【正文】 為安置房，已經(jīng)基本入住 ，有 了居住氛圍 ，同時 住宅供應有限，急需住宅適度放量。 按照項目管理的要求 ,以聊城城市主人項目公司團隊為基礎(chǔ) ,配備有關(guān) 部門和 專業(yè)技術(shù)人員， 項目公司 實行獨立 的人事16 16 管理體系。 二、經(jīng)濟分析結(jié)果 開發(fā)投資總 成本估算 開發(fā) 成本約 億元，具體內(nèi)容如下： （ 1）土地成本： 億元 （包括土地出讓金、契稅）； （ 2）前期費用 ： 萬元 （ 含 可研、規(guī)劃設(shè)計、地勘、土地平整等）； （ 3） 建安費用： 萬 元； （ 4） 間接費用： 萬元 總 銷售收入 測算 （ 1）可售面積及銷售率： 按地 上面積 住宅 萬平方米 和 SOHO 萬平方米 全部銷售 ， 商業(yè)銷售 80%即 萬平方米 ， 商業(yè)地下車庫保留，住宅 地下車庫銷售按 80%即 3304 個計取 。 行業(yè)競爭風險 通過對該區(qū)域競爭性樓盤的分析，本項目具備 一定 的競爭優(yōu)勢 ，但未來項目供應量的增大，影響項目銷售的去化速度 。 交通 優(yōu)勢， 區(qū)位 優(yōu)勢 項目地塊周邊有貫通城區(qū)的三條主要道路， 周邊 火車站、汽車總站、公交車等便捷通達，周邊商業(yè)中心、醫(yī)院、學校、銀行等配套設(shè)施一應俱全，條件成熟，非常符合當?shù)厝酥脴I(yè)的目標。 車站西路和 老運河 對地塊整體性和建設(shè)強度的影響 根據(jù) 濟寧 市規(guī)劃局有關(guān)文件 要求 ， 車站西路為主要干道，道路退距 2519 19 米，減少了地塊的利用率，且將整個項目分成了南北地塊，導致土地的完整性受損；沿河兩岸不允許有高層建筑，直接影響了項目容積率的提高。 打造古運河文化品牌和濟寧市政府大規(guī)劃相吻合 濟寧市政府近年來，對 “ 三河六岸 ” 的 打造緊鑼密鼓，而項目正處于古運河畔，和政府大規(guī)劃相吻合，為打造高端項目奠定了基礎(chǔ)，利用古運河文化，提升項目品味，提高山東城市主人品牌的 良好的聲譽和形象，這將大大提升 本 項目的 商 住價值，也將 會 對 本 項目價格有顯著拉升 作用 。 建議：積極 協(xié)調(diào) 本項目 以 不高于 250 萬 元 /畝 的 地價 獲取土地 ，并爭取各項稅費的減、免、緩 。 。 附表 一 項目地塊各項指標表 項目指標 單位 還建面積 自得面積 總 占地面積 約 310畝 77畝 233畝 占地面積 206667 容積率 地上建筑面積 620213平米 154000 466003 其中 商業(yè)按 15%計 商業(yè) 93000平米 40000 53000 地下 160000平米 預估 土地成交單價 300 萬 /畝 土地成交總價 58250 69900 萬元 77畝地需用于還遷 安置房建設(shè) ， 233畝地可用于 開發(fā)銷售 整體樓面地價 元 /平米 可開發(fā) 樓面地價 1250 1500 元 /平米 商住比 15： 85 住宅戶數(shù) 住宅 車位 商業(yè)車位 車位總數(shù) 地下不高于 90%數(shù)量 4130 （可售） 3304 318 4448 21 21 附表二： 項目 地塊 基本 經(jīng)濟測算 表 序號 項 目 名 稱 單 價 元 /平米 數(shù) 量 萬平米 合 價 萬元 備 注 一、 前期費用 規(guī)劃報建施工準備費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 116 可協(xié)商 人防易地建設(shè)費 20 932 可協(xié)商空間較大 墻體建筑材料節(jié)能費 8 按 8元 /建筑面積全款預收 （可以返還 70%） 散裝水泥專項資金 1 按 2元 /建筑面 積 .按照建筑面積 環(huán)保環(huán)衛(wèi)噪音排污費 臨沂標準噪音為 3元 /平米 氣象防雷 +地震評審費 6 估算 土地測量費 300元 /畝 建設(shè)局交易登記費用 建安造價 *%(估） 建筑勞務(wù)保證金 建安造價的 2%，可退 工程監(jiān)理費 9 建安造價 %(單體 +室外 ) 招標代理費 (含標底編制費 ) 2 120 建安造價 % 勘探費 6 2021元每棟 規(guī)劃局建筑工程項目審批服務(wù)費 建設(shè)局圖紙審查費 高層 /平米 建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)綜合管理費 2 建筑企業(yè)養(yǎng)老社保 金 建安造價 %(有協(xié)商空間） 占用城市綠化 補償費 30 可協(xié)商收費，粗估算 環(huán)評費 環(huán)評報告 /平米 水土保持費 2 水利局收取水土保持費 設(shè)計費 設(shè)計費 總體概念階段 修建性規(guī)劃方案 2 住宅全過程 商業(yè)（含寫字樓）全過程 50 265 地下全過程 29 景觀環(huán)境設(shè)計 40 按占地面積的 35%做綠化面積。 本地塊作為 濟寧市區(qū)古運河畔的 稀缺住 宅 綜合 用地，具有 較高的 開發(fā)價值，區(qū)域價值平臺較高，市場認可度較好，預計未來 35 年 內(nèi)，地塊稀缺性價值更高， 無論從市場角度還是投資角度都具有排他性和稀有性。 當?shù)?日照 對規(guī)劃設(shè)計的 影響 根據(jù)國家規(guī)定日照應滿足大寒日 2 小時的日照時間，而濟寧市規(guī)劃要求為 3 小時， 在一定程度上制約 了 規(guī)劃 設(shè)計 ?，F(xiàn) 將 原有項目團隊移師濟寧 ，結(jié)合 本 地塊實際情況及市場環(huán)境， 高起點定位， 將“城市主人” 作為市場標桿，提升項目形象及高層產(chǎn)品價格，打造代表性高端規(guī)模項目。 拆遷供地 風險 由于大三角地塊為居民、工廠、單位聚集區(qū)，需要拆遷 萬平方米， 回遷 安置 平方 米，存在拆遷時間不能按時完成 的因素。 預計項目可實現(xiàn)銷售總收入為 億 元。 項目開發(fā) 以住宅 及商業(yè) 為開發(fā)方向，其中土地成本按計容 建筑面積樓面價 1250 元 /平方米計，土地成本約 億 。 二期： 大三角 地塊 結(jié)合二期地塊位置，布置 住宅和商業(yè)，形成獨立的居住形式 ， 可以采用先開發(fā)住宅和回遷安置房，聚集人氣，加速回款，然后進行商業(yè)開發(fā)，為提升商業(yè)價值提 供基礎(chǔ)。 15 15 三 、價格定位 根據(jù)周邊項目情況（量價關(guān)系表）分析，項目均價可定在 7200 元 /平米， 住宅均價 6500 元 /平方米， 商 業(yè) 12021 元 /平米 ， SOHO 均價 7000 元 /平方米 。 住宅業(yè)態(tài)分析： 項目處于 市中區(qū)，古運河畔，自然條件得天獨厚，再加上 濟寧市區(qū) 最近幾 年商品住宅成交情況 較好，本地購房者對 地段和便利條件要求 的嗜好 ，項目所在的 地塊具有較好的競爭力； 本項目適合 以 高端住宅作為核心產(chǎn)品 ，商業(yè)為輔助的開發(fā)模式 。 因此， 具有打造濟寧運河文化 項目的 中 高端價值平臺，本項目的形象定位建議為 “以居住類產(chǎn)品為核心、輔以 局部 商業(yè) 和辦公 、以現(xiàn)金流為主導開發(fā)思路的中高檔 新型 城市 商住區(qū) ” 。 御景園 以剛性需求為主 區(qū)域來源以市區(qū)和任城區(qū)為主，魚臺、汶上等下縣客戶為方便孩子上學購買人數(shù)占 20%30%。 南池公館 120130 ㎡三室 紅星 8 號 90 ㎡兩室、 140 ㎡三室 冠亞星城 89 ㎡兩室、 110 ㎡三室 北湖片區(qū) 鳳凰城 87 ㎡兩室 豪庭御都 90 ㎡兩室 11 11 森泰御城 四 、 項目區(qū)域市場特征 產(chǎn)品類型 —— 從產(chǎn)品類型看 ，項目所在區(qū)域以高層和小高層為主 板塊 項目名稱 小高層 多層 洋房 在售項目 中部片區(qū) 龍城美墅 ※ ※ 龍城水景花苑 和欣家園 匯景園 ※ 御景園 魯商 9 9 本報告是嚴格保密的。工業(yè)經(jīng)濟回升加快 ,規(guī)模工業(yè)增加值增幅達到 %,服 務(wù)業(yè)占比達到 %,比上年提升 1個百分點 ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步向