長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-28 05:21本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，沙市土地總面積萬(wàn)平方公里，170平方公里；總?cè)丝谌f(wàn)人，城市人口160多萬(wàn)。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜。已基本形成了水陸空現(xiàn)代化交通體系，長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)是國(guó)際空港，已開(kāi)通39條航線(xiàn)，可直飛北京、上海、廣州、香港、曼谷等特大城市和地區(qū)。為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一。長(zhǎng)沙又是全國(guó)鐵路交通樞紐，京廣復(fù)線(xiàn)貫穿南北，隔江相望，是長(zhǎng)沙市的西部門(mén)戶(hù)。全區(qū)面積145平方公里，總?cè)丝?1萬(wàn)人。速公路、三一九國(guó)道可與寧鄉(xiāng)、益陽(yáng)、常德緊密聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)圈，處于河西龍頭地位。上半年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行突出的特點(diǎn)有五方面：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快。地區(qū)生產(chǎn)總值繼一季度達(dá)到%之后，二季度仍然保持快速增長(zhǎng)，為近年來(lái)最好水平，長(zhǎng)沙市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)42442家，其中大中型企業(yè)109. 高一低的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，政策調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)影響作用開(kāi)始顯現(xiàn)。全年銷(xiāo)售額的%、%。
【正文】 。 銀谷涉外精裝修公寓賣(mài)價(jià)已經(jīng)超過(guò) 5600 多元 /平方 米，其高層住宅毛坯房 06年底 的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 3500 元 /平方米 ，而目前已經(jīng)超出 4000 元 /平方米 。 202 2021 年，與美林 銀谷距離不到 1000 米的成熟社區(qū)咸嘉新村嘉華苑高尚住宅，不過(guò) 2300 元 /平方米的均價(jià)。據(jù)探知，距離美林 銀谷約 500 米的長(zhǎng)沙卓越 蔚藍(lán)海岸價(jià)格，也沒(méi)有低于 4000 元 /平方米。 從 2300 元攀登到 3500 元 再到 4000 元 ，在河西金星大道 1000 米周?chē)牡囟?—— 只用了兩年 半 時(shí)間 日益完善的城市功能和市政利好，為長(zhǎng)沙河西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件。如美林 銀谷、長(zhǎng)沙卓越 蔚藍(lán)海岸、 贊佳新城、瑪依拉山莊、格林星城等，便是受惠金星大道城建利好而推出的熱盤(pán)。 據(jù)岳麓區(qū)有關(guān)部門(mén)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前，長(zhǎng)沙河西房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力由 1/3 的河西人、 1/3 河?xùn)|人、 1/3 的長(zhǎng)沙市外的人支撐。 供大于求存在隱憂(yōu) 2021 年始，岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量猛增，這意味著將出現(xiàn)供大于求的局面。 今年 新建、續(xù)建生態(tài)樓盤(pán)近 100 個(gè)，預(yù)計(jì)投資 70 多億元，開(kāi)工面積近 700 萬(wàn)平方 米，預(yù)計(jì)竣工面積 300 多萬(wàn)平方米。 雖然目前 岳麓區(qū)市場(chǎng)供需基本平衡，但隨著大量大盤(pán)的開(kāi)發(fā)及上市，未來(lái)有供應(yīng)過(guò)大的隱憂(yōu)。 第 三 部分 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目所在區(qū)域概述 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（麓谷），根據(jù)規(guī)劃，麓谷新城總規(guī)劃面積約 80 平方公里，目前已形成 10 平方公里的開(kāi)發(fā)規(guī)模，核心區(qū)及周邊已聚集高新技術(shù)企業(yè) 400 余家，麓谷新城內(nèi)在建企業(yè) 90 多家，可形成 500 多億元的生產(chǎn)規(guī)模。 在麓谷，高新產(chǎn)業(yè)已成為這座新城的經(jīng)脈和靈魂。目前為止，已有中聯(lián)重科、日立電器、湘郵科技、金瑞科技、科力豐、三辰影庫(kù)、雙鶴醫(yī)藥、中和制藥、中科軟件、湘電東洋、杉杉新材料、華泰重工、五強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、軟件園和橡樹(shù)園等近 100 家企業(yè)動(dòng)工建設(shè)，已初步構(gòu)成電子信息、先進(jìn)制造 、新材料、生物醫(yī)藥等四大產(chǎn)業(yè)基地。 數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)的麓谷新城，將是一座資本密集、技術(shù)匯集、人才聚集的生態(tài)新城。5 年內(nèi)，區(qū)域聚集的高新技術(shù)科研與管理人才將逾 2 萬(wàn)名，產(chǎn)業(yè)工人將達(dá) 10 萬(wàn)人。未來(lái)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)將有 80 萬(wàn)人。 據(jù)了解，以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線(xiàn)，與以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線(xiàn)為軸線(xiàn)的城市景觀軸兩側(cè)，麓谷周邊已被開(kāi)發(fā)商所分割。 二、項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目位于岳麓區(qū)麓谷開(kāi)發(fā)區(qū)，屬長(zhǎng)沙麓山城市建設(shè)投資有限公司整治河道的回報(bào)地，地塊面積 314 畝（ ㎡），凈用地面積約 255 畝 ( ㎡ )。地塊東面為農(nóng)居（據(jù)說(shuō)該范圍內(nèi) 900 多畝用地已被振興置業(yè)于 2021 年購(gòu)置）、南至龍王港路、西為規(guī)劃麓虹路（楓林路以北段已建成通車(chē)）、北臨主干道楓林路；地塊狹長(zhǎng)，大致成長(zhǎng)方形（見(jiàn)附件：宗地圖），臨街（楓林路）面窄；地勢(shì)低洼，與楓林路路面高差在 7米左右；地塊內(nèi)現(xiàn)為野生苗木及少量農(nóng)居。 項(xiàng)目位置圖 楓林路 地塊對(duì)面的路路通塑業(yè) 本案 地塊西北角待拆的農(nóng)居 地塊全貌 麓虹路（楓林路以北斷） 待建的麓虹路南段及安置房 第 四 部分 產(chǎn)品定位 一、總體定位 中高檔宜居社區(qū)。 二、目標(biāo)客戶(hù)群定位 岳麓區(qū)現(xiàn)有居民改善住房需求及因拆遷而形成的剛性需求，麓谷“三高”群體與河?xùn)|年輕一族一次置業(yè)及周邊區(qū)域居民，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城而產(chǎn)生的對(duì)住房的需求。 三、產(chǎn)品定位 由于項(xiàng)目地勢(shì)低洼，建議產(chǎn)品建筑形態(tài)為小高層與高層相結(jié)合，充分利用低洼地勢(shì)建造地下室，降低基礎(chǔ)開(kāi)挖與回填成本。 用地面積 170337 ㎡ 容積率 總建筑面積 511011 ㎡ 其中 住宅 500000 ㎡ 其中 小高層 300000 ㎡ 高層 202100 ㎡ 配套公建 11011 ㎡ 總戶(hù)數(shù) 4170 戶(hù) 車(chē)位（ 1： ） 3336 個(gè) 四、價(jià)格定位 上半年岳麓區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)在 2736 元 /㎡左右，品質(zhì)較好的樓盤(pán)賣(mài)到 4000 元 /㎡以上，麓谷中心區(qū)域基本都在 3300 元 /㎡左右，地下車(chē)位在 8 萬(wàn) /個(gè)左右，項(xiàng)目位于麓谷板塊的邊緣，目前配套還不成熟，位置相對(duì)較偏，考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間將在兩年后等實(shí)際情況，建議項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)定位如下： 住宅： 3500 元 /㎡ 車(chē)位： 8 萬(wàn) /個(gè) 第 五 部分 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 一、分期開(kāi)發(fā)建議 項(xiàng)目規(guī)模較大，建議分 5 期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 二、項(xiàng)目工程計(jì)劃 該地塊為毛地且存在部分拆遷，順利的話(huà)預(yù)計(jì)在年底可以交付（凈地）。項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為 7 年，其中建設(shè)期 5 年，在 2021 年 4 月份開(kāi)工建設(shè)， 2021 年 3 月最后一期竣工驗(yàn)收并全部交付使用。項(xiàng)目一期高層預(yù)計(jì)在 2021 年 10 月份開(kāi)始預(yù)售， 2021 年 6月銷(xiāo)售完畢。開(kāi)發(fā)過(guò)程中可根據(jù)銷(xiāo)售情況適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以順應(yīng)市場(chǎng)的需求。 年份 分期工作落實(shí)計(jì)劃 第一期 第二期 第 三 期 第 四 期 第 五 期 － 市場(chǎng)定位與策劃、詳規(guī)編制及報(bào)審、建筑方案、初步設(shè)計(jì)及報(bào)審（與二期一起）、施工圖報(bào)審，09 年 4 月開(kāi)工 2021 年 銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作， 工程施工 施工圖報(bào)審、土地平整并在 9 月開(kāi)工、銷(xiāo)售準(zhǔn)備 視一、二期銷(xiāo)售情況調(diào)整開(kāi)發(fā)策略、進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì) 2021 年 3 月竣工 ， 6 月 交房、后期工作 施工、 9 月前完工及銷(xiāo)售工作 施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)審，土地平整、 7 月開(kāi)工、施工及銷(xiāo)售準(zhǔn)備 2021 年 交房 、 后期工作 施工及銷(xiāo)售工作， 6月底 完工 施工圖報(bào)審、土地平整、 7 月開(kāi) 工、施工及銷(xiāo)售 準(zhǔn)備 根據(jù)前期銷(xiāo)售情況適當(dāng)調(diào)整方案 2021 年 交房、 后期工作 銷(xiāo)售工作、 6 月完工、后期工作 施工圖報(bào)審、土地平整、 7 月開(kāi)工、施工及銷(xiāo)售 準(zhǔn)備 2021 年 交房、 后期工作 工程施工、銷(xiāo)售 2021 年 交房、后期工作 20 21
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1