【正文】 表 12：香雪山項目銷售及利潤 分類 單價 總價 洋房 元 /平方米 萬元 別墅 元 /平方米 萬元 商業(yè) 元 /平方米 萬元 酒店公寓 元 /平方米 萬元 地下車庫 萬元 /個 萬元 銷售額合計 元 /平方米 萬元 營業(yè)稅及附加（ ％） 元 /平方米 萬元 土地增值稅 元 /平方米 萬元 銷售凈收入 元 /平方米 萬元 稅前利潤 元 /平方米 萬元 稅前成本利潤率 % 企業(yè)所得稅（ 25％） 元 /平方米 萬元 稅后利潤 元 /平方米 萬元 稅后成 本利潤率 % 實投資金回報率 % 27 二、敏感性分析 地價確定后，本項目成本基本可以確定，故針對稅前利潤與售價進行敏感性分析。具體分析見下表。 表 13：敏感性分析表 售價變化 稅前利潤變化 稅前利潤率變化 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12021 由敏感性分析可以看出，本項目抗風(fēng)險能力特別強，在洋房售價下降 15%的情況下，依然有 %的稅前利潤率。 三 、 盈虧平衡點分析 保本售價 不考慮地下車位銷售情況下， 保本 銷售均價 10000 元 /平方米， 按照目前別墅與公寓售價差異比例，公寓保本售價 7100元 /平方米， 別墅 15000元 /平方米，商業(yè) 10000元 /平方米。 保本銷售率 項目平均保本銷售率在 80%左右，按照公寓全賣，別墅銷售 44%時，可打平總成本。按照別墅全賣，公寓銷售 65%時，打平成本。 通過保本售價分 析和保本銷售率分析，本項目抗風(fēng)險能力較 高 ， 具有較強的 盈利能力。 四 、 盈利能力分析28 表 14： 全資金現(xiàn)金流量表 序號 年 份 建設(shè)期 合計 項 目 2021 2021 2021 2021 序號 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 地價 政府收費及前期費用 管理費用 銷售費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 38,000 萬元 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 年 29 表 15： 自有資金現(xiàn)金流量表 序號 年 份 建設(shè)期 合計 項 目 2021 2021 2021 2021 序 號 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 銀行貸款 2 現(xiàn)金流出 地價 政府收費及前期費用 管理費用 銷售費用 銷售稅金及附加 所得稅 償還銀行貸款 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn) 值 (I=%) ￥ 40,000 萬元 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 年 30 根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項目全投資和 自有 資金的內(nèi)部收益率 分別為 %和 %，遠高于同期銀行貸款利率，具備較強的盈利能力。 同時 通過凈現(xiàn)值計算，本項目收益率遠高于市場 上資本的 平均 收益 水平。 全投資靜態(tài)回收期在 ，動態(tài)投資回收期在 ， 回收期比較短。 自有資金靜態(tài)回收期為 ，動態(tài)回收期為 ， 對自有資金的占用時間不長， 回收比較迅速 ， 在取 得貸款以后，每年的凈現(xiàn)金流均為正值，依靠貸款和銷售 回款 即可保證項目的正常運作。 31 第 七 部分：優(yōu)劣勢分析 一、優(yōu)勢 地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力高 首先，依據(jù)《廣州市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，廣州市空間布局的基本取向為：“南拓、北優(yōu)、東移、西聯(lián)”，科學(xué)城是廣州市未來城市發(fā)展的重要方向。 本區(qū)域 將成為 以產(chǎn)、學(xué)、研為主，輔以配套少量高級住宅的多功能現(xiàn)代新型城區(qū)， 該區(qū)域的樓盤 具有 巨大的升值空間。 其次， P2/P3 地塊毗鄰蘿崗區(qū)政府，未來的蘿崗區(qū)將成為廣州市的后花園，四周公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，規(guī)劃中地鐵四號線，六號線通過該 區(qū)域，預(yù)計于 2021年全線通車，便捷的交通和優(yōu)異的自然環(huán)境使該地區(qū)成為未來最適合居住的生活區(qū)域，樓盤價值得以提升 。 自然環(huán)境優(yōu)美，有利于打造高端項目 蘿崗區(qū)屬山地丘陵地帶，山色清秀，澗水長流，風(fēng)景名勝眾多，常年游人不絕，天鹿湖森林公園、丹水坑風(fēng)景區(qū)、蘿崗香雪公園等風(fēng)景勝地皆在蘿崗區(qū)境內(nèi)。地塊三面依山，空氣質(zhì)量好 ，具備開發(fā)高端項目的天然優(yōu)勢，同時本項目的規(guī)劃條件 為打造高端項目提供了現(xiàn)實的可行性、 較好的教育和衛(wèi)生設(shè)施 。 目前，本區(qū)域已經(jīng)具備比較好的基礎(chǔ)教育資源，比如廣州市第二中學(xué)新校區(qū)，黃陂小學(xué)等。隨 著規(guī)劃中的蘿崗區(qū)綜合醫(yī)院的落成，將為本區(qū)域居民提供快捷和高質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。 規(guī)模優(yōu)勢。 我司在本項目附近已有林語山莊項目，通過此項目，我司 已在本區(qū)域積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗， 為本項目的開發(fā)打下了基礎(chǔ) 。 同時本項目在可進一步鞏固 我司通過 林語山莊 在本區(qū)域形成的品牌效應(yīng)， 使公司在該區(qū)域取得更多的競爭優(yōu)勢。 二、劣勢 項目兩側(cè)各有高壓線走廊經(jīng)過， 可能 對項目 工程進度 造成一定的影響 。 項目周邊配套尚不成熟， 目前周邊生活設(shè)施較差，缺乏現(xiàn)有的購物、休閑、醫(yī)療衛(wèi) 32 生場所，還不是一個 完全 成熟的生活區(qū)域。 本區(qū)域房地 產(chǎn)市場剛剛起步，廣州本地市民對本區(qū)域的認可程度還有待進一步考察。 來自萬科城的直接競爭 ， 萬科城已經(jīng)初具規(guī)模，其成熟的產(chǎn)品設(shè)計和整體實力可能給本項目帶來較大的競爭壓力。 三、機會 政府?dāng)M 投入 600 億 元資金， 將科學(xué)城打造成東方的“歐洲城”，科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢主要集中在微電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)等，將吸引大量科技人員、專家學(xué)者、留學(xué)歸國人員、和外籍人士等在此工作和生活，需要較多中高檔公寓和其他中高檔住宅 ，本項目的 推出 剛好迎合了這部分需求 ，同時 科學(xué)城為廣州市房地產(chǎn)市場的新熱點，目前進入科學(xué)城的 大型房地產(chǎn)開發(fā)商并不多，我司 借助 本 項目， 可進一步 提高我司在本區(qū)域 和整個廣州市 的影響力 。 33 第 八 部分：結(jié)論和建議 根據(jù)以上分析， 本地塊位于廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展最迅速的區(qū)域，根據(jù) 項目自身 規(guī)劃條件 和項目區(qū)域發(fā)展定位， 本項目 可建成高品質(zhì)的高端社區(qū)，將成 為 我司在廣州乃至全國的標(biāo)桿性項目。