【正文】 創(chuàng)新超越 ：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要 超越自我 、 超越同行業(yè) 的最高水平 ， 通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓 ， 不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ， 還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位 。 高度建議 全面把握 ：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的 ， 全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤 ， 避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝 。 內(nèi)容：如零首期 ， 裝修家電一體套餐等 。 ２ ） 業(yè)主答謝會(huì)及入伙告示 。 內(nèi)容： 樓盤(pán)項(xiàng)目品牌內(nèi)涵挖掘、傳承 未來(lái)建筑品質(zhì)渲染 政府規(guī)劃事件策動(dòng) 第六階段 、 清盤(pán)銷(xiāo)售期 推廣目的： 以口碑傳播銷(xiāo)售為主；社區(qū)活動(dòng)的全面開(kāi)展，項(xiàng)目后期服務(wù)得到已成交客戶(hù)的好評(píng)；通過(guò)老客戶(hù)帶新客戶(hù)、促銷(xiāo)優(yōu)惠等積極有效的銷(xiāo)售策略，最后實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售的任務(wù) 推廣形式： １ 、 PR策略： 深度挖掘客層資源 ， 精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群 。 第五階段 、 持續(xù)銷(xiāo)售期 推廣目的： 推廣形式： 實(shí)景策略： 根據(jù)工程進(jìn)度 ， 及時(shí)發(fā)布 、 更新產(chǎn)品實(shí)景照片 ， 增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)服力 。 推廣形式 媒體開(kāi)發(fā)：在各娛樂(lè)場(chǎng)所和賓館 、 繳費(fèi)中心擺放本案資料架 ， 資料免費(fèi)索取 。 第四階段 、強(qiáng)銷(xiāo)攻擊期 推廣目的 深度經(jīng)營(yíng)已購(gòu)客戶(hù) ， 培育未購(gòu)客戶(hù) ， 著力開(kāi)發(fā)新客戶(hù) 。 實(shí)施：發(fā)邀請(qǐng)函。 來(lái)賓可一起參與 。 （ 2） “ 昆山十佳空間設(shè)計(jì)師 ” 頒獎(jiǎng)儀式暨作品展示會(huì) 。 推廣通路： A、 市區(qū)售樓處 現(xiàn)場(chǎng)接待中心 工作內(nèi)容：項(xiàng)目展示 、 開(kāi)盤(pán)公告 、 認(rèn)購(gòu)登記 媒體配合：資料派發(fā)、報(bào)紙、戶(hù)外廣告投放 B、 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 主題 ： “ 家天下 ” 第一期小戶(hù)型公寓 “ 空想家 ” 開(kāi)盤(pán)慶典之年輕態(tài)新生活率先體驗(yàn) 。 6）建筑、景觀(guān)、配套 (會(huì)所 )物管等深度解讀 第三階段： 開(kāi)盤(pán)攻擊期 推廣目的： 最大化聚集人氣 、 盛大公開(kāi) 、 強(qiáng)勢(shì)放量 ， 為順利進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)階段奠定基礎(chǔ) 。 風(fēng)格：先鋒的 、 現(xiàn)代的 、 風(fēng)尚的 。 新客戶(hù)的開(kāi)發(fā)積累，及引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注。 位置：市中心核心位置 內(nèi)容：小復(fù)式 大空間 自由空間獨(dú)立時(shí)代 外型：大氣，國(guó)際現(xiàn)代感，視覺(jué)沖擊力與震撼力強(qiáng)。 軟性推廣： 利用城市發(fā)展的重大機(jī)遇，建立市場(chǎng)對(duì)土地及項(xiàng)目的信心。 廣告內(nèi)容根據(jù)宣傳以工程進(jìn)度與銷(xiāo)售情況靈活作以適當(dāng)調(diào)整。 策略二 本項(xiàng)目作為高檔居住樓盤(pán)，地段發(fā)展前景及社區(qū)品質(zhì)、生活方式將是宣傳之重點(diǎn)。 走進(jìn)社區(qū) 成熟操作模式 走進(jìn)廠(chǎng)礦 成熟操作模式 走進(jìn)賣(mài)場(chǎng) 成熟操作模式 走進(jìn)娛樂(lè)場(chǎng)所 走進(jìn)銀行、移動(dòng)聯(lián)通交費(fèi)中心 情感論壇 以一個(gè)虛擬“空想家”住戶(hù)的角色，在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行“為了一種生活，成為空想的主人”故事連載，以煽情、浪漫、富于鼓動(dòng)性的文字全方面描述作為一名“空想家”住戶(hù)的詩(shī)意生活，引發(fā)其他客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)欲望。 五、市場(chǎng)推廣方案 策略一 尋找目標(biāo)客戶(hù)群，引發(fā)目標(biāo)客戶(hù)群注意，同時(shí)推廣項(xiàng)目品牌形象，博取目標(biāo)客戶(hù)群好感 尋找“十佳空間想象設(shè)計(jì)師”活動(dòng) 和昆山市裝飾協(xié)會(huì)合辦昆山首屆“十佳空間想象設(shè)計(jì)師”活動(dòng)，評(píng)選出的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)師作品將在未來(lái)的樣板房裝修中出現(xiàn)，同時(shí)可在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站向目標(biāo)客戶(hù)群征集最富想像力的設(shè)計(jì)圖，入選者獲購(gòu)房?jī)?yōu)惠或現(xiàn)金獎(jiǎng)賞或禮品饋贈(zèng)。 *是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化 …… *是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷。 對(duì)生活充滿(mǎn)浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。 感情豐富，愛(ài)憎分明是此類(lèi)人最大特點(diǎn)。 主要客戶(hù)群的性格特征： 追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受。 二 、 市場(chǎng)消費(fèi)心理 小戶(hù)型公寓的性格特征： *是一種完善配套的精致小戶(hù)型，不僅能完全滿(mǎn)足客戶(hù)生活上的各種需要，也能滿(mǎn)足客戶(hù)的精神需求。 策 略 篇 一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的目標(biāo) 1. 項(xiàng)目銷(xiāo)售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 ， 順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期 ， 實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作 ， 確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金 。 ４５ — ５５㎡小戶(hù)公寓目前的狀況 結(jié)論 市場(chǎng)放量很大，各價(jià)格段的房源都有大量囤積，客戶(hù)可選擇產(chǎn)品范圍較廣。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 房地產(chǎn)相關(guān)政策和昆山經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的影響。 4. 風(fēng)險(xiǎn) 從目前昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)看 ， 項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 任何產(chǎn)品幾乎都有大量的 同質(zhì)產(chǎn)品存在 ， 本項(xiàng)目在未來(lái)會(huì)面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 。 該項(xiàng)目處于城鄉(xiāng)結(jié)合處 ， 周市的發(fā)展以及新的北部文化生活中心的形成勢(shì)必 會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)利好因素 。 周邊配套設(shè)施尚不完善 ,前期銷(xiāo)售存在一定阻點(diǎn)。 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多 ， 從某種程度上分流消費(fèi)群體 。 小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套日漸完善 ， 區(qū)域環(huán)境的改善給未來(lái)客戶(hù)提供了便捷的生活條件 ， 增強(qiáng)了置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)的信心 。 住宅部分由單身公寓和高層住宅組成，并通過(guò)商業(yè)街將兩部分有機(jī)的結(jié)合成為一個(gè)功能齊全、布局合理、極富生活情趣的新型現(xiàn)代化智能小區(qū)。 9 5 平米 3 9 %8 0 9 0 平米 2 5 %其他3 6 % 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目概況 １、用地概述 小區(qū)規(guī)劃用地位于昆山市北郊華茂路北側(cè)，長(zhǎng)江北路西側(cè)。 對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的重視程度 （３） 對(duì)面積的要求 就面積而言， 95平米左右需求最大，占 39%。在對(duì)所喜歡的樓盤(pán)特色的問(wèn)題上。 二、片區(qū)高層項(xiàng)目狀況 城北小高層、高層信息統(tǒng)計(jì) 江南明珠苑 — 總圖說(shuō)明 五期小高層共 :16棟 五期第一批 498戶(hù) 江南明珠苑 — 城北個(gè)案 位 置 長(zhǎng)江北路與蕭林路交匯處 產(chǎn) 品 多層 +小高層 +別墅 +商鋪 開(kāi) 發(fā) 商 昆山金威房產(chǎn) 代 理 商 中原 (銷(xiāo)售顧問(wèn) ) 占地面積 26萬(wàn) m2 建筑面積 30萬(wàn) m2 容 積 率 綠 化 率 50% 總 棟 數(shù) 98棟 (包含多層、別墅、小高層、商業(yè) ) 總 戶(hù) 數(shù) 2350戶(hù)，五期小高層 976戶(hù) 在售棟數(shù) 五期 16棟小高層 在售戶(hù)數(shù) 五期 976戶(hù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 五期 2023年 10月 交房時(shí)間 五期： 2023年 7月 物業(yè)公司 博威物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 小高層： / 價(jià)格區(qū)間 3900 4680元 m2 銷(xiāo)售均價(jià) 4400元 / m2 面 積 92m2 114m2 123m2 1