【導(dǎo)讀】（一）投資收益率®超市和其它商業(yè)業(yè)態(tài)的進入，為未來區(qū)域的商業(yè)配套打下良好的基礎(chǔ)。北方家具產(chǎn)業(yè)基地由河北省政府命名，河北建設(shè)集團中誠土地整理開發(fā)有限。項目位于河北省廊坊市香河縣城南，位居北京、天津之間，地處我。的同時能夠建設(shè)部分商品房并準(zhǔn)予銷售，以便開發(fā)中的資金平衡。從縣城出發(fā)，半小時可達北京三環(huán)或天津市區(qū)，50分鐘可達北京機場或天津新港。即將在今年5月開通的京津高鐵，將使北京到天津的路程大大縮短，往返兩個。城市的時間成本大幅度降低。北京上班族通勤于京津兩地成為可能。屆時，不僅天津，位。交通方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，其距首都機場60公里，距天津新港112公里。過，開發(fā)區(qū)至北京市內(nèi)的938路每10分鐘一班次。京津高鐵正式通車后，香河到北京南站。北京人異地置業(yè)也漸漸火熱起

　　

【正文】 ）顯性客戶 私 營業(yè)主、 老年退休后置業(yè) 、外企中高層管理 者、 二次置業(yè)者 。 中產(chǎn)階層 — 有私人產(chǎn)業(yè)或投資產(chǎn)業(yè)，對別墅 方式較為向往； 老年退休后期望享受寧靜的田園生活，但同時對醫(yī)療配套存在一定程度上的依賴性。 名企 中高層管理 者 — 本土或跨國集團的高級職業(yè)經(jīng)理人，收入較高且較為穩(wěn)定，社會交游廣泛，有一定號召力； 二次置業(yè)者，期望改善居住環(huán)境 ， 擁有不止一處住房， 渴望寧靜與高雅 的別墅或者類別墅生活 ，同時極可能置業(yè)后出現(xiàn) 5+2 的生活方式 。 （二）隱性客戶 政府官員、家具市場私營業(yè)主 以及 周邊和外省來京人員。 五、 項目初步的規(guī)劃方案構(gòu)想 （一） 規(guī)劃定位 產(chǎn)品線原則： 多個品牌開發(fā)商的介入，必須要分析市場的差異性來推導(dǎo)規(guī)劃產(chǎn)品的差異性，同時，保障大盤運作的穩(wěn)健性并爭取利潤最大化。 目前統(tǒng)計的建設(shè)開發(fā)用地占地約為 91 萬 平方米， 建議開發(fā)規(guī)模定位在 110130 萬平方米建筑規(guī)模，容積率為 左右。 ? 目前在滿足容積率指標(biāo)下，對于產(chǎn)品線的開發(fā)，當(dāng)前 市場已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃設(shè)計模式，如 萬科的親地模式，孔雀城的經(jīng)濟型類別墅 的 開發(fā)模式等。 不同的開發(fā)模式下，形成了不同的產(chǎn)品線組合，同時也營造了不同的建筑景觀效果和居住環(huán)境。 18 中等容積率體系下開發(fā)模式 開發(fā)模式 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品布局 整體規(guī)模 1 親地模式 低層、多層、小高層 高建筑密度 2030萬平米 2 住宅模式 小高層、高層 低建筑密度 3050萬平米 3 綜合模式 多層、小高層、高層 局部低建筑密度 50萬平米以上 立足本項目香河的地產(chǎn)市場分析以及大盤開發(fā)思路結(jié)合三種模式類比以及市場借鑒， 初步建議采用低密度類別墅 開發(fā)模式 產(chǎn)品模擬實現(xiàn)度分析 ? 低密度類別墅 之下的產(chǎn)品實現(xiàn)度： 雙拼＋ TOWNHOUSE＋ 花園洋房 +小高層 ? 結(jié)合產(chǎn)品線原則、市場經(jīng)驗、技術(shù)實現(xiàn)度后，初步構(gòu)思為三類產(chǎn) 品價值層級 ? 第一類高價值產(chǎn)品： 類別墅 TOWNHOUSE 產(chǎn)品－以 34 層 建筑產(chǎn)品為核心 ? 第二類中高價值產(chǎn)品： 電梯花園洋房以 58 層帶電梯產(chǎn)品為主打 ? 第三類性價比產(chǎn)品：小高層以 912 層 帶電梯 經(jīng)濟緊湊型 產(chǎn)品 （二） 項目工程進度 設(shè)想 預(yù)想項目分為 5 個階段開發(fā)，在整體規(guī)劃的原則下，每 一 個村算一個開發(fā)周期，其中 綜合配套建筑 穿插建設(shè)，工程驗收和醫(yī)療配套等 為收尾期。 (三 ) 項目投資估算 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 格 項目 回遷房用地 建設(shè)開發(fā)用地 總戶數(shù)（戶） 合計 占地面積（畝） 200畝 1337 建設(shè)面積 (平方米 ) 133400 910248 1042981 綜合容積率 19 總體建設(shè)面積 173810 1183322 1357132 土地招拍掛稅費（每畝 6000元） 9388140 土地出讓金（每畝 60000元） 93881400 村民保險費用（每畝 6000元） 9388140 平均建筑安裝造價（ 2021元 /平方米） 347620210 2366644000 小區(qū)配套費（ 150元 /平方米） 26071500 大市政配套費用（ 400元 /平方米）， 回遷房無大市政配套費。 473328800 總體成本 373691500 2952630480 3326321980 拆遷補償面積按每戶平均 130 平米計算，回遷建設(shè)的占 地面積為 200 畝。 容積率 ，建筑控高 3045m，建筑形態(tài)（聯(lián)排 +洋房 +小高層） 居住用地（萬㎡） 配套商業(yè)用地（萬㎡） 回遷樓（萬㎡） 道路和綠化（萬㎡） 非可售配套（萬㎡） 110 20 18 5 6 項目可預(yù)售總體面積（萬㎡） 130 各類產(chǎn)品的建筑形式 商業(yè) 聯(lián)排 花園洋房 小高層 各類產(chǎn)品的銷售面積（萬㎡） 20 30 55 25 20 各類產(chǎn)品的預(yù)售均價（元 /平方米） 8000 9000 7000 6000 銷售額（萬元） 160000 270000 385000 150000 項目各類可預(yù)售產(chǎn)品銷售總額（億元） 項目總成本（億元） 項土地費用 項開發(fā)成本 拆遷安置成本 營銷費用 項目管理成本 項目稅費（億元） 項主營業(yè)務(wù)稅金及附加 項目土地增值稅 項目總投資（億元） 凈利潤（億元） 說明 :營銷費用按總銷售收入的 %核算；管理費用按開發(fā)成本的 4%核算；主營業(yè)務(wù)稅金及附加按總銷售收入的 %核算； 土地增值稅按預(yù)售總金額 1%核算。 項目在未考慮滾動開發(fā)的前提 項目開發(fā)實現(xiàn)凈利潤 51 億多元，但 可能在建設(shè)醫(yī)療配套和其它老年配套的建設(shè)過稱中投入會相應(yīng)大一些，因此資金的流動和滾動開發(fā)要做好開發(fā)資金的調(diào)配工作。 第四部分 項目綜合評價 基于目前北京和河北地產(chǎn)的市場情況和土地供應(yīng)量情況的綜合分析后，本項目運作存在以下明顯優(yōu)勢： 一、 土地運作成本較低： 周邊土地招牌掛每畝價格已達 8010 萬，而且馬上還有 21 上漲趨勢；而本項目土地運作所有綜合費用低于此價格不少； 二、 大市政和拆遷工作由當(dāng)?shù)卣撠?zé)協(xié)調(diào)安置，減少了開發(fā)商的操作難度； 三、 土地可分階段滾動開發(fā)建設(shè)： 項目整體規(guī)劃，但可按單個村莊逐步開發(fā)建設(shè)并 爭取到回遷房和商品房共建的可能性，以便于能夠滾動開發(fā)和滾動銷售，對資金的先期投入量降到最低，緩解了資金壓力。 四、 項目規(guī)劃方案基本不受控規(guī)的限制，因此產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計有很大的空間和發(fā)揮的余地。 五、 土地地塊方正，并具有一定的開發(fā)規(guī)模，同時是距離香河是中心比較 近的村落，有著很高的升值潛力。 六、 考慮項目目前配套不足的現(xiàn)狀，未來應(yīng)該引進知名的醫(yī)院連鎖來強化養(yǎng)老醫(yī)療配套和社區(qū)巴士的交通配套，強化此區(qū)域的土地價值；