【正文】 上，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益與環(huán)境建設(shè)發(fā)展矛盾時(shí)，需要以前者讓位于后者，但最終 —— 當(dāng)本項(xiàng)目的空氣、陽光、自然環(huán)境成為稀有資源時(shí)，在經(jīng)濟(jì)上的巨大收獲便開始了。 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 第六章 本項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 產(chǎn)品策劃及提升的過程，旨在建立完整的產(chǎn)品體系，繼而形成本項(xiàng)目自身的核 心競爭優(yōu)勢。 基本思考點(diǎn) : 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢 。 傳統(tǒng)的 SWOT 分析只能找到市場粗略位置，無法找到項(xiàng)目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價(jià)值分析 。 本項(xiàng)目核心競爭價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重 —— 整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢。 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) （一）本項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢示意圖： 本 案 外層價(jià)值 ：地段與規(guī)模 中層價(jià)值 ：高性價(jià)比的產(chǎn)品 內(nèi)層價(jià)值 ：健康住宅 超前的規(guī)劃 美學(xué)的建筑 科學(xué)合理的戶型 優(yōu)美怡人的園林景觀 精彩 的生活配套及服務(wù) 濃厚的人文文化的氛圍 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) （二）三重核心優(yōu)勢的分析： 外層價(jià)值 —— 區(qū)位 與規(guī)模： 本項(xiàng)目處于 鹿泉城市中心 ，為城市 規(guī)劃 建設(shè)的重點(diǎn)，有便利的交 通， 地塊總占地超過 380 畝，為 石家莊郊縣 規(guī)模龐大的地塊之一。 中層價(jià)值 —— 高性價(jià)比的產(chǎn)品： ? “先建配套后建物業(yè)”的開發(fā)策略。 通過此開發(fā)策略，讓消費(fèi)群在現(xiàn)場感受居住氛圍及配套設(shè)施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)群體產(chǎn)生對置業(yè)居住在本項(xiàng)目的美好憧憬，激發(fā)購買欲望。 ? 規(guī)?；_發(fā)配套和環(huán)境，別人有我有，別人沒有我也有，為社區(qū)住戶生活的豐富性創(chuàng)造條件。 本項(xiàng)目占地規(guī)模之大在石家莊 地區(qū) 市場中屈指可數(shù)，規(guī)?；_發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身，是彰顯個(gè)性化與時(shí)代性的大型中高端項(xiàng)目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無限可能性創(chuàng)造條件。 ? 硬件優(yōu)勢，是優(yōu)質(zhì)生活 的重要保證。 結(jié)合石家莊當(dāng)?shù)氐氖?場狀況，借鑒國內(nèi)大城市房地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)、成熟的模式，創(chuàng)造一個(gè) 領(lǐng)先的產(chǎn)品，并隨著開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，持續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當(dāng)?shù)厥袌龅念I(lǐng)導(dǎo)地位。 ? 人文內(nèi)涵： 根據(jù)銷售推廣部署逐步展開，前期以各種方式加強(qiáng)社區(qū)居住人文氛圍，并隨著工程進(jìn)度，逐步引導(dǎo)，逐漸實(shí)現(xiàn)及深化社區(qū)居住內(nèi)石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 涵。 內(nèi)層價(jià)值 —— 健康住宅： 本項(xiàng)目在規(guī)劃階段就按照國家級(jí)的“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，力爭獲得“國家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”的稱號(hào)，并在建設(shè)與施工過程中，嚴(yán)格執(zhí)行并接受專家的監(jiān)督與驗(yàn)收，為未來住戶提供健康、舒適的生活空間。 （三）三重價(jià)值的關(guān)系與發(fā)展： 三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個(gè)整體。 本項(xiàng)目外層與內(nèi)層的優(yōu)勢，如地段與規(guī)模、健康住宅技術(shù)體系作為價(jià)值的基石。 前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即地段與規(guī)模和“健康住宅”，首先通過最顯而易見的優(yōu)勢及國家級(jí)的認(rèn)可產(chǎn)生的巨大效應(yīng)，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值“本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)”作好鋪墊。 中層價(jià)值最終將外層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值融合為一。 三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃的基本指導(dǎo)原則，需通過推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。 結(jié)論： 三重核心價(jià)值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步 單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同時(shí)將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時(shí)機(jī)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競爭對手等推出的主次不同。 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 第七章 本項(xiàng)目的開發(fā)步驟 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 通過前期對 泛美 地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時(shí)間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對于整個(gè)開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。 本項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的設(shè)計(jì)，是本著該項(xiàng)目是一個(gè)大盤，意味著不僅是規(guī)模大，重要的是在產(chǎn)品的開發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產(chǎn)品的配套上超越一般意義的小區(qū)，注重分組 團(tuán)、分階段開發(fā)，諸如此類的開發(fā)特征與需要，以及根據(jù)各地塊的拿地時(shí)間、位置特點(diǎn)、政府對周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重考慮，從一期與二、三期著手分別闡述： 一期地塊的開發(fā)步驟及產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)； 二、三期的開發(fā)步驟探索及產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)。 一、分期開發(fā)基本數(shù)據(jù)： 根據(jù)地塊的特點(diǎn)，將其分為三期： 第一期 占地 80 畝 第二期 占地 200 畝 第三期 占地 100 畝 本項(xiàng)目總體規(guī)劃思路： 總體開發(fā)的規(guī)劃要點(diǎn)： 1） 全面導(dǎo)入“健康住宅技術(shù)體系”，推動(dòng)石家莊地產(chǎn)市場的更新?lián)Q 代，體現(xiàn)本項(xiàng)目的全面領(lǐng)先。 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 2） 首期的規(guī)劃應(yīng)兼顧后期規(guī)劃的統(tǒng)一性，維持一、二、三期風(fēng)格的完整性。 3） 首期開發(fā)應(yīng)適當(dāng)控制成本與利潤，以整體大局為重，切忌只顧眼前利益，以小失大，將眼前利益與長遠(yuǎn)利益較好的協(xié) 4） 建筑外立面的設(shè)計(jì)引進(jìn)國內(nèi)先進(jìn)、成熟的模式，帶給石家莊人民全新的建筑美學(xué)感受。 住宅類型： 第一期：多層與小高層結(jié)合，面積比例約為 3： 7； 第二、三期：小高層。 本項(xiàng)目可復(fù)合的資源： 、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)以特殊利益創(chuàng)造市場增量： 復(fù)合地產(chǎn)不僅局限于項(xiàng)目開發(fā)，并且已上升到產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、區(qū)域開發(fā)的宏觀層面，往往能 獲得超常量的資源與利益。 石家莊市場容量有限，對此， 泛美 地產(chǎn)必須以復(fù)合地產(chǎn)的戰(zhàn)略思想嫁接來自各方面的資源，為本項(xiàng)目創(chuàng)造更大的附加價(jià)值與購買誘因，擴(kuò)大客戶來源層面，吸引包括來自各縣區(qū)，以及外地的客戶。 、可復(fù)合的資源建議： 本項(xiàng)目可將教育產(chǎn)業(yè)、 運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)等產(chǎn)業(yè)的角度切入房地產(chǎn)開發(fā)，包括以下的資源整合與引進(jìn)： ? 教育業(yè)： 石家莊 泛美地產(chǎn)鹿泉 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 泛美集團(tuán) 泛美 地產(chǎn)與國內(nèi)知名的幼兒教育機(jī)構(gòu)合作，如：北京大學(xué)心理學(xué)系、北師大幼兒教育系等，提供優(yōu)質(zhì)的幼兒教育、深入社區(qū)生活的青少年素質(zhì)教育，并提供的活動(dòng)空間等多種教育元素于一體，保證了教育產(chǎn)業(yè)的高素 質(zhì)和吸引力，并且為業(yè)主子女營造一個(gè)最佳的成長空間。 ? 運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)： 本項(xiàng)目在獲得“國家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”稱號(hào)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活氛圍。在本項(xiàng)目中，除了建設(shè)運(yùn)動(dòng)型會(huì)所，園區(qū)中的籃球場、排球場、網(wǎng)球場等硬件設(shè)施外，邀請國家級(jí)的運(yùn)動(dòng)員及專家為業(yè)主提供長年的運(yùn)動(dòng)及健康咨詢，使健康成為社區(qū)文化中的主旋律。