【正文】 趨勢。 ? 北部新城 人和組團的開發(fā)步伐加快。 ? 北部新區(qū)在下半年有眾多大盤推出，本項目可依托于大盤下做足產品的差異化贏得市場。 ? 江北及渝中區(qū)等地的大拆遷在今明兩年還將進一步加加強力度。 ? 香江國際集團 500 畝項目落戶人和鎮(zhèn)，規(guī)劃的包括領事館區(qū)、 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 會展中心、歌劇院、大型商場、星級賓館、商務公寓等，和記黃埔國際品質社區(qū)形象浮出水面。 ? 隨著光電園的建設，越來越多的企業(yè)落戶人和，帶來銷售機會。 ? 隨著金科天籟城等項目的開 發(fā)，拉開了人和片區(qū)高端項目的開發(fā)序幕，而從前面的分析中，我們可以看到，未來人和地區(qū)房地產開發(fā)項目以規(guī)模較大的品質項目為主，而區(qū)域內與本案具有可比性的項目，如富悅景園、天河世紀星等均已進入銷售后期，對本項目威脅不大。 ? 項目威脅（ T） ? 人和地區(qū)現(xiàn)有人口僅 2 萬余人，消化能力有限，而本區(qū)域對外的交通又不是很方便，如何吸引其它地區(qū)消費者前往置業(yè)。 ? 本區(qū)域內，與本案規(guī)模相當?shù)臉潜P均為經濟實用房，給消費者形成了一個低價的概念，本案要如何沖破消費者的價格設限，以求效益的最大化。 ? 新牌坊地區(qū)的中檔物業(yè)會對本案形成消費攔截。 ? 江北區(qū)它區(qū)域的經濟實用房亦會對本案形成競爭分流，尤其是對拆遷戶形成競爭分流。如大石壩、南橋寺等地。 三、 項目定位 目標客戶群定位 住宅目標消費群定位： 中上層市民 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標消費群階層身份識別： ■ 通過對重慶市預購房群體所屬各社會階層及其職業(yè)構成的細分研究，預購房群體中十大階層的分布情況如下： 社會上層 社會中層 社會中下層 其它 階層構成 國家與社會管理 職業(yè)經理人 私營企業(yè)主 辦事人員 專業(yè)技術人員 個體工商戶 產業(yè)工人 商業(yè)服務人員 城鄉(xiāng)無業(yè)或失業(yè)人員 農業(yè)勞動者 離、退休者 學生 2021年 % % % % % % % % % % % 2021年 % % % % % % % % % % % % ■ 通過對上述階層劃分的統(tǒng)計接合項目的實際情況進行分析，我們認為本案的目標消費群應主要集中在社會中上層，兼及其它階層。社會的中上層亦是社會各階層最大的分化群體，其中一部分經濟資源、文化資源及組織資源占有較為充分 者，會向著社會的上層分化，而這部分群體的住宅追求亦會向著品質住宅看齊，所以本案要爭取的是屬于具有平實生活指向的社會中上層。 ■ 具體而言，其職業(yè)構成包括：各類企事業(yè)單位的普通辦事人員及職工、個體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、具有平實生活指向的專業(yè)技術人員和離退體者等。 ■ 目標消費群年齡構成：考慮到本案區(qū)域狀況，再接合目標消費群的階層身份特征來看，其年齡結構應在 2855 歲左右。 ■ 目標消費群區(qū)域構成：江北及渝北的消費者占到 60%左右，渝 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中區(qū)的消費者約占到 25%左右，其余地區(qū)的消費者約占 15%。 ■ 目標消費群經濟情況：綜 合前述目標消費群的各項指標來看，其屬于社會中上層，其家庭月收入通常在 40007000 元之間。 ■ 目標客戶置業(yè)特征： 這部分客戶年齡在 2855 歲之間，多為事業(yè)有成、收入較為殷實人士。他們要求舒適的環(huán)境和齊備的功能。但對面積的要求相對較小。傾向 100 ㎡ — 120m2左右的三室兩廳戶型，既保證了每間房間有足夠的面積，整個戶型又沒有浪費空間。對按揭成數(shù)和年限的依賴程度同樣不大， 30 萬左右的總價對其有相當?shù)奈?。還有少量子女已成年的空巢家庭，主要是希望改善現(xiàn)有住宅條件和為家人購房的置業(yè)者，也對 80110 m2的三 房兩廳戶型或 7080 m2的兩室感興趣。 這些置業(yè)者，多數(shù)人都愿意為了得到好的房子而等待，并不排斥交房期較長的問題。 產品定位 項目的區(qū)位環(huán)境 :項目的區(qū)位環(huán)境一定程度上決定了地價水平，同時不同的區(qū)位，面臨的消費力水平也不同，因此區(qū)位環(huán)境是項目功能定位的前提和基礎。 項目的地塊條件 :項目在特定區(qū)位內的口岸條件對項目的功能定位也有較大的影響，如地塊四至、交通組織、以及消費者對地段口岸的認可度等環(huán)節(jié)。 項目的產品特征 :項目的戶型為鉆石型的中大戶型，軟、硬件配置合理，精致環(huán)境設計，外立面色彩和建筑風格為現(xiàn) 代簡約時尚風格。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目功能定位的目標 :根據(jù)項目實際狀況的需要， 有效規(guī)避風險、 快速回籠資金、盡可能挖掘項目潛力和利潤空間并提升產品品牌價值 項目市場定位： 以 85— 140 ㎡的中大戶型為主， 11+ 16+ 22+1 小高層為主，產品以生態(tài)、健康為主進行營造，環(huán)境可參與性、交流可融入性、生活健康性；立面以現(xiàn)代簡潔時尚的建筑符號體現(xiàn)。 戶型配比： 戶型面積（建面） 戶型比例 戶型 85 ㎡ — 90 ㎡ 30% 二室二廳 100 ㎡ — 120 ㎡ 60% 三室二廳帶空中花園 120 ㎡ — 140 ㎡ 10% 四室二廳帶 空中花園 四、項目概念定位 項目核心概念 綠色健康社區(qū) —— 自然健康生態(tài)（ 21 世紀綠色健康住宅環(huán)境） 項目案名 盛世 盛世彩虹 彩虹盛世 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、項目價格定位 項目銷售價格預期為均價 2500 元 — 2700 元 /平方米（套內面積價格），現(xiàn)運用市場比較法，就此預期做初步評估。采用市場比較法對本項目進行價格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹慎原則。根據(jù)客戶對物業(yè)各個環(huán)節(jié)的關注度和區(qū)域內幾個典型項目的情況，選取了以下 7個比較指標，并分別對其設定相應分值進行分析如下： 指標 設定分值 仁和欣座 九龍湖畔 天一桂湖 楓林秀水 本項目 地理位置 20 13 17 16 14 14 硬件配套及裝修標準 20 11 13 12 15 13 物管服務 15 12 10 11 13 12 戶型結構 15 12 10 9 11 12 開發(fā)企業(yè)知名度 10 7． 5 7 7 7 7． 5 項目附加值 10 7 8 7 7 6 周邊交通等配套 10 8 8 8 6 6． 5 合計 100 70． 5 73 70 73 71 售價 1950元 /平方米 2400元 /平方米 2250元 /平方米 3630 元 /平方米 本 項目與仁和欣座對比，定價應為（套內面積價格）： 1950。 本項目與九龍湖畔對比，定價應為（套內面積價格）： 2440 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 73/71=2508元 /平方米。 本項目與天一桂湖對比，定價應為： 2250 70/71=2218 元 /平方米。 本項目與楓林秀水對比，定價應為： 3630 73/71=3732 元 /平方米。 ? 加權求和 1936 20%+2508 40%+2218 30%+3732 10%=2429 元 /平方米 ? 計算結果修正 考慮到其它樓盤已銷售接近尾聲，且已是銷售壹年左右的時間，依 據(jù)重慶房地產市場平均年增幅 10%的計算，本項目開盤時間初步也在明年初，故對上述價格進行修正，修正結果為： 均價： 2429 +2429=2671 元 /平方米 則 開盤均價可確定為： 2500 元 /平方米 六、營銷推廣思路 營銷進度計劃及市場推廣策略詳見營銷推廣方案！ 營銷部 二 00 四年五月