【正文】 ? 住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面進一步擴大，市區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達到 65%； ? 房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉，違法違規(guī)行為明顯減少； ? 35%的縣（市）達到國家房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理標準； ? 房地產(chǎn)信息化建設力度進一步加大，市（縣）數(shù)字房管基本成雛形。 保定市把產(chǎn)業(yè)發(fā)展放在城市發(fā)展的首位，以做大產(chǎn)業(yè)來做大城市，以產(chǎn)業(yè)興旺帶動城市繁榮。保定有全國最為繁忙的京廣鐵路、京深、津保高速公路、 107 國道縱貫轄區(qū)南北，與首都國際機場、正定機場、天津大港不過 2 小時車程。麗景藍灣 ...................................................................... 18 4． 2 仁和公寓 ........................................................................... 21 4． 3 中央峰景 ........................................................................... 23 5．項目分析 ....................................................................... 26 5． 1 地理位置 ............................................................................ 26 5． 2 地塊情況 ........................................................................... 27 5． 3 周邊環(huán)境 ............................................................................ 28 5． 4 經(jīng)濟參數(shù) ........................................................................... 29 5． 5 SWOT 分析 ........................................................................... 29 5． 6 分析結論 ............................................................................ 31 6．市場定位 ....................................................................... 32 6． 1 市場定位的支撐點 .................................................................... 33 6． 2 市場定位的風險 ...................................................................... 33 6． 3 價格定位 ............................................................................ 33 6． 4 客戶定位 ........................................................................... 35 7．規(guī)劃設計建議 ................................................................... 36 7． 1 總體布局建議 ....................................................................... 36 7． 2 設計建議 ............................................................................ 42 7． 3 綠化率的考慮 ....................................................................... 49 7． 4 商業(yè)裙房的設計 ...................................................................... 51 ...................................................................... 52 8． 1 投資估算 ............................................................................ 52 8． 2 財務分析 ............................................................................ 57 8. 3 項目敏感性分析 ...................................................................... 62 8. 4 項目盈虧平衡分析 .................................................................... 64 8. 5 財務分析結論 ........................................................................ 66 ............................................................... 67 9. 1 工期風險及防范 ...................................................................... 67 9. 2 工程質量風險及防范 .................................................................. 68 9. 3 經(jīng)營風險及防范 ...................................................................... 70 10．可行性分析結論 ................................................................. 74 經(jīng)濟概述 1． 1 保定城市概況 1． 1． 1 城市定位 保定市致力于發(fā)展成集工業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為一體的開放型市區(qū)。 本報告將在前期市場調研、分析的基礎上， 結合我司多年地產(chǎn)經(jīng)驗，針對目前本項目之實際可操作性，通過對項目可行性分析 所涉及的項目自身剖析、優(yōu) 劣勢分析、地域市場分析、目標客群分析等細節(jié)，初步確定本項目 之總體發(fā)展方向及相關各項規(guī)劃指標，并 進行專業(yè)的闡述和論證。 從某種意義上而言，我們的可行性研究是城市開發(fā)性質的，同時也是一項市場引領與創(chuàng)造性工作，正因如此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造無限可能。 目 錄 .................................................................. 4 1． 1 保定城市概況 ........................................................................ 4 1． 2 保定市新市區(qū)簡介 ..................................................................... 8 2．保定房地產(chǎn)市場分析 .............................................................. 12 2． 1 保定房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 .............................................................. 12 2． 2 在售項目分析 ........................................................................ 14 3．市場分析結論 ................................................................... 17 4．典型項目例舉 ................................................................... 18 4． 1 誠信 保定市城 市總體規(guī)劃于 20xx 年 5 月 21 日經(jīng)國務院批準正式實施 ， 城市性質： 國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中心城市 保定優(yōu)勢獨特，在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域中居重要地位。 1． 1． 3 經(jīng)濟發(fā)展狀況 20xx 年 保定市生產(chǎn)總值完成 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；全部財政收入 億元，增長 %；地方一般預算收入 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9632 元，農(nóng)民人均純收入 3686 元，分別增長 11%和 %。 預計到 2020 年，全市城鎮(zhèn)化水平達到 50%，全市總人口控制在 1200 萬人左右，主城區(qū)人口達到 115 萬人 。 保定市區(qū)劃示意圖 南 市區(qū) 新市區(qū) 北 市區(qū) ? 優(yōu)越的地理位置 新市區(qū)位于保定市區(qū)的西半部，面積占整個保定市區(qū)的近 1/2，是保定市的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心。 ? 理想的投資環(huán)境 為改善全區(qū)的投資環(huán)境，鼓勵國內外客商前來投資興業(yè)，并切實保護投資者的合法利益，軟件上，區(qū)委、區(qū)政府在認真執(zhí)行國家有關外商投資的法律、法規(guī)和政策的同時，制定出臺了 該 區(qū)《關于優(yōu)化環(huán)境、加快發(fā)展的若干規(guī)定》等一系列優(yōu)惠政策，并相繼成立了優(yōu)化環(huán)境工作領導小組、投資環(huán)境投訴中心、涉法案件投訴中心，項目服務審批大廳等，為投資者提供了多種方便條件和服務；硬件上，全區(qū)主要道路已進行了擴寬和改造，基本形成了縱橫相貫的交通網(wǎng)絡。 2． 保定 房地產(chǎn)市場 分析 2． 1 保定房地產(chǎn)市場 發(fā)展狀況 保定目前樓盤主要分布在新市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、高開區(qū)等四大區(qū)域，購買群體以本地人居多，社區(qū)規(guī)劃檔次一般。 20xx 年以后 , 隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設 ,開發(fā)商逐 漸意識到光靠經(jīng)濟適用房難以適應市場