【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 合體銷售風(fēng)險 本區(qū)域 商業(yè)氛圍不足，商業(yè)商務(wù)功 能性 較差，大型商業(yè)銷售難度較大，無法形成區(qū)域性商業(yè) ，建議減少大型商業(yè)的規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模 ， 適當(dāng) 增加商鋪供應(yīng)量 。 車站西路和 老運河 對地塊整體性和建設(shè)強度的影響 根據(jù) 濟寧 市規(guī)劃局有關(guān)文件 要求 ， 車站西路為主要干道，道路退距 2519 19 米，減少了地塊的利用率，且將整個項目分成了南北地塊，導(dǎo)致土地的完整性受損；沿河兩岸不允許有高層建筑，直接影響了項目容積率的提高。建議利用當(dāng)?shù)厝说耐顿Y嗜好， 適當(dāng) 增加沿車站西路和古運河兩岸的商鋪 面積 ，提高項目收益率。 當(dāng)?shù)?日照 對規(guī)劃設(shè)計的 影響 根據(jù)國家規(guī)定日照應(yīng)滿足大寒日 2 小時的日照時間，而濟寧市規(guī)劃要求為 3 小時， 在一定程度上制約 了 規(guī)劃 設(shè)計 。 三 、潛在機會 充分利用舊城改造的機會 舊城改造一般 在 城市區(qū)位較好 ，銷售價格較高，住宅去化速度 相對較快，前期投入的資金較少，財務(wù)成本降低，對資金壓力較大企業(yè)比較 適合。 打造古運河文化品牌和濟寧市政府大規(guī)劃相吻合 濟寧市政府近年來，對 “ 三河六岸 ” 的 打造緊鑼密鼓，而項目正處于古運河畔，和政府大規(guī)劃相吻合，為打造高端項目奠定了基礎(chǔ)，利用古運河文化，提升項目品味，提高山東城市主人品牌的 良好的聲譽和形象，這將大大提升 本 項目的 商 住價值，也將 會 對 本 項目價格有顯著拉升 作用 。 第九部分 結(jié)論、建議與 風(fēng)險提示 結(jié)論：本項目方案上可行，經(jīng)濟上合理。 本地塊作為 濟寧市區(qū)古運河畔的 稀缺住 宅 綜合 用地，具有 較高的 開發(fā)價值，區(qū)域價值平臺較高，市場認(rèn)可度較好，預(yù)計未來 35 年 內(nèi)，地塊稀缺性價值更高， 無論從市場角度還是投資角度都具有排他性和稀有性。 基于地塊實際情況及市場環(huán)境，依托優(yōu)越的地理位置和 古運河文化，20 20 打造 古運河畔 具有代表性的高端規(guī)模項目， 實現(xiàn)對 濟寧市區(qū)城市形象 提升具有十分重 要 的意義。 建議：積極 協(xié)調(diào) 本項目 以 不高于 250 萬 元 /畝 的 地價 獲取土地 ，并爭取各項稅費的減、免、緩 。 風(fēng)險提示： 項目體量較大，相對于 其它拆遷項目容積率偏低 ， 存在一定風(fēng)險， 必須 確保本項目產(chǎn)品定位明確、符合市場需求 。 附表 一 項目地塊各項指標(biāo)表 項目指標(biāo) 單位 還建面積 自得面積 總 占地面積 約 310畝 77畝 233畝 占地面積 206667 容積率 地上建筑面積 620213平米 154000 466003 其中 商業(yè)按 15%計 商業(yè) 93000平米 40000 53000 地下 160000平米 預(yù)估 土地成交單價 300 萬 /畝 土地成交總價 58250 69900 萬元 77畝地需用于還遷 安置房建設(shè) ， 233畝地可用于 開發(fā)銷售 整體樓面地價 元 /平米 可開發(fā) 樓面地價 1250 1500 元 /平米 商住比 15： 85 住宅戶數(shù) 住宅 車位 商業(yè)車位 車位總數(shù) 地下不高于 90%數(shù)量 4130 （可售） 3304 318 4448 21 21 附表二： 項目 地塊 基本 經(jīng)濟測算 表 序號 項 目 名 稱 單 價 元 /平米 數(shù) 量 萬平米 合 價 萬元 備 注 一、 前期費用 規(guī)劃報建施工準(zhǔn)備費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 116 可協(xié)商 人防易地建設(shè)費 20 932 可協(xié)商空間較大 墻體建筑材料節(jié)能費 8 按 8元 /建筑面積全款預(yù)收 （可以返還 70%） 散裝水泥專項資金 1 按 2元 /建筑面 積 .按照建筑面積 環(huán)保環(huán)衛(wèi)噪音排污費 臨沂標(biāo)準(zhǔn)噪音為 3元 /平米 氣象防雷 +地震評審費 6 估算 土地測量費 300元 /畝 建設(shè)局交易登記費用 建安造價 *%(估） 建筑勞務(wù)保證金 建安造價的 2%，可退 工程監(jiān)理費 9 建安造價 %(單體 +室外 ) 招標(biāo)代理費 (含標(biāo)底編制費 ) 2 120 建安造價 % 勘探費 6 2021元每棟 規(guī)劃局建筑工程項目審批服務(wù)費 建設(shè)局圖紙審查費 高層 /平米 建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)綜合管理費 2 建筑企業(yè)養(yǎng)老社保 金 建安造價 %(有協(xié)商空間） 占用城市綠化 補償費 30 可協(xié)商收費，粗估算 環(huán)評費 環(huán)評報告 /平米 水土保持費 2 水利局收取水土保持費 設(shè)計費 設(shè)計費 總體概念階段 修建性規(guī)劃方案 2 住宅全過程 商業(yè)（含寫字樓）全過程 50 265 地下全過程 29 景觀環(huán)境設(shè)計 40 按占地面積的 35%做綠化面積。 專項設(shè)計費 5 233 給水 \熱力 \排水 \燃?xì)?\道路 \有線 \電話審圖費（估） 竣工驗收費用 包括預(yù)測繪費、審計費，門牌費、消防驗收費等 消防驗收 22 22 預(yù) 售前測繪費 2 不可預(yù)見費 按 1－ 3項之和 3％ 二、 建安工程費用 單價按樓面面積平均 基礎(chǔ)設(shè)施 單價按樓面面積平均 室外電力配套費 110 5126 燃?xì)? 24 電話、有線電視、寬帶 10 按 10元 /占地面 積 道路管線 45 道路和各種管線鋪設(shè)按較建筑面積 *45元/平米 電梯費用 80 3728 高層住宅電梯，按 80元 /平米計算； 基礎(chǔ)設(shè)施不可預(yù)見費 基礎(chǔ)設(shè)施費用 3% 景觀環(huán)境配套 300 按占地的 35％綠化率， 300元 /平米鋪裝 各單體工程建安造價 包括基礎(chǔ)造價 高層住宅 2200 90860 總建筑面積 70%做高品質(zhì)的高層住宅 商業(yè) 2600 4 10400 總建筑面積 15%做商業(yè) , SOHO寫字樓 2600 3380 地下車庫 2600 37700 單體工程建安不可預(yù)見 費 建安造價 *3% 三、 上述兩項合計 四、 間接費用 推廣 +銷售費用 按銷售總額的 3%考慮 貸款財務(wù)費用 貸款一年期利率15%(E3/4+E38/4+E55/4+E57/4+E59+E60) 項目管理費用 3% 五、 未含土地費用總成本累 計 六、 土地出讓費用 土地契稅按土地出讓金的 3% 七、 土地出讓金 1250 58250 233畝自用地 *250 八、 總投資成本 九、 銷售收入 335774 高層住宅 6500 268450 商業(yè) 12021 38400 純商業(yè)按 80%成功出售考慮 SOHO 7000 9100 車庫 19824 商業(yè)所配車庫保留，住宅車庫銷售 80%則為 3304個，暫按每個 6萬計， 減：稅金 營業(yè)稅及附加 銷售收入 *% 土地增值稅 按 1％預(yù)交 土地使用稅 按 8元 /占地面積 十、 利潤總額 未考慮企業(yè)所得稅 成本利潤率 利潤總額 / 總成本 銷售利潤率 利潤總額 / 銷售收入 十一 銷售凈利 按 %銷售額預(yù)征企業(yè)所得稅后的凈利 23 23 注：本測算是按照假定數(shù)據(jù)測算所得，和實際發(fā)生會有些出入，供參考。