【導(dǎo)讀】寧德地處福建省東北部，我國海岸線中段，俗稱閩東。南接省會福州市，北與浙江省溫州市接壤，西與閩。境內(nèi)有“海上仙都”之譽的太姥山和屏南鴛鴦溪等國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，還有。霞浦楊家溪，周寧九龍溪、鯉魚溪，寧德霍童山，拓榮東獅山和古田翠屏湖等旅游景點，景色優(yōu)美，風(fēng)光宜人。寧德市土地面積13452﹒4平方千米，現(xiàn)轄蕉城區(qū)，福安市、福鼎市、霞浦、古田、屏南、人口319萬，其中畬族近20萬。通行閩東方言，沿海多處。講閩南方言，個別地方講莆仙方言，北部部分地區(qū)講閩北方言，壽寧北部講吳方言，福安蘭筧是客家方言島。沙灣內(nèi)設(shè)立“溫麻船屯”，督造海船。署，后改為第一、第八行政督察區(qū)，專員公署駐福安縣城。專屬駐福安縣韓陽鎮(zhèn)。經(jīng)國務(wù)院同意，于2020年撤銷寧德地區(qū)，設(shè)省轄地級寧德市，原寧德市改為蕉城區(qū)。目前，閩東已基本建成了電機電器、輕工食品、目前全市規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)達295家。全市人口中，男性為1597055人，占總?cè)丝诘?；女性為1392816人，占總?cè)丝诘?。

　　

【正文】 些項目有刷白而有些項目則沒有，甚至連地面的找平情況也是如此。 弱電：套內(nèi)預(yù)留電話、有線電視接口，寬帶入戶并有 少數(shù)項目預(yù)置可視電話。 層高：標準層層高 米。 61 第六部分 市場調(diào)查綜述 此次調(diào)查方式以現(xiàn)場走訪、資料收集、人員訪談、問卷發(fā)放為主，并參考了多份政府文件。對寧德的經(jīng)濟、文化、社會發(fā)展方向、當?shù)氐木用窬幼∏闆r、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等多方面做了詳細的調(diào)查。現(xiàn)將寧德市場調(diào)查總結(jié)綜述如下： ◆ 區(qū)域 寧德地處福建省東北部，是我國沿海發(fā)展外向經(jīng)濟的重要開放地帶。 寧德地區(qū)現(xiàn)設(shè)一區(qū)二市六縣，即蕉城區(qū)、福安市、福鼎市、霞浦縣、古田縣、柘榮縣、周寧縣、屏南縣、壽寧縣，共 124 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦，人口 319萬，旅外僑胞和港、澳、臺同胞近 30 萬人。 其中蕉城區(qū) 398700 人 (含蕉南街道 5 萬多人口、城南鎮(zhèn)面積 平方公里 23080 人口、漳灣鎮(zhèn) 萬、七都鎮(zhèn)面積 76 平方公里 萬人口、八都鎮(zhèn)面積 160 萬平方公里總?cè)丝? 萬、九都鎮(zhèn) 87 平方公里 萬人口、三都鎮(zhèn) 180 多平方公里總?cè)丝? 人、飛鸞鎮(zhèn) 98 平方公里總?cè)丝? 人、赤溪鎮(zhèn) 168 平方公里 萬人口、霍童鎮(zhèn) 167 平方公里 萬人口及焦北街道、洪口鄉(xiāng)、金涵鄉(xiāng)、洋中鎮(zhèn)等 )，福安市 555662 人，福鼎市 520660人，霞浦縣 456302 人，古田縣 398630 人，屏南縣 168389 人，壽寧縣 230497 人，周寧縣 168614 人，柘榮縣 62 92417 人。全市共有家庭戶 789517 戶，家庭戶人口為 2914345 人，平均家庭戶規(guī)模為 人，比 1990 年第四次全國人口普查的 人減少了 人。 ◆ 規(guī)劃 閩東華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱東僑開發(fā)區(qū)）是寧德市新成立的，最具發(fā)展?jié)摿?jīng)濟開發(fā)區(qū)之一。近年來，隨著寧德市城市東擴南移戰(zhàn)略的推進，東僑開發(fā)區(qū)作為未來寧德市新的行政區(qū)劃中心的位置，日趨顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。市政交通和生活配套不斷完善，越來越多的居住小區(qū)拔地而起， 區(qū)域形象正在發(fā)生翻天覆地的變化。而且東僑開發(fā)區(qū)將成為寧德市新的行政中心、金融中心、會展中心、娛樂運動中心。寧德市房地產(chǎn)市場近幾年來得迅速的發(fā)展，商品住宅的供求不斷增長，銷售狀況良好，樓價穩(wěn)中有升。特別是以東僑開發(fā)區(qū)為首的幾個新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭更為強勁，房地產(chǎn)總體運行狀況非常活躍。 ◆ 市場 2020 年全市（蕉城區(qū)）主要開發(fā)區(qū)域為東僑區(qū)，開發(fā)總量達全市 90%以上，新增居住人口近 4 萬人（約1 萬戶）。 63 其中熱銷的建筑形態(tài)為多層（ 6F、 7F），東僑區(qū)均價在 2020— 2100 元 /㎡，主力面積集中在 132153 平 方米，主力總價在 萬元；東僑區(qū)以外均價在 2200 元 /㎡左右，主力面積集中在 124126 平方米，主力總價在 2732 萬元。 剩余在售樓盤主要是小高層及高層，其中東僑區(qū)小高層、高層均價在 2100 元 /㎡，主力面積集中在 120 ㎡平方米，主力總價在 33 萬元；東僑區(qū)外均價在 2300 元 /㎡左右，主力面積集中在 135145 平方米，主力總價在3133 萬元。 2020 年 —— 2020 年的蕉城區(qū)別墅市場將處于斷檔期，其中有區(qū)域代表性的華建新村于 2020 年 3 月交付，主要是雙拼和獨棟形態(tài)，大面積較大，基本主力戶型集中 在 500 平方米左右，主力價格在 130 萬 /幢左右；其次是海景綠洲（藍天小區(qū)），主力面積 250 平方米。 大盤、高層元年 綜上所述，目前蕉城區(qū)房地產(chǎn)競爭態(tài)勢日趨激烈，尤其是高層的競爭，由于 04— 05 年多層的強力銷售，高層大量囤積，加上 06 年高層新樓盤的大量涌入，使得 06 年成了名副其實的“高層元年”。 其次，本案、君臨天下、金港名都、冠宏星、金湖豪門等 300 畝 —— 500 畝的大盤將成為 06 年主角，所以 64 06 年也將是“大盤元年”。 精品多、接客難 04— 05 年基本已消化 1— 2 萬戶（約 4— 5 萬人），加上本案、金港名都、 君臨天下， 3 個 500 畝的項目，直接需要近 4 萬人口的消化量。 而且由于定位原因冠宏星、金港名都及其它小項目等亞精品已經(jīng)將區(qū)內(nèi)中產(chǎn)人口消化大半，將要建設(shè)的經(jīng)濟適用房將分化近 4000 名（ 1000 套）中產(chǎn)階級，本案、君臨天下、金湖豪門、盈豐等精品樓盤都在挖掘區(qū)內(nèi)高管及區(qū)外富裕人群，其競爭態(tài)勢可見一般！ ◆ 產(chǎn)品 目前，寧德房地產(chǎn)市場上還是以多層為主，已售完的樓盤中 80%以上是多層，在目前的可售樓盤中的 70%以上是小高層和高層部分。與 3 年前寧德房地產(chǎn)上還是以多層為主，占總建筑形態(tài)中的 80%以上相比，目前寧德市新開發(fā) 樓盤中多層僅占 30%。 65 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，多層部分在寧德市場上占有相當大的優(yōu)勢，為大部分消費群體所接受。在今后一年時間里，仍然有很大份額的市場需求。 20202020 年小高層、高層（多在 918 層）住宅在寧德市場上還相對較多，占總建筑形態(tài)的 65%左右。小高層、高層的總體均價在 2100 元 /㎡左右，物業(yè)費用 元 /㎡和 元 /㎡的都有。由于分攤面積大、物業(yè)費用高及均價較高的原因，與多層部分相比，小高層的整體銷售情況不如多層，市場接受速度比較慢，特別是面積在 150 ㎡以上的電梯房銷售情況很不樂觀?？?體而言，小高層、高層部分的需求量不如多層，消費群體主要要靠高收入人群為主，市場銷售周期偏長。但是可以肯定的是，小高層、高層將是未來樓市發(fā)展的趨勢。 別墅住宅是寧德剛剛興起的房地產(chǎn)建筑形態(tài)?，F(xiàn)有的別墅項目主要有〝華建新村〞、〝新世紀花苑〞、〝金港名都〞、〝海景綠洲〞、〝君臨天下〞等。其中，早先推出的〝新世紀花苑〞和〝華建新村一期〞的規(guī)劃類似溜房，是別墅在寧德房地產(chǎn)市場發(fā)展的雛形，在建筑密度、容積率、景觀規(guī)劃、綠化率等方面均遠不能達到別墅項目建筑標準的要求。〝華建新村一期〞 2020 年開盤時聯(lián)體別墅的價格為 1360— 1530 元 /㎡，銷售率為 20%，客源多為當?shù)厝思案０踩?，主要通過人際關(guān)系銷售為主，該項目目前 2 期的均價為 120 萬 130 萬 /戶。通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)客群最關(guān)注小區(qū)的景觀設(shè)計，其次是社區(qū)配套，體現(xiàn)了他們追求生活的便利性和舒適度，選擇日趨理性和層次化。 66 綜合以上別墅市場狀況，以及住宅市場的發(fā)展，目前別墅還處起步階段，但已經(jīng)有多個別墅項目在銷售或者是在規(guī)劃中，市場供給量正在加大。而就從寧德的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來說，工業(yè)、發(fā)展的相對薄弱，必然對就業(yè)機會有所制約，從而直接影響到當?shù)鼐用竦氖杖霠顩r和購買力，高端消費人群 不多，主要以經(jīng)商人士為主。所以，如何打造高品質(zhì)的項目，如何規(guī)劃別墅項目，如何制造小高層、高層的差異性，就成為本項目開發(fā)成敗的重要因素。 ◆ 客源 目前 寧德市房地產(chǎn)項目的客群來源主要有四個方面：一是本地（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）公務(wù)員、教師；二是本地（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 40～ 45 歲私營業(yè)主；三是本地（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 30～ 50 歲的高級白領(lǐng)階層；四是福、浙及以外地區(qū)寧德企業(yè)主。購房群體的幾個心理特征：展示自己的地位；期望被打造的高貴，給子女一個好的門第；異地投資及返鄉(xiāng)置業(yè)。 ◆ 銷售 整體銷售狀況良好，各個項目的銷售率都很高，但是復(fù)式樓 和商業(yè)用房銷售緩慢。復(fù)式樓面積大總價相對 67 較高，市場需求有限；商業(yè)用房因為供過于求造成大面積空置。 綜上所述，在寧德市場上，多層部分還有相當大的發(fā)展空間，前景看好；小高層、高層部分雖然目前銷售進度相對緩慢，市場接受力欠缺，但需求量總體來說有一定的市場發(fā)展空間并逐漸呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢；別墅項目這類高端產(chǎn)品，市場消費需求量相對較小，消費群體有限。而且面對幾個與本案在規(guī)模、規(guī)劃建筑類型相似的別墅項目的同時出臺，如何突出本案自身的特色和優(yōu)勢，最大可能地吸收別墅的市場份額的占有量，將是本案項目產(chǎn)品定位及營銷推廣的重點 ，也是利潤的重要支撐。 68 鏈接 1：據(jù)不完全統(tǒng)計，全國除港澳臺和西藏外，都有周寧人所辦的企業(yè)，人數(shù)達有 6 萬多人，所創(chuàng)辦企業(yè)總數(shù)達 5500 多家，涉及建材、活性炭、茶葉、鑄造、房地產(chǎn)等，僅在上海就有企業(yè)近 5000 家，年經(jīng)營總額達 500 多億元。 上海逸仙鋼材市場還被中國工商聯(lián)和國家統(tǒng)計局評為全國鋼材市場百強之首，新建的淞江鋼材城成為全國最大鋼材交易市場之一， 10 多名周寧籍企業(yè)家被推薦入圍參評 2020 年度“中國經(jīng)濟百名杰出人物”和第三屆“中國經(jīng)濟優(yōu)秀人物”。周寧縣勞務(wù)經(jīng)濟日益壯大。 鏈接 2： 2020227 從市建設(shè)局獲悉，我市今年擬建設(shè)經(jīng)濟適用住房 100 萬平方米、共 1000 套，其中位于東僑開發(fā)區(qū)的在建經(jīng)濟適用住房華庭小區(qū)，總建筑面積 萬平方米，住宅建筑面積 萬平方米，其第二期建設(shè)已在籌劃中。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，還將從經(jīng)濟適用住房中劃出一定比例住房作為經(jīng)濟租賃住房，承租戶可先按成本租金支付一定年限后，再按承租當年經(jīng)濟適用房價格購買，租賃價格在政府規(guī)定價格內(nèi)的，租賃期間租金收入免征營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。 鏈接 3： 2020 年省經(jīng)貿(mào)委在全省試點設(shè)立 10 個港澳商品零點關(guān)稅購物街，我市 中國紅市場成為寧德市唯一的試點市場。待購物街建成 ,市民可在省內(nèi)這 10 個地方買到直接由港澳地區(qū)生產(chǎn)進入內(nèi)地的零關(guān)稅商品 ,商品價格與香港幾乎一致。同時還可享受餐飲、休閑、娛樂等有特色的港澳臺服務(wù)項目。購物街還將引進部分港澳商戶進駐零售。作為閩東地區(qū)首家購物街，購物街對游客的吸引力和對周邊樓盤的輻射能力將會很大。 除了寧德“中國紅”零關(guān)稅商品購物街 ,另外九個零關(guān)稅購物建設(shè)單位和地址分別為：福州中洲島零關(guān)稅商品購物中心、福州東方偉業(yè)零關(guān)稅商品購物中心、福州星光大道零關(guān)稅一條街、福州泰禾零關(guān)稅商品購物中心；泉州千億大 街零關(guān)稅購物一條街；武夷山九曲花街零關(guān)稅商品購物一條街。 中國紅市場已騰出 3000 平方米一幢樓，作為“港澳商零關(guān)稅購物街”。目前已設(shè)立 60 個鋪面，已經(jīng)可以啟用。招商首先引進家居等工藝品，裝飾品，再引進時尚名品。同時，華港房地產(chǎn)已在香港進行招商推介，展示閩東形象，吸引廣大港澳經(jīng)營戶入市場經(jīng)營，并將中國紅市場建設(shè)成倉儲加工、商住兩用的綜合商貿(mào)社區(qū)。 69 此外，為深入了解寧德市房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)展動態(tài)，全面分析目前全市特別是項目周邊區(qū)域新開發(fā)樓盤的價格范圍、主力戶型、建筑特色、銷售策略等情況，為項目定位提供科學(xué)、有 效的定位。我們項目小組針對目前項目周邊的已開發(fā)樓盤進行調(diào)查，并根據(jù)個案樓盤作出分析（附后）：