【導(dǎo)讀】流向與銷(xiāo)售周期測(cè)算,分析立項(xiàng)的可行,得出綜合分階段開(kāi)發(fā)結(jié)論,最后以自身作為開(kāi)發(fā)商,進(jìn)行比較建議,希望得到。大家的一致認(rèn)可,確保投資的風(fēng)險(xiǎn)最低。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。為來(lái)人口的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)大盤(pán)的促進(jìn)。土地級(jí)別重新劃定典型區(qū)域。地價(jià)漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間。土地拆遷補(bǔ)償情況。沈陽(yáng)市中高檔住項(xiàng)目分析。周邊競(jìng)品界定及個(gè)案的深入剖析。目標(biāo)客戶需求分析、消費(fèi)預(yù)測(cè)及未來(lái)預(yù)測(cè)。項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn)及規(guī)避策略。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及空白點(diǎn)分析。2020年以來(lái)，沈陽(yáng)新批房地產(chǎn)項(xiàng)目72個(gè)，合同外資額億美元，占總額的19%；老工業(yè)基地政策的出臺(tái)，以及沈陽(yáng)市政府提出的“土地分塊出讓?zhuān)涮追制诟犊?，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)。GDP和人均GDP增長(zhǎng)均在10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從4931元上升至2020年的8924元，年均增長(zhǎng)%；總?cè)丝诘谋戎貫?。按照政府提出的每年要提高一個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到2020年將達(dá)到

　　

【正文】 假日 5 與渡假公寓共生，有五棟小別墅 玫瑰園 36 定制化開(kāi)發(fā)，占地有，銷(xiāo)售量不足 新世界花園 38 亞泰國(guó)際花園 20 多 售樓處放假 ,無(wú)人 合計(jì) 1250 盟森營(yíng)銷(xiāo)觀 點(diǎn)： 別墅市場(chǎng)需求量較少 ，現(xiàn)有項(xiàng)目大部分有土地儲(chǔ)備，基本上可以滿足三年 以上的市場(chǎng)需求 。近兩年內(nèi) ,沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)在沈陽(yáng)市的南部綠島森林公園附近 ,與棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū) ,以人造景觀世博園為中心的別墅開(kāi)發(fā)群 ,是沈別墅消費(fèi)者流動(dòng)的方向 ,別墅的消費(fèi)者看重的是天然景觀與周邊的環(huán)境 ,而我們的項(xiàng)目不具備這樣的功能 ,用人工來(lái)營(yíng)造成 ,不沒(méi)有政府與社會(huì)的支持 ,依賴一家開(kāi)發(fā)商 ,基本上在短時(shí)期之內(nèi)不可能吸引購(gòu)房者的目光 ,不能提高我們的銷(xiāo)售速度與資金周轉(zhuǎn)速度 , 我們建議在這方面進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分 ,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行產(chǎn)品導(dǎo)入 ,形成新自身產(chǎn)品 的銷(xiāo)售錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 。另一方面可以利用別墅的形式 ,多層與聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品空白點(diǎn) ,進(jìn)行新產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) ,尋求市場(chǎng)突破口 。 ? 渾南 區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）渾南市場(chǎng)情況 目前有 2020 多家高新技術(shù)企業(yè)、 810 家外商投資企業(yè)落戶渾南新區(qū)，投資額在 500 萬(wàn)元以上的有 1000 多個(gè)。一批具有世界領(lǐng)先技術(shù)的尖端項(xiàng)目進(jìn)入渾南，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將吸引大批新經(jīng)濟(jì)就業(yè)者來(lái)此創(chuàng)業(yè)，為該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的需求與發(fā)展空間。 渾南新區(qū)將建設(shè)成為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集金融商貿(mào)、教育科研、生活居住、觀光旅游為一體的相對(duì)獨(dú)立、功能完善的現(xiàn) 代化新城區(qū)”，當(dāng)?shù)孛襟w稱(chēng)之為“北方浦東”。這一規(guī)劃提升了該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品位，并長(zhǎng)遠(yuǎn)性擴(kuò)大了項(xiàng)目的增值空間，其人文性則增強(qiáng)了對(duì)居住者的吸引力。 除了高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)以外，渾南新區(qū)位于機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)的渾南 CBD10 月份也將全面鋪開(kāi)，必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋担淮髮W(xué)城中已經(jīng)有沈陽(yáng)工業(yè)學(xué)院、沈陽(yáng)建工學(xué)院、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院等三所大學(xué)進(jìn)駐；渾河旅游觀光帶已經(jīng)完成了北岸 10 公里的景觀建設(shè)，南岸防洪問(wèn)題也將于明年徹底解決。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 座跨河橋、 3 條地鐵線、 1 條輕軌及 1 條過(guò)河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母 城的天然屏障。新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施方面實(shí)施大資本投入戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。 從自然環(huán)境看，渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)，將使繞城而過(guò)的渾河變成內(nèi)河，也使渾南成為沈陽(yáng)惟一的濱水黃金寶地，結(jié)合沿河綠化帶，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目便順理成章。 為控制開(kāi)發(fā)速度，渾南 2020— 2020 年原則上將不再進(jìn)行新的商品住宅項(xiàng)目用地出讓。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析說(shuō)，渾南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解沈陽(yáng)市目前老城區(qū)人口密度過(guò)大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。而作為沈陽(yáng)市城市規(guī)劃核心區(qū)的重要組成部 分，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)必將向新區(qū)拓展，渾南新區(qū)的房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)沈陽(yáng)市的影響意義深遠(yuǎn)，將改變沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局，有力支持沈陽(yáng)市的發(fā)展建設(shè)。 現(xiàn)在看渾南新區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和，幾個(gè)已有項(xiàng)目均進(jìn)行中后期或尾房銷(xiāo)售階段，但不容忽視的是，渾南地區(qū)還有很多已出讓或未出讓的空置土地，而且未來(lái)幾年渾南的改造速度會(huì)更快，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量也會(huì)加大，所以區(qū)域內(nèi)存在較高未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 (二 )渾南區(qū)域主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模 建筑形式 樓盤(pán)價(jià)格（元） 主力戶型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總戶數(shù) 銷(xiāo)售率 占地 建筑 金河花園 7 萬(wàn) 10 多層 /小 24802900 2*2*1 2020年 10 558 90% 萬(wàn) 高 81120 融城時(shí)代 40 小高 /高層 33803860 3*2*2 120143 2020 年 9 604(一期 ) 2020(總體 ) 一期 50% 唯美品格 18 多層 /小高 32003590 3*2*2 120130 2020 年 3 224(一期 ) 一期 95%。二期 河畔新城 75 100 多層 /小高 /高層 44005000(精裝 ) 3*2*2 94127 2020 年 5 1800(一 /二 /三 /四 /五期 ) 95% 浦江苑 11 25 高層 37004600 3*2*2 130160 2020 年 5 800(一 /二期 ) 1500(總體 ) 80% 假日伊利亞特灣 10 20 高層 /別墅 51008800(別 ) 5500(高 /精裝 ) 130170(高 ) 200(別 ) 2020 年末 500(總 ) 321(別 ) 80%（別） 60 套（高） 萬(wàn)科新榆公館 10 15 多層 /小 38005500 96126 2020年 10 一期 356 套 82% 高 \聯(lián)排別墅 月 理想新城 53 80 多層 \小高層 32003900 97136 2020年 12月 950 多套 12% 左岸慧晶 多層 /小高 /高層 30664400 3*2*2 130140 2020年 11 1600 多套 一 \二 \三 期 65% 0100020203000400050006000700080009000金河花園 融城時(shí)代 唯美品格萬(wàn)科新榆公館河畔新城浦江苑伊利亞特灣理想新城東方威尼斯左岸慧晶區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格分析最低價(jià) 最高價(jià) 分析：由價(jià)格上看 —— 競(jìng)爭(zhēng)激烈，提升性價(jià)比為取勝關(guān)鍵 渾南新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目除別墅與個(gè)別中低檔小盤(pán)外，其余項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在 30005000 元 /平方米 之間，并且差別不大，高層產(chǎn)品的價(jià)格由 于成本的原因會(huì)在 4000 元 以上?！昂优闲鲁恰彪m價(jià)位在 5300 元 左右，但由于其交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，除去 600 元 /㎡ 的裝修費(fèi)用其價(jià)格也在 4700 元左右。渾南新區(qū)項(xiàng)目雖整體價(jià)位較高但距離較近、先天資源相似，項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間較窄，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較激烈。所以在產(chǎn)品及內(nèi)涵沒(méi)有大的提升前提下，取勝的關(guān)鍵是在價(jià)格相似的條件下提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提升產(chǎn)品本身的品質(zhì)及附加值。 從 銷(xiāo)售上看 —— 品牌開(kāi)發(fā)商與多層住宅的項(xiàng)目銷(xiāo)售較好 從 供應(yīng)面積上看 —— 未來(lái)市場(chǎng)存在較大競(jìng)爭(zhēng)因素 渾南新區(qū)雖多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行中間或后期銷(xiāo)售階段，但 40 萬(wàn)平以上的項(xiàng)目有 5 個(gè) (在 水一方 \河畔 \業(yè)喬 \女人街 \生態(tài)園 )，所以未來(lái)市場(chǎng)仍存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，加之未開(kāi)發(fā)土地及空置土地較多，所以市場(chǎng)不可確定的競(jìng)爭(zhēng)因素較多。 從建筑形式上看 —— 多層產(chǎn)品 市場(chǎng)空白點(diǎn) 較多 多數(shù)項(xiàng)目雖有多層產(chǎn)品供應(yīng)，但都進(jìn)入中后期銷(xiāo)售， 渾南市場(chǎng)中 多層產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)束，現(xiàn) 在市場(chǎng)上 多層產(chǎn)品 ,有較明顯空白點(diǎn)。在戶型上，由于地理位置距市中心較遠(yuǎn)，而且項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔，所以戶型面積集中在 130 平米左右的三室二廳二衛(wèi) 為主 ， 多層產(chǎn)品 ,基本上供不應(yīng)求 ,與渾南新區(qū)一路之隔的理想新城 ,多層供應(yīng)較多 ,但路引設(shè)計(jì)較差 ,無(wú)車(chē)一旅基本上不能隨意出入園區(qū) ,宣傳與接待不 匹 配 ，形成銷(xiāo)售不暢 。 （三） 周邊主要 競(jìng)品分析 項(xiàng)目名 河畔新城 左岸慧晶 萬(wàn)科新榆公館 理想新城 東方威尼斯 唯美品格 營(yíng)銷(xiāo)定位 河畔生活，康居住宅 法國(guó)左岸生活 北歐工業(yè)時(shí)代 現(xiàn)代生活 ,大師作品 異國(guó)水景住宅 BLOK庭院 ,花園洋房 項(xiàng)目規(guī)模 占地 75/建筑 100 占地 占地 10萬(wàn) ,建 15萬(wàn) 占 53 萬(wàn) 占地 204/建筑 65 占地 萬(wàn) /建筑 19 萬(wàn) 建筑形式 多層 /小高 /高層 多層 /小高 /高層 多層 \小高全躍\ 多層 /小高 /高層 多層 /小高 /別 多層 /小高層 總戶數(shù) 1600( 一 / 二 / 三期 ) 1000 356 套 950 多戶 一期 800/總2300 單價(jià)范圍 44005000(精裝 ) 30664400 3800— 5500 元 3200 元起價(jià) 44007800 1萬(wàn) (別 ) 均價(jià) 4200 元 車(chē)庫(kù)數(shù)量 1 比 共 800 余個(gè) 一期沒(méi)有 一期沒(méi)有 340 車(chē)位 280車(chē)庫(kù) 主力戶型 3*2*2 127 3*2*2 130140 96126 2*2*1 97136 3*2*2 169 3*2*2 130 物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ /月 1 元 /㎡ /月 元 /月 /㎡ 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量 五 期為高層住宅 三期 為 高 層住宅 一期 多 層 銷(xiāo)售較好，二期為 36套 聯(lián) 排 別 墅與全躍高層 一期銷(xiāo)售較差，售樓處規(guī)劃超前，現(xiàn)場(chǎng)人氣較差。 土地儲(chǔ)備較多，后期供應(yīng)較大 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目名 項(xiàng) 目 點(diǎn) 評(píng) 河畔新城 品牌開(kāi)發(fā)商，由尊居向康居延伸，吸引多數(shù)金領(lǐng)人群；產(chǎn)品設(shè)計(jì)同銷(xiāo)售結(jié)合緊密；市場(chǎng)定位、客戶定位準(zhǔn)確；避開(kāi)臨水、高端產(chǎn)品的概念，打出康居概念；通過(guò)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售代理公司，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象，使銷(xiāo)售的每一環(huán)節(jié)都體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)規(guī)范形象。共分 五個(gè)組團(tuán)，通過(guò)市場(chǎng)消化能力逐步完成大盤(pán)開(kāi)發(fā) ,運(yùn)動(dòng)會(huì)所的建設(shè)與園區(qū)自身合配套是其項(xiàng)目成功的另一保障 。 左岸慧晶 交房入住時(shí)園區(qū)未做完，現(xiàn)場(chǎng)較混亂；戶型、面積偏大總價(jià)較高，銷(xiāo)售有一定難度；道路未修繕，交通不便；產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題，戶型過(guò)大；營(yíng)銷(xiāo)概念與產(chǎn)品定位相差較多，僅停留在概念上；產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)支持不多 萬(wàn)科新榆公館 萬(wàn)科品牌的成功延伸 ,產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與定位 ,結(jié)合了天津水晶園的設(shè)計(jì)方案 ,營(yíng)銷(xiāo)思路也是引入的 ,對(duì)我們來(lái)說(shuō) ,對(duì)其下一步的競(jìng)爭(zhēng)分析 ,只要看一下水晶園的銷(xiāo)售路線 ,就不難完成對(duì)其產(chǎn)品宣傳的有效競(jìng)合 .從一個(gè)方面 ,新 榆公館的產(chǎn)品力設(shè)計(jì)較佳 ,結(jié)合售樓處的高投入 ,給客戶耳目一新的感覺(jué) ,形成與河畔新城的差異化競(jìng)爭(zhēng) ,完成客戶看過(guò)不忘的口碑傳動(dòng)方法。 東方威尼斯 一流的景觀與環(huán)境 ,由于今年水伙放水 ,東方威尼斯真的成為新奧爾良 ,影響其銷(xiāo)售 ,我們?cè)O(shè)為是沈陽(yáng)市市中心 ,景觀周邊環(huán)境最佳的豪宅 ,由于建在渾河瀉洪區(qū)內(nèi) ,土地爭(zhēng)議較大 ,由于發(fā)水 ,未 來(lái)將要開(kāi)發(fā)的土地被收 ,現(xiàn)有產(chǎn)品將是孤品 ,我們認(rèn)為還有一部分升值空間。 主要項(xiàng)目主力戶型分析 項(xiàng)目名 河畔新城 東方威尼斯 戶 型 圖 點(diǎn)評(píng) 該戶型面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用，戶型格局合理，各房間面 寬 由于該戶型有 米的大進(jìn)深，所以同樣的戶型其均較大，全明設(shè)計(jì)，所有房間包括餐廳及兩衛(wèi)均有采光，陽(yáng)光室、儲(chǔ)藏室、觀景窗及錯(cuò)層等功能設(shè)計(jì)較全。所有優(yōu)點(diǎn)得宜于其 米的小進(jìn)深。但客廳的電視墻較短實(shí)用性較差。 面積較大，而且兩衛(wèi)均沒(méi)有采光，南向次臥進(jìn)深較大。但主臥與客廳的面寬較大，比較氣派，與項(xiàng)目本身的高檔定位較穩(wěn)合。 項(xiàng)目名 萬(wàn)科新榆公館 理想新城 戶 型 圖 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目名 唯美品格 戶 型 圖 點(diǎn)評(píng) ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系分析 A. 地理位置：北臨環(huán)城高速、東臨沈丹高速、西 臨沈營(yíng)路； B. 生活配套： 500 米左右的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； C. 公建配套：距白塔鎮(zhèn)中心小學(xué) 200 米；距白塔鎮(zhèn)醫(yī)院 500 米； D. 公交配套：位于沈營(yíng)路上 433 33 334（北站 — 蘇家屯）； 4314（南塔 — 陳相）白塔市場(chǎng)下車(chē)，東走200 米，白塔小學(xué)對(duì)過(guò)將修建與三好街相通的景觀路； E. 周?chē)饕彛?21 世紀(jì)廣場(chǎng)、大學(xué)城、東大軟件園、東北育才學(xué)校、白塔鎮(zhèn)中心鄰近渾南新區(qū) 。 ? 沈陽(yáng)市二環(huán)邊上大盤(pán)分析 項(xiàng)目名 陽(yáng)光 100 紫郡城 七里香堤 保利花園 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn) 和泰馨城 營(yíng)銷(xiāo)定位 親水社區(qū)與大品牌成熟開(kāi)發(fā)商，未來(lái)升值 大盤(pán) ,中 國(guó)傳統(tǒng)文化 水景住宅，大師品牌 大盤(pán)，頤和園景觀 瑞士風(fēng)情住宅 大盤(pán)，地鐵，價(jià)廉 項(xiàng)目規(guī)模 占地 100 萬(wàn) ,建150 萬(wàn) 占 80 萬(wàn) ,建100 萬(wàn) 總建 20 萬(wàn) 占地 78萬(wàn) ,建 120萬(wàn) 占 萬(wàn) ,建43 萬(wàn) 占 147 萬(wàn) ,建 160萬(wàn) 建筑形式 綜合 ,一期為多層 多層為主 ,小高層為輻 圍合洋房 多層為主 ,局部高層 多層與小高層 總戶數(shù) 一期 1300 戶 ,再售 400 戶 4000 戶在售 456 戶 ,現(xiàn)銷(xiāo)售300 戶以上 一期 760 戶 ,二期現(xiàn)銷(xiāo)組團(tuán) 200 戶 一期 1000 戶在售 二期 3200 多戶 單價(jià)范圍 3400— 3600,一樓4600,有半地下室與一樓花園相送 25803300 元 23003100,現(xiàn)階 段 銷(xiāo) 售的房源 是 精 裝修房 28003438, 較一期 平 均 房 價(jià) 漲300 元 25003248 元 1980— 2690元 ,一樓贈(zèng)送花園 開(kāi)發(fā)分期 五