng)驗的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)開展施工企業(yè)招標(biāo)；招標(biāo)選 擇建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)。所有的合作和服務(wù)關(guān)系，均按市場經(jīng)濟(jì)條件下依法簽訂的合約加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風(fēng)險影響因素降到最小程度。 經(jīng) 營風(fēng)險及防范 考慮項目經(jīng)營功能定位和市場因素等，未來的經(jīng)營存在許多不確定因素，經(jīng)營是有風(fēng)險的。 經(jīng)營 風(fēng)險類別 項目在未來的經(jīng)營期內(nèi)，因存在稅收政策、市場、經(jīng)營、財務(wù)等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經(jīng)營存在風(fēng)險是必然的。項目經(jīng)營所面臨的風(fēng)險主要有： ? 政策風(fēng) 險 項目未來的經(jīng)營狀況將受到政府政策導(dǎo)向、發(fā)展規(guī)劃等因素的影響，由于可能的政策調(diào)整，對于預(yù)期的消費能 力和整個行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生明顯影響，造成整個行業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化。 ? 市場風(fēng) 險 有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強(qiáng)弱，都會對項目的經(jīng)營產(chǎn)生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預(yù)計規(guī)模的客戶群，使收入銳減；而原材料、動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經(jīng)營虧損。另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會對經(jīng)營造成重大收益損失。 ? 財務(wù)風(fēng) 險 倘若經(jīng)營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務(wù)費用將受利率、匯率的影響較大。且在經(jīng)營過程中由于資金管理和運作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，使得流動資金需求過大，從 而進(jìn)一步增加融資難度并增加財務(wù)費用，使經(jīng)營更加困難。 防范 風(fēng)險對策 ? 建立風(fēng) 險管理機(jī)制 項目公司需要建立健全的風(fēng)險管理機(jī)制，從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)風(fēng)險意識，做好風(fēng)險的鑒別、控制與監(jiān)督。具體為： 透明的財務(wù)制度及客戶服務(wù)體系，加強(qiáng)對合同等具有法律效力文本的管理。 項目公司內(nèi)部需要強(qiáng)化風(fēng)險意識，將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與職工自身利益結(jié)合起來，充分調(diào)動職工的積極性，共同應(yīng)對風(fēng)險。 項目公司的經(jīng)營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準(zhǔn)確掌握政策、市場、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國內(nèi)外形勢等信息，科學(xué)分析和預(yù)測市場的變化，提出可靠的應(yīng)對 和防范措施，對市場發(fā)生的變化及時作出正確判斷和進(jìn)行有效調(diào)整。 ? 努力開 拓市場 為了市場營銷的需要，項目公司應(yīng)加強(qiáng)市場的開拓和培育，建立強(qiáng)有力的銷售隊伍和健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，充分利用 項目 整體的配套規(guī)模優(yōu)勢和良好的地理、交通、經(jīng)濟(jì)、消費等區(qū)位條件，制定科學(xué)的市場營銷方案，進(jìn)行整體營銷和特色營銷等，開展多渠道、全方位的市場開拓工作。同時，在廣泛掌握市場信息和深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的市場預(yù)測，以創(chuàng)新為手段，不斷創(chuàng)造潮流、創(chuàng)造需求，在滿足老客戶的基礎(chǔ)上，不斷開辟新的客戶群，增加收入的來源。 ? 建立成 本控制體系 項目公司需 要加強(qiáng)內(nèi)部成本管理，建立科學(xué)高效的成本控制體系，嚴(yán)格控制預(yù)算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設(shè)計和設(shè)備選型過程中要從未來經(jīng)營角度進(jìn)行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關(guān)系，以及考慮未來維護(hù)技術(shù)的難度。同時，盡早做好設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)管理培訓(xùn)工作，使項目公司的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)管理專業(yè)技術(shù)人員盡早的接觸和熟悉設(shè)施及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)和運行狀況，避免由于人為操作和維護(hù)不當(dāng)造成的不必要損失。 10．可行性分析結(jié)論 根據(jù)上述對保定房地產(chǎn)市場整體分析和對本項目所出環(huán)境、自身狀況深度剖析，我們可 以看到保定房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展初期，市場整體較不成熟，并未形成真正專業(yè)化、現(xiàn)代化、集約化開發(fā)模式。這將在一定程度上制約本項目發(fā)展空間，但同時，也為項目在市場中進(jìn)行創(chuàng)新模式和建立引導(dǎo)地位制造了有利條件。 本項目所處地理位置為保定市核心區(qū)位，周邊配套、成熟程度以及客群認(rèn)知度均較高，這些有利因素為項目銷售價格拔升帶來了利好因素。但是，項目開發(fā)所需支付土地成本，較之市場平均售價和預(yù)期項目收益水平來看，成本相對較大，將會為項目開發(fā)與運營造成一定風(fēng)險性。 通過對項目經(jīng)濟(jì)估算和財務(wù)評價，可以看到本項目在財務(wù)上具有可行性， 贏利能力相對穩(wěn)定，但受銷售均價影響較大。 綜上所述，我司認(rèn)為在將土地成本控制在一定風(fēng)險范圍內(nèi)前提下，項目開發(fā)具有可行性。