【導(dǎo)讀】本文詳細(xì)論述了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理需求分析與特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量面臨“全數(shù)之考”，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本。深入討論影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素，項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目時(shí)間、項(xiàng)目成本之間的對(duì)立統(tǒng)一，項(xiàng)目干系人在項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程中的作用。研究房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量基本管理方法，強(qiáng)調(diào)指出數(shù)據(jù)分析手段在項(xiàng)目質(zhì)量管理中的應(yīng)用，工作分解結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中起的重要作用，流程管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中的重要作用。對(duì)某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目質(zhì)量管理案例分析。對(duì)于從事房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的人士具有一定的參考意義。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問(wèn)題，與國(guó)際先進(jìn)水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問(wèn)題。

　　

【正文】 表達(dá)自己的情緒、評(píng)論和意見(jiàn)。 輝煌階段：這個(gè)階段是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不斷取得成就的階段。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員積極工作，努力為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而作出貢獻(xiàn)。團(tuán)隊(duì)成員間的關(guān)系更為融洽、團(tuán)隊(duì)的工作績(jī)效更高、團(tuán)隊(duì)成員的集體感和榮譽(yù)感更強(qiáng)，而且信心十足。第5章 質(zhì)量管理的三把利劍在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)里，項(xiàng)目質(zhì)量管理制度和流程在形式上沒(méi)有問(wèn)題，而是在執(zhí)行中表現(xiàn)出不合理或不力，不合理的主要原因是責(zé)權(quán)利不對(duì)等，責(zé)權(quán)利不對(duì)等則造成了工作互相推諉，人人都管，人人都管不了。執(zhí)行力自然差，執(zhí)行力差要把項(xiàng)目質(zhì)量管理做到位，談何容易。要提升項(xiàng)目質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力起碼要做好下面的五項(xiàng)工作： ：目標(biāo)明確就是要落實(shí)指標(biāo)，指標(biāo)定的準(zhǔn)確、能落實(shí)，是質(zhì)量管理實(shí)施、激勵(lì)、考核的基礎(chǔ)。 ：岳飛靠發(fā)明鉤鐮槍，教給士兵鉤馬腿而大破金兀術(shù)的拐子馬。如果沒(méi)有這個(gè)可行的方法，岳家軍再勇猛也未必能取勝。執(zhí)行層的任務(wù)既然是執(zhí)行，管理者就應(yīng)該假設(shè)他們沒(méi)有思想，從而對(duì)其提供具體的操作方法。制定一個(gè)可行的方法需要決策、支持、反饋三個(gè)環(huán)節(jié)有效配合。首先決策不能是根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的意愿拍腦門(mén)決定，而是要結(jié)合項(xiàng)目總體或項(xiàng)目不同階段的特點(diǎn)充分論證；支持是專業(yè)的內(nèi)部或外部培訓(xùn)，傳授工具和方法，解決問(wèn)題更多是靠方法而非熱情；任何一個(gè)方法總有不足之處，執(zhí)行中的反饋有助于使其進(jìn)一步完善。 ：要想使流程合理，要轉(zhuǎn)變管理思想，適度放權(quán)，強(qiáng)化部門(mén)之間配合、支持功能。 ：所謂的激勵(lì)到位有三層意思：力度到位、描述到位和兌現(xiàn)到位。通過(guò)細(xì)分質(zhì)量目標(biāo)，建立有競(jìng)爭(zhēng)力、有吸引力、公司能承受的激勵(lì)機(jī)制，項(xiàng)目質(zhì)量管理會(huì)得到有效的落實(shí)。 ：考核有效要做到三點(diǎn)：一是考核要真正發(fā)揮導(dǎo)向作用；二是避免人為因素干擾；三是處罰措施要嚴(yán)格執(zhí)行不能估息。 通過(guò)管理工具的建立、健全，使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)具有良好的執(zhí)行力，是項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)的有力保障。項(xiàng)目質(zhì)量管理就像一次素描繪畫(huà)的過(guò)程，質(zhì)量策劃可以視作一個(gè)構(gòu)思、構(gòu)圖的過(guò)程，質(zhì)量控制是一個(gè)繪畫(huà)實(shí)施的過(guò)程，質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理就象是一個(gè)個(gè)細(xì)部刻畫(huà)的過(guò)程。質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理應(yīng)該貫穿于項(xiàng)目質(zhì)量管理的全過(guò)程：在設(shè)計(jì)階段，它可能是一次關(guān)于衛(wèi)浴掛件的細(xì)致選擇與安裝位置、高度的思索，也可能是一次關(guān)于衛(wèi)生間門(mén)洞位置和尺寸的探討與制定；在施工階段，它可能是一次對(duì)地漏通水試驗(yàn)與檢驗(yàn)的細(xì)致到位的控制，也可能是一次房間歸方問(wèn)題的專項(xiàng)檢查；在首尾階段，它可能是一次細(xì)致的交接驗(yàn)收過(guò)程，也可能是一個(gè)一對(duì)一針對(duì)性質(zhì)量整改過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的質(zhì)量管理是基于合作伙伴都具備很高的專業(yè)水平的基礎(chǔ)上的質(zhì)量管理，是一個(gè)資源整合優(yōu)化的過(guò)程，這些資源整合在一起，不應(yīng)只是滿足要求而已，而應(yīng)該是創(chuàng)造精品，創(chuàng)造精品必須一點(diǎn)一滴的積累，從每一個(gè)細(xì)部刻畫(huà)做起。 只有關(guān)注到質(zhì)量管理的細(xì)節(jié)，才能強(qiáng)化出更高的質(zhì)量目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)它。這是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路。項(xiàng)目質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)是一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過(guò)程，在一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過(guò)程中項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在質(zhì)量管理方面形成了自己的組織積累，這種組織積累作為團(tuán)隊(duì)的一種財(cái)富不斷地傳承改進(jìn)，使得項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量管理知識(shí)水平和實(shí)施水平，不斷地從一個(gè)高度邁向另一個(gè)高度。而且這種積累會(huì)不斷擴(kuò)大和完善，最終使房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理走上一條越來(lái)越輕松的路。第6章 某房地產(chǎn)公司案例分析 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司致力于精裝修商品房開(kāi)發(fā)。在某城市樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總面積逾180萬(wàn)平米，項(xiàng)目分多期、多標(biāo)段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。準(zhǔn)確的說(shuō)該項(xiàng)目的管理應(yīng)該是典型的項(xiàng)目群管理，在這種項(xiàng)目群的質(zhì)量管理過(guò)程中就形成了“質(zhì)量策劃——質(zhì)量控制——質(zhì)量改進(jìn)”的循環(huán)往復(fù)提高的過(guò)程。在項(xiàng)目實(shí)施執(zhí)行的過(guò)程中，該公司對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的執(zhí)行力進(jìn)行了改善，加強(qiáng)了質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理，不斷的進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)。 本案例以該房地產(chǎn)項(xiàng)目一期北區(qū)H07號(hào)樓精裝修房項(xiàng)目為例，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行精裝修房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，如何進(jìn)行質(zhì)量管理，如何增強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理執(zhí)行力，進(jìn)行質(zhì)量細(xì)節(jié)的管理，進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理持續(xù)改進(jìn)。工程名稱：XX國(guó)際新城一期XX號(hào)樓精裝修工程。建設(shè)地點(diǎn)：遼寧省沈陽(yáng)市。發(fā) 包 方：XX置業(yè)（遼寧）有限公司。設(shè)計(jì)單位：XX建筑設(shè)計(jì)有限公司。精裝設(shè)計(jì)：XX工程有限公司?？偘鼏挝唬篨X二建集團(tuán)有限公司。精裝施工：XX裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：XX國(guó)際新城一期XX號(hào)樓精裝修工程，共計(jì)商品住宅84套，建筑面積逾9000平方米，為XX置業(yè)（遼寧）有限公司開(kāi)發(fā)的精裝修商品房項(xiàng)目。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與成熟，精裝修商品房項(xiàng)目在住宅供應(yīng)中的比例不斷增長(zhǎng)，漸漸的為消費(fèi)者所接受。在這種接受過(guò)程中，消費(fèi)者也對(duì)精裝修商品住宅產(chǎn)生了更高的質(zhì)量需求，這種需求集中體現(xiàn)在：對(duì)精裝修商品房住宅裝修內(nèi)容的個(gè)性化需求；對(duì)衛(wèi)浴潔具及五金件選擇的品牌化需求；對(duì)廚房設(shè)備及櫥柜的品質(zhì)需求；對(duì)木地板、瓷磚、單元門(mén)、戶內(nèi)門(mén)等裝修內(nèi)容的品質(zhì)要求和個(gè)性化需求。這些需求總的分為兩個(gè)方面：一方面是消費(fèi)者的審美需求，即個(gè)性化需求；另一方面是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品本身的品質(zhì)需求，這集中體現(xiàn)在品牌選擇和產(chǎn)品質(zhì)量上。該項(xiàng)目要想獲得成功必須從解決這些顧客需求入手。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量形成于項(xiàng)目前期，在這一階段要解決設(shè)計(jì)質(zhì)量和個(gè)性化需求問(wèn)題，做好質(zhì)量管理規(guī)劃；項(xiàng)目質(zhì)量形成于項(xiàng)目實(shí)施階段，在這一階段要重點(diǎn)做好質(zhì)量控制和糾偏；項(xiàng)目首尾階段對(duì)質(zhì)量的刻畫(huà)至關(guān)重要。 項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理項(xiàng)目前期質(zhì)量管理的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)質(zhì)量和項(xiàng)目主要干系人的選擇。項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量直接對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和項(xiàng)目質(zhì)量形成起決定性作用。項(xiàng)目主要干系人的選擇和確立則對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理實(shí)施和控制是否能順利進(jìn)行產(chǎn)生重要影響。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的細(xì)節(jié)管理對(duì)強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量和質(zhì)量目標(biāo)的形成起著至關(guān)重要的作用。 在項(xiàng)目前期該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量需求進(jìn)行分析，進(jìn)行思考和選擇。針對(duì)個(gè)性化需求該項(xiàng)目對(duì)多項(xiàng)物資進(jìn)行了品牌選擇，例如：潔具選擇美標(biāo)品牌；櫥柜選擇海爾品牌；油煙機(jī)、灶具選擇了華帝品牌，而且選擇比較流行的歐式油煙機(jī)；洗菜盆和水龍頭等選擇了摩恩系列；入戶門(mén)選擇了美心牌鋼制三防門(mén)；戶內(nèi)門(mén)則選擇了福盈門(mén)光板白系列成品門(mén)；地板則選擇了愛(ài)之步實(shí)木復(fù)合地板系列產(chǎn)品；內(nèi)墻乳膠漆則制定為上海樂(lè)意鴿牌系列耐擦洗乳膠漆。并且對(duì)主、次衛(wèi)生間的坐便器進(jìn)行了不同型號(hào)的配置；而洗臉盆則是通過(guò)主衛(wèi)配置臺(tái)下盆，次衛(wèi)配置柱盆來(lái)實(shí)現(xiàn)差異配置的；實(shí)木復(fù)合地板則提供了兩個(gè)選擇方案，一種是適合年輕人群的淺色系列，另一種是適合年齡偏大一點(diǎn)兒的人群的深色系列。這些主要材料的選擇與確定對(duì)該精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的形成提供了強(qiáng)有力的支持，使項(xiàng)目品質(zhì)處在一定高度上。項(xiàng)目前期，項(xiàng)目主要干系人的選擇對(duì)最終項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。在項(xiàng)目初期對(duì)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位、主要分包商及供貨商的選擇，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的實(shí)施和控制是否有效至關(guān)重要。該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)針對(duì)這一點(diǎn)從以下幾個(gè)方面入手實(shí)施有效的管理與控制： 1. 在設(shè)計(jì)方案制定實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)的形式，引入中國(guó)東北建筑設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)，而精裝設(shè)計(jì)交給專業(yè)的精裝修設(shè)計(jì)單位——北京鵬信裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司進(jìn)行，并且精裝設(shè)計(jì)與建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)的設(shè)計(jì)同步，通過(guò)這種設(shè)計(jì)專業(yè)的分工，專業(yè)公司的介入使精裝施工節(jié)點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段就得以完善，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)人員對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)比對(duì)和研究，使項(xiàng)目質(zhì)量在設(shè)計(jì)階段就得以明確。 2. 項(xiàng)目前期（招投標(biāo)階段）對(duì)各層級(jí)的承包商綜合水平的考核與選擇，尤其是承包商的項(xiàng)目經(jīng)理的選擇，綜合實(shí)力較強(qiáng)的承包商很多，項(xiàng)目執(zhí)行班組尤其是項(xiàng)目經(jīng)理的水平則參差不齊，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)具體的項(xiàng)目管理模式適應(yīng)與否，是否有足夠的責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平至關(guān)重要。該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)針對(duì)這一點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理考察這個(gè)環(huán)節(jié)做出重點(diǎn)控制，要求承包商的被考察項(xiàng)目必須是擬用項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施管理的項(xiàng)目，在考察過(guò)程中充分調(diào)查項(xiàng)目合作方（業(yè)主單位、監(jiān)理單位、主要合作單位等）的意見(jiàn)。從而確保被選中的項(xiàng)目執(zhí)行班組是適合的、優(yōu)秀的班組。 3. 在供貨商的選擇上，該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)則結(jié)合該公司集團(tuán)確定的采購(gòu)平臺(tái)，組織招標(biāo)、議標(biāo)等不同的形式，積極地進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，做到對(duì)商家選擇慎重，從而達(dá)到對(duì)材料在進(jìn)場(chǎng)前就有了有效選擇與控制的目的。 4. 在工程招標(biāo)階段就引入FIDIC條款，使得項(xiàng)目參與各方的責(zé)權(quán)利都有一個(gè)明確的表述，并針對(duì)招標(biāo)文件的疑問(wèn)組織多輪的書(shū)面答疑和文字往來(lái)答疑，形成合同的附屬文件，使得業(yè)主、承包商、分包商及監(jiān)理單位的責(zé)任明確，清晰各自質(zhì)量責(zé)任，從而從合同的角度對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理形成法律保障，為項(xiàng)目質(zhì)量管理提供合同依據(jù)。 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)管理有了設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的明確，接下來(lái)的事情就是項(xiàng)目質(zhì)量的實(shí)施了，項(xiàng)目從大的方面分三個(gè)階段：總包工程實(shí)施階段，總包過(guò)程與精裝工程的交接階段，精裝工程實(shí)施階段。該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行了細(xì)節(jié)管理。 總包工程實(shí)施階段的工程的完成面恰恰是精裝工作的起始面，這樣總包單位工程質(zhì)量的形成就對(duì)該項(xiàng)目精裝質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。在這一階段主要控制內(nèi)容有：各中材質(zhì)墻面的垂直和平整度及陰陽(yáng)角方正的控制；門(mén)窗洞口成活凈尺寸要滿足圖紙和相關(guān)規(guī)范要求；單元門(mén)和鋁合金窗的安裝平整、方正、軸線位置符合圖紙和規(guī)范要求；水電定位尺寸是否準(zhǔn)確；地面平整度的控制對(duì)實(shí)木復(fù)合地板的成活質(zhì)量很關(guān)鍵。在這一階段該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)強(qiáng)化總包單位專職檢查員自檢、監(jiān)理工程師巡檢、地產(chǎn)公司主管工程師抽檢使總包工程得以有效的控制。 總包工程與精裝工程的交接階段，核心內(nèi)容是明晰總包單位和精裝單位責(zé)任。在這一階段該項(xiàng)目班組制定了專用的交接流程，即精裝單位查活——報(bào)送總包單位同時(shí)抄送監(jiān)理和主管工程師——總包單位進(jìn)行整改，這樣是交接的兩個(gè)實(shí)體直接對(duì)話使信息傳遞時(shí)間和路徑最短，同時(shí)又使監(jiān)理工程師和主管工程師知情，便于二者進(jìn)行監(jiān)督協(xié)調(diào)和疑難問(wèn)題的解決。 精裝工程實(shí)施階段是精裝修項(xiàng)目質(zhì)量的形成階段，這一階段的質(zhì)量結(jié)果在向業(yè)主交付時(shí)將直接展現(xiàn)給業(yè)主。也是項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。在該項(xiàng)目階段工程質(zhì)量集中表現(xiàn)在地板扒縫，地板鋪裝基層平整度超差，廚房和衛(wèi)生間漏水，暖氣片劃傷、磕癟，衛(wèi)生間門(mén)口部位地板反黑，鋁合金窗框及玻璃劃傷，入戶門(mén)（防盜門(mén)）磕癟、劃傷。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)借鑒該集團(tuán)公司天津分公司的工程經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這些質(zhì)量問(wèn)題的成因進(jìn)行了細(xì)致的分析，歸結(jié)出幾類原因并找到了相應(yīng)的解決方法： 地板扒縫，廚房和衛(wèi)生間漏水等問(wèn)題是工序自身質(zhì)量控制出了問(wèn)題。在后期的質(zhì)量控制過(guò)程中，制定了詳細(xì)的自檢制度，加大了監(jiān)理工程師的抽檢比例，有的工序要求進(jìn)行全數(shù)抽檢。 地板鋪裝基層平整度超差問(wèn)題的形成，一方面是工序自身質(zhì)量控制出了問(wèn)題，另一方面工序交接檢的環(huán)節(jié)也出了問(wèn)題。在后期采取了針對(duì)性措施，要求精裝施工單位對(duì)總包單位完成的樓地面工程進(jìn)行全數(shù)檢查，使工序交接檢得以落實(shí)到位。 暖氣片劃傷、磕癟，鋁合金窗框及玻璃劃傷，入戶門(mén)磕癟、劃傷等問(wèn)題，都是成品保護(hù)問(wèn)題。成品保護(hù)問(wèn)題是工程實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)棘手的問(wèn)題，是一個(gè)說(shuō)起來(lái)容易，落實(shí)起來(lái)難的問(wèn)題。在項(xiàng)目中成品保護(hù)責(zé)任分為三部分：專業(yè)分包商施工階段自身的成品保護(hù)責(zé)任；其他分包商在進(jìn)行交叉作業(yè)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的成品保護(hù)責(zé)任；總包的成品照管責(zé)任貫穿整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程。區(qū)分開(kāi)了這些責(zé)任，項(xiàng)目班組制定了一系列的交接措施、責(zé)任界定的準(zhǔn)則和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。隨著這些措施和獎(jiǎng)懲制度的形成與實(shí)施，成品保護(hù)問(wèn)題大大減少。 衛(wèi)生間門(mén)口部位地板反黑問(wèn)題主要原因是該部位地面經(jīng)常處在一種較潮濕的狀態(tài)，而項(xiàng)目采用的實(shí)木復(fù)合地板，這種地板在潮濕環(huán)境下基層就會(huì)發(fā)霉，久了就導(dǎo)致地板發(fā)黑，淺色地板表現(xiàn)更甚。問(wèn)題的形成不光光是工序質(zhì)量控制的問(wèn)題，節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)也需要完善。項(xiàng)目加強(qiáng)過(guò)門(mén)石部位的砂漿飽滿度的控制，并在該部位采取了防水砂漿鋪貼過(guò)門(mén)石，對(duì)該部位的地板背面也進(jìn)行了刷清漆兩道的防潮處理。 通過(guò)一系列的細(xì)節(jié)管理與改善，使項(xiàng)目精裝工程質(zhì)量有了質(zhì)的飛躍。 項(xiàng)目收尾階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目收尾階段的控制要充分體現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量PDCA循環(huán)、執(zhí)行力和持續(xù)改進(jìn)。 項(xiàng)目的收尾階段是項(xiàng)目質(zhì)量的刻化、提升過(guò)程，是一個(gè)反復(fù)計(jì)劃——整改——檢查——再計(jì)劃、整個(gè)的過(guò)程。該項(xiàng)目針對(duì)這一時(shí)期的項(xiàng)目質(zhì)量管理特點(diǎn)，制定了自檢、自查——整改、消項(xiàng)——監(jiān)理巡檢、抽查——業(yè)主工程師巡檢、抽查的工作流程，通過(guò)這一流程的反復(fù)實(shí)施，一次次篩選問(wèn)題，解決問(wèn)題，不斷地實(shí)施PDCA循環(huán)，使得項(xiàng)目向顧客交付之前就有了一次次質(zhì)量強(qiáng)化。 該階段的另一方面重要工作是向業(yè)主交付房屋過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題的處理，該階段的核心問(wèn)題是質(zhì)量問(wèn)題能否得到及時(shí)有效的維修與解決，這一階段的執(zhí)行力最關(guān)鍵，是否能令行禁止直接關(guān)系到顧客能否得到滿意的服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得到驗(yàn)證。這一階段該項(xiàng)目對(duì)管理分工進(jìn)行了劃分，各部門(mén)職能進(jìn)行界定：工程部負(fù)責(zé)總包工程、配套工程、精裝工程相關(guān)工作協(xié)調(diào)管理，牽頭集中交房期的維修協(xié)調(diào)管理工作；客服部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)各個(gè)相關(guān)部門(mén)交房，由物業(yè)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)兩年保修期內(nèi)的維修工作的協(xié)調(diào)。形成了工程部向客服體系內(nèi)部交房，負(fù)責(zé)集中維修期的維修管理工作；交房前，客服體系負(fù)責(zé)從工程部?jī)?nèi)部接收，向業(yè)主交房，協(xié)調(diào)總包、精裝分包及其他分包工程集中維修期以后的維修管理工作。這樣清晰的界定內(nèi)部責(zé)任，使項(xiàng)目首尾階段質(zhì)量管理的執(zhí)行力得以加強(qiáng)，使該項(xiàng)目精裝工程售后服務(wù)質(zhì)量大幅度提高。 持續(xù)改進(jìn)是項(xiàng)目質(zhì)量管理永恒的主題。項(xiàng)目收尾階段是進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理總結(jié)的最佳時(shí)機(jī)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在解決問(wèn)題的同時(shí)，完成了一次次質(zhì)量改進(jìn)過(guò)程。這些質(zhì)量改進(jìn)的成果不斷地補(bǔ)充到項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中去，不斷地補(bǔ)充到新開(kāi)標(biāo)段的合同和工藝要求中去。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目管理的這種持續(xù)改進(jìn)，作為一種組織積累為該公司在精裝房開(kāi)發(fā)上積累了豐富的項(xiàng)目質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。結(jié) 論隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)提出了更高的需求，房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場(chǎng)，增加自己的市場(chǎng)占有率，必須做好項(xiàng)目質(zhì)量管理。 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目管理全過(guò)程。項(xiàng)目初期的質(zhì)量管理主要體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量形成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)