【導讀】地產(chǎn)江湖――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！太湖東路地產(chǎn)項目KSOSPROPERTY. 根據(jù)合肥市統(tǒng)計局初步統(tǒng)計，合肥市2021年全年實現(xiàn)國內生產(chǎn)。國內生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的：：調整為：。在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息。稅等一系列措施的啟動下，市場銷售由穩(wěn)轉活。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額。億元，實際增長%。長較快，制造業(yè)增長緩慢，分別增長%、%、%。全年商品成交市場總成交額147億元,增長%。物價繼續(xù)保持低位運行。行業(yè)結構、規(guī)模、主導產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，售收入500萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共426家。目前已初步形成以電冰箱、洗衣。然增長率‰，人口機械增長率是‰。職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。支出內部結構趨于合理，儲蓄借貸支出略有下降，儲蓄存款繼續(xù)增加。計達億元，其中住宅億元；開發(fā)房屋施工面積萬平方米，

　　

【正文】 得協(xié)商，降低公建配套設施建設標準，減少公建配套投入，可銷售 面積增大，綜合成本降低，則項目的盈利的可能性會增大。 市場需求價格及市場可比價格的利潤分析 1） 據(jù)安徽省統(tǒng)計信息局調查報告， 1999年合肥住宅價格構成情況：（元 /M2） 征地拆遷 安置費 設計和前 期費 建安工 程費 基礎設施 建設費 3%的管理費 貸款利 息 稅金 利潤 總體 按地理位置分 一環(huán)內 一環(huán)外二環(huán)內 二環(huán)外 按住宅性質分 解困房 0 安居房 商品房 2)根據(jù)定量調查結果 ,消費者對項目區(qū)位住宅的需求價格是集中在 1800 元 /平方米以下 ,達不到保本基準價 元 /平方米 ,無法保持盈虧平衡 . 3)根據(jù)典型樓盤的調查結果 ,配套完善的一環(huán)外安居苑的安居房 (詳情參見 競爭樓盤調查結果 )的銷售價格是 13801490元 /平方米 ,起價 1180元 /平方米 .105 1 024681012141618系列1 10 5 1 800元以下800900元100011001100120013001400140015001500160017001800180019002021元以地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 23 世紀陽光花園 :占地 萬 M2,總建筑面積 56 萬 M2,容積率 ,綠化率 41%,實用率 84%（多層）， 79%（高層） ,住宅平均價格是 2100 元 /平方米（多層） 。本項目的區(qū)位條件與世紀陽光花園有一定差別 ,如做安居房，目前售價至多能達 1600元 /平方米的水平 .只有在市場需求樂觀條件下 ,本項目能以 1900元 /平方米出售 ,才能達到盈虧平衡。 4)如果能將公建配套中的 3000 平方米商業(yè)服務面積平均以 3000 元 /平方米出售，則銷售收入可增加 900 萬元，此時可銷售面積的綜合成本降低。 目標利潤條件單位售價 1)目標利潤為 5%時 銷售收入： (1+5%)= 萬元 目標售價 : 2)目標利潤為 10%時 銷售收入 : (1+10%)= 萬元 目標售價 : 3)目標利潤為 15%時 銷售收入 : (1+15%)= 萬元 目標售價 : 風險評估 1） 公建配套標準的降低，存在的風險，消費者購買本項目住宅的意向會受影響。根據(jù)消費者定量調查結果，購買可能性會減少，從而延遲銷售進度，增加積壓面積。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 24 2） 合肥房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)安居房的利潤主要來自于土地出讓費用和建設前期規(guī)費的減免，而本項目一期土地費用已經(jīng)支出，開發(fā)時再向政府申請減免土地費用的可能性不大，只有前期規(guī)費可享受減免，但實際減免幅度決定于開發(fā)商與政府機構的關系以及政府對項目的扶持力度，不確定性相當大此次成本分析中前期規(guī)費減免的 50%幅已是比較理想的減免額度。 四、分 析結論：不適合開發(fā)安居房。根據(jù)同片區(qū)內其他項目的銷售均價（世紀陽光花園 2100 元 /平方米，太寧花園 2300 元 /平方米，太陽島花園 2400 元 /平方米），以及前期所做的定量、定性研究數(shù)據(jù)支持可以判斷項目地塊目前合適開發(fā)中高檔住宅，預計 23 年的銷售周期。 五、項目操作建議 綜上投資可行性預測分析，本項目月度投資回報率高達 15%左右，效益明顯，頗為理想。但其敏感度影響最大的因素是銷售市場、進度和成數(shù)。 其一，若銷售成數(shù)減一成，月投資回報率可減 3% 銷售成數(shù)減兩到三成，月投資回報率可 減 510% 其二，項目周期亦是較為敏感的因素，若項目周期延長半年結案，則月度 010203040506070系列1 學校,菜 市場等提供優(yōu)良物業(yè)管理自然環(huán)境優(yōu)美小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美增設社區(qū)活動中心提供便利的住戶交上述設施全者有地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 25 投資回報率將降低 6%以上，可見本項目尚存在一定的操作風險。 鑒于該項目項目周期較長的特點，必須把握好時機，慎重決策，嚴格控制好市場、工期和銷售進度與成數(shù)這幾大至關重要的因素。力爭促銷推廣計劃的有效實現(xiàn)，是能取得較為理想的經(jīng)濟效益和社會效益的。 第四部分 項目定位 一、項目矩陣分析 首先分三個層次來把握項目地塊地理特色： 1）從整個合肥市來看，太湖路片區(qū)位于城市 東南角，這里是城市的進風口。而太湖路片區(qū)的定位是： ? 全市大型的高尚住宅社區(qū)聚集地。 ? 有江淮地方氣候條件特征的生活區(qū)。 ? 有凝聚力的城市生活空間。 2）從西南區(qū)來看，太湖路片區(qū)又位于“馬鞍山南路 — 黃山路 — 金寨路 — 東流路”圍合成的未來合肥新城的市級副中心范圍內，西南邊是合肥未來的 CBD中心區(qū)，距新政務區(qū)亦咫尺之遙。除此以外，這里有著合肥市民固有的濃厚的空間方位感的沉淀，又有著深厚的片區(qū)文化氛圍、基礎配套完備的條件。 3）從局部區(qū)域來看，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的“規(guī)劃”綱要，將以南淝河下游地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 26 沿岸西側低洼地區(qū) （東至南淝河岸、西到馬鞍山路、北臨屯溪路、南到巢湖圩區(qū)），作為市區(qū)通風地段，將太湖路片區(qū)東南側確定為不宜建設用地，而本項目地塊正處通風口的最核心地段，是其他片區(qū)及項目所無法比擬的。 矩陣分析 項目優(yōu)勢（ STRENGTH） 項目劣勢（ WEAKNESS） 區(qū)位在整體城市規(guī)劃中占有利位置，土地供應量有限； 片區(qū)內高尚住宅區(qū)云集，街區(qū)整體價值高企； 項目與城中心僅咫尺之遙； 馬鞍山南路貫通在即，拉動區(qū)位便利交通； 東南上風口的最核心位置； 項目地塊地容、地貌素質較高，便于規(guī)劃； 發(fā)展商實力強勁， 作風務實，信譽卓著。 現(xiàn)時區(qū)位的整體方位空間感不強； 太湖東路沿線街鋪規(guī)劃雜亂，缺乏整體規(guī)劃； 項目地塊西北正對污水處理廠，影響住戶心理感受； 江淮汽車廠房對項目有一定影響； 項目局部用地環(huán)境及周邊目前環(huán)境不甚理想； 與馬鞍山南路約 700米距離，項目交匯于太湖東路和銅陵南路，使項目主入口的設立成為問題。 項目威脅點（ THREAT） 項目機會點（ OPPORTUNITY） 區(qū)內商服物業(yè)較少； 競爭較為激烈，周邊在建在售的住宅項目較多，目前在售的商業(yè)項目約有 5個。此外，也有一些即將入駐的項目，還有部分開工 在建而未售的項目，這些都對本項目的潛在客戶產(chǎn)生分流作用； 片區(qū)范圍內目前還存在一些缺陷；主要表現(xiàn)在部分道路正在改造，封路、堵路情況較多，交通不暢；在建、將建的項目較多，周邊一片忙亂的景象；臨時攤檔多，占道經(jīng)營， 項目地塊所處區(qū)位，不但發(fā)揮著居住功能，而且還擔負著“保證合肥城市空氣質量”的社會職能。因而，它將成為合肥 —— “綠色科技城 ”一道亮麗的環(huán)保風景線； 從項目地塊來看，屬城市環(huán)境協(xié)調區(qū)的核心，又是高尚社區(qū)空間結構的軸心，地理位置相當重要； 從本次人口結構的定量研究來看，主要包括兩類：其一，大量實力雄厚、地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 27 亂擺攤點，雜亂無章；各種休閑娛樂、公共設施尚在規(guī)劃和建設中?？傊?，片區(qū)已處在大規(guī)模的建設過程中，處于由“亂”到“治”的過渡階段。這將直接或間接影響到日后本項目的市場推廣工作。 經(jīng)驗豐富的政府及商務人員；其二，數(shù)量龐大的省內其他城市的高層次消費群體。這為項目銷售推廣創(chuàng)造了條件； 從發(fā)展前景來看，隨著合肥市的城市規(guī)劃的不斷完善，以及建設好國家級花園城市的目標，保護優(yōu)良環(huán)境資源，已成為政府扶持的重點工作之一。在今后的三年中，系統(tǒng)環(huán)境改造工作將是政府非常關注的：一是突出特色，二是提高空間環(huán)境品質，三是切實落實好內 外交通的組織，四是完善市場設施配套； 精良的規(guī)劃設計將是本項目的最大的機會點； 本項目明確中高檔精品高尚住宅，市場將更加便于細分，產(chǎn)品的個性及差異性較易建立； 本項目屬長期規(guī)劃，有較充裕時間作深入的再探討。 綜合評價 從項目所處的優(yōu)、劣勢比較來看，顯然是利大于弊。盡管存在一些不利因素，但也存在諸多利好因素。進入 2021 年第一季度，預計下年度的樓市即將加 速開啟，因而本項目在推廣上具有“地利”、“天時”，只要再抓住時機、營銷得法（“人和”因素），相信能夠創(chuàng)造出優(yōu)異銷售業(yè)績。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 泰峰地產(chǎn) ? 太湖東路地產(chǎn)項目 KSOS PROPERTY 2021 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 28 二、項目定位策略 定位背景綜述 要將市場內的潛在需求達至最大化有效需求，是需要清晰明確項目所面對的市場范疇，充分了解目標客戶群的消費取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項目的開發(fā)基礎，才能準確尋找到“密碼正確”的定位。通過明確具可識別性的物業(yè)各項定位后，才有可能滿足不同類型的市場需求，增強消費者對本項目的歸屬感及滿足感，從而建立項目的競爭優(yōu)勢，樹立品牌效應，贏得良好的經(jīng)營業(yè)績及社會效益。 物業(yè)定位 1） 檔次定位 中高檔精品式生態(tài)住宅物業(yè) ★ 本項目因規(guī)模較大，容積率較低，完全具備做成高檔物業(yè)的條件，因而放大項目優(yōu)勢，建議 檔次定位為中高檔次，符合市場接納的客觀要求。 ★ 本項目發(fā)展商已具房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，配合之強強聯(lián)手，引進名牌規(guī)劃設計院及其他相關伙伴公司，理應做成精品式物業(yè)。 ★ 本項目得天獨厚的空氣環(huán)境資源不是任一項目所具有的，所以應重點