【正文】 額 億元，增長(zhǎng) %。市區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為3800 元/㎡，非住宅銷售均價(jià)為 7200 元/㎡。2022 年 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。商品房施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面積 萬平方米，下降%；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。市區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為 5000 元/㎡，非住宅銷售均價(jià)為 8500 元/㎡。2022 年，雖受國(guó)家房產(chǎn)政策因素影響，但 xx 市房產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求量仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持理性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。商品房施工面積 萬平方米，增長(zhǎng)%。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。市區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為 5500 元北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3420222022年 鷹 潭 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 銷 售 情 況 表 015304560752022年 2022年 2022年 2022年銷 售 面 積 （ 萬 ㎡ ）/㎡，非住宅銷售均價(jià)為 8800 元/㎡。 擬收儲(chǔ)土地的市場(chǎng)前景 市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 xx 市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/㎡ 土地級(jí)別用地類型 I II III IV V商業(yè)用地 3149 1816 865 530 294住宅用地 1118 788 500 313 293工業(yè)用地 402 299 218 171 市土地價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù) xx 市國(guó)土局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易結(jié)果公示數(shù)據(jù)顯示，近幾年 xx 市土地價(jià)格呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。（注：以下信息來源于 xx 市國(guó)土資源局網(wǎng)站）2022 年，xx 市梅園小區(qū)沿江大道以東、腰沙村以北地塊（地塊編號(hào) 360601100008） ，土地面積 平方米（折合：北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服用地，成交價(jià)格 21100 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，xx 市 320 國(guó)道北側(cè)原 xx 市月湖區(qū)超薄塑料廠地塊（地塊編號(hào) 360601100010） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服用地，成交價(jià)格 6180 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，xx 市勝利西路 8 號(hào)地塊（地塊編號(hào)360601100031） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服用地，成交價(jià)格 58500 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，xx 市 51 號(hào)路以西、47 號(hào)路以北地塊（地塊編號(hào)360601110057） ，土地面積 平方米(約 畝)，土地用途：城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格 850 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，xx 市梅園新區(qū)府前路以南、梅楓路以西地塊（地塊編號(hào) 360601110061） ，土地面積 平方米(約 畝)，土地用途：城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格 4100 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，xx 市盛世華庭小區(qū)以東、天潔西路以北地塊（地塊編號(hào) 360601110063） ，土地面積 平方米(約 畝)，土地用途：住宿餐飲（賓館） 、城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格 1663 萬元人民幣，約合 萬元/畝。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告362022 年，xx 市鷹東連接線以南、梅園大道以西地塊（地塊編號(hào) 360601110066） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服用地，成交價(jià)格 4200 萬元人民幣，約合 萬元/畝。2022 年，某區(qū)支九路以北、緯四路以南地塊（地塊編號(hào)360601110094） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服、辦公用地，成交價(jià)格 9620 萬元人民幣，約合 萬元/畝。 擬收儲(chǔ)地塊市場(chǎng)前景本項(xiàng)目所征收的 畝土地權(quán)屬分別為周塘村周家組、周塘村中原組、周塘村艾家組、周塘村周塘組、鳥山彭家組、信江村下邊組、信江村太上組、信江村石鼓組、后元崗場(chǎng)、后元坂組集體土地等，征地范圍內(nèi)區(qū)域土地權(quán)屬清楚，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議。收儲(chǔ)地塊位于 xx 市重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，人員較為密集區(qū)域內(nèi)。目前，xx區(qū)路網(wǎng)一期、路網(wǎng)二期已全面通行，路網(wǎng)三期建設(shè)進(jìn)展順利， “三橫三縱”的路網(wǎng)格局已現(xiàn)雛形，交通較為便利，環(huán)境較好。xx 市委、市政府各項(xiàng)重點(diǎn)工程，如新的行政、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)中心、滬昆客運(yùn)專線 xx 北站正在抓緊建設(shè)等均集中在此區(qū)域，這將更加有利于城市的規(guī)劃與建設(shè)，促進(jìn)土地的出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)上述分析，該項(xiàng)目用地未來出讓前景良好，升值潛力較大。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37 市場(chǎng)前景總體評(píng)價(jià)某區(qū)所處位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)；自然、人文資源豐富；近幾年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，財(cái)政狀況良好，居民住房消費(fèi)需求旺盛。該項(xiàng)目所在地 xx 市中心城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，同時(shí)也是 xx 市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域，各項(xiàng)區(qū)域指標(biāo)符合現(xiàn)代化城市的規(guī)劃要求，發(fā)展前景看好。該項(xiàng)目收儲(chǔ)地塊位置較好，交通較為便利，市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)良，是居住、投資的理想地段，未來升值潛力較大。xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于起步階段，近幾年商品房銷售情況良好，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。xx 市土地市場(chǎng)運(yùn)作逐步規(guī)范，xx 市政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列制度辦法，規(guī)定所有土地必須通過土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一儲(chǔ)備，經(jīng)營(yíng)性用地必須由 xx 市土地交易中心通過招拍掛方式出讓。xx 市城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)土地的需求日益增大，但土地資源十分有限，土地市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。本項(xiàng)目收儲(chǔ)土地作為 xx 區(qū)的新增建設(shè)用地，經(jīng)收儲(chǔ)整理后，規(guī)劃的商住用地可以直接進(jìn)行出讓，有利于緩解土地供求矛盾。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38第四章 工程建設(shè)條件 建設(shè)條件 地理位置xx 市位于 xx 省的東北部，信江中下游，地處東經(jīng) 116176。41＇至117176。30＇，北緯 27176。35＇至 28176。40＇之間。東部、北部分別與上饒市的弋陽(yáng)、鉛山、萬年、余干接壤，南面、西面分別與撫州市的金溪、資溪和東鄉(xiāng)毗鄰，東南一隅與福建省光澤縣相連，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信州之門戶” 。 地形、地貌xx 屬武夷山脈北段的余脈，地形上由南東向北西逐漸降低，西北部為河湖平原及海拔在 90 米以下的低緩丘地，中部為丘陵地帶，海拔多在 240－300 米之間，比高 190－260 米，為典型丹霞地貌區(qū)，南部為中低山區(qū)，最高海拔 米，屬火山巖地貌。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)比較平坦，地貌單一。 氣候、氣候條件xx 市屬中亞熱帶溫暖濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，具有四季分明、氣候溫和、雨量豐沛、日照充裕、無霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在春季因冷暖交替，天氣多變；汛期常有暴雨，有時(shí)釀成水災(zāi)；盛夏酷熱；秋季天高氣爽；往往有伏、秋旱發(fā)生；冬季較溫暖、霜雪較少。按氣候標(biāo)準(zhǔn)分季，則冬夏長(zhǎng)而春秋短（春季 70 天、夏季 120 天、秋季 62 天、冬季 113 天）年平均氣溫 ℃；最熱月（7 月）平均 ℃，最冷北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39月（1 月）平均 ℃，年極端最高溫度 ℃（1991 年 7 月 23 日出現(xiàn)在 xx） ，℃（1991 年 12 月 29 日出現(xiàn)在余江） ，≥0℃以上的正積溫平均為 ℃；≥10℃的有效積溫達(dá)℃；持續(xù)天數(shù)平均有 252 天。無霜期平均達(dá) 264 天。年平均降水量為 毫米，平均降水日數(shù)有 186 天；汛期（4 至 6 月）降水占全年的 %，旱季（79 月）占 20%。一日最大降水量為 毫米；最長(zhǎng)連續(xù)陰雨日數(shù)為 17 天，最長(zhǎng)無降雨日數(shù)為 51 天。太陽(yáng)年輻射總量為 千卡/平方厘米，生理輻射年總量為 千卡/平方厘米，410 月光合有效輻射總量為 千卡/平方厘米。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件該項(xiàng)目區(qū)域處于 xx 盆地中部，為大片第四系沉積物所覆蓋，基巖零星出露，構(gòu)造簡(jiǎn)單。工程地質(zhì)：項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地層自上向下可分為如下六層：①素填土層：色雜，灰色或灰黃色，松散很軟狀態(tài)，為粘性土或淤泥質(zhì)土夾少量碎石組成。層底表格變化大，— 米，層厚 — 米。承載力標(biāo)準(zhǔn)值：fk=60—110kpa。②淤泥或淤泥質(zhì)土層：灰色—黑灰色，軟塑局部流塑狀態(tài)，局部有臭味，— 米，層厚 米— 米。承載力標(biāo)準(zhǔn)值：fk=50 kpa。③粘土層：紅色夾黃色和灰白色，硬塑—堅(jiān)硬狀態(tài)，稍濕，塊北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40狀構(gòu)造，包含少量石英粗砂顆粒，該分布不均勻，層面標(biāo)高變化大，— 米，層底標(biāo)高變化也大，— 米，局部缺失，最厚處 米。fk=30 kpa。④粉砂層：分選性好，顆粒大小均勻，稍密—中密，含較多粘，該層分布不均勻，有的地方該層缺失，— 米，— 米，最厚處 米。fk=160pa。⑤粉質(zhì)粘土層：紅黃色夾灰白色，稍濕，硬塑—堅(jiān)硬狀態(tài)，局部含較多粗砂顆粒，該層分布也不均勻，許多地方缺失，層面標(biāo)高 米左右， 米— 米，最厚處 米。fk=32kpa。⑥泥巖強(qiáng)風(fēng)化層：紫紅色，巖質(zhì)軟，麻花鉆進(jìn)，力學(xué)性質(zhì)較為均一，— 米。fk=32kpa。水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。場(chǎng)地地下潛水水位很高，約在地表下—，水量補(bǔ)給來源為地表水和大氣降水。素填土層和粉砂層為透水層，其它地層為弱透水層。場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性；場(chǎng)地土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。 地震根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，xx 市中心城區(qū)地震北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41動(dòng)峰值加速度（相當(dāng)于原地震烈度小于六度） ，工程建筑可不考慮抗震設(shè)防。 施工條件本項(xiàng)目施工條件良好，施工用水、用電可直接從現(xiàn)有市政管網(wǎng)接入。 周邊環(huán)境條件項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)附近無各種化學(xué)、生物、物理污染源，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)，周圍無易燃、易爆及有害氣體生產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)不會(huì)造成影響。 社會(huì)條件本建設(shè)項(xiàng)目符合《xx 市城市總體規(guī)劃》 （2022—2020 年）和《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，有利于擴(kuò)大城市框架、滿足城市建設(shè)用地需求及改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境，項(xiàng)目收儲(chǔ)土地經(jīng)整理后將成為商住用地，能有效改善人居和投資環(huán)境、提高城市品味，建設(shè)項(xiàng)目得到了廣大人民群眾的歡迎。目前，項(xiàng)目征地等前期工作進(jìn)展順利。 建筑材料及運(yùn)輸條件片碎石：材料豐富充足，當(dāng)?shù)鼗蛑苓吙h、鄉(xiāng)可保證供應(yīng)。砂、砂礫：當(dāng)?shù)乜芍苯庸?yīng)。鋼材：可從南昌、新余購(gòu)進(jìn)或當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商供應(yīng)。水泥：普通水泥可通過招標(biāo)從外地購(gòu)進(jìn)或本地購(gòu)進(jìn)，高標(biāo)號(hào)水泥可由外地購(gòu)進(jìn)。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42木材：項(xiàng)目建設(shè)木材用量較小，當(dāng)?shù)乜蓾M足工程所需用量。交通運(yùn)輸條件：xx 市位于贛閩交界處，滬昆、濟(jì)廣高速公路和 20320 國(guó)道穿境而過，浙贛、皖贛、鷹廈鐵路縱橫交錯(cuò)構(gòu)成四通八達(dá)的地面交通網(wǎng)絡(luò)。龍虎山距南昌機(jī)場(chǎng)為 120 公里，距景德鎮(zhèn)羅家機(jī)場(chǎng) 150 公里，距安徽黃山機(jī)場(chǎng) 205 公里，距福建武夷山機(jī)場(chǎng) 116 公里。項(xiàng)目地公路交通便利，可以解決各種施工車輛的通行問題，對(duì)施工的順利進(jìn)行提供了充分的保障。綜上所述，項(xiàng)目所在地的各項(xiàng)建設(shè)條件均能滿足本項(xiàng)目的需要，項(xiàng)目的順利進(jìn)行能夠得到確保。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43第五章 建設(shè)目標(biāo)與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的具體建設(shè)目標(biāo)是：⑴配合《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年） 、 《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和《xx 市住房建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） 》中既定目標(biāo)的順利實(shí)施；⑵項(xiàng)目區(qū)收儲(chǔ)及整理土地 畝，并進(jìn)行土地平整前期工作和余信貴快速路（龍虎山路至鷹東連接線段） 、龍虎山路（余信貴快速路至鷹東連接線段） 、鷹東連接線（余信貴快速路至龍虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等 10 條道路及拆遷安置區(qū)建設(shè)；⑶通過項(xiàng)目建設(shè)，使項(xiàng)目中擬收儲(chǔ)整理地塊達(dá)到規(guī)劃中的各類用地標(biāo)準(zhǔn)；⑷通過項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，完善城市功能，改善項(xiàng)目區(qū)人居及投資環(huán)境，同時(shí)使規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地利用率有較大提高，從而進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬收儲(chǔ) xx 區(qū)北片區(qū)土地面積 畝，并對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行整理以達(dá)到規(guī)劃要求的各類用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模主要有：收儲(chǔ)土地 畝。土地利用明細(xì)詳見下表。擬收儲(chǔ)土地利用平衡表序號(hào) 原土地性質(zhì) 面積（畝） 序號(hào) 收儲(chǔ)后土地性質(zhì) 面積（畝） 備注北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告441 水田 3285 1 商業(yè)用地 2 商品菜地 1120 2 居住用地 3 一般菜地 730 3 彈性發(fā)展用地 可出讓用地4 旱地 1540 4 道路用地 5 園地 527 5 劃撥給公益性項(xiàng)目 6 林地 1240 6 水域及水利設(shè)施用地 7 精養(yǎng)魚塘 259 7 公園用地 不可出讓用地8 非精養(yǎng)水面 500 8 公用設(shè)施用地 9 宅基地 49410 未利用地 合計(jì) 對(duì)收儲(chǔ)的 畝土地進(jìn)行場(chǎng)地平整，使其達(dá)到 xx 區(qū)規(guī)劃要求的各類用地標(biāo)準(zhǔn)。土地平整填挖工程量約 564 萬方。建設(shè)余信貴快速路（龍虎山路至鷹東連接線段） 、龍虎山路（余信貴快速路至鷹東連接線段） 、鷹東連接線（余信貴快速路至龍