【導讀】尚置業(yè)有限公司開發(fā)的高層圍合式花園小區(qū)。由于開發(fā)商受外地開發(fā)經(jīng)驗禁錮，偏頗，造成該項目的銷售一直未為順暢。實際上，該地塊處于大坪這個重慶的地理中心位置，區(qū)域市場需求量較大，售業(yè)績，故在此開發(fā)項目應可取得較好的銷售業(yè)績。只是外來開發(fā)商對重慶房地。產(chǎn)市場的水土不服，使得項目出現(xiàn)滯銷狀況。另因本文只是對該地塊進行項目定位及推廣的策略設想，在對項目的推廣策。平方米，居于半山位置，屬于商業(yè)、住宅用地，容積率≦。路，西靠后勤工程學院住宅區(qū)，南接菜袁路，北鄰政府公務員小區(qū)。目銷售前景將十分樂觀。重慶于1997年成為中國第四個直轄市。其幅員面積萬平方公里，全市共轄15個區(qū)、4個縣級市與21個縣。2021年是重慶市自1994年以來經(jīng)濟增長最快的一年。產(chǎn)總值憶元，比上年增長%。按常住人口計算，全市人均GDP. 快速、協(xié)調(diào)發(fā)展的增長勢頭。而且2021年重慶人均GDP已經(jīng)超過了1000美

　　

【正文】 協(xié)信等，使片區(qū)樓盤形象得到提升，也形成了一片開發(fā)熱土。先天優(yōu)勢加上后天的扶持投入，此區(qū)域在全市的影響力也將越來越大。 四、區(qū)域地產(chǎn)市場整體行情分析 （一）渝中區(qū) 2021 年第 4 季度市場行情 渝中區(qū)住宅本季度因一些中高價位的新盤入市，使得本季度區(qū)域均值略微上升，從抽樣調(diào)查樓盤數(shù)據(jù)分析看，渝中區(qū)住宅價格均值約在 4380 元 /平方米（以套內(nèi)面積計算，下同），具體可分為 6 大片區(qū)作一陳述。 解放碑片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 8 個，合計 9 個樓盤） 片區(qū)均值： 5300 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 7300 元 /平方米 最低價： 3860 元 /平方米 朝天門片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 4 個，合計 5 個樓盤） 片區(qū)均值： 5560 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 6180元 /平方米 最低價： 4580 元 /平方米 上清寺片區(qū)（抽樣含小區(qū) 2 個，非小區(qū) 1 個，合計 3 個樓盤） 片區(qū)均值： 3300 元 /平方米，與上季度基本持平 最高價： 3600元 /平方米 最低價： 3100 元 /平方米 兩路口片區(qū)（抽樣含小區(qū) 3 個，合計 3 個樓盤） 片區(qū) 均值： 3500 元 /平方米，較上季度微升 % 最高價： 4980元 /平方米 最低價： 2800 元 /平方米 解放路片區(qū)（下半城區(qū)域，抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 1 個，合計 2 個） 片區(qū)均值： 3230 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 4120元 /平方米 最低價： 3000 元 /平方米 大坪片區(qū)（東起鵝嶺公園，西至石油路聯(lián)通大廈，北以華村為界，南至袁家崗立交） 抽樣含小區(qū)兩個，非小區(qū) 4 個，合計 6 個 片區(qū)均值： 3580 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 4200元 /平方米 最低價： 3370 元 /平方米 小結： 2021 年第四季度渝中區(qū)住宅均值回落勢頭得到抑制，而大坪片區(qū)表現(xiàn)活躍，在售公寓項目銷售率普遍過半。其中華宇 .渝洲新都最為搶眼。 （二）九龍坡區(qū) 2021 年第 4 季度市場行情 九龍坡區(qū)第 4 季度受入市新盤影響較為明顯。因中高價盤的推出、中低價盤快速消化而使區(qū)域整體片區(qū)均值小幅上升，總體均價約 3200 元 /平方米（以套內(nèi)面積計算，下同），較三季度上升 %。其具體可分為五大片區(qū)作一簡述。 謝家灣片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小 區(qū) 2 個，合計 3 個樓盤） 片區(qū)均值： 3460 元 /平方米，較上季度下降 % 最高價： 3600元 /平方米 最低價： 3280 元 /平方米 楊家坪片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 2 個，合計 3 個樓盤） 此乃九龍坡區(qū)核心片區(qū) 片區(qū)均值： 3500 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 3700元 /平方米 最低價： 3360 元 /平方米 石坪橋片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 2 個，合計 3 個樓盤） 片區(qū)均值： 3100 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 3400元 /平方米 最低價： 2750 元 /平方米 毛線溝片區(qū)（抽樣含小區(qū) 2 個，非小區(qū) 2 個，合計 4 個樓盤） 片區(qū)均值： 2930 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 3360元 /平方米 最低價： 2400 元 /平方米 黃角坪片區(qū)（抽樣含小區(qū) 2 個，非小區(qū) 1 個，合計 3 個樓盤） 片區(qū)均值： 3380 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 4050元 /平方米 最低價： 2200 元 /平方米 小結：九龍坡區(qū)房價本季度上漲主要得益于之前一些房價較低的片區(qū)推出新盤 ，價格抬高引起的。從實際情況剖析，本區(qū)域主要還是謝家灣和楊 家坪片區(qū)房價稍高一點，是保持價格堅挺的主力。而其它三個片區(qū)房價相對稍低，未來都還有較大的上漲空間，它們在第四季度已經(jīng)表現(xiàn)出這樣的態(tài)勢。 （三）高新區(qū) 2021 年第 4 季度市場行情 本季度高新區(qū)住宅價格整體均值因受中低價新盤陸續(xù)入市影響呈下跌走勢，其住宅供應熱點轉(zhuǎn)移到中低價片區(qū) — 二郎和陳家坪片區(qū)，致使區(qū)域總體均價下滑到 3200 元 /平方米（以套內(nèi)面積計算，下同）左右。較第三季度下降 個百分點。具體可分為四大片區(qū)簡述。 石橋鋪片區(qū)（抽樣含小區(qū) 4 個，非 小區(qū) 2 個，合計 6 個樓盤） 此乃高新區(qū)核心片區(qū) 片區(qū)均值： 3520 元 /平方米，較上季度下降 % 最高價： 3800元 /平方米 最低價： 3100 元 /平方米 科園路片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 1 個，合計 2 個樓盤） 片區(qū)均值： 3600 元 /平方米，較上季度下降 % 最高價： 3960元 /平方米 最低價： 3200 元 /平方米 陳家坪片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 1 個，合計 2 個樓盤） 片區(qū)均值： 2890 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 3000元 /平方米 最低價： 2780 元 /平方米 二郎片區(qū)（抽樣含小區(qū) 1 個，非小區(qū) 1 個，合計 2 個樓盤） 片區(qū)均值： 2780 元 /平方米，較上季度上升 % 最高價： 2900元 /平方米 最低價： 2700 元 /平方米 小結：因陳家坪、二郎片區(qū)房價較低，客觀上拉低了整個高新區(qū)的住宅價格。但本項目與石橋鋪、科園路片區(qū)更為接近，因此主要應參照這兩處項目的市場表現(xiàn)情況作為借鑒分析的依據(jù)。近半年來，該兩板快住宅售價比較平穩(wěn)，也比較吻合市場的需求，受到了消費者的歡迎。 五、區(qū)域主要針對性樓盤市調(diào)基 本情況一覽 （三）、與參照性樓盤對比，本項目的市場突破機會（此處簡述，結尾總結時再綜合陳述） 根據(jù)前面對區(qū)域地產(chǎn)特征及針對性重點樓盤個案的分析，本項目的市場突破機會及操作重點主要體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢的挖掘、小區(qū)型住宅的稀缺及吸引力、園林環(huán)境的景觀誘惑力、戶型特點的提煉、合理的價格策略、正式開盤前的充分蓄勢準備、大力度的形象包裝與營銷推廣、物業(yè)管理的提前介入及附加值衍生、科學的銷售組織、管理與控制等。在以后的營銷推廣及銷售執(zhí)行中，需要把這些方面的工作一一細化落實，只要精心準備，合理組織實施，揚優(yōu)抑劣，本項目還是面臨著較好的市場機會，未來前景比較樂觀。 六、消費者購房心理及需求分析 依據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局、《重慶房地產(chǎn)市場報告》編輯組提供的調(diào)查分析資料，有如下一些值得重視的情況 消費者預購房時間 上表說明消費者購房需求較為迫切，未來我市住房市場仍具較大的消費潛力，且近階段消費變現(xiàn)會較為現(xiàn)實。 欲購房規(guī)劃形態(tài) 預購房時間 半年內(nèi) 1 年內(nèi) 2 年內(nèi) 2 年以上 所占比重 23． 60% 49． 90% 18． 70% % 需求規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)多層 小區(qū)小高層 小 區(qū)高層 單體小高層 單體高層 所占比重 % % % % % 分析：隨著生活條件的改善，消費者對居家環(huán)境要求也相應提高。住宅小區(qū)仍然是消費者購房首選。小區(qū)房以完善的生活配套，健康、舒適、休閑的生活環(huán)境贏得購房者的青睞。而小高層電梯房比高層電梯房更能得到消費者的認同。 欲購房戶型 分析：兩房與三房仍為主力需求戶型，兩房比例最高，主要原因是總房款相對較低，說明消費者需求的房型特征正趨向于面積緊湊、功能較全、中小型化，從而降低總價，這也反映出消費者購房心理趨向務實。 欲購房面積（以建筑面積計算） 分析：與戶型需求相對應，面積 70— 110 平方米為需 求的主力區(qū)間，選擇比重共占 %， 70 平方米以下的需求比重上升，而 110 平方米以上的選擇比重繼續(xù)下降，這進一步印證了房型消費趨小的市場變化。 可接受單價 (以建筑面積計算 ) 預購房戶型 1 室（ 1 廳） 2 室 1 廳（ 2廳） 3室 1廳（ 2廳） 4 室 1 廳（ 2廳） 其它 所占比重 % % % % % 欲購房面積（ m2） 50 以下 50— 70 70— 90 90—110 110— 130 130—150 150 以上 所占比重 % % % % % % % 單價區(qū)間（元 / m2） 1500以下 1500—2021 2021—2500 2500—3000 3000—3500 3500—4000 4000以上 可承受總房款 分析：同比去年，無論是單價承受能力還是總價承受能力，消費群體所能接受區(qū)間都上了一個臺階，尤其選擇 20— 30萬元的同比增長了 個百分點。證明市民購房支付能力較往年有了一定幅度提高，消費能力正處于不斷增長的狀況之中。 付款方式調(diào)查 分析：選擇一次性付款與分期付款的比重同比增加，說明消費者支付能力提高，而隨著需求戶型的小型化，使付款壓力進一步減小，致使消費者逐漸傾向于一次性或分期付款方式。 可接受首付款調(diào)查 所占比重 % % % % % % % 總房款（萬元） 10 萬以下 10— 15 15— 20 20— 30 30— 40 40 萬以上 所占比重 % % % % % % 付款方式 7 成 20 年 分期付款 一次性付款 8 成 30 年 其它 所占比重 % % % % % 首付款（萬元） 3 萬以下 3— 5 5— 7 7— 10 10— 15 15萬以上 所占比重 % % % % % % 分析：首付款 3— 10 萬元仍為被調(diào)查者主要承受區(qū)域，同比有一定程 度提高，尤其是 7— 10萬元檔次升幅較大，也說明消費者支付能力提高。 可接受按揭月供款 分析：選擇 1300— 1500 元 /月與 1500 元 /月以上所占的比重同比上升，說明隨著消費者收入水平的提高，月還款能力在逐漸增強。 可接受物管費調(diào)查（以建筑面積計算） 分析：選擇低于 元 /平方米的比重同比下降，而選擇 — 元 /平方米的比重同比大幅提高，表明隨著消費者支付能力提高和對生活品質(zhì)的更高追求，可接受物管費也相應提高。 1購房信息傳播渠道影響力比較 月供款（元 /月） 500 以下 500—800 800—1000 1000—1300 1300—1500 1500 以上 所占比重 % % % % % % 物管費（元 /m2 .月） 以下 — — 以上 所占比重 % % % % 信息傳播渠道 報紙 房交會 活動宣傳 朋友介紹 電視 電臺 網(wǎng)絡 中介機構 路牌 所占比 % % % % % % % % % 數(shù)據(jù)顯示：報紙、房交會、公關活動宣傳仍是購房者信息來源的主要渠道，同時要重視朋友口碑傳播信息的影響力。而中介機構所占比重同比上升，也說明隨著近年來我市房地產(chǎn)中介機構的迅猛發(fā)展，其市場橋梁作用日益顯著。 1購房決定因素看重程度比較 分析：價格仍是消費 者最看重的因素，交通與環(huán)境條件仍穩(wěn)居二、三位，而對房地產(chǎn)企業(yè)實力及品牌的市場關注程度逐步提高，同比已上升到第四位。注意到這一點很重要。而由于各開發(fā)商在住宅戶型設計上都有所突破，戶型整體合理性提高，因此消費者對此項選擇比重同比下降。另外物管因素所占比重同比上升，反映消費者對物管服務也越來越為關注，這一點需要引起我們的重視。 1住宅設計要求看重程度比較 重 比較因素 房價 交通區(qū)位 環(huán)境 開發(fā)商聲譽 戶型設計 物管 配套完善 增殖潛力 銷售現(xiàn)場規(guī)范 所占比重 % % % % % % % % % 比較因素 采光 通風 質(zhì)量 朝向 室內(nèi)設計 配套設施 外觀 房廳數(shù) 分析：在各設計要素中，采光仍然是消費者最為看重的因素，但與去年調(diào)查情況相比，其所占比重有所下降，而對通風和質(zhì)量因素的看重程度則有所上升，反映出消費者的要求越來越趨向全面化、綜合化。 1消費者對各生活配套的看重程度 分析：相對同比，消費者更為看重必需的基本生活設施如菜市，同時對教育 、生活便民設施等配套的關注程度提高，而對大的超市、休閑運動會所、花園等配套的看重程度同比下降。 1住宅智能化各項設計看重程度比較 所占