【導讀】鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。濱海、響水5個縣，市區(qū)下設鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積1696平方公里，全市有138個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，6個街道辦事處，1927個村民委員會，554個居民委員。會，萬人口，總面積萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的市。411年）時更名為鹽城縣，以“環(huán)城皆鹽場”而得名。鹽城歷經(jīng)了兩千多年的歷史沉淀，處處。日民主政府，1949年5月成立蘇北鹽城行政區(qū)專員公署，1983年3月，設立鹽城市。已探明石油天然氣蘊藏量達800億立。方米，預計總儲量達2021億立方米，為中國東部沿海地區(qū)陸上最大的油氣田。鹽城是江蘇最大的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，已建成8個全國。桑果菜和禽蛋魚等主要農(nóng)產(chǎn)品的種養(yǎng)規(guī)模和總量均位居全省首位。全市獲得有機食品、綠色食品和無公害食品稱號的產(chǎn)品共有179個。目前麋鹿種群600多頭，其野生種群總量、繁殖率和存活率均居世界首位。

　　

【正文】 況 分析 1） 城北 板塊 板塊 特征：城北 板塊 主要為 老城改造項目，涉及的差遣量較大，而拆遷工作的展開有一定困難，因此該板塊的上市量較小。而且由于此區(qū)域多為老房子，當?shù)厝藢Τ潜钡膮^(qū)域印象較差，當?shù)匾灿小皩幫弦怀?，不往北一寸”的說法。 但該區(qū)域的配套成熟，加上部分品牌開發(fā)商的介入，如悅達，使得城北板塊還是受到了一部分 人的追捧。 主要項目：悅達城市花園東西苑、錦華苑、 世紀花園 供銷情況：供： 萬 平米；銷： 萬平米 ；剩 ： 萬平米 2） T 板塊 ? T 北板塊 板塊特征：該板塊處在鹽城市最繁華商圈 — — 建軍路和解放路交匯處， 區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，因此致使該板塊內的商品房價格為整個鹽城市最高點， 扮演著領跑者的角色，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。 主要項目：中茵海華廣場、金色家園、怡景花園城商業(yè)街、鴻基奧園 、興盛華庭 、宏祥苑 供銷情況：供 萬平米；銷： 萬平米；剩： 萬平米 ? T 南板塊 板塊特征： T 南板塊將是鹽城市 重點打造的區(qū)域，以 文教、市政辦公、居住 為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套的成熟，相信該板快的房價可以和 T 北板塊相抗衡。 主要項目：幸福公館、大宇花園、書香名邸、名門晟地 供銷情況：供： 57 萬平米；銷： 23 萬平米；剩： 34 萬平米 3）西南板塊 板塊特征：僅次于 T 南，該板塊也是市政府將重點“福佑”的區(qū)域。受市政府和鹽中等利好的輻射，以及城西南自身優(yōu)越的地理位置、自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購房者的認可。隨著一些品質樓盤的誕生，西南板 塊將是鹽城市中產(chǎn)階級的首選。 主要項目：新日月翠洲嘉園、金品家園、桃園居、新港灣花園、八菱 華莊 、 衡泰冠城 供銷情況：供： 72 萬平米；銷： 27 萬平米；剩： 45 萬平米 4）河東板塊 板塊特征：受政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚。但從城市發(fā)展進程來看，它將是百萬人口城市的經(jīng)濟支撐點，又一個城市的新中心。其地理位置 、 經(jīng)濟 和人文 在整個鹽城市都占有很關鍵的地位 ，有著巨大的發(fā)展空間。 主要項目：東方花園、躍進新村 、 東方維也納、高登凱發(fā)新園 、 鑫業(yè)家園 由于該板塊 對本項目的參考性不大 ，因此在此就不必再詳細分析。 ? 各 板塊 商品房價格走勢及相互的比較情況分析 各板塊住宅價格現(xiàn)狀比較 050010001500202125003000城北 T北 T南 西南 河東 從圖表可以看出， T 北板塊由于其優(yōu)越的區(qū)域位置，均價已經(jīng)突破 2500 元 /平米，領跑整個鹽城市的樓價，目前該板塊有部分樓盤的最高價格已經(jīng)達到 3200 元 /平米，預計明年 T 北板塊的住宅均價將突破 3000 元 /平米；城北板塊 的價格較去年增幅較慢，由于整個城市的發(fā)展傾向，未來該區(qū)域樓盤價格增幅的空間不會很大； T 南和西南兩個板塊的價格增幅較去年增幅最快，這同政府和學區(qū)的南移以及整個城市規(guī)劃是密不可分的。因此，這兩個板塊未來的升值空間還很大，尤其是 T 南，預計明年價格將會向 T北靠近 ，而西南板塊明年有望突破 2500 元 /平米；河西板塊雖然目前的價格處各板塊最低水平，但由于其特殊的經(jīng)濟地位和地理位置，以及一些高檔樓盤的崛起，以后的升值潛力是各板塊中最大的，明年價格將突破 2021 元 /平米。 鹽城市商住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展 商業(yè)地 產(chǎn)：航母已顯山露水形態(tài)逐漸熱鬧 就在兩年前，鹽城還沒有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)，但是隨著住宅開發(fā)力度加大，商業(yè)地產(chǎn)在市區(qū)已成氣候。特別是下半年中茵 海華廣場 1 16 號樓發(fā)售、繽紛亞洲華崴廣場蓄勢待發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸熱鬧起來。 商業(yè)地產(chǎn)最引人矚目的是中茵 海華廣場崛起。該項目起動使建軍路商業(yè)圈成為市區(qū)真正意義上的商業(yè)航母。其內容不再是購物，而是集購物、休閑、餐飲于一體。體量之大，前所未有。 同市中心相比，解放南路幾個商業(yè)樓盤雖趕不上其熱鬧，但均不甘寂寞。怡景花園城的 沿雙元路步行街、鴻基 奧園、華崴地下廣場 、繽紛亞洲的凌厲攻勢，鹽馬路的一些中小型商鋪，以及一些社區(qū)商鋪等等，讓投資者眼花繚亂。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，其購買行為要復雜很多。它的功能也單一，就是投資。功能的單一使其回報高、風險也高。目前市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)雖已初具雛形，但究竟能不能賺錢，還要與開發(fā)商的項目規(guī)劃、進入市場時期，前期炒作，后期管理有很大干系。同其它城市相比，鹽城的商鋪價格不低，購買力還說得過去。這可能與鹽城其它投資機會不多有關。但是鹽城商屬經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，投資商鋪，還是要找準項目，多方位考察。記者唯一能提出的意見就是：商鋪投資有風險、投資須 謹慎。 二、項目用地周邊環(huán)境分析、 項目土地周邊環(huán)境分析 —— 地理位置 —— 地質地貌狀況 項目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調查 —— 地塊周遍的建筑物、自然景觀、綠化景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調查 —— 地塊周邊的市政網(wǎng)及公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 —— 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設施調查 —— 購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務、娛樂、餐飲、休閑、生活服務 三、競爭 項目 分析 現(xiàn)有 競爭 潛在競爭 競爭分析 四、 客群分析 五、 產(chǎn)品 分析及 建議 現(xiàn)有分析 附加值 建議 10 月 份各項收入大幅增長。一是工薪收入 元，同比增長 %；二是經(jīng)營性凈收入 元，同比增長 %；三是財產(chǎn)性收入 元，同比增長 %；四是轉移性收入 元，同比增長 %。收入增長的主要原因：一是今年年初提高公務員等行 政事業(yè)單位工作人員職務工資和房補標準，增發(fā)地方補助，對 10 月份人均工薪收入和離退休金的增長繼續(xù)產(chǎn)生影響。二是家庭經(jīng)營活躍，經(jīng)營凈收入不斷增長。三是本調查月度適逢中秋、國慶，發(fā)放的獎金、補貼較多，同時也是人情往來的高峰，是推動可支配收入增長的重要因 素。四是 6 月份以后發(fā)生的較大額度的辭退金，繼續(xù)影響著居民收入的增加。