【導讀】“文殊院”建設(shè)項目規(guī)劃用地面積萬平方米，約合畝。萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積萬平方米。三宗地共（約合畝），用于拍賣。價表》及相應的取費標準；量并能滿足消費者需求；在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨。理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。期內(nèi)，仍將擔負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；

　　

【正文】 計 —— 272021 1846個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預見費；期間費用包括財務費用和銷售費用。 （二）、投資估算說明 土地費用 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，預計該宗地的拆遷總成本為人民幣 億元。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝。 前期建設(shè)費 （ 1）前期技術(shù)、咨詢服務費 前期的規(guī)劃、設(shè)計、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 /m2 計算，即 前期技術(shù)、咨詢服務費 =75 = 萬元 （ 2）場地準備費 按滿足施 工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 100 元計列，即 場地準備費 =100 =3205 萬元 項目前期總費用 =+3205= 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項目考慮，綜合 200 元 /平方米計，即 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 =200 =6410 萬元 建安裝飾費（含設(shè) 備購置）： 依據(jù)《 2021》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見評估表 1。 建安裝飾費用 評估表 1 序號 項 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價格 備 注 （萬元） （萬 ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價格 2 商住用房 11850 1500 平均價格 二 地下建筑 7275 1500 平均價格 三 合 計 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費 本項目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計，即 10000 800247。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費 按成都市相關(guān)部門的收費標準，從事房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見評估表 2 前期報建費用 評估表 2 序號 收費項目 收費標準 一 建設(shè)項目報建費 特大城市市政基 礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 元 /平方米 中小學改善辦學條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費 二 異地綠化建設(shè)費 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費 10元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計（萬元） 4487 按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額 4487 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 2%計取。 管理費用 =（ 6410+67375+800） 2%=（萬元） 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 1%計取。 其他費用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬元） 不可預見費 不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災害的影響及質(zhì)量修復等不可預見因素，由于本項目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的 3%計取。 不可預見費用 =（ 6410+67375+800） 3%=（萬元） 期間費用 期間費用包括財務費用和銷售費用。本項目的財務費用為支付銀行的貸款利息，故按預計發(fā)生額計算。 業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款 50000 萬元，計劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應支付利息為 : 財務費用 =50000 %（ 1+20%） 2= 萬元 銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收入的 6%計取。 銷售費用 =299468 6%=（萬元） 該項目期間費用 =+=（萬元） （三）、項目總投資估算一覽表（評估表 3） 項目總投資估算表 評估表 3 單位：萬 元 序號 項目 總投資 占總投資比例 (%) 單價 (元 /平方米 ) 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費用 % 前期建設(shè)費 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 6, % 建筑安裝工程費 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 開發(fā)間接費 % 管理費用 % 開發(fā)期稅費 4487 % 其他費用 % 不可預見費 % 2 期間費用 24, % 財務費用 6, % 銷售費用 17, % 3 經(jīng)營資金 4 項目總投資 % 注：按上述方法同理測算出車位的成本 為 2280 元 /平方米。 四、資金籌措 資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。 目前中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經(jīng)超過 億元人民幣，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。 五、還款計劃 根據(jù)初步預測表明，本項目有良好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年年末還本付當年息。 第五章 財務分析 本項目經(jīng)濟評價采用國家計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方 法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進行，對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風險能力等指標進行了詳細的分析和認真的測算。 一、項目收入估算 （一）、銷售收入預測 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑 面積）；地下建筑面積 。其余 C C C7三宗地共 （約合 ），用于拍賣。詳細規(guī)劃指標見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 272021 1846個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C 地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按成本價出售。 根據(jù)本報告第三章 的預測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預測： 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價格出售） 本項目銷售收入總額為 325050 萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為 289500 萬元，居住辦公用房銷售收入為 35500萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達 33368萬元。 土地拍賣收益預測：該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為 133000 萬元，總占地 畝，則每畝地的拆遷成本為 萬元。 C C C7三宗的的招、 拍、掛成交價格估計為 600 萬元 /畝，則該部分的收益為 600=29520 萬元。成本為 = 萬元。 （二）、經(jīng)營稅金及附加預測 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納營業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育費附加為應納營業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的 1‰。 （三）、收益預測 預測依據(jù) 在銷售收入及各項成本的預測基礎(chǔ)上，我們對該項目的收益進行了預測。根據(jù)本項目的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應 付利潤分類進行估算。 由于本項目按項目管理與運營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。 預測結(jié)果 預測結(jié)果表明（見《損益表》），本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 325050萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 二、財務分析 （一）、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額（萬元） 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 總投資利稅率 % 總投資凈利率 % （二）財務分析指標計算 運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標 總投資利稅率： % 總投資凈利率： % 銷售利稅率 :% 銷售凈利率 :% 三、項目不確定性分析 （一）、盈虧平衡分析 盈虧平衡點銷售量分析 由于本項目的總銷售收入為 325050 萬元，建筑面積為 萬平方米，故平均銷售價格為 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的 %， 項目就會不盈不虧。 盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析 單位營業(yè)稅金及附加率銷售費率 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售收入 ??? 1 ???? 2/ 05 00 07 64 m元可供銷售的規(guī)模盈虧平衡點銷售收入盈虧平衡點銷售均價 ???? 本方案銷售收入只要達到 萬元，企業(yè)就會不盈不虧。該方案 的最低銷售均價為 元 /㎡。 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價 % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，銷售單價 和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應盡量控制開發(fā)成本和準確的預測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格，使成本控制在預測開發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價格達到或超過預期目標。 四、財務分析結(jié)論 通過上述財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 總投資利稅率： %；總投資凈利率： %；銷售利稅率 :%；銷售凈利率 :%。 綜上所述，項 目在財務