【正文】 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 。 ■交通狀況： 本案周邊道路十分通暢，出行常非方便。 ③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的量體很大，由于長(zhǎng)江路與柏廬路現(xiàn)今為止為昆山的主要的開(kāi)發(fā)方向，并逐步向青陽(yáng)路發(fā)展，所以，這里銷(xiāo)售也非常火 爆。 區(qū) 內(nèi)主要道路如下： 東 —— 西 A 富士康路（玉城路 —— 昆太路） 靠近北部工業(yè)園 B 新浦路（漢浦塘 —— 黃浦江北路） 新鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 看守所 新鎮(zhèn)派出所 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) C 春暉路（長(zhǎng)江北路 —— 白塔路） D 昆太路（昆北公路 —— 太倉(cāng)） 美琦新村 白塔新村等 區(qū) 內(nèi)的主要公交路線： 11 路 104 路 區(qū) 內(nèi)主要個(gè) 案分析 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，由于人氣不旺，人員大多為兵希鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊的區(qū)域客，并且，隨著北部工業(yè)園 2到 5 年的成型，外企職員的大量增加，這里將填補(bǔ)昆山東北部的空白。從發(fā)展方向看，東西向比南北膨脹快，柏廬路的新面貌蕭林路與花園路的拓寬改造工程，紫竹路的路面修整，將使城北原先的面貌有所改觀。交通不舒暢。 近階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目把重點(diǎn)有上述區(qū)域移至紫竹路與水秀路兩側(cè)，房型也 做了極大的改變，由單一的平面層住宅轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)錯(cuò)層 復(fù)式 平面兼有。 現(xiàn)城北范圍如下：西臨張家港河，北靠陸揚(yáng)鎮(zhèn)，動(dòng)至市后路 難至北城河。先市政府已經(jīng)開(kāi)始對(duì)它進(jìn)行改造，并且成立一區(qū)一園，推動(dòng)其自身經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 今年的開(kāi)發(fā)主體是在同豐路和桃花江路兩側(cè)，空置面積小，公寓樓市場(chǎng)斷貨 （三） .城北區(qū) 除老城區(qū)外，人口居住密集最大的地方。 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果： （ 1） 產(chǎn)品力的整體性比市 區(qū)高，別墅的競(jìng)爭(zhēng)將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的主旋律 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 25 （ 2） 房?jī)r(jià)低于市區(qū)，但是后勁十足，有趕超的趨勢(shì)，這會(huì)體現(xiàn)在產(chǎn)品形態(tài)的轉(zhuǎn)變。出口加工園、創(chuàng)業(yè)園、軟件產(chǎn)業(yè)街陸續(xù)建成，也給開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)了新的機(jī)遇，這里將成為昆山真正意義上的市中心。這樣昆山開(kāi)發(fā)區(qū)共有 14 個(gè)代管村、 204 個(gè)村民小組、 5409 戶、 16343 人；還管轄青陽(yáng)河、長(zhǎng)江 2 個(gè)街道辦事處。 4000 元 /平方米的均價(jià)已成為市區(qū)房?jī)r(jià)的代名詞 （ 2）市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)集中在 312 國(guó)道附近，中山路和環(huán)北路三塊區(qū)域 （ 3）市場(chǎng)的潛力大，有購(gòu)買(mǎi)力；在推的與在預(yù)約階段的樓盤(pán)情況都很不錯(cuò) （ 4）市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)有新的轉(zhuǎn)變，小高層將在接下來(lái)市區(qū)的推案量中占到很大的比重 （ 5）土地的可利用面積越來(lái)越少，市區(qū)的整體環(huán)境得到提高，城市化進(jìn)程加快 . （二） .開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 23 昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于 1985 年，原先占地 平方公里，后擴(kuò)大至 平方公里， 1992 年進(jìn)入國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)系列后，向東擴(kuò)展至 20 平方公里。因此，近年內(nèi)，在該區(qū)域只要有新推個(gè)案，產(chǎn)品尚可，就回在圖紙階段被搶購(gòu)一空。 2，區(qū)內(nèi)主要公交線路： 1 路 火車(chē)站 —— 八字橋 2 路 蘇南小商品市場(chǎng) —— 蘇南小商品市場(chǎng) 3 路 火車(chē)站 —— 火車(chē)站 8 路 紅峰二 村 —— 昆山檔案局 9 路 宏國(guó)保齡球 —— 紅峰二村 101 路 火車(chē)站 —— 尚武射擊館 102 路 汽車(chē)站 —— 曹安路 103 路 火車(chē)站 —— 火車(chē)站 104 路 九龍商廈 —— 尉川路 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 22 105 路 火車(chē)站 —— 石牌 106 路 火車(chē)站 —— 蓬朗車(chē)站 107 路 火車(chē)站 —— 陽(yáng)涔湖 108 路 蘇南小商品市場(chǎng) —— 牛頭涇 3，老城區(qū)分析 它從始至今都是為昆山商業(yè)最繁華的區(qū)域，而且主干道人民路與前進(jìn)路兩側(cè)的住宅都是為半新不舊的房子，已經(jīng)歷過(guò)多次翻新，該地區(qū)是昆山人傳統(tǒng)概念上的市中心，周邊交 通方便，生活機(jī)能齊全。該區(qū)域主要交通干道如下 東 —— 西 A,馬 鞍山路（白馬涇路 —— 亭林路） 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 20 香樟園，假日花園，麗麗新村，銀桂山莊，玉峰實(shí)驗(yàn)小學(xué)，亭林公園，大雄寶殿，嘉頓度假山莊等 B，環(huán)城北路（亭林路 —— 柏廬路） 瓊花新村，板橋新村，民政局，樓中樓，證券公司等 C,前進(jìn)西路（玉山醫(yī)院 —— 繡衣大橋） 嘉鹿公寓，常樂(lè)里，里庫(kù)，采蓮新村，前進(jìn)菜場(chǎng)，昆山賓館，東方設(shè)計(jì)院，明德堂藥店，三聯(lián)書(shū)店 ，玉山廣場(chǎng)，鹿都賓館，市容監(jiān)察大隊(duì)，中，農(nóng)，建，工行等 D,西街與集街（中山路 —— 柏廬路） 西園新村，集街西村，月亮灣新村，城中派出所，天竺大酒店等 E,震 川西路（西大橋 —— 柏廬路） 桃園新村，麗澤園，震川園，交通局，農(nóng)工商超市，正陽(yáng)菜場(chǎng)，中國(guó)移動(dòng)通信。范圍如下：東至繡衣大橋的東環(huán)城河，西臨白馬涇路，北及北環(huán)城河，南抵合興路。市區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)，城北，周市配套區(qū)，玉山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)步入了昆山房地產(chǎn)的鼎盛時(shí)期，目前，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，價(jià)格梯度變化小，產(chǎn)品形態(tài)多樣，個(gè)區(qū)域的特色都已經(jīng)很明顯， 如：市區(qū)：講究地段，利用原有的配套在賣(mài)，開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn) 品目前以別墅為主 城北：市場(chǎng)在跑量，公寓樓盤(pán)為主，輔以一些爛尾樓的別墅區(qū)開(kāi)發(fā)，發(fā)展方向在朝開(kāi)發(fā)區(qū)靠 玉山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：姿態(tài)基本上也是以別墅為主，純別墅的項(xiàng)目居多，公寓樓的開(kāi)發(fā)在此地暫無(wú)生氣 周市配套區(qū)：基于市政府的扶持，利用投資與居住并存的銷(xiāo)售指導(dǎo)思想，走蘇州園區(qū)的路線。 項(xiàng) 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 內(nèi) 容 ：企劃簡(jiǎn)報(bào) 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 19 二、 昆山區(qū)域市場(chǎng)分析 昆山市場(chǎng)可分為四大區(qū)域：老城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)，城北，周市綜合配套區(qū)。在本年籌集的 億元開(kāi)發(fā)資金中，國(guó)內(nèi)貸款 億元，占 %，比上年增長(zhǎng) %；自籌資金 億 元，占 %，比上年增長(zhǎng) %；定金和預(yù)收款 億元，占 %，比上年增長(zhǎng) %。 由于房地產(chǎn)業(yè)正處于新一輪增長(zhǎng)時(shí)期，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭和豐厚的利潤(rùn)回報(bào)引來(lái)“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）頻頻涉足，使昆山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金相對(duì)充裕。房地產(chǎn)企業(yè)全年經(jīng)營(yíng)收入 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。 經(jīng)營(yíng)情況良好。全市拆遷還建竣工房屋面積 萬(wàn)平方米 ，比上年增長(zhǎng) %。 昆山加快城市化進(jìn)程，新一輪城市擴(kuò)建和老城區(qū)改造的熱潮正在掀起，拆遷規(guī)模迅速增長(zhǎng)。 由于社會(huì)需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止 12 月底，全市商品房空置面積僅 萬(wàn)平方米，同比下降 %，其中住宅空置 萬(wàn)平方米，同比下降 %，空置率為 %。期房平均售價(jià) 2781 元?，F(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá) 2546 元，比上年增長(zhǎng) %。其中普通住宅 萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓 萬(wàn)平 方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，其他（含車(chē)庫(kù)） 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) %、 %、 %、 %。 隨著新開(kāi)樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，期房預(yù)售也非?；鸨，F(xiàn)房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；合同金額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 商品房持續(xù)旺銷(xiāo)，價(jià)格明顯上揚(yáng)。其中普通住宅 萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) %、 %、 %。別墅、高檔公寓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建 筑的開(kāi)發(fā)成為本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大亮點(diǎn)。 各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。 開(kāi)發(fā)面積快速擴(kuò)大，竣工面積大幅上升。 投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 （二） .統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 目前，昆山房地產(chǎn) 投資總量上升，建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，銷(xiāo)售持續(xù)火爆，表現(xiàn)出 強(qiáng)勁增勢(shì)，以 2021 年的數(shù)據(jù)來(lái)看： 開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。 2021—— 公寓樓開(kāi)發(fā)的可行性要高于別墅，別墅出現(xiàn)飽和。昆山各類指標(biāo)都達(dá)到了歷史最高，商品房?jī)r(jià)格更是一路攀升，外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)駐，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)有一次的跨越。 從整體上看，房地產(chǎn)燃起的戰(zhàn)火蔓延到了城北和開(kāi)發(fā)區(qū)，越來(lái)越多地開(kāi)發(fā)商看中了昆山這塊寶地并伴隨有代理公司的介入。市場(chǎng)價(jià)格大幅上調(diào)，售價(jià)在 18001900 元 /平方米之間，市區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊越來(lái)越少， 市政府把幾個(gè)大型改造工程搬到了市郊，如婁邑、漢浦小區(qū)等?，F(xiàn)在，這類房屋在二手市場(chǎng)上極其活躍，一般成交價(jià)在 1500— 2300 元 /平方米。同時(shí)，在市