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正文內(nèi)容

文殊院建設(shè)項目投資可行性研究報告-資料下載頁

2025-03-04 15:18本頁面

【導讀】“文殊院”建設(shè)項目規(guī)劃用地面積萬平方米,約合畝。萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積);地下建筑面積萬平方米。三宗地共(約合畝),用于拍賣。價表》及相應的取費標準;量并能滿足消費者需求;在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨。理,對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。期內(nèi),仍將擔負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。總體實力位居第四位,其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位;

  

【正文】 計 —— 272021 1846個 停車位的設(shè)置原則:在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 , C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置;項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 三、投資估算 (一)、總投資估算內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費用,其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預見費;期間費用包括財務費用和銷售費用。 (二)、投資估算說明 土地費用 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料,“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況,預計該宗地的拆遷總成本為人民幣 億元。宗地面積為 畝,折合拆遷成本為 萬元 /畝。 前期建設(shè)費 ( 1)前期技術(shù)、咨詢服務費 前期的規(guī)劃、設(shè)計、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用,按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定,綜合按 75元 /m2 計算,即 前期技術(shù)、咨詢服務費 =75 = 萬元 ( 2)場地準備費 按滿足施 工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污(“三通一平”)考慮,綜合按總建筑面積每平方米 100 元計列,即 場地準備費 =100 =3205 萬元 項目前期總費用 =+3205= 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項目考慮,綜合 200 元 /平方米計,即 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 =200 =6410 萬元 建安裝飾費(含設(shè) 備購置): 依據(jù)《 2021》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程:詳見評估表 1。 建安裝飾費用 評估表 1 序號 項 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價格 備 注 (萬元) (萬 ㎡ ) (元) 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價格 2 商住用房 11850 1500 平均價格 二 地下建筑 7275 1500 平均價格 三 合 計 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費 本項目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施,建筑面積按 10000 平方米計,公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計,即 10000 800247。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費 按成都市相關(guān)部門的收費標準,從事房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費,本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標準(一站式收費項目)考慮:詳見評估表 2 前期報建費用 評估表 2 序號 收費項目 收費標準 一 建設(shè)項目報建費 特大城市市政基 礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 元 /平方米 中小學改善辦學條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費 二 異地綠化建設(shè)費 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費 10元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1元 /平方米 小計(元 /平方米) 140 總建筑面積(平方米) 320500 合計(萬元) 4487 按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額 4487 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用,本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 2%計取。 管理費用 =( 6410+67375+800) 2%=(萬元) 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等,本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 1%計取。 其他費用 =( 6410+67375+800) 1%=(萬元) 不可預見費 不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用,如“三材”價格變動,設(shè)計變更,一般自然災害的影響及質(zhì)量修復等不可預見因素,由于本項目開發(fā)周期較短,本次評估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 3%計取。 不可預見費用 =( 6410+67375+800) 3%=(萬元) 期間費用 期間費用包括財務費用和銷售費用。本項目的財務費用為支付銀行的貸款利息,故按預計發(fā)生額計算。 業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款 50000 萬元,計劃于 2 年后歸還借款,年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息,則應支付利息為 : 財務費用 =50000 %( 1+20%) 2= 萬元 銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用,可按房地產(chǎn)銷售收入的 6%計取。 銷售費用 =299468 6%=(萬元) 該項目期間費用 =+=(萬元) (三)、項目總投資估算一覽表(評估表 3) 項目總投資估算表 評估表 3 單位:萬 元 序號 項目 總投資 占總投資比例 (%) 單價 (元 /平方米 ) 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費用 % 前期建設(shè)費 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 6, % 建筑安裝工程費 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 開發(fā)間接費 % 管理費用 % 開發(fā)期稅費 4487 % 其他費用 % 不可預見費 % 2 期間費用 24, % 財務費用 6, % 銷售費用 17, % 3 經(jīng)營資金 4 項目總投資 % 注:按上述方法同理測算出車位的成本 為 2280 元 /平方米。 四、資金籌措 資金籌措的方式:部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。 目前中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經(jīng)超過 億元人民幣,擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資 億元人民幣,其余的開發(fā)建設(shè)投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。 五、還款計劃 根據(jù)初步預測表明,本項目有良好的經(jīng)濟效益,計劃貸款周期為 2 年,第一年年末還息,第二年年末還本付當年息。 第五章 財務分析 本項目經(jīng)濟評價采用國家計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方 法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的原則和方法進行,對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風險能力等指標進行了詳細的分析和認真的測算。 一、項目收入估算 (一)、銷售收入預測 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ,約合 。規(guī)劃總建筑面積為 ,地上總建筑面積為 ,地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米(其中 B代號地塊上建筑物,其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑),地上居住辦公用房建筑面積 (其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑 面積);地下建筑面積 。其余 C C C7三宗地共 (約合 ),用于拍賣。詳細規(guī)劃指標見下表: 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積(公頃) 容積率 地上建筑面積(平方米) 建筑密度 建筑限高(米) 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 272021 1846個 停車位的設(shè)置原則:在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 , C 地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置;項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 建成后,除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價格出售,車位按成本價出售。 根據(jù)本報告第三章 的預測分析,該項目的各類房屋銷售單位價格預測: 商業(yè)用房: 15000元 /㎡(平均價格) 住宅及綜合用房: 4500元 /㎡(平均價格) 汽車停車位: 2280元 /㎡(按成本價格出售) 本項目銷售收入總額為 325050 萬元,其中商業(yè)用房銷售收入為 289500 萬元,居住辦公用房銷售收入為 35500萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn),年租金毛收益能達 33368萬元。 土地拍賣收益預測:該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為 133000 萬元,總占地 畝,則每畝地的拆遷成本為 萬元。 C C C7三宗的的招、 拍、掛成交價格估計為 600 萬元 /畝,則該部分的收益為 600=29520 萬元。成本為 = 萬元。 (二)、經(jīng)營稅金及附加預測 按現(xiàn)行稅收制度,成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納營業(yè)稅為銷售收入的 5%,城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%,教育費附加為應納營業(yè)稅的 3%,地方性教育附加為營業(yè)稅的1%,副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的 1‰。 (三)、收益預測 預測依據(jù) 在銷售收入及各項成本的預測基礎(chǔ)上,我們對該項目的收益進行了預測。根據(jù)本項目的盈利情況,公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應 付利潤分類進行估算。 由于本項目按項目管理與運營,故本項目不計提盈余公積金和公益金。 預測結(jié)果 預測結(jié)果表明(見《損益表》),本項目在整個運作期內(nèi),銷售收入將達到 325050萬元;產(chǎn)生凈利潤 萬元;上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元,共計上交稅金 萬元。 二、財務分析 (一)、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額(萬元) 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 總投資利稅率 % 總投資凈利率 % (二)財務分析指標計算 運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標 總投資利稅率: % 總投資凈利率: % 銷售利稅率 :% 銷售凈利率 :% 三、項目不確定性分析 (一)、盈虧平衡分析 盈虧平衡點銷售量分析 由于本項目的總銷售收入為 325050 萬元,建筑面積為 萬平方米,故平均銷售價格為 元 /平方米。 銷售稅率)銷售費率(銷售均價 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 %% m???? ?? )( 本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ,故銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的 %, 項目就會不盈不虧。 盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析 單位營業(yè)稅金及附加率銷售費率 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售收入 ??? 1 ???? 2/ 05 00 07 64 m元可供銷售的規(guī)模盈虧平衡點銷售收入盈虧平衡點銷售均價 ???? 本方案銷售收入只要達到 萬元,企業(yè)就會不盈不虧。該方案 的最低銷售均價為 元 /㎡。 (二)、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標,故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表: 單因素敏感性分析表 (總投資利稅率) 投資收益率 變動率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價 % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對單因素敏感性分析表進行分析可以看出,銷售單價 和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此,應盡量控制開發(fā)成本和準確的預測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格,使成本控制在預測開發(fā)成本之內(nèi),而平均銷售價格達到或超過預期目標。 四、財務分析結(jié)論 通過上述財務指標的分析預測,本項目在整個運作期內(nèi),銷售收入將達到 萬元;產(chǎn)生凈利潤 萬元;上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元,共計上交稅金 萬元。 總投資利稅率: %;總投資凈利率: %;銷售利稅率 :%;銷售凈利率 :%。 綜上所述,項 目在財務
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