【導讀】二、項目建設必要性分析··························································10

　　

【正文】 24 表 2 項目名稱 20212021年工程進度安排表 8 9 10 11 12 1 2 3 項目立項 可行性報告 項目選址 項目設計方案 及確定 裝修工程 設備安裝工程 竣工驗收，試營業(yè) 正式營業(yè) 五、項目功能分析與人事架構 該項目營業(yè)面積 1200平方米，其中， KTV包廂占地面積 730平方米，分隔為 豪 大中小型包間約 30余間。項目更有時尚 、 舒適的等候區(qū)。 項目功能分配為大 堂 、包房區(qū)、后勤區(qū) 三 部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有具體的功能劃分。 該項目具體功能分配見下 ： 25 表 3 位 置 面積（ m2） 功 能 面積（ m2） 大 堂 含過道 170 前臺接待處 20 休息 區(qū) 35 結帳區(qū) 15 過道區(qū) 120 包房 一區(qū) ：小包 8 間 120 包廂 96 衛(wèi)生間 24 包房二 區(qū) ：中包 16間 400 包廂 344 衛(wèi)生間 56 包房三 區(qū) ：大包 4 間 160 包廂 72 衛(wèi)生間 8 包房四 區(qū) ：豪包 2 間 100 包廂 90 衛(wèi)生間 10 后勤區(qū) 250 總經(jīng)理室 16 營銷副總經(jīng)理室 13 （ 1） 特服經(jīng)理室 11 （ 2） 公主、酒水經(jīng)理室 11 采購副總經(jīng)理室 13 26 辦公室 9 財務室 9 多功能會議室 48 保安部 10 監(jiān)控室 6 工程 維修 室 8 更衣室（男女） 16 倉庫 20 員工食堂 30 員工休息室 20 衛(wèi)生間 10 該項目人事架構如下圖所示： 表 4 27 總經(jīng)理營銷副總采購副總后副總勤 辦公室財務經(jīng)理特服部酒水公主部、包房1包房包房30...包房1包房包房30...采購室保安部保部潔保安組1保安組2保安組3保潔組1保組2潔會計、出納質監(jiān)部 28 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4 米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 平面設計：區(qū)域內設 2個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于 600m2。 該項目設 三個出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1 部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。 消防中心控制室內設有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 每個區(qū)域分別設有重復顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關、手動報警開關及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 29 采用 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設 4 具 5A型，各區(qū)域設 10具 5A 型。 滅火器應放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 該項目排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。 水泵設減振基礎，進出口設軟管接頭，泵出口設消聲止回閥；冷水機組、空調機組、通風機、水泵及風管系統(tǒng)均設有良好的消聲減振措施 。冷卻塔采用低噪聲型。 餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。 30 該項目所有用電設備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為 TNS 系統(tǒng)，其保護接地線（ PE）與工作零線（ N）是獨立分開的，正常情況下，用電設備的外露可導電部分與裝置外可導電部分做接地保護，單相三孔插座的接地端均與 N線等截面的 PE可靠連接；設防雷保護。 按衛(wèi)生標準，空調系統(tǒng)補充足夠的新風量，全空氣系統(tǒng)補充 1520%的新風量，保證了營業(yè)場所符合勞動標準。 包廂內設置了排風系統(tǒng)和補風系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達到符合衛(wèi)生標準。 七、投資估算與資金籌措 該項目建設 總 投資 600 萬元，構成內容如下： 31 表 5 項目建設投資匯總表 單位：萬元 序 號 項 目 估算價值 占建設投資比例(%) 1 房租 50萬 ％ 2 裝 修 360萬 60％ 3 燈光音響設備 100萬 ％ 4 家具 30萬 5％ 5 其它開支 20萬 ％ 6 流動／備用資金 40萬 ％ 合計 600萬 根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)并結合該項目的具體情況，預計每年所需流動資金為 40萬元。 該項目資金來源于有資金： 股東 投資 600萬元。 32 八、財務效益與費用估算 該項目計算期 5 年，其中建設期 ，運營期 年。 娛樂會所 的營業(yè)收入主要是來自包 房 費， 特服費 ,公主、酒水費 ，所以該項目的營業(yè)收入主要分為 四 個部分：前臺營業(yè)收入（ 包 房費） 、特服、酒水、公主（王子）等 收入。 具體估算結果如下表所示： 表 6 2021年營業(yè)收入估算表 月份 估算值（萬元） 占全年銷售計劃的比例 三 42 % 四 51 % 五 50 % 六 57 % 七 59 % 八 58 % 九 61 % 十 54 % 十一 63 % 十二 71 % 33 一 68 % 二 15 % 總計 649 100% 預計年收入大體與估算值相當，為 649萬左右。具體估算值見附表 5。 參考 本 店的規(guī)模和員工數(shù)，預計該項目所有員工（包括管理人員）共39人，人均月平均工資為 3000元。公司規(guī)定福利費按工資額的 30%計提。則年工資與福利費合計為 120 萬元。 進貨成本，即所購商品的成本費用。按營業(yè)收入的 25%計提。 此項目年租金成本為 50 萬元，一年一交。 該項目固定資產(chǎn)原值 810 萬（建設費 560 萬元 ，每年租金 50 萬 5 年250萬） ，折舊年限 5 年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費為 162萬元。 修費 該項目修理費按 后 3年平均 破損維 修費的 5%計算， 490萬 每年為 萬元。 34 該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。 娛樂會所 包房營業(yè)稅率為 20%，考慮完其它附加稅費后的綜合稅率為 22%； 考慮完其它稅費后綜合稅率為 %。估算 結果詳見附表 5。 利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按 25%考慮，估算結果詳見附表 5。 九、財務分析 總投資收益率 ROI： 67% 資本金凈利潤率 ROE： 63% 項目投資回收期 Pt： 根據(jù)靜態(tài)指標可以看出，該項目有較強的盈利能力。分析結果見附表 5。 動態(tài)盈利能力指標是指考慮資金的時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標，主要包括財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。研究對 象為項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。 項目投資財務凈現(xiàn)值 FNPV： 1310萬元 項目投資財務內部收益率 FIRR： 大于 % 35 資本金內部收益率 FIRR： 大于 % 計算的內部收益率高于基準折現(xiàn)率 %，財務凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有 非常 好的動態(tài)盈利能力。分析結果見附表 附表 7。 十、不確定性分析 盈虧平衡是指當年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結果既無盈利又無虧損。此項 目通過分析盈虧平衡點來分析擬建項目費用與效益的平衡關系。從而可得盈虧平衡時的營業(yè)收入為 267 萬元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風險能力。 該項目的敏感性分析選用了建設投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術經(jīng)濟指標的影響程度，分析結果見下表： 表 7 敏感性分析表 序號 調整項目 分析結果 建設 投資 營業(yè) 收入 經(jīng)營成本 財務凈現(xiàn)值 （萬元） 財務內部 收益率 投資 回收期 0 1310 % 1 10% 1441 % 36 2 10% 1179 % 3 10% 1480 % 4 10% 1139 % 5 10% 1467 % 6 10% 1153 % 從敏感性分析的結果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務指標影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。但無論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內，該項目的技術經(jīng)濟指標都能通過判別標準。因此，該項目有較強的抗風險能力。 十一、風險分析 1． 政策風險 該政策風險主要是指國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進而影響該項目的經(jīng)濟效益。 針對此風險之對策：該項目在嚴格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關政策的變化趨勢，針對政策調整可能造成的影響，提前制定應對措施， 調整自身的投資策略，消化風險因素，避免政策調整對項目經(jīng)營造成實質影響。 37 2．市場風險 市場風險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標顧客的實際消費能力與預測消費能力發(fā)生偏離。 其中主要的風險因素來自新競爭對手的加入： 21世紀以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 娛樂會所 行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內“娛樂經(jīng)濟”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使 娛樂會所 行業(yè)成為吸引眾多投資者 的行業(yè)之一。此外，中國加入 WTO 之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實力強大的競爭風險不容忽視，因此競爭風險為主要的市場風險。 針對此風險之對策：為了盡量規(guī)避市場風險對項目的影響，應當努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費價格，利用價格優(yōu)勢進一步提高競爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道。總之，通過提高自身各個方面的競爭力，保持好 公司 已樹立的品牌形象，揚長避短，規(guī)避市場風險。 十二、結論與建議 “ 娛樂會所 ”已經(jīng)在臺灣和日 本風行了 10 多年， 娛樂會所 現(xiàn)已經(jīng)在全國風靡。這種源于臺灣的新型 娛樂會所 以其高質量的音響設備、快捷方便的點歌系統(tǒng)以及規(guī)模化、大眾化和自助式的時尚概念，已經(jīng)在 全國各地 異 38 ?；馃?，成為家庭、朋友聚會的極佳場所。在 昆明 ， 會所 概念悄悄竄進 昆明 人的生活。目前 西山區(qū)政府附近沒有 一家大型 娛樂會所 .由此看來，如果該項目順利籌建，將具有供不應求的市場效應。 該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運作將有力于豐富 昆明西山區(qū)政府附近小區(qū) 居民的文化娛樂生活。有利于帶動 昆明西山區(qū) 經(jīng)濟的發(fā)展。有利于公司 進一步在 昆明 的發(fā)展壯大。 市場分析表明，該 項目選址位于 昆明西山 區(qū) 內 ，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內部設計布局 功能 合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位，采用科學的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的。 該項目的選址處在 昆明市西山區(qū) 商業(yè)圈，地理位置良好，項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質條件。 該項目的財務效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。 敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風險能力。 綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。只要 股東 科學、規(guī)范地運作，該項目達到預期目標是有保證的。 娛樂休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， 娛樂會所 項目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。成功的廣告宣傳很快打開市場，拓展開客戶源。前期的宣傳應做到覆蓋面廣，有效的傳達出 娛樂會所 的品牌優(yōu)勢，服務優(yōu) 39 勢，環(huán)境優(yōu)勢。此外，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了 昆明 電視，報紙雜志的宣傳外還可以采用場外搭臺造勢及免費試唱等方式。 商務 時尚 公司娛樂會所項目 建議采用時尚為裝修主基調，突出 商務 時尚的氣息，營造輕松愉悅的 氛圍。 從敏感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構成了項目的敏感性因素，并且當它們以 10%上下幅度的比例變動時，對內部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營成本或者提高營業(yè)收入可以給企業(yè)帶來很大的效益。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。因此，企業(yè)應當時刻注意控制好敏感性因素。 調研人 :鄒世元 審核人 :王偉 2021年 9 月 22日