【導讀】昆山市屬江蘇省蘇州市，是一個縣級市，1987年撤縣建市。目前下轄15個建制鎮(zhèn)，6個街道，465個行政村。昆山位于東經(jīng)120度、北緯31度，東鄰上海，西依蘇州，地處美麗富饒的太湖流域。北至東北與常熟、太倉兩市相連，東南至南與上海嘉定區(qū)青浦縣接壤，西與吳江、吳縣兩市及蘇州工業(yè)園區(qū)交界。湖、淀山湖、）其中水域面積占%。同時，它位于長江三角洲沖擊平原，地勢平坦。年降雨量1063毫米，日照2165小時，無霜期為229天，平均氣溫攝氏度，最冷月1月份最低氣溫攝氏-5度，最熱月7月份最高氣溫攝氏36度。畝，交通用地萬畝，水域萬畝，未利用土地萬畝。2021年度全市年末戶籍人口600279人，比上年增加5687人，總人口中，農(nóng)業(yè)人口300590人，比上年減少14577，非農(nóng)業(yè)人口。另據(jù)全國第五次人口普查資料，并參考昆山市之外商引資、公安局之流動戶口登記，以及其它咨詢，估計于2021年底昆山夜間人口共約90萬人，其中包含60萬戶籍人口，30萬外來人口。

　　

【正文】 心等 B 永豐路 9 城北路 —— 北環(huán)城路） 格蘭新村，教師新村，交警中隊 C 北門路（成北路 —— 拱辰路） 紫荊花園，北門新村，新城花園，文化中心，公路管理處，北門街道 D 昆山公路（城北路 —— 昆太路） 竹園，杏園等 E 紫竹路（城北路 —— 昆山公路 ）都市新象，紫竹別墅，高科技小學，第三人民醫(yī)院 F 柏廬北路（城北路 —— 柏廬中路） 同心新村 G 市后街（城北路 —— 昆太路） 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 27 漢浦新村，氣象局，省農(nóng)田灌溉所，城北 創(chuàng)業(yè)中心 區(qū) 內(nèi)主要工公路線： 1 路 2 路 11 路 101 路 105 路 城北區(qū)分析 城北面貌落后，住宅小區(qū)集中分布在北門路 婁苑路 花園路 蕭林路滑測，該區(qū)人口眾多，生活與商業(yè)配套設施的比例大大失調(diào)，使得房價上不去，并緊跟市區(qū) 開發(fā)區(qū) 排位昆山第三。 近階段開發(fā)商的項目把重點有上述區(qū)域移至紫竹路與水秀路兩側，房型也 做了極大的改變，由單一的平面層住宅轉為開發(fā)錯層 復式 平面兼有。 以下為城北市場調(diào)查結果： （ 1） 個案項目眾多，競爭激烈；產(chǎn)品力不及開發(fā)區(qū)。交通不舒暢。已成為整個城北市場最大的買點 （ 2）產(chǎn)品市場范圍大，有低至高，都有自己針對的客源層；面對是昆山全市 （ 3）從產(chǎn)品來講，以公寓樓盤為主，缺乏有特征的新品，但相比往年，有了很大提高。從發(fā)展方向看，東西向比南北膨脹快，柏廬路的新面貌蕭林路與花園路的拓寬改造工程，紫竹路的路面修整，將使城北原先的面貌有所改觀。同時，這幾條路上的樓盤也將在完工的同時閃放出異彩 （四） .周市綜合配套區(qū) 周市綜合配套區(qū)成立于 1994 年，通過 8 年的時間，面貌發(fā)生了很大的變化，而且，市政政府利用改道 324 省道，拓寬長江路及項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 28 成立北部工業(yè)遠的一系列政策，吸引了眾多投資客前來。 區(qū) 內(nèi)主要道路如下： 東 —— 西 A 富士康路（玉城路 —— 昆太路） 靠近北部工業(yè)園 B 新浦路（漢浦塘 —— 黃浦江北路） 新鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 看守所 新鎮(zhèn)派出所 農(nóng)貿(mào)市場 C 春暉路（長江北路 —— 白塔路） D 昆太路（昆北公路 —— 太倉） 美琦新村 白塔新村等 區(qū) 內(nèi)的主要公交路線： 11 路 104 路 區(qū) 內(nèi)主要個 案分析 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，由于人氣不旺，人員大多為兵希鎮(zhèn)當?shù)鼐用衽c周邊的區(qū)域客，并且，隨著北部工業(yè)園 2到 5 年的成型，外企職員的大量增加，這里將填補昆山東北部的空白。 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 29 以下為周市個案市場調(diào)查資料 表一 物業(yè)名稱 寧靜花園 東輝緣（二期） 圣地亞哥 金威國際華城 陽光世紀花園 地理位置 長江路與昆太路的交匯處 長江北路與 339 省道 長江北路 399 號 長江北路 198 號 長江北路 333 項目情況比較 產(chǎn)品類型 多層 小高 層 別墅 多層 多層 小高層 多層 多層 小高 層 營銷策劃 上海泛城 自銷 富陽物業(yè)咨詢公司 上海元啟 自銷 建筑樓層 212 層 6+1F 618 層 218 層 512 層 規(guī)劃戶數(shù) 196 戶 264 戶 9001000 戶 三期約 240 戶（共 1200 戶） 1000 戶左右 占地面積 19381 平方米 4 萬平米 100 畝 萬平米 145000 平米 總建面積 29376 平方米 7 萬平米 12 萬平米 二期 30423（總 22 萬平米） 202100 平米 容積率 公開日期 2021 年 1 月 31 日 2021 年 2021 年 7 月 2021 年 12 月 19 日（二期） 2021 年 12 月 營銷策劃情況比較 銷售均價 3000 元 /平方米（小高層） 3300 元 /平米 約 3300 元 /平米 2700 元 /平米 2500 元 /平米 可售總價 萬 23000 萬 億 萬 億 付款方式 一次性付款 按揭 分期付款 一次性付款 按揭 分期 一次性付款 按揭 分期付款 一次性付款 按揭 分期 一次性付款 按揭 分期付款 主力戶型 124139 平米 103 平米 約 100 平米 110 平米 120 平米 主力總價 萬 萬 34 萬 約 31 萬 萬 30 萬 面積范圍 平米 90117 平米 100120 平米 90160 平米 90145 平米 價格范圍 27003400 元 /平米 30003600 元 /平米 30003700 元 /平米 25003000 元 /平米 24002600 元 /平米 媒體途徑 昆山日報 ,昆山電視臺 電視流動字幕 . NP 電視廣告 POP NP 物業(yè)費用 元 /平方米 元 元 1 元 元 銷售率 售完 50% 售完 售完 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 30 表二 物業(yè)名稱 鳳凰城 昆山花園 都市現(xiàn)代城 嘉禾花園 地理位置 339 省道與 長江北路交匯處 長江北路 118 號 長江北路 218 號 青陽北路新浦路交匯處 產(chǎn)品類型 多層 小高 層 復式 多層 別墅 小高層 多層 別墅 小高層 小高層、高層 營銷策劃 自銷 上海景上房地產(chǎn)咨詢有限公司 自銷 代言人廣告有限公司 建筑樓層 411 層 5+1 層 12 層 18 層、 11 層 建筑結構 磚混 磚混 框架 規(guī)劃戶數(shù) 約 1400（總戶數(shù)） 約 600（二期） 72 戶 占地面積 207 畝 245000 平米 萬平米 萬 總建面積 193430 平方米（總共） 277000 平米（總共） 萬平米（總共） 56000 平米 容積率 公開日期 2021 年 11 月 9 日 2021 年 2021 年 6 月 營銷策劃情況比較 銷售均價 均價 3300 3400 元 /平米 3700 元 /平米 均價約 3400 元 /平米 可售總價 6 億 約 億（ 三 期） 2350 萬（ 1 棟小高層） 億 付 款方式 一次性付款 按揭 分期付款 一次性付款 按揭 分期付款 一次性付款 按揭 分期付款 一次性付款 按揭 分期付款 主力戶型 平米 平米 平米 90110 主力總價 30 萬 萬 萬 萬 3038 萬 面積范圍 80210 平米 82170 平米 平米 40135 平米 價格范圍 預估 30003600 元 /平米 33003600 元 /平米 34004100 元 /平米 31003600 元 /平米 媒體途徑 POP NP POP NP POP NP 物業(yè)費用 未定 元 1 元（小高層） 銷售率 僅剩六樓 接近 100% 未開盤 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 31 ①長江路的改造完成，使得區(qū)域的環(huán)境得到了提升，另外，市政府的規(guī)劃 給客 戶的感官得到了確實的相信 ②產(chǎn)品規(guī)模較大，類型多：布局基本上 以 長江路兩側為主，整體上延續(xù)了 2021 年區(qū)域的特色和狀況。 ③房地產(chǎn)開發(fā)的量體很大，由于長江路與柏廬路現(xiàn)今為止為昆山的主要的開發(fā)方向，并逐步向青陽路發(fā)展，所以，這里銷售也非?；?爆。 叁 項目分析 一、立地環(huán)境分析 ■位置： 本案位于昆山周市綜合配套區(qū)，青陽北路以西、新緯路以南交叉口。 ■交通狀況： 本案周邊道路十分通暢，出行常非方便。 ■ 景觀： 本案周邊無大型綠化區(qū) ■ 周邊配套： 由于本案處于周市綜合配套區(qū)，政府的大力扶持，整體來說，周邊配套狀況比較好 。 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司