【正文】 35 ◆置業(yè)群體購買房子的主要用途 消費(fèi)者購房動(dòng)機(jī)估計(jì)出租8%改善住宅 76 %其他 2 %投資 14 % 置業(yè)群體購買房子主要還是用于自住，占了 76%的比例。 49 ◆置業(yè)群體所從事的行業(yè) 33%37%14%3%2%7% 3% 1%公務(wù)員個(gè)體教師金融銷售退休地產(chǎn)其它 置業(yè)者很大部分都是個(gè)體經(jīng)營和公務(wù)員（教師），其中個(gè)體尤以經(jīng)營建材和服裝占了絕大部分。但是在寧德目前還沒有形成規(guī)模，在推廣階段可以考慮利用這種廣告形式。 外墻：新建商品的外墻大部分還是使用外墻涂料，在顏色的選擇方面傾向于淺色調(diào)，用的較多是淺黃色。 入戶門：統(tǒng)一配放防火防盜門，費(fèi)用含在房子總價(jià)中。 ◆ 市場(chǎng) 2020 年全市（蕉城區(qū)）主要開發(fā)區(qū)域?yàn)闁|僑區(qū)，開發(fā)總量達(dá)全市 90%以上，新增居住人口近 4 萬人（約1 萬戶）。 別墅住宅是寧德剛剛興起的房地產(chǎn)建筑形態(tài)。周寧縣勞務(wù)經(jīng)濟(jì)日益壯大。同時(shí)，華港房地產(chǎn)已在香港進(jìn)行招商推介，展示閩東形象，吸引廣大港澳經(jīng)營戶入市場(chǎng)經(jīng)營，并將中國紅市場(chǎng)建設(shè)成倉儲(chǔ)加工、商住兩用的綜合商貿(mào)社區(qū)。 綜上所述，在寧德市場(chǎng)上，多層部分還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，前景看好；小高層、高層部分雖然目前銷售進(jìn)度相對(duì)緩慢，市場(chǎng)接受力欠缺，但需求量總體來說有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間并逐漸呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)；別墅項(xiàng)目這類高端產(chǎn)品，市場(chǎng)消費(fèi)需求量相對(duì)較小，消費(fèi)群體有限。小高層、高層的總體均價(jià)在 2100 元 /㎡左右，物業(yè)費(fèi)用 元 /㎡和 元 /㎡的都有。市政交通和生活配套不斷完善，越來越多的居住小區(qū)拔地而起， 區(qū)域形象正在發(fā)生翻天覆地的變化。這樣，色彩不但有一定變化，也富有相當(dāng)?shù)膶哟胃小? 54 第五部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ◆ 建筑外部 屋頂：在寧德早期的住宅大都是自建的溜房，屋頂為平屋面。特別是在 19： 30— 22： 00 黃金時(shí)段收視率最高，擁有穩(wěn)定的收視群體。 47 ◆消費(fèi)群體了解樓盤信息的途徑 25%比例的消費(fèi)者了解樓盤是通過親戚朋友的介紹，可見人際傳播的效益不容小窺。多層部分整體均價(jià)在 1800 元 /㎡，小高層、高層均價(jià)在 2100 元 /㎡。四是物業(yè)管理檔次步履艱苦、業(yè)主城市居民意識(shí)不高，存在壓低、拖欠物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象，還有物業(yè)服務(wù)不到位等，給物業(yè)管理帶來困難，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還不夠規(guī)范等。如下圖： ⑵ 商品房竣工情況圖表 單位：平方米 151501209691287311811301444000202004000060000800001000001202001400001600001800002020001 2 3 4 5 (圖 2) 28 C、是從批準(zhǔn)預(yù)售情況，預(yù)售數(shù)量明顯減少。 金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)購房支持作用明顯，而對(duì)開發(fā)支持相對(duì)減弱。而商品房竣工面積下降的原因是 2020 年下半年和去年新開工的項(xiàng)目，因建設(shè)周期的問題，目前大部分項(xiàng)目還沒有竣工。深化開展行業(yè)“誠信為民”，樹形象活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提 高行業(yè)整體水平，積極推進(jìn)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼港口中心城市建設(shè)。 13 為實(shí)現(xiàn) 2020 年目標(biāo)任務(wù)，積極加強(qiáng)與土地、規(guī)劃、金融等有關(guān)部門的配合，全面準(zhǔn)確的分析、判斷房地產(chǎn)運(yùn)行情況，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題，從房地產(chǎn)發(fā)展中分析問題，研究對(duì)策，及時(shí)解決，確保目標(biāo)任務(wù)實(shí)現(xiàn)，從根本上促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。 ◆家庭收入 按城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口劃分，全市城鎮(zhèn)人口平均年收入 6352 元，按四口計(jì)算，家庭年收入為 23 萬，其中城鎮(zhèn)人口從事行業(yè)主要以企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營、私企為主；農(nóng)村人口年均收入 2965 元，按五口之家計(jì)算，年收入 12 萬元之間。 寧德市區(qū)除了公交外，其它出行交通工具主要有：小型的士（主要為長(zhǎng)安奧拓）、二輪摩托車、三輪電動(dòng)車和人力三輪車也占有相當(dāng)大的比例。糧食與非糧作特的種植結(jié)構(gòu)由上年的 ： 29。 7 月福安專署遷駐寧德縣蕉城鎮(zhèn)。 1 天安 1999 年 11 月經(jīng)國務(wù)院同意，于 2020 年撤銷寧德地區(qū)，設(shè)省轄地級(jí)寧德市，原寧德市改為蕉城區(qū)。 6 調(diào)整為： ： 。 ◆郵電 郵政通信業(yè)務(wù)繼續(xù)快速發(fā)展。 11 四、社會(huì)與文化因素 寧德人杰地靈，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，積淀深厚。 ◆抓好城市房屋拆遷舊城改造工作。 六、閩東開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介 16 閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱東僑開發(fā)區(qū)），寧德市新成立的、最具發(fā)展?jié)摿?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這一，是 1997 年 5月經(jīng)福建省人民政府批準(zhǔn)成立為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 19 表一：寧德市 20 2020 年房地產(chǎn)完成投資、竣工面積情況表 完成投資 竣工面積 2020 年 2020 年 比增 2020 年 2020 年 比增 全市 169776 161955 4﹒ 83% 55﹒ 67 78﹒ 75 29﹒ 310% 市區(qū) 64769 58735 10﹒ 27% 15﹒ 75 37﹒ 14 57﹒ 59% 福鼎 41289 32748 26﹒ 08% 6﹒ 80 8﹒ 32 18﹒ 27 福安 20477 33982 39﹒ 74% 21﹒ 94 18﹒ 56 18﹒ 21% 霞浦 25912 21501 20﹒ 51% 3﹒ 19 6﹒ 87 53﹒ 57% 古田 13110 11915 10﹒ 03% 3﹒ 83 2﹒ 41 59﹒ 82% 柘榮 2650 2472 7﹒ 2% 4﹒ 03 5﹒ 1 20﹒ 98% 壽寧 1000 周寧 99 548 81﹒ 93% 0﹒ 13 62﹒ 86% 屏南 470 54 770% 20 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開工面積增幅較大。 據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6﹒ 66 億元，與年初相比減少 0﹒ 46 億元，比降 6﹒ 5%，其中住房開發(fā)貸款余額 4﹒ 90 億元，與年初相比減少 0﹒ 69 億元，比降 12﹒ 3%；購房貸款余額 44﹒ 33 億元，與年初相比增加 5﹒ 97 億元，比增 15﹒ 6%，其中個(gè)人住房貸款 40﹒ 01 億元，與年初相比增加 6﹒ 26 億元，比增 18﹒ 6%。如下圖： ⑶ 批準(zhǔn)預(yù)售情況圖表 單位：平方米 2122291195981833621141328400605000010000015000020200025000092835 (圖 3) 商品住宅 房銷售良好 ,價(jià)格增幅較大。 各類商品房投放比例不合理，住宅小區(qū)規(guī)模小。另外有些地段好、景觀好的項(xiàng)目均價(jià)則略高，達(dá)到 2500元 /㎡。同時(shí)，售樓部也是受訪者了解樓盤的重要途 徑，占了 23%比例。 寧德電視臺(tái)二套原設(shè)有房地產(chǎn)專欄節(jié)目 —— 《閩東房產(chǎn)大觀》，專門報(bào)道閩東房產(chǎn)發(fā)展情況，現(xiàn)改為專題報(bào)道和壓角標(biāo)，在每晚 20： 45 左右播出。目前開發(fā)的商品房在屋頂?shù)奶幚矸矫鎯A向于坡屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)，用材上都采用藍(lán)色或紅色的琉璃瓦。 同時(shí)，別墅中的聯(lián)排、雙拼和單體也可以考慮色彩的變化，建筑風(fēng)格 身份體現(xiàn) 美 觀 心情愉悅 文化氛圍 購買欲望 利 潤 56 保持同種色調(diào)的視覺，如：三種別墅分別采用淺灰，淡黃等顏色，并根據(jù)住宅檔次和價(jià)值的高低，外墻的材質(zhì)也有相應(yīng)的變化。而且東僑開發(fā)區(qū)將成為寧德市新的行政中心、金融中心、會(huì)展中心、娛樂運(yùn)動(dòng)中心。由于分?jǐn)偯娣e大、物業(yè)費(fèi)用高及均價(jià)較高的原因，與多層部分相比，小高層的整體銷售情況不如多層，市場(chǎng)接受速度比較慢，特別是面積在 150 ㎡以上的電梯房銷售情況很不樂觀。而且面對(duì)幾個(gè)與本案在規(guī)模、規(guī)劃建筑類型相似的別墅項(xiàng)目的同時(shí)出臺(tái)，如何突出本案自身的特色和優(yōu)勢(shì)，最大可能地吸收別墅的市場(chǎng)份額的占有量，將是本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷推廣的重點(diǎn) ，也是利潤的重要支撐。 69 此外，為深入了解寧德市房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)展動(dòng)態(tài)，全面分析目前全市特別是項(xiàng)目周邊區(qū)域新開發(fā)樓盤的價(jià)格范圍、主力戶型、建筑特色、銷售策略等情況，為項(xiàng)目定位提供科學(xué)、有 效的定位。 上海逸仙鋼材市場(chǎng)還被中國工商聯(lián)和國家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國鋼材市場(chǎng)百強(qiáng)之首，新建的淞江鋼材城成為全國最大鋼材交易市場(chǎng)之一， 10 多名周寧籍企業(yè)家被推薦入圍參評(píng) 2020 年度“中國經(jīng)濟(jì)百名杰出人物”和第三屆“中國經(jīng)濟(jì)優(yōu)秀人物”。但是可以肯定的是，小高層、高層將是未來樓市發(fā)展的趨勢(shì)。特別是以東僑開發(fā)區(qū)為首的幾個(gè)新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)總體運(yùn)行狀況非?；钴S。 57 58 59 60 ◆建筑內(nèi)部： 樓梯：多數(shù)項(xiàng)目的樓梯面是水泥地面，少數(shù)項(xiàng)目鋪設(shè)防滑缸磚；樓梯扶手統(tǒng)一采用木質(zhì)扶手和鐵藝欄桿。在坡屋頂設(shè)計(jì)上最典型的項(xiàng)目是東僑板塊的“富華嘉 園”。 ◆ 車體廣告 該廣告形式效果比較好，在福州等城市已經(jīng)為普遍。寧德市民常關(guān)注媒體為《閩東日?qǐng)?bào)》、《寧德晚報(bào)》、《海峽都市報(bào)》和寧德電視臺(tái)一套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積在 100— 120 ㎡之間。商品用房明顯過量，預(yù)售情況不好，預(yù)售率僅達(dá) 3－ 4%左右。 29 商業(yè)用房空置多，滯銷嚴(yán)重。 寧德市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不大。 21 表二：寧德市 20 2020 年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積情況表 施工面積 新開工面積 2020 年 2020 年 比增 2020 年 2020 年 比增 全市 249﹒ 94 233﹒ 73 6﹒ 9% 104﹒ 96 82﹒ 96 26﹒ 5% 市區(qū) 97﹒ 01 70﹒ 14 38﹒ 3% 59﹒ 14 17﹒ 61 230﹒ 20% 福鼎 64﹒ 51 42﹒ 22 528% 22﹒ 36 10﹒ 99 103﹒ 50% 福安 29﹒ 17 45﹒ 91 36﹒ 50% 4﹒ 27 23﹒ 63 81﹒ 90% 霞