【導(dǎo)讀】對企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理的系統(tǒng)和深入的研究具有極為重要的意。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進，房地產(chǎn)政策的改進，以及金融界政。策的創(chuàng)新，不斷地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造越來越廣闊的發(fā)展空間。融體系的不完善，房地產(chǎn)業(yè)在高速猛進的同時，也承擔(dān)著巨大的財務(wù)風(fēng)險，因此，如何識別、評價、防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為亟待解決的重要課題。的涵義、財務(wù)風(fēng)險的主要成因、財務(wù)風(fēng)險的主要類型以及財務(wù)風(fēng)險的基本特征，需要針對每一個企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防范風(fēng)險。所以本文從我國房

　　

【正文】 對房地產(chǎn)企業(yè)的收益進行合理的分配就顯得格外重要。建立合理的利潤分配制度，制定長期的利潤分配規(guī)劃，杜 21 絕分配的隨意性。根據(jù)投資者的股權(quán)大小按比例進行分配，按投資者在企業(yè)的實際管理過程中所作的貢獻多少來分配超額利潤，調(diào)整好大小企業(yè)股東之間的利益沖突，處理股東與債權(quán)人、管理層之間的利潤分配矛盾。由于企業(yè)自有資產(chǎn)規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定利潤 分配戰(zhàn)略時應(yīng)該充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實收資本為主這樣可以降低企業(yè)風(fēng)險，降低融資成本，增強企業(yè)盈利能力。 針對 籌資 活動過程中的財務(wù) 風(fēng)險的防范 措施 籌資風(fēng)險是指在由于企業(yè)負(fù)債經(jīng)營而產(chǎn)生的因為不能還本付息，使企業(yè)陷入困境，甚至破產(chǎn)的可能性?；I資風(fēng)險的產(chǎn)生原因有多方面，主要是投資收益不確定，即籌資風(fēng)險和利率變動因素、資本結(jié)構(gòu)不合理因素等使得企業(yè)財務(wù)狀況出現(xiàn)困境的風(fēng)險。 在對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險充分評 估測度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本企業(yè)的實際情況，制定嚴(yán)格的 籌資管理規(guī)則 并嚴(yán)格遵守。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資，應(yīng)該在分析評價影響籌資的各種因素的基礎(chǔ)上，注重資金籌集的綜合經(jīng)濟效果。制定具體的籌資原則： ，努力提高籌資效果，無論通過什么樣的渠道，什么樣的方式籌資，都應(yīng)該盡可能準(zhǔn)確的預(yù)測資金的需求量，制定長期和短期資金需求計劃，這樣可以保證資金的需求量和籌集量達到平衡，防止籌集不知而影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營或者籌資過剩。 ,降低資金成本 .企業(yè)籌集資金可以采用多種多樣的渠道和方式 ， 不同的方式籌資的難度程度 /風(fēng)險和成本各不相同 ， 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須研究不同的資金來源及其構(gòu)成 ， 力求最優(yōu)的籌資組合 ， 達到最低的綜合籌資成本 。 最后 ， 企業(yè)應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)的最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相對比，評估能否優(yōu)化本 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低本企業(yè)的綜合資本成本。同時公司也應(yīng)該比較資金籌資的來源、方式、成本以及風(fēng)險，以此來降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險；其次，公司應(yīng)該對每一個項目的資金籌集活動進行管理，優(yōu)化每一個投資項目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險；最后，企業(yè)還應(yīng)該在本企業(yè)內(nèi)部進行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項目的資金籌集 22 活動，分析評估 風(fēng)險和成本。 針對 投資 過程中的財務(wù) 風(fēng)險的防范 措施 投資風(fēng)險是指在投資過程中或者投資完成后，投資者發(fā)生經(jīng)濟損失和不能回收投資，無法實現(xiàn)預(yù)期收益的可能性。投資活動是企業(yè)財務(wù)活動中最為重要的環(huán)節(jié)，做好防范工作尤為重要。 1做好投資項目的可行性分析。 房地產(chǎn)投資項目的金額巨大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確與可行有效，必須按照科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進行投資項目的可行性分析，財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析； 對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預(yù)測和分析；對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)和項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析；對投資項目技術(shù)上的可行性進行分析論證，運用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同的項目的優(yōu)劣。 2制定后備措施 影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多 ,市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不確定將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投 資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加，市場利率的波動，建設(shè)期的延長。此外，投資項目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度，項目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進步與經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)該針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案，在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費，即項目管理組織為了補償差錯，疏漏和其他不確定性，對項目費用估計精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，專款專用。 針對 日常資金運營 中的財務(wù) 風(fēng)險的防范 措施 1加強對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測 控制日常資金運營風(fēng)險 ，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利， 23 而是取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)該立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時保持一定的流動性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運用水平?jīng)Q定負(fù)責(zé)的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因為通過現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)政策，將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面反映出來。如通過現(xiàn)金流 量分析，企業(yè)的經(jīng)營者可以看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強，營業(yè)現(xiàn)金流量是正直還是負(fù)值，原因何在以及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力，扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動，防范風(fēng)險。 2采用資金集中管理模式 房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制，通常設(shè)立多個項目公司，一般形成集團公司模式，集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了公司能利用集團公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運作效率，集團公司的資金管理應(yīng)該側(cè)重于集權(quán)式 的管理模式。此種模式能夠使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運作中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為；也能夠?qū)崿F(xiàn)集團整體資源的有效配置， 解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺問題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以便提高資金的使用效率，增強公司的抗風(fēng)險能力。資金的管理還包括對于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實力，在和銀行等金融機構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時可以處于有利地位，如可以爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。 性現(xiàn)金流 企業(yè)日常經(jīng)營過程中，日常資金運營風(fēng)險程度的大小取決于日?，F(xiàn)金流是否穩(wěn)定，保持經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險的關(guān)鍵，在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項指標(biāo)中，最為基本的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒有經(jīng)營現(xiàn)金流，就沒有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)；占用了大量現(xiàn)金，構(gòu)成大量的經(jīng)營現(xiàn)金流流出；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大，是其最大的經(jīng)營現(xiàn)金流來源之一。因此，加強對存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。 24 5 案例分析 NK 房地產(chǎn)公司簡介： NK 房地產(chǎn)公司成立于 1993 年，位于佛山南海區(qū)桂 城，是 NK 集團有限公司屬下從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的專業(yè)房地產(chǎn)公司。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，擁有員工 80 多名，其中以碩士、學(xué)士為主的工程技術(shù)人員、管理人員、營銷策劃人員 40 多名。公司營業(yè)收入連年大幅增長，是目前佛山南海最有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，其現(xiàn)有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)，正準(zhǔn)備升為一級開發(fā)資質(zhì)。 NK 房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范和控制 NK 房地產(chǎn)公司針對公司存在的財務(wù)風(fēng)險，采取了較為科學(xué)有效的防范和控制，下面重點從公司籌資、投資和日常資金運作三個方面加以分析。 房地產(chǎn)公司在籌資方面的 財務(wù)風(fēng)險控制與防范 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有一個便捷通暢的資金獲取渠道的支持， 25 開發(fā)商的資金鏈就有可能在某一天突然斷裂。 NK 房地產(chǎn)公司對近 10年的房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)報告進行研究，發(fā)現(xiàn)土地儲備量不是房地產(chǎn)公司發(fā)展的最大保障，很多公司在行業(yè)繁忙的時候有大量土地儲備，但經(jīng)過一個周期之后，公司卻垮掉了。 NK公司在前幾年就已經(jīng)開始重視對融資風(fēng)險的控制和防范，制定了嚴(yán)格的籌資管理制度，包括嚴(yán)格遵守國家的融資管理及相關(guān)的規(guī)定，準(zhǔn)確確定資金需求量及時期，合理確定融資的次序等，主要措施如下： 1建立和保持穩(wěn)定良好的銀企合作關(guān) 系。 NK 公司長期以來一直秉承誠實守信的經(jīng)營理念，在努力創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益的同時，積極創(chuàng)造社會效益，熱心公益事業(yè)，積極回報社會，樹立較好的社會形象。 NK 公司與當(dāng)?shù)刂饕鹑跈C構(gòu)建立了良好和穩(wěn)定的合作關(guān)系，獲得當(dāng)?shù)刂饕鹑跈C構(gòu)的大額授信支持，長期被當(dāng)?shù)刂饕鹑跈C構(gòu)評為黃金客戶及 AA 級信用評級。 2科學(xué)、規(guī)范、高效的籌資管理制度。 NK房地產(chǎn)公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風(fēng)險，按財務(wù)數(shù)據(jù)顯示， NK公司長期銀行借款占總負(fù)債的 38%，長期還款壓力較小。就此，NK 公司準(zhǔn) 確確定了企業(yè)的最佳貸款額度、科學(xué)安排合理的貸款期限，建立合理的融資結(jié)構(gòu)，并有效控制了籌資成本。例如：如果根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析計算表明某一項目的投資不可行，說明貸款不能給企業(yè)帶來收益，那么不貸款；如果該項目投資可行，但收益不會很大，則少量貸款；如果該項目投資可行卻會帶來收益較大，則可大量貸款，但必須研究好貸款的“度”。在合理安排期限方面， NK 公司編制 5年期的滾動資金預(yù)算，每月更新滾動一次，實時預(yù)測資金的需求量，及早安排資金。 3拓寬籌資渠道。拓寬融資渠道，可以減少對銀行融資的過度依賴，也可以降低融資成本，從而降低 在融資方面的財務(wù)風(fēng)險。 NK 地產(chǎn)公司的融資渠道主要有：股權(quán)收購、合作開發(fā)、引進外資、上市、信托基金、房地產(chǎn)證券化、發(fā)行債券、融資租賃、私募基金、典當(dāng)融資、房地產(chǎn)投資銀行等。 NK 房地產(chǎn)公司在投資方面的財務(wù)風(fēng)險控制與防范 由于房地產(chǎn)企業(yè)單個項目的投資額均較大，若一個房地產(chǎn)項目投資失敗，整個公司可能就面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。因此，每一個投資項目都值得企業(yè)高度重視， NK房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險方面的控制與防范措施如下： 26 1進行充分的市場調(diào)查分析和可行性研究。 NK房地產(chǎn)公司為了減少宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策對公司的影響，在集團 層面上設(shè)立了政策研究部門，在符合政府規(guī)定的前提下，研究相關(guān)政策應(yīng)對措施，為公司投資規(guī)模和方向做出指導(dǎo)。 NK 公司在每一個投資項目投資前都會做出充分的可行性研究，分析成本和收益，并根據(jù)具體情況，結(jié)合規(guī)劃要求及市場情況，聘請專業(yè)顧問公司提供市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、客戶定位，以此降低投資風(fēng)險。 2制定后備措施。 投資分散措施； NK 房地產(chǎn)公司在投資時間分散和共同投資方面采用二者兼顧的原則，自己獨立開發(fā)的項目和合作開發(fā)的項目在時間上錯開，避免了不必要的競爭，也便于資源的統(tǒng)籌安排，與合作方利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方 的積極性，最大限度發(fā)揮了各自的優(yōu)勢以降低風(fēng)險。 投資組合措施； NK 房地產(chǎn)公司以中高檔住宅為主，以商場、寫字樓、酒店為輔，以房地產(chǎn)銷售為主，以物業(yè)出租收益為補充，尋求較為平衡的發(fā)展模式，以此類投資組合的方式大大地降低了項目的投資風(fēng)險。 保險措施； NK 房地產(chǎn)公司選取太平洋保險公司為戰(zhàn)略合作伙伴，從建筑設(shè)計、建筑施工、抵押貸款等方面參加保險服務(wù)，確保財產(chǎn)安全，降低了投資各階段存在的風(fēng)險。 控制投資規(guī)模的措施；公司的投資規(guī)模超過公司所能夠承受的范圍，一味地擴張也會給公司帶來非常巨大的投資風(fēng)險。 NK房地產(chǎn)公司為控制公 司過度擴張，設(shè)定了一定的指標(biāo)作為投資規(guī)模的參考和預(yù)警指標(biāo)，一般情況下不得超出這些設(shè)定的指標(biāo)。例如：其投資規(guī)模率 =年投資總額 /企業(yè)總資產(chǎn)，該比例不得超過 80%，投資貸款率 =用于投資的貸款金額 /投資總額，不得高于 60%。 房地產(chǎn)公司在日常資金運作方面的財務(wù)風(fēng)險控制與防范 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般來說占用的資金都非常大，如果資金發(fā)生短缺，那么對公司的影響是非常之大的。 NK 房地產(chǎn)公司主要從以下幾方面加強對日常資金運作中的風(fēng)險控制和防范： 1 對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測和管理。 NK 房地產(chǎn)公司設(shè)立了“資金結(jié)算中心”，以此來加強對貨幣資金的管理，調(diào)度各子公司間的資金盈虧，減少銀行貸款。編制滾動的現(xiàn)金流量預(yù)算，加強對現(xiàn)金流量的預(yù)測，既能夠保證長期借款的到時償 27 還，又能保持資金的流動性，提高了資金的利用效率。 2對應(yīng)收賬款等往來款項的管理。 NK房地產(chǎn)公司制定和嚴(yán)格實施了相應(yīng)的催款措施，如銷售策劃部必須按制定的銷售流程規(guī)定負(fù)責(zé)對銷售樓款應(yīng)收款的催收，并按制度規(guī)定責(zé)任到人。將樓款回收納入銷售人員的提成和部門負(fù)責(zé)人的績效考核中，來往款項的管理及對賬，由專人負(fù)責(zé)等。 NK 房地產(chǎn)公司正試圖逐步建立動態(tài)的客戶資信評價系統(tǒng)，加強對客戶資信的管 理，對于資信較差的客戶，公司規(guī)定更嚴(yán)格的收款條件，更短的交款期限，以降低發(fā)生壞賬的可能性。 3對存貨的有效管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨一般都占公司總資產(chǎn)較大的比重， NK 房地產(chǎn)公司的存貨比重也過大，因此加強對房地產(chǎn)企業(yè)存貨的管理具有特別重要的意義。 NK 房地產(chǎn)公司對到一定期限銷售不出去的住宅都將采取優(yōu)惠的方式銷售出去，盡快收回資金，同時保持合理的房地產(chǎn)存量和合理的開發(fā)進度，因為房地產(chǎn)在特定時期具有保值和增值性，對于房地產(chǎn)存貨并不是銷售得越快越好，保持一定的存量能夠滿足公司利潤最大化的需求，大存量的多少要和公司對資 金的需求和再投資相平衡。最后，更應(yīng)該保持合理的土地儲備，嚴(yán)格控制土地成本，能夠保證公司未來的開發(fā)能力，通過控制土地成本，保證公司比較穩(wěn)定的利潤率，保證公司住房的定價能力和競爭力。 結(jié) 論 太化股份