項(xiàng)目商業(yè)定位淺析-資料下載頁(yè)
2025-02-28 07:27本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。廣義的商業(yè)是指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指。專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)。糧油市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、食品市場(chǎng)、瓜果蔬菜市場(chǎng)?；蚬衽_(tái)、房間等形式，以租賃或賣斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營(yíng)戶，依靠其營(yíng)業(yè)收取租金，戶經(jīng)營(yíng)，其僅以提供場(chǎng)所和服務(wù)收取租金或服務(wù)費(fèi)。租賃，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。聯(lián)營(yíng)，甲、乙雙方合作，組建股分公司，甲方出物業(yè)，乙方管理團(tuán)隊(duì)獲商業(yè)利潤(rùn)分成，創(chuàng)新大廈是鄭州科技市場(chǎng)的中級(jí)市場(chǎng)，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，由賽博數(shù)碼公司統(tǒng)一招租，業(yè)態(tài)組合細(xì)分，不同業(yè)種形成不同區(qū)域，與初級(jí)市場(chǎng)拉開檔次。IT市場(chǎng)，位置上緊鄰創(chuàng)新大廈。中關(guān)大廈在科技市場(chǎng)的東面，位于東風(fēng)路的南側(cè)。（后附賽博數(shù)碼廣場(chǎng)背
【正文】 寫字樓銷售與租賃。 科技市場(chǎng)已經(jīng)有現(xiàn)成成熟模式。 易管理。 劣勢(shì)： 單層規(guī)模小，不局備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 偏離科技市場(chǎng)商圈，科技市場(chǎng)因中原數(shù)碼港開發(fā)帶動(dòng)，會(huì)形成東風(fēng)路以文化路向東為核心，由電子城定位為三手電腦市場(chǎng)可以證明市場(chǎng)的邊緣化。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 12 中原數(shù)碼港的規(guī)模優(yōu)勢(shì)無(wú)法拒絕。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：好的合作伙伴，如象賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 百腦匯這樣合作伙伴，具有很強(qiáng)的資源整合能力，這種合作伙伴是有的。如 頤高 定位為科技市場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃建議： ? 中廳設(shè)計(jì)，通透 大方，兩側(cè)電梯，交叉式拉動(dòng)人流。 ? 中廳處不設(shè)地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷的良好展示場(chǎng)所。 ? 地下室電梯設(shè)側(cè)方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來(lái)店中廳設(shè)計(jì)。 ? 柱距設(shè)計(jì)，應(yīng)符合中島商業(yè)展示鋪位距離。 ? 大門形象，應(yīng)具備現(xiàn)代化科技特色。 ? 進(jìn)深設(shè)計(jì)，應(yīng)依據(jù)鋪位和中島攤位分成街區(qū)后，有效定進(jìn)深距離，鋪位面積都有一定的適度性，科技市場(chǎng)鋪位進(jìn)深多少合理、有待于進(jìn)一步調(diào)研和訪談。 方案二：百貨商場(chǎng) +綜合超市 隔壁匯寶大廈定為百貨商場(chǎng)，業(yè)種組合定位很準(zhǔn)確，適合本區(qū)域消費(fèi)群體。 本項(xiàng)目定位百貨商場(chǎng)必須錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，目前本區(qū)域不適合百 貨形態(tài)。如精品百貨。 若做百貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無(wú)法錯(cuò)位。 綜合超市，因單層面積小，小超市生存空間有限，一旦有大型綜超進(jìn)入本區(qū)域，成活機(jī)率少。 優(yōu)勢(shì)： 單層 3000㎡規(guī)模，適合作三單百貨賣場(chǎng)。 周這學(xué)校，單位林立，有一定消費(fèi)能力。 綜合超市 3000㎡，如九頭崖、思達(dá)也比較好引進(jìn)。 劣勢(shì)： 單層面積小，不易做大型超市。 不能與已有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成客戶群體錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體 ? 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2— 5F快捷酒店 。 ? 商業(yè)組合二： 負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2F 網(wǎng)吧， 3F奧斯卡影院， 4— 5F健身院、學(xué)校培訓(xùn) 商務(wù)會(huì)所 ? 商業(yè)組合三： 負(fù) 1F超市， 1— 2F商鋪， 3— 5F快捷酒店 組合理由：以本區(qū)域消費(fèi)客戶為依據(jù)。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 13 注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。方案一、方案二都必須有中廳，方 案三不需要中廳設(shè)計(jì)，電梯位置會(huì)完全改變?cè)O(shè)計(jì)位置的。 八、目前針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)開展工作及工作開展的建議 與專業(yè)公司對(duì)接，深度了解項(xiàng)目商業(yè)綜合體的各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)化、必要化，寫字樓營(yíng)銷推廣公司和專業(yè)寫字樓運(yùn)營(yíng)管理公司多接觸幾家。 營(yíng)銷公 司主要是讓他們對(duì)方案的包裝、推廣的建議，易于銷售幾個(gè)方面如戶型、布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)，大堂電梯位置處理的建議，因?yàn)樗麄兎?wù)的多了，在推廣銷售過(guò)程他們知道哪些是毛病，不利于推廣銷售和使用。 專業(yè)寫字樓物業(yè)管理公司主要是對(duì)寫字樓的后期運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，會(huì)出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，維護(hù)維修問(wèn)題，提出建議，以便前期設(shè)計(jì)更改，不會(huì)后期留下遺難雜病。 對(duì)鄭州科技市場(chǎng)變遷深入研究，主要是他們公司的發(fā)展組合、發(fā)展要求、租金、分級(jí)細(xì)化，業(yè)種細(xì)化的企業(yè)類別進(jìn)行深入訪談分析。 對(duì)周邊寫字樓租賃用戶進(jìn)行調(diào)查分析，以便確定寫字樓買家、租賃商家，對(duì)新科大廈 、匯寶大廈寫字樓的租賃商戶與百腦匯，河南科技數(shù)碼港的客戶進(jìn)行深度分析他們的差異化，找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 對(duì)圖紙各項(xiàng)商業(yè)配套，樓宇配套全面審視，專業(yè)化、系統(tǒng)化研討，如：電力、空調(diào)、電梯、大堂、走廊、消防、層高高等分類系統(tǒng)研究，找出符合定項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)需求配套的標(biāo)準(zhǔn)，如做超市對(duì)層高、荷載都有特殊要求。 細(xì)化商業(yè)定位，確定商業(yè)定位。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定不同的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。如：中廳設(shè)置與否，直接與定位有關(guān)，柱距對(duì)不同業(yè)態(tài)組合的影響不同，設(shè)置柱距不同。 應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)中尋找成本的最低化，我不建議利用不同物業(yè) 差異尋求成本的最低化，這樣會(huì)為后期造成更多麻煩，經(jīng)過(guò)細(xì)化成本核算，如果項(xiàng)目規(guī)劃做到精細(xì)化，會(huì)比物業(yè)差異化更能省成本，項(xiàng)目成本決定在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，進(jìn)入施工階段，成本基本定型。 建議工程采用清單報(bào)價(jià)報(bào)表，甲方對(duì)成本了如指掌，更容易控制。 九、鄭州部分地產(chǎn)廣告推廣公司和國(guó)際知名寫字樓管理公司 ? 鄭州名晟廣告文化傳播有限公司（服務(wù)項(xiàng)目 省匯中心） ? 河南大智廣告?zhèn)鞑ビ邢薰? 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 14 ? 鄭州智信廣告有限公司 智信房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（服務(wù)項(xiàng)目 廣匯。ＰＡ mA） ? 鄭州人從眾顧問(wèn)有限公司 （服務(wù)項(xiàng)目 鄭州國(guó)際美食廣場(chǎng)） ? 劃邦顧 問(wèn) （深圳公司 服務(wù)項(xiàng)目 總部企業(yè)基地） ? 威風(fēng)廣告公司 （服務(wù)項(xiàng)目 永和國(guó)際廣場(chǎng)） ? 恒輝機(jī)構(gòu) 國(guó)際知名寫字樓物業(yè)管理企業(yè) ? 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理 ? 世邦魏理仕 （服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)際企業(yè)中心） ? 仲量聯(lián)行 ? 戴德梁行 ? 高力國(guó)際 ? 高偉物業(yè)
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