【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。性，所以平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱，引導(dǎo)市場，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。因此，我司在廣泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)花伴里項(xiàng)。目進(jìn)行深入分析后，做出了整個(gè)推廣方案。項(xiàng)目策劃的三大依據(jù)是市場、環(huán)境和成本，是對(duì)一系列推廣活動(dòng)的專業(yè)安排。市場因素，并以此為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目制定出理性的全程方案。2021年城市人口指標(biāo)為萬人。左右,預(yù)計(jì)2021年景洪市自然增長總?cè)丝跒?。所開發(fā)的住房有純式住宅小區(qū)，也有商業(yè)附屬住宅樓。長，改善居住條件，提高生活質(zhì)量已成為當(dāng)今改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念的主導(dǎo)潮流。而且，從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際出發(fā)和大城市相比較，西雙版納地區(qū)屬。板和外省投資者。數(shù)量的面積較大的住宅，以滿足有較強(qiáng)支付能力家庭的需求。在住宅戶型上的結(jié)構(gòu)與布局。消費(fèi)群體主要來自當(dāng)?shù)鼐用衿笫聵I(yè)單位和周邊村寨的暴。發(fā)戶以及外來投資旅游的。

　　

【正文】 施行跟蹤，利用重要節(jié)日的不同時(shí)間點(diǎn)，工期的不同進(jìn)度，向客戶寄發(fā) DM（直郵）資料，吸引客戶到現(xiàn)場參觀，促進(jìn)其購買 企劃重點(diǎn)：建立產(chǎn)品形象 概念的確立 —— 工程進(jìn)度（立面落成 /結(jié)構(gòu) 基本 封頂 /園 林基本 完工） —— 物業(yè)管理 —— 重要節(jié)假日促銷 —— 智能化 —— 房展會(huì) 穩(wěn)步 階段 （ ） 工作概要： SP 活動(dòng)策劃 ，沿用 NP、戶外，維持媒體的出現(xiàn)率 ，達(dá)到銷售目的 戰(zhàn)術(shù)安排： 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)術(shù) 采取夾報(bào)方式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行地毯搜索式投遞 促銷性戰(zhàn)術(shù) 企劃重點(diǎn)： 品牌鞏固 口碑鞏固 —— 工期進(jìn)度 —— 發(fā)展商形象 —— 聯(lián)誼回饋促銷 清盤 階段 （ ） 工作概要： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 SP 活動(dòng) ，沿用 NP、戶外， 繼續(xù) 維持媒體的出現(xiàn)率 ，達(dá)到銷售目的 戰(zhàn)術(shù)安排： 鞏固攻擊戰(zhàn)術(shù) 對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行地毯搜索式投遞 業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 戰(zhàn)術(shù) 企劃重點(diǎn)：品牌鞏固 口碑鞏固 —— 工期進(jìn)度 —— 發(fā)展商形象 —— 聯(lián)誼回饋促銷 —— 清盤 二 、 媒體選擇 和運(yùn)用 (一 ) 媒體推廣原則 前兩階段目標(biāo)是提升知名度，媒介建議集中，注重強(qiáng)度，選擇主流媒介最有影響力和傳播速度的媒體； 后三階段目標(biāo)主要在于廣度，媒介建議在穩(wěn)定主流媒介均衡性發(fā)布的同時(shí)，適度采用輔助媒介。 (二 )媒體 組合 媒體選擇 窄眾媒體：雜志、直郵廣告、手機(jī)短信、電子樓書?? 大眾媒體：報(bào)紙、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò) ?? 以報(bào)紙、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體進(jìn)行項(xiàng)目整體形象塑造及促銷公關(guān)活動(dòng)宣傳，以雜志、直郵廣告、手機(jī)短信、電子樓書等窄眾媒體作 為項(xiàng)目賣點(diǎn)展示及項(xiàng)目針對(duì)性推介 。 各階段媒體運(yùn)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 促 銷 VIP認(rèn)購活動(dòng) 活 動(dòng) 活 動(dòng) 活 動(dòng) 活 動(dòng) 事 件 認(rèn)購準(zhǔn)備 新年送大禮 奠基開工儀式 開盤儀式 潑水節(jié)日 房 展 會(huì) 五一節(jié)日 國慶節(jié)日 房 展 會(huì) 中 秋 節(jié) 國慶節(jié)日 元旦 節(jié)日 潑水節(jié)日 五一節(jié)日 時(shí) 間 06 .12— — — — — 階 段 試銷階段 公開階段 強(qiáng)銷 階段 穩(wěn)步 階段 清盤 階段 媒 體 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝（圍墻、售摟部）、戶外廣告宣傳 樓書、宣傳單頁 等 戶外廣告 出租車廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 報(bào)紙 雜志 戶外廣告 車體廣告 電視廣告 電子樓書 電子樓書 直郵廣告 手機(jī)短信 戶外廣告 手機(jī)短信 戶外廣告 三 、 發(fā)布及 思路 在項(xiàng)目前期形象 試銷 階段，選擇大眾媒體進(jìn)行廣告發(fā)布，主要大眾媒體為戶外及報(bào)紙媒體 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入 開盤階段 及 強(qiáng)銷 階段時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目價(jià)值分解闡述的推廣功能需要，采用大眾媒體及窄眾媒體相結(jié)合的方式，全方位展開宣傳攻勢，充分發(fā)揮各類媒體的不同優(yōu)勢，通過科學(xué)的組合方式，保證以最低的 推廣費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo) 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入 穩(wěn)步 清盤階段后，媒體選擇多以小版幅報(bào)廣、持續(xù)時(shí)間較長的車身廣告及少量的戶外媒體為主，以此保持項(xiàng)目廣告信息 四 、 發(fā)布 執(zhí)行 計(jì)劃 （一）軟文的投放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（ 花伴里 ）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。 軟文題材 系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排 8~10 篇的軟文題材，從項(xiàng)目營造立意的各 個(gè)角度來實(shí)施宣傳。 ★ 軟文題材推薦之一： 花伴里 隆重登陸 ?? （展開對(duì) 花伴里 項(xiàng)目全新生活理念的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之二： 版納 門 戶地產(chǎn)， 花伴里 （展開對(duì) 花伴里項(xiàng)目 所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之三： “ 高檔 、 新生活 ” 花伴里 格調(diào) （展開對(duì)第三代都市居住模式的炒作） ★ 軟文題材推薦之四： “ 現(xiàn)代居家、消費(fèi)自助 ” 都市生活 生態(tài)花園 社區(qū) （全面展開對(duì) 花伴里 的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度 —— 第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶型設(shè)計(jì)推薦 （展開對(duì) 項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 軟文題材推薦之六： “ 實(shí)用、 自由 、實(shí)惠、實(shí)效 ” 的現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型 。 （同上） ★ 軟文題材推薦之七： “ 業(yè)主 VIP 消費(fèi)模式 ” 時(shí)尚、實(shí)惠的 花伴里 （展示 花伴里 不同的生活格調(diào)） ★ 軟文題材推薦之八： 花伴里 物管宣言 （在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言） 軟文鋪墊周期 軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為 3 個(gè)月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場對(duì)本項(xiàng)目的 獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場意欲一窺究竟的普遍愿望 硬廣告介入的時(shí)機(jī) 硬廣告將會(huì)尋找內(nèi)部認(rèn)購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時(shí)機(jī)適時(shí)介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前 10~15 天開始介入硬廣告最為適宜。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于 “ 臨界點(diǎn) ” ，一旦公開進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而 富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）硬性廣告的發(fā)布 前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要 —— 軟性廣告的發(fā)布 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù) 3~5個(gè)月，發(fā)布頻率為每周 1~2 篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期和持銷期，擬根據(jù)實(shí)際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動(dòng) 軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、 1/4 版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選 —— 硬性廣告的發(fā)布 硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期 直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績效指標(biāo)的如期達(dá)成。 硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以 “ 重點(diǎn)突擊前期、平衡過渡中期、點(diǎn)式制導(dǎo)后期 ”為原則 五 、 費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特性以及主題推廣思路 ,按照 2%的費(fèi)用比例計(jì)算，總的推廣費(fèi)用約為人民幣 480 萬元 左右 。 ◆ 階段劃分 銷售階段 試銷階段 公開 階段 強(qiáng)銷階段 穩(wěn)步階段 清盤階段 銷售比例 20% 30% 35% 10% 5% 金 額 96 144 168 48 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 釋義 試銷階段 :此階段是整個(gè)項(xiàng)目的前期宣傳階段 和 樹立項(xiàng)目形象 、 營造市場氣氛階段 ,需要部分廣告進(jìn)行告知 ,因此暫定 20% 開盤階段 : 此階段為整個(gè)項(xiàng)目的整體形象展示，要有多兵種配合推廣，制造社會(huì)熱點(diǎn)，因此暫定 30% 強(qiáng)銷階段 : 此時(shí)是本項(xiàng)目決戰(zhàn)階段，一期銷售成敗在此一舉，同時(shí)經(jīng)過長時(shí)間的了解與觀察，本項(xiàng)目的一些缺陷也逐步顯現(xiàn)出來，因此加大推廣力度，度過此階段 ， 費(fèi)用暫時(shí)定 35% 穩(wěn)步階段 : 此階段主要是維持引爆期的銷售狀況，推廣 形式 主要是 SP 活動(dòng)和新老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ,費(fèi)用相對(duì)低一些 ， 暫定 10% 清盤階段 : 此階段是整個(gè)銷售的末尾期 ,主要是 對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和 追蹤 ,主打 價(jià)格和現(xiàn)房概念 , 推廣形式主要是 SP 活動(dòng)和新老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ， 暫定 5%