【正文】 元 ∕ M2（底層售價(jià) 7000 元 ∕ M2，第二層售價(jià) 3000元 ∕ M2）進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入為： 5000 元 ∕ M2 8000 M2＝ 4000 萬(wàn)元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 36 ⑵ 、購(gòu)物中心銷(xiāo)售收入估算 按照目前市場(chǎng)行情， 四層購(gòu)物中心的銷(xiāo)售均價(jià)為 4000 元 ∕ M2（第一層售價(jià) 8500 元 ∕ M2，第二層售價(jià) 4000 元 ∕ M2，第三層售價(jià) 2021 元∕ M2，第四層售價(jià) 1500 元 ∕ M2），則銷(xiāo)售收入為： 4000 元 ∕ M2 6000 M2＝ 2400 萬(wàn)元 ⑶ 、多層住宅銷(xiāo)售收入 依據(jù)目前市場(chǎng)行情，由于這些多層住宅臨街，噪音較大，因此價(jià)格較低，四層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為 800 元 ∕ M2，則銷(xiāo)售收入為： 800 元 ∕ M2 6000 M2＝ 480 萬(wàn)元 ⑷ 、公寓銷(xiāo)售收入 由于婁底市場(chǎng)上還沒(méi)有高層 公寓，產(chǎn)品非常新穎，既可以用來(lái)做住宅，也可用來(lái)做辦公室。公寓的銷(xiāo)售均價(jià)暫定為 1200 元 ∕ M2，肯定有較大的升值空間，銷(xiāo)售收入為： 1200 元 ∕ M2 8000 M2＝ 960 萬(wàn)元 ⑸ 、地下停車(chē)場(chǎng)的收入估算 ① 共有 100 個(gè)停車(chē)位，按每位每小時(shí) 3 元計(jì)，出租率按 50%考慮； ② 經(jīng)營(yíng)期按 30 年考慮，營(yíng)業(yè)收入為： 100 3 10 12 30 50% ＝ 1647 萬(wàn)元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 37 ⑹ 、收入總計(jì) ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＋ ⑷ ＋ ⑸ ＝ 4000＋ 2400＋ 480＋ 960＋ 1647 ＝ 7327 萬(wàn)元 稅金估算 ⑴ 、銷(xiāo)售稅金及附加： （ 4000＋ 2400＋ 480＋ 960） 6% ＝ 萬(wàn)元 ⑵ 地下面積經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅： 1647 （ 5%＋ 12%）＝ ⑶ 、 稅金總和為： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ ＝ 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 －（ ＋ ）＝ 7327－（ ＋ ） ＝ 7327－ ＝ 萬(wàn)元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 38 所得稅估算 33%＝ 33% ＝ 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算 － ＝ － ＝ 萬(wàn)元 靜態(tài)盈利分 析 ⑴ 、 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % ⑵ 、 投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 39 ㈢ 、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū) 總投資估算 ⑴ 、 投 資 成 本估 算 表 3 投資成本估算表 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 單 價(jià) 計(jì)算依據(jù) 土地成本 1400 260 元 ∕m 2 54000M2 建安工程費(fèi) 3888 600 元 ∕m 2 64800M2 前期費(fèi)用 、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi) 30 元 ∕m 2 64800M2 、前期策劃費(fèi) 100 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 6 元 ∕m 2 64800M2 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 30 元 ∕m 2 64800M2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 40 ⑵ 、招商管理費(fèi)用估算 表 4 招商管理費(fèi)用估算表 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)（萬(wàn)元） 市場(chǎng)推廣費(fèi) 租金收入 3% 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 租金收入 4% 運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi) 租金收入 3% 合 計(jì) 租金收入 10% ⑶ 、成本總和： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ ＝ 萬(wàn)元 租金收入估算 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鋪面以均價(jià) 20 元 ∕ 月 M2（第一層租價(jià) 35 元 ∕ 月 M2，第二層租價(jià)為 5 元 ∕ 月 M2）進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)期暫定為 15 年，則租賃總收入為： 20 64800 12 15＝ 23328 元 稅金估算 ⑴ 、營(yíng)業(yè)稅： 23328 5%＝ XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 41 ⑵ 、房產(chǎn)稅： 23328 12%＝ 萬(wàn)元 ⑶ 、稅金總額： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ ＝ 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 －（ ＋ ）＝ 23328－（ ＋ ） ＝ 萬(wàn)元 所得稅估算 33%＝ 33% ＝ 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算 － ＝ － ＝ 萬(wàn)元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 42 靜態(tài)盈利分析 ⑴ 、 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % ⑵ 、 投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % 五、小結(jié) 通過(guò)以上 對(duì)本項(xiàng) 目的分 析，我們 可得出以 下主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 43 表 13 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 1 總建筑面積 110600 平方米 2 商業(yè)建筑面積 39000 平方米 3 購(gòu)物廣場(chǎng) 16000 平方米 4 酒店 9000 平方米 5 臨街商鋪 8000 平方米 6 購(gòu)物中心 6000 平方米 7 住宅建筑面積 14000 平方米 8 多層住宅 6000 平方米 9 高層公寓 8000 平方米 10 地下建筑面積 12021 平方米 11 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑面積 45600 平方米 12 總投資 萬(wàn)元 13 總收入 萬(wàn)元 14 總銷(xiāo)售收入 15840 萬(wàn)元 15 總經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 16 稅后總利潤(rùn) 萬(wàn)元 17 投資凈利潤(rùn)率 % XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 44 結(jié)論 通過(guò) 對(duì) 本 項(xiàng)目 的 可 行性 分 析 可見(jiàn) ， 本 項(xiàng)目 是 可 行的 ，兩種 方 案 都將 會(huì) 帶來(lái) 巨 大 的經(jīng) 濟(jì) 和社 會(huì) 效 益。 本 項(xiàng)目 的建成將 直 接 為社 會(huì) 提供 逾 萬(wàn) 人的 就 業(yè)機(jī) 會(huì) ， 將很 大 程度 上解決市 場(chǎng) 周 邊的 就 業(yè)壓 力 和 帶動(dòng) 周 邊區(qū) 域 相 關(guān)行 業(yè) 的同 步發(fā)展，為繁榮周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用。 本項(xiàng) 目 將 建成 婁 底 市的 中 央 財(cái)富 區(qū) ， 集商 品 交 易、 產(chǎn)品信 息 交 流與 發(fā) 展、 物 質(zhì) 流通 、 人才 培 養(yǎng) 為一 體 的商 貿(mào)基地， 并 加 快對(duì) 內(nèi) 、對(duì) 外 的 交流 與 合作 ， 促 進(jìn)產(chǎn) 業(yè) 的發(fā) 展和經(jīng)濟(jì) 建 設(shè) ，為 當(dāng) 地帶 來(lái) 可 觀的 稅 收， 并 將 極大 地 繁榮 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。 從兩 種 方 案的 初 步 分析 數(shù) 據(jù) 來(lái)看 ， 第 二種 方 案 的收 益更大 ， 利 潤(rùn)率 更 高， 但 建 設(shè)投 資 要更 大 ， 更為 主 要的 是：這些 數(shù) 據(jù) 是建 立 在長(zhǎng) 期 經(jīng) 營(yíng)的 基 礎(chǔ)上 的 ， 若要 做 動(dòng)態(tài) 投資分析 ， 肯 定是 第 一種 投 資 方案 的 利潤(rùn) 率 更 高， 資 金風(fēng) 險(xiǎn)更小，更具操作性。 由于 第 二 種方 案 在 運(yùn)作 過(guò) 程 中， 大 體 量的 商 業(yè) 面積 是用來(lái)出租 經(jīng)營(yíng)的，因此資 金回籠 較慢，財(cái) 務(wù)成本 會(huì)高很 多，并造成非 常大的 資金壓 力，從而 最終影響 本項(xiàng)目 的利潤(rùn) 率。 從目 前 婁 底的 實(shí) 際 情況 看 ， 做如 此 大 體量 的 專(zhuān) 業(yè)市 場(chǎng)本身的商 業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 就很大，因此，我司建議 采用第 一種方 案。