【導(dǎo)讀】健康、長(zhǎng)壽是人們夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。養(yǎng)生的目的是延年益壽，健。休閑養(yǎng)生可以抗御嚴(yán)酷的自然環(huán)境，調(diào)節(jié)體力，防治疾病。著重以國(guó)學(xué)文化與養(yǎng)生機(jī)理學(xué)說(shuō)為主線，涵。之美稱，民間稱其為。庫(kù)，現(xiàn)共有76種。它因表皮呈鐵綠色而得名。鐵皮石斛等少數(shù)品種之嫩莖，還可以進(jìn)行特殊加工，扭成。螺旋狀或彈簧狀，曬干，商品稱為耳環(huán)石斛，又名楓斗。皮石斛已成為瀕危的野生藥材品種。1987年10月30日國(guó)務(wù)院發(fā)布。保護(hù)野生藥材物種名錄》、《中華人民共和國(guó)珍稀瀕危植物名錄》。本項(xiàng)目選址位于南湖景區(qū)勺園，南湖是嘉興的象征，歷史久遠(yuǎn)，嘉興的快速發(fā)展得益于第二產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，然而由于。的發(fā)展，故在嘉興開(kāi)發(fā)第三產(chǎn)業(yè)是順應(yīng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的。因此在嘉興投資一個(gè)以養(yǎng)生為主題的高級(jí)場(chǎng)所是具有前瞻性。通過(guò)前期的摸底調(diào)查，我們對(duì)嘉興相關(guān)行業(yè)有了一個(gè)基本了解。保健概念的相關(guān)場(chǎng)所又可分為足療按摩類和SPA美容類。分類是針對(duì)客戶群體來(lái)考慮的。嘉興的SPA美容類針對(duì)的多為女性顧

　　

【正文】 行黃金時(shí)段的播放； 接受電視節(jié)目專訪，將養(yǎng)生館高端品質(zhì)及養(yǎng)生文化的概念推出，進(jìn)行品牌的滲透與宣傳。 平面媒體： 進(jìn)行站牌、高速路牌、樓宇、整篇幅的雜志、報(bào)紙宣傳等，增加品牌的知名度，廣告制作應(yīng)突出品牌大氣與品味。 網(wǎng)絡(luò)媒體： 建立企業(yè)專題網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)活動(dòng)信息等； 聯(lián)系新浪、搜狐等門戶及社區(qū)網(wǎng)站進(jìn)行新聞報(bào)道； 運(yùn)用百度、谷歌等搜索引擎將公司網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推介； 26 注冊(cè)企業(yè)博客及微博等擴(kuò)大會(huì)所知名度，特別是在名人圈內(nèi)的知名度； 運(yùn)用優(yōu)酷、土豆等視頻網(wǎng)站發(fā)布企業(yè)廣告片，擴(kuò)大企業(yè)知名度。 活動(dòng)儀式： 成功的活動(dòng)儀式能夠在短時(shí)間內(nèi)形成很高的關(guān)注度，迅速提升公司的知名度。例如，養(yǎng)生館始建及開(kāi)業(yè)儀式，邀請(qǐng)政府、商界、文藝界等各方面名人參與剪彩；邀請(qǐng)各方知名人士參與文化館承辦的大型公益募捐活動(dòng)等。 然而，活動(dòng)儀式也不能夠一味的貪多，不顧質(zhì)量，容易造成事倍功半的效果。舉辦活動(dòng)儀式應(yīng)運(yùn)用以下 4 種策略： （ 1） 高屋建瓴策略：活動(dòng)儀式要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，?造一事，做一世?。從整個(gè)項(xiàng)目的推廣層面、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等層面來(lái)考慮創(chuàng)意設(shè)計(jì)相關(guān)主題活動(dòng)。 （ 2） 資源依托策略：要深刻挖掘項(xiàng)目先天資源中所具有的獨(dú)特的比較優(yōu)勢(shì)，立足這一優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目的傳播推廣迅速升溫。 （ 3） 特色化策略：將差異化思想融進(jìn)活動(dòng)的策劃之中，打造自己獨(dú)具特色的個(gè)性化活動(dòng)，創(chuàng)造差異，制造相對(duì)壟斷性品牌，使節(jié)事和項(xiàng) 目品牌同時(shí)迅速成名。 （ 4） 可持續(xù)性策略：活動(dòng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)考率其可持續(xù)性發(fā)展。否則，就是一種風(fēng)光的浪費(fèi)，對(duì)建立品牌沒(méi)有多大益處。 運(yùn)營(yíng)管理模式 27 運(yùn)營(yíng)模式主旨： 養(yǎng)生館邀請(qǐng)知名園林設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)建造勺園，養(yǎng)生館恢復(fù)勺園歷史原貌，建設(shè)成為南湖游覽勝地，對(duì)外免費(fèi)開(kāi)放。經(jīng)營(yíng)到期將會(huì)無(wú)償歸還政府。 養(yǎng)生館邀請(qǐng)政府、學(xué)校、媒體和社團(tuán)等，參與養(yǎng)生休閑體驗(yàn)和養(yǎng)生文化講座，宣傳和普及健康休閑生活，在承擔(dān)社會(huì)效益的同時(shí)逐步提高經(jīng)濟(jì)效益。 會(huì)員管理： 建立會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)，分配專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理會(huì)員平臺(tái)。 會(huì)員類型：貴賓、固定會(huì)員、散客、特邀會(huì)員等 會(huì)員檔案：姓名、生日、單位、電話、愛(ài)好、會(huì)員號(hào)碼、醫(yī)療檔案、飲食偏好等。 會(huì)員服務(wù)： 預(yù)約消費(fèi)，免費(fèi)車輛接送。 文化館活動(dòng)短信或電話通知。 免費(fèi)中醫(yī)診療，養(yǎng)生食品及茶飲定制等。 六、效益評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析 收益估算 成本分析： 基本情況：項(xiàng)目建筑 4500 平米，按投資規(guī)模 2500 萬(wàn)計(jì)算。包括建筑改造費(fèi)用 250 萬(wàn)元，裝修費(fèi)用 1000 萬(wàn)元，景觀建設(shè)費(fèi)用 1200萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本每年費(fèi)用 600800 萬(wàn)元。 28 考慮到本項(xiàng)目恢復(fù)勺園景點(diǎn)投入公益性，本項(xiàng)目投 資回報(bào)率預(yù)估為 8%，投資回收期需 10 年以上?？紤]到項(xiàng)目的特殊性，公司想長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)養(yǎng)生館，所以租賃期限考慮能夠在 2030 年，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益比較理想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生館在我國(guó)的發(fā)展處于起步階段，也是目前國(guó)際發(fā)展最為迅速的一塊業(yè)務(wù)。整個(gè)市場(chǎng)利潤(rùn)空間大，但企業(yè)規(guī)模普遍較小，主導(dǎo)品牌尚未完全形成，市場(chǎng)還未完全成熟；新進(jìn)入的企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)大的養(yǎng)生類公司的擠壓，還要應(yīng)付中小型公司的惡性競(jìng)爭(zhēng)，成長(zhǎng)過(guò)程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)。所以尋求品牌運(yùn)營(yíng)商合作是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑。養(yǎng)生體驗(yàn)?zāi)?前已經(jīng)有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒，市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范，前景也長(zhǎng)期看好。 （ 2）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生館的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)信息技術(shù)的支撐，從客戶基本信息的錄入，到體檢結(jié)果的收集、傳輸，再到數(shù)據(jù)的分析、發(fā)布與管理，信息技術(shù)都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗(yàn)的整套流程需要通過(guò)一個(gè)信息平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要與相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行深度的合作。 （ 3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)最終能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，很大程度上取決于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理能力的強(qiáng)弱。對(duì)于養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)，穩(wěn)定客戶和開(kāi)發(fā)潛力資源是實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)大規(guī)模，降低整體運(yùn)營(yíng)成本，樹(shù)立品牌的有效辦法，但前提是要建立一個(gè)可復(fù)制、成熟有效的模板，而要建立這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模板，需要在實(shí)踐中不斷試錯(cuò)和調(diào)整，其中 29 的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 （ 4）人才風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)主要提供的是服務(wù)，所以那些掌握獨(dú)特技能的服務(wù)和管理類人才是公司得以發(fā)展的核心資源，他們一旦流失，將造成公司品牌損失、會(huì)員流失和經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中爭(zhēng)取到 他們，并想辦法將其留住，也是企業(yè)時(shí)時(shí)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。 （ 5）政策和法律風(fēng)險(xiǎn)：新的《體檢機(jī)構(gòu)管理辦法》和一系列健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)于已進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，增加投入是必然的，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)員服務(wù)屬于約定服務(wù)關(guān)系，如果服務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，可能導(dǎo)致法律糾紛甚至造成會(huì)員流失，新政策的出臺(tái)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的法律糾紛，都是難以回避的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6）退出風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)的品牌及無(wú)形資產(chǎn)含量高，適合長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，若中途結(jié)束運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)行的空間比較小，可回收價(jià)值很低。檢測(cè)設(shè)備專用性很強(qiáng)，固定資產(chǎn)投入也比 較大，如果退出，其資產(chǎn)也將會(huì)遭遇?縮水?風(fēng)險(xiǎn)。 雖然本項(xiàng)目具有較大的投資吸引力，通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，主要是項(xiàng)目資金投資比較大，而且投資收益率還比較低，養(yǎng)生館必須是中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，因此，我們投資開(kāi)發(fā)方向主要是引進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌休閑養(yǎng)生的合作伙伴，如悅榕莊就在杭州西溪濕地建設(shè)了度假俱樂(lè)部，主要交由品牌運(yùn)營(yíng)商來(lái)管理和發(fā)展。 由于在養(yǎng)生館依托人文和歷史，而且現(xiàn)代養(yǎng)生休閑市場(chǎng)廣大， 30 而且投資和開(kāi)發(fā)中，只要在政府相關(guān)部門支持下，整體來(lái)說(shuō)，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性也較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā) 無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和會(huì)所的整體定位，以及養(yǎng)生館投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可行的。 七、項(xiàng)目結(jié)論 １、本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、交通便利、資源整合充分、規(guī)劃細(xì)致合理可行，可以填補(bǔ)嘉興乃至長(zhǎng)三角養(yǎng)生市場(chǎng)空白并與同類項(xiàng)目實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ２、本項(xiàng)目所處地理位置自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強(qiáng)，全面開(kāi)發(fā)程度低，投資規(guī)模和投資成本有望得到 一定的控制。項(xiàng)目建成后，資源類型豐富，有利于開(kāi)發(fā)多種服務(wù)項(xiàng)目； ３、本項(xiàng)目雖投資大，回收期長(zhǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)比較低，同時(shí)有非常廣闊的利潤(rùn)空間。養(yǎng)生館是一個(gè)長(zhǎng)效項(xiàng)目，我們希望在該地塊能夠經(jīng)營(yíng) 2030年。對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進(jìn)作用； ４、建議項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中要加強(qiáng)宣傳，提高項(xiàng)目知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時(shí)加強(qiáng)與第三方合作和項(xiàng)目靈活外包，多層次解決項(xiàng)目資金瓶頸問(wèn)題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ５、本項(xiàng)目涉及面廣，建議公司預(yù)先做好技術(shù)力量?jī)?chǔ)備工作。要使本 31 項(xiàng)目 順利地開(kāi)展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須保持與富有經(jīng)驗(yàn)的專家和技術(shù)人員經(jīng)常聯(lián)系，得到他們的有效指導(dǎo)。并且通過(guò)招聘和培訓(xùn)自己的技術(shù)人員和開(kāi)拓市場(chǎng)人才，才能使項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展。 ６、建議項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，注重開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，形成具有自己特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷研究探索多元化的服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層次消費(fèi)者的需求，并在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。