【正文】 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。 項目的立項報批控制 a)明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。 b)依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。 c)工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料； d)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e)策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。 f)辦理各種報批手續(xù)的過程，由辦理部門負責記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。 a)工程部負責組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZHWI047《工程招投標管理制度》。 b)工程部負責協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。 c)策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q/TZHWI046《拆遷安置補償實施辦法》。 d)公司的稽查小組對施工準備工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，項目部要及時做好匯報。 a)工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。 b)項目部負責協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工條件。 c)項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。 d)對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項目部作為特殊作業(yè)過程進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實施有效的監(jiān)控。 e)施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 a)工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則，明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。 b)由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 c)在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會，編制日常監(jiān)理報告，匯報工程監(jiān)理的工作情況。 d)對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定整改措施進行處理。 e)項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進行監(jiān)督檢查。 工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。 工程竣工驗收 a)由工程部協(xié)調(diào)各項目部，組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。 b)項目部負責收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。 c)對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。 工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZHWI022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。 銷售和交付控制 a)策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。 b)工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負責收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立“成品房屋出入庫臺帳”，登記房屋的入庫情況。 c)代建工程項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項目資料移交明細表”，進行有關(guān)文件資料的移交，雙方簽署“工程項目移交書”。 d)由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動向顧客出示“五證兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZHWI033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZHWI032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。 e)項目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形式，及時向公司進行匯報，落實進展情況。 a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負責工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括： 1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護； 2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等； 3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系； 4)接受和處理用戶的意見投訴。 b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。 售后服務(wù) 策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負責項目的各項售后服務(wù)工作，認真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，進行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZHWI041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。 公司的稽查小組，對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認 公司確定以下過程需要進行確認： a)項目開發(fā)的投資決策； b)項目的前期開發(fā)工作，以“五證兩書”的辦理為重點； c)項目的開發(fā)建設(shè)； d)社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)； e)各階段的驗收把關(guān)； f)房地產(chǎn)的市場營銷。 對上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。 標識和可追溯性 ，防止在使用中發(fā)生混淆，并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各部門負責歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標識，項目部負責對外包單位的實物標識進行管理。 ： a)在項目運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務(wù)活動； b)關(guān)系到工程項目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物； c)施工單位的現(xiàn)場標識情況。 ： a)重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標識，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。 b)公司的各類合同的修訂，要對其版本號進行明確清晰的標識。 c)項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。 d)策劃營銷中心負責組織項目部，到項目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名、號碼編排的手續(xù)。 標識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZHWI016《標識規(guī)定》。 ： a)立項報批； b)產(chǎn)權(quán)交割； c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量； d)關(guān)系到工程項目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點工序的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。 ，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進行產(chǎn)品的追溯。 顧客財產(chǎn) 對于顧客提供的財產(chǎn)（包括文件資料和實物財產(chǎn)），接收部門在接收前應(yīng)予以驗證和登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護的有關(guān)規(guī)定做好防護和維護工作，保證其正常的使用功能，并能得到正確使用。 公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產(chǎn)，嚴格予以保密。 當發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時，相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客，及時采取彌補措施，并承擔由此給顧客造成的經(jīng)濟損失。 產(chǎn)品防護 a)項目部負責對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進行控制，在項目的控制計劃中予以識別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當?shù)陌徇\方式和手段，保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。 b)項目部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設(shè)備的管理以及搬運過程進行監(jiān)督檢查。 c)凡屬搬運不當造成質(zhì)量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責任，妥善處理，不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。 貯存 a)項目部負責重點對甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施，保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。 b)項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。 c)當發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中，出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴重或變形損壞時，應(yīng)立即隔離并標識，同時采取處理措施。 a)項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護工作。對完成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護的措施，對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當?shù)姆雷o措施，確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部及時通知責任單位，進行限期整改。 b)竣工經(jīng)驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋，在物業(yè)管理公司進駐前，由策劃營銷中心采取防護措施，確保工程項目保持原有的質(zhì)量特性。對房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當?shù)姆雷o措施，保證其原有的使用功能，采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措施，防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。 產(chǎn)品防護的具體要求，執(zhí)行Q/TZH項目可行性研究和投資決策的控制.目的 通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。 ； ，負責指導可行性報告的編制。 ，收集所需資料。 、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。4. 控制程序 項目可行性研究的前期準備工作 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。 依據(jù)Q/TZHWI003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 依據(jù)Q/TZHWI004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理審批。 項目可行性研究、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。 可行性研究主要內(nèi)容::、地區(qū)規(guī)劃；，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較； 項目開發(fā)條件分析：a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求；，交通運輸是否有保證；，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。 由策劃與營銷中心負責，財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內(nèi)容包括：，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況。、得當。 項目財務(wù)效益分析 由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責進行項目的財務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括：，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；，主要有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等；，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；，參考定性分析，作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。 ，對不確定性進行分析：，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析； 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。：；；； ；； 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基