【導(dǎo)讀】的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，沙市土地總面積萬平方公里，170平方公里；總?cè)丝谌f人，城市人口160多萬。長沙，山青水秀、氣候宜。已基本形成了水陸空現(xiàn)代化交通體系，長沙黃花機場是國際空港，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、香港、曼谷等特大城市和地區(qū)。為全國45個公路主樞紐城市之一。長沙又是全國鐵路交通樞紐，京廣復(fù)線貫穿南北，隔江相望，是長沙市的西部門戶。全區(qū)面積145平方公里，總?cè)丝?1萬人。速公路、三一九國道可與寧鄉(xiāng)、益陽、常德緊密聯(lián)系。經(jīng)濟圈，處于河西龍頭地位。上半年長沙經(jīng)濟運行突出的特點有五方面：一是經(jīng)濟發(fā)展速度加快。地區(qū)生產(chǎn)總值繼一季度達到%之后，二季度仍然保持快速增長，為近年來最好水平，長沙市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)42442家，其中大中型企業(yè)109. 高一低的銷售態(tài)勢，政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響作用開始顯現(xiàn)。全年銷售額的%、%。

　　

【正文】 。 銀谷涉外精裝修公寓賣價已經(jīng)超過 5600 多元 /平方 米，其高層住宅毛坯房 06年底 的價格已經(jīng)達到 3500 元 /平方米 ，而目前已經(jīng)超出 4000 元 /平方米 。 202 2021 年，與美林 銀谷距離不到 1000 米的成熟社區(qū)咸嘉新村嘉華苑高尚住宅，不過 2300 元 /平方米的均價。據(jù)探知，距離美林 銀谷約 500 米的長沙卓越 蔚藍海岸價格，也沒有低于 4000 元 /平方米。 從 2300 元攀登到 3500 元 再到 4000 元 ，在河西金星大道 1000 米周圍的地段 —— 只用了兩年 半 時間 日益完善的城市功能和市政利好，為長沙河西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件。如美林 銀谷、長沙卓越 蔚藍海岸、 贊佳新城、瑪依拉山莊、格林星城等，便是受惠金星大道城建利好而推出的熱盤。 據(jù)岳麓區(qū)有關(guān)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前，長沙河西房地產(chǎn)市場的購買力由 1/3 的河西人、 1/3 河?xùn)|人、 1/3 的長沙市外的人支撐。 供大于求存在隱憂 2021 年始，岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量猛增，這意味著將出現(xiàn)供大于求的局面。 今年 新建、續(xù)建生態(tài)樓盤近 100 個，預(yù)計投資 70 多億元，開工面積近 700 萬平方 米，預(yù)計竣工面積 300 多萬平方米。 雖然目前 岳麓區(qū)市場供需基本平衡，但隨著大量大盤的開發(fā)及上市，未來有供應(yīng)過大的隱憂。 第 三 部分 項目概述 一、項目所在區(qū)域概述 項目位于長沙國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（麓谷），根據(jù)規(guī)劃，麓谷新城總規(guī)劃面積約 80 平方公里，目前已形成 10 平方公里的開發(fā)規(guī)模，核心區(qū)及周邊已聚集高新技術(shù)企業(yè) 400 余家，麓谷新城內(nèi)在建企業(yè) 90 多家，可形成 500 多億元的生產(chǎn)規(guī)模。 在麓谷，高新產(chǎn)業(yè)已成為這座新城的經(jīng)脈和靈魂。目前為止，已有中聯(lián)重科、日立電器、湘郵科技、金瑞科技、科力豐、三辰影庫、雙鶴醫(yī)藥、中和制藥、中科軟件、湘電東洋、杉杉新材料、華泰重工、五強產(chǎn)業(yè)、軟件園和橡樹園等近 100 家企業(yè)動工建設(shè)，已初步構(gòu)成電子信息、先進制造 、新材料、生物醫(yī)藥等四大產(chǎn)業(yè)基地。 數(shù)據(jù)顯示，未來的麓谷新城，將是一座資本密集、技術(shù)匯集、人才聚集的生態(tài)新城。5 年內(nèi)，區(qū)域聚集的高新技術(shù)科研與管理人才將逾 2 萬名，產(chǎn)業(yè)工人將達 10 萬人。未來一段時間，預(yù)計將有 80 萬人。 據(jù)了解，以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線，與以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線為軸線的城市景觀軸兩側(cè)，麓谷周邊已被開發(fā)商所分割。 二、項目介紹 項目位于岳麓區(qū)麓谷開發(fā)區(qū)，屬長沙麓山城市建設(shè)投資有限公司整治河道的回報地，地塊面積 314 畝（ ㎡），凈用地面積約 255 畝 ( ㎡ )。地塊東面為農(nóng)居（據(jù)說該范圍內(nèi) 900 多畝用地已被振興置業(yè)于 2021 年購置）、南至龍王港路、西為規(guī)劃麓虹路（楓林路以北段已建成通車）、北臨主干道楓林路；地塊狹長，大致成長方形（見附件：宗地圖），臨街（楓林路）面窄；地勢低洼，與楓林路路面高差在 7米左右；地塊內(nèi)現(xiàn)為野生苗木及少量農(nóng)居。 項目位置圖 楓林路 地塊對面的路路通塑業(yè) 本案 地塊西北角待拆的農(nóng)居 地塊全貌 麓虹路（楓林路以北斷） 待建的麓虹路南段及安置房 第 四 部分 產(chǎn)品定位 一、總體定位 中高檔宜居社區(qū)。 二、目標客戶群定位 岳麓區(qū)現(xiàn)有居民改善住房需求及因拆遷而形成的剛性需求，麓谷“三高”群體與河?xùn)|年輕一族一次置業(yè)及周邊區(qū)域居民，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城而產(chǎn)生的對住房的需求。 三、產(chǎn)品定位 由于項目地勢低洼，建議產(chǎn)品建筑形態(tài)為小高層與高層相結(jié)合，充分利用低洼地勢建造地下室，降低基礎(chǔ)開挖與回填成本。 用地面積 170337 ㎡ 容積率 總建筑面積 511011 ㎡ 其中 住宅 500000 ㎡ 其中 小高層 300000 ㎡ 高層 202100 ㎡ 配套公建 11011 ㎡ 總戶數(shù) 4170 戶 車位（ 1： ） 3336 個 四、價格定位 上半年岳麓區(qū)住宅銷售均價在 2736 元 /㎡左右，品質(zhì)較好的樓盤賣到 4000 元 /㎡以上，麓谷中心區(qū)域基本都在 3300 元 /㎡左右，地下車位在 8 萬 /個左右，項目位于麓谷板塊的邊緣，目前配套還不成熟，位置相對較偏，考慮到項目銷售時間將在兩年后等實際情況，建議項目銷售均價定位如下： 住宅： 3500 元 /㎡ 車位： 8 萬 /個 第 五 部分 開發(fā)計劃 一、分期開發(fā)建議 項目規(guī)模較大，建議分 5 期進行開發(fā)。 二、項目工程計劃 該地塊為毛地且存在部分拆遷，順利的話預(yù)計在年底可以交付（凈地）。項目計劃開發(fā)周期為 7 年，其中建設(shè)期 5 年，在 2021 年 4 月份開工建設(shè)， 2021 年 3 月最后一期竣工驗收并全部交付使用。項目一期高層預(yù)計在 2021 年 10 月份開始預(yù)售， 2021 年 6月銷售完畢。開發(fā)過程中可根據(jù)銷售情況適當調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，以順應(yīng)市場的需求。 年份 分期工作落實計劃 第一期 第二期 第 三 期 第 四 期 第 五 期 － 市場定位與策劃、詳規(guī)編制及報審、建筑方案、初步設(shè)計及報審（與二期一起）、施工圖報審，09 年 4 月開工 2021 年 銷售準備及銷售工作， 工程施工 施工圖報審、土地平整并在 9 月開工、銷售準備 視一、二期銷售情況調(diào)整開發(fā)策略、進行方案設(shè)計、初步設(shè)計 2021 年 3 月竣工 ， 6 月 交房、后期工作 施工、 9 月前完工及銷售工作 施工圖設(shè)計及報審，土地平整、 7 月開工、施工及銷售準備 2021 年 交房 、 后期工作 施工及銷售工作， 6月底 完工 施工圖報審、土地平整、 7 月開 工、施工及銷售 準備 根據(jù)前期銷售情況適當調(diào)整方案 2021 年 交房、 后期工作 銷售工作、 6 月完工、后期工作 施工圖報審、土地平整、 7 月開工、施工及銷售 準備 2021 年 交房、 后期工作 工程施工、銷售 2021 年 交房、后期工作 20 21