【導(dǎo)讀】六、項(xiàng)目開發(fā)條件分析···············································26

　　

【正文】 體系，能滿足生產(chǎn)、觀光、消防的功能要求。游步道寬 — 米，采用石板、卵石、木棧道、夯土等天然材質(zhì)建設(shè)，其功能為聯(lián)系各景點(diǎn)，采用自由式網(wǎng)絡(luò)布置。 ③項(xiàng)目區(qū)通過系統(tǒng)化創(chuàng)造出景色優(yōu)美的景觀大道，平均綠化帶寬度 4— 5 米，種植行列式路蔭喬木，采用鄉(xiāng)土樹種。 ④區(qū)內(nèi)交通線因勢(shì)而建，不刻意追求平坦和破壞性的挖地、填湖，適應(yīng)綜合功能區(qū)的互補(bǔ)性。 ⑤項(xiàng)目區(qū)設(shè)置大型停車場(chǎng)多個(gè)，滿足園區(qū)觀光要求。 電力通訊 按園區(qū)相關(guān)要求配套電力通訊系統(tǒng)。 排水供水 ①具有農(nóng)業(yè)水利和節(jié)水灌溉設(shè)施。 40 ②園 區(qū)具有給水系統(tǒng)和排水系統(tǒng)。 農(nóng)田基礎(chǔ)建設(shè) 加強(qiáng)農(nóng)田基本建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)基本農(nóng)田。按照田成方、林成網(wǎng)、路相通、渠相連、旱能澆、澇能排標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)田的基本要求，實(shí)行水、田、路、林綜合治理。 醫(yī)療安全系統(tǒng)建設(shè) 旅游接待服務(wù)設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)飲食、住宿、會(huì)務(wù)、娛樂和保健等設(shè)施必須配套齊全，具體安排參照休閑農(nóng)業(yè)莊園標(biāo)準(zhǔn)。 （三）項(xiàng)目開發(fā)控制要素 建筑高度控制，限制高層建筑發(fā)展。 建筑風(fēng)格控制，盡量采用鄉(xiāng)土風(fēng)情建筑，限制現(xiàn)代建筑發(fā)展。 后退紅線控制，主干道建筑后退道路紅線 5 米，支線道路建筑后退紅線 3 米。 41 十、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和新農(nóng)村社區(qū)建設(shè) （一）生態(tài)環(huán)境保護(hù) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 ①項(xiàng)目區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境應(yīng)立足保護(hù)、嚴(yán)格開發(fā)、統(tǒng)一管理、合理規(guī)劃和永續(xù)利用的主旨進(jìn)行整體保護(hù)開發(fā)。 ②山地是項(xiàng)目區(qū)骨架，水系是項(xiàng)目區(qū)的地脈象征和血脈網(wǎng)絡(luò)，植被是項(xiàng)目區(qū)的肌膚，鄉(xiāng)土原生態(tài)環(huán)境是項(xiàng)目的精華和靈魂，必須制定措施嚴(yán)加保護(hù)。 項(xiàng)目區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)分級(jí) 核心保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制污染源，保護(hù)河岸線和水系完整性和生態(tài)環(huán)境，維護(hù)河岸安全，保持傳統(tǒng)建筑和鄉(xiāng)土文化的原真性；適度開發(fā)區(qū)加強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)，加強(qiáng)地質(zhì)地貌資源保護(hù)，保持山體完整性，控制旅游污染；集中開發(fā)區(qū)按生態(tài)園區(qū)和生態(tài)社區(qū)要求建設(shè)。 水體保護(hù) 總體原則：減少污染源，控制污染面，有效利用，適度處理。 總體對(duì)策：宏觀調(diào)控，強(qiáng)化管理，預(yù)防為主，綜合開發(fā)，持續(xù)利用。 植物景觀 ①調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)林相結(jié)構(gòu)，豐富觀賞林相，營(yíng)造綠色大背景?，F(xiàn)有林相以保護(hù)為主，在保護(hù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)造景要求采用大手筆、大手板塊的手法，分片逐步調(diào)整改造，使之具有觀賞、品味的園林立體 42 感。 ②對(duì)無林區(qū)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，形成規(guī)模觀光林，盡快使風(fēng)景綠化、美化起來，在區(qū)內(nèi)適宜地方廣泛種植鄉(xiāng)土樹種，及早綠化美化荒地。 ③采用鄉(xiāng)土樹種 ，系統(tǒng)建設(shè)河塘綠帶，道路兩旁綠帶和農(nóng)田雜樹林。既可形成絕佳的自然景致，同時(shí)又具有減緩雨水徑流、防止土壤和養(yǎng)分流失的作用。 廢氣控制 影響項(xiàng)目區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境的主要因素是煤煙和道路揚(yáng)塵，具體控制措施如下： ①改善現(xiàn)有民用燃料結(jié)構(gòu)，改進(jìn)燃燒技術(shù)，控制燃煤的使用，提高熱能利用率。 ②對(duì)項(xiàng)目區(qū)行車道路路面進(jìn)行硬化處理，減少道路揚(yáng)塵。 ③大力提倡項(xiàng)目區(qū)內(nèi)使用非機(jī)動(dòng)車，如自行車等。 環(huán)境衛(wèi)生 ①項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建筑物要求墻面整潔，無污垢；游覽場(chǎng)所無污水、污物，無亂建、亂堆、亂放現(xiàn)象；公共場(chǎng)所全部達(dá)到國家規(guī)定的衛(wèi)生檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。 ②各功能區(qū)適量設(shè)置分類垃圾箱；旅游景點(diǎn)與服務(wù)點(diǎn)應(yīng)配置公廁；廁所質(zhì)量數(shù)量必須到位有標(biāo)志。 ③餐館、住宿等服務(wù)場(chǎng)所符合國家關(guān)于食品衛(wèi)生的規(guī)定配備消毒設(shè)施，禁止使用對(duì)環(huán)境造成污染的一次性餐具。 43 （二）新農(nóng)村社區(qū)建設(shè) 開發(fā)單位與農(nóng)村社區(qū)共同發(fā)展分析 為了更加密切開發(fā)單位與農(nóng)戶的關(guān)系，使農(nóng)戶得到實(shí)惠，開發(fā)單位應(yīng)考慮改變農(nóng)民身份，以土地為載體，通過租賃或股份制形式維系企業(yè)與農(nóng)戶的關(guān)系，將企業(yè)生產(chǎn)、加工、銷售在市場(chǎng)中獲得的利潤(rùn)通過租金、分紅、付息等 3 種方式返還給農(nóng)戶，使企業(yè)和農(nóng)戶形成利益共同體。 新型農(nóng)村社區(qū)建 設(shè)構(gòu)想 ①規(guī)?；?jīng)營(yíng)是解決致富農(nóng)民、繁榮村組的根本途徑 項(xiàng)目區(qū)將減少農(nóng)民數(shù)量，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人方向的轉(zhuǎn)換；走規(guī)模經(jīng)營(yíng)道路，通過農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)農(nóng)戶發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng) +企業(yè) +基地 +農(nóng)戶”一體化綜合發(fā)展。 ②農(nóng)村社區(qū)建設(shè)具體思路 ▲明晰產(chǎn)權(quán)，用足政策，龍頭企業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加入標(biāo)準(zhǔn)就業(yè)先列，參與集體分配和投資性收益分紅。 ▲項(xiàng)目區(qū)村落的開發(fā)建設(shè)均服從項(xiàng)目區(qū)管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào)。 ▲加快項(xiàng)目區(qū)內(nèi)供電、電信、供水、排水、道路、環(huán)衛(wèi)等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按要求整治村容村貌，整治生態(tài)環(huán)境， 實(shí)行人畜分離。 ▲在項(xiàng)目區(qū)管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào)下，有組織發(fā)展民風(fēng)風(fēng)俗旅游項(xiàng)目，使游客吃在農(nóng)家、住在農(nóng)家、樂在農(nóng)家、勞動(dòng)在農(nóng)家。 44 ▲在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)適應(yīng)限制外來人口的無序流入，要保證當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的投資機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)。 ▲建設(shè)社區(qū)農(nóng)校和農(nóng)技推廣中心，對(duì)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，以滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)勞動(dòng)力發(fā)展的需求。 ▲以創(chuàng)建“文明戶”、“文明新村”為主要形式帶動(dòng)鄉(xiāng)風(fēng)建設(shè)，樹立文明的生活方式、健康的娛樂方式、進(jìn)步的思想意識(shí)；興建文化活動(dòng)中心、村民廣場(chǎng)、休閑長(zhǎng)廊，加強(qiáng)文化設(shè)施建設(shè)，開展各種文化活動(dòng)，創(chuàng)造一個(gè)農(nóng)民 群眾安居樂業(yè)，文化生活豐富多彩，鄰里和睦相處的良好環(huán)境。 45 十一、組織管理、運(yùn)營(yíng)思路與保障措施 （一）組織管理體系 項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，為確保各項(xiàng)建設(shè)的連續(xù)性和運(yùn)行的穩(wěn)定性 ，必須有堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)和組織保證。項(xiàng)目區(qū)由“ XX 省 XX農(nóng)業(yè)高科 有限公司”作為開發(fā)龍頭企業(yè)來具體承擔(dān)園區(qū)的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理工作，主要職責(zé)為：負(fù)責(zé)規(guī)劃和實(shí)施方案的論證審定，協(xié)調(diào)各部門工作，籌措資金，項(xiàng)目驗(yàn)收，公共管理和招商引資等，下設(shè)多個(gè)部門。 行政管理辦公室 負(fù)責(zé)各種政務(wù)協(xié)調(diào)工作；相關(guān)重要文件起草、調(diào)研工作；會(huì)議組織、文電處理、秘 書事務(wù)、政務(wù)信息、文書檔案管理、機(jī)要保密工作；、基地的組織人事管理工作；代理或協(xié)助入駐企業(yè)的人力資源管理工作；園區(qū)公共物業(yè)的管理，包括安全保衛(wèi)、保潔；提供后勤服務(wù)；代理園區(qū)入駐企業(yè)的物業(yè)管理。 招商辦公室 招商策劃和公共宣傳，研究招商政策制定和實(shí)施招商方案，負(fù)責(zé)將投資商介紹給其他相關(guān)部門。 建設(shè)辦公室 負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及進(jìn)駐企業(yè)基建工作的協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)進(jìn)駐企業(yè)及投資項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目及企業(yè)的年度統(tǒng)計(jì)、審計(jì)上報(bào)工作等；負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)工作；負(fù)責(zé)與國土、規(guī)劃、建 46 設(shè)和環(huán)保等部門的相關(guān)工作 協(xié)調(diào)。 技術(shù)辦公室（由研究所執(zhí)行） 負(fù)責(zé)科研機(jī)構(gòu)引進(jìn)和產(chǎn)學(xué)研究體系建設(shè)，包括引進(jìn)人才、建立公共實(shí)驗(yàn)室、提供技術(shù)檢測(cè)和鑒定服務(wù)；負(fù)責(zé)科技項(xiàng)目申報(bào)；農(nóng)業(yè)新品品種引進(jìn)、實(shí)驗(yàn)和推廣；入駐企業(yè)產(chǎn)品推廣應(yīng)用。 信息辦公室 財(cái)務(wù)辦公室 （二）建設(shè)運(yùn)營(yíng)思路 創(chuàng)建有利于技術(shù)創(chuàng)新和科技企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，利用這個(gè)平臺(tái)聚集農(nóng)業(yè)高新技術(shù)企業(yè)，促進(jìn)園區(qū)科技創(chuàng)新。 開發(fā)單位具有獨(dú)立法人實(shí)體和市場(chǎng)主體，同時(shí)應(yīng)吸收外來的資本方與技術(shù)方入股，通過資產(chǎn)紐帶對(duì)各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行控股或摻股，最終實(shí)現(xiàn)上市。 建立合理的公司與農(nóng)民 利益分享關(guān)系。公司為農(nóng)民提供市場(chǎng)條件、營(yíng)銷服務(wù)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，直接定購農(nóng)民優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，公司與相關(guān)合作企業(yè)完成最佳市場(chǎng)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)。 實(shí)行土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)集約土地規(guī)模租賃經(jīng)營(yíng)、買斷經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)。 堅(jiān)持按項(xiàng)目進(jìn)行管理，實(shí)行高起點(diǎn)、嚴(yán)格、科學(xué)進(jìn)行論證篩選和監(jiān)管。 實(shí)行業(yè)主經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。 47 （三）保障措施 行政保障 政策保障 技術(shù)保障 資金保障 服務(wù)保障 48 十二、投資估算和效益分析 （一）投資估算 項(xiàng)目投資估算的主要范圍為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、配套 項(xiàng)目、環(huán)境治理項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，未包括土地購置等相關(guān)成本。 本項(xiàng)目投資估算為 123400 萬元人民幣，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按總額 %取定；規(guī)劃費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)按 4%取定；工程監(jiān)理費(fèi)按 1%取定；不可預(yù)見費(fèi)按 8%取定。 項(xiàng)目投資總表 序號(hào) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 投資估算 (萬元 ) 1 XX 水稻農(nóng)耕文化博覽館 2400 2 XX 水稻農(nóng)耕文化休閑山莊 32021 3 XX 水稻研究所和科研基地 3000 4 XX 水稻科普教育種植園 5000 5 XX 水稻保健水稻種植區(qū) 2021 6 XX 米示范廠 XX 酒示 范廠 3000 7 稻電影院、 奇石館和娛樂設(shè)施設(shè)備 18000 8 新農(nóng)村建設(shè)廣告宣 傳電子屏幕 1500 9 綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品超市一條街 12021 10 可移動(dòng)環(huán)保鄉(xiāng)村別墅 800 棟 35000 11 幼兒園、醫(yī)院、老年休閑保障院 8000 49 12 基礎(chǔ)建設(shè)、園林綠化 等 1500 合 計(jì) 123400 投資結(jié)構(gòu)與資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金來源由四個(gè)部分組成，其數(shù)額如下： 籌資來源 總額 比例 項(xiàng)目總投資 123400 開發(fā)單位自籌金 123400 開發(fā)單位債權(quán)融資 申請(qǐng)國 家、省市配套政策 社會(huì)融資及招商資金 計(jì)劃工程及進(jìn)度安排 項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“量力而行，循序漸進(jìn)，分期開發(fā)，持續(xù)發(fā)展”方針，根據(jù)這個(gè)原則，分二期進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。 第一期工程： 2021— 2021 年 預(yù)投資 80000 萬元 第二期工程： 2021— 2021 年 預(yù)投資 43400 萬元 （二）效益分析 經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)的特點(diǎn)決定了其建設(shè)采取邊投入、邊建設(shè)、邊經(jīng) 50 營(yíng)、邊受益的形式，因此項(xiàng)目建設(shè)期與經(jīng)營(yíng)期重合，本項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)期為一年純收入。 XX 水稻創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總表 項(xiàng) 目 種 類 收入來源 年純利潤(rùn) (萬元 ) XX 水稻農(nóng)耕文化博覽館 門票收入 1500 XX 水稻農(nóng)耕文化休閑山莊 綜合收入 4500 XX 水稻研究所和科研基地 申報(bào)、成果轉(zhuǎn)讓 1200 XX 水稻科普教育種植園 門票、科普 2021 XX 水稻保健水稻種植區(qū) 綠色產(chǎn)品銷售 3000 XX 米示范廠 XX 酒示范廠 產(chǎn)品銷售 15000 稻電影、 奇石館和娛樂設(shè)施設(shè)備 門票、娛樂 1000 綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品超市一條街 產(chǎn)品銷售 8000 新農(nóng)村建設(shè)廣告宣傳牌 廣告贊助 1000 可移動(dòng)環(huán)保鄉(xiāng)村別墅 房產(chǎn)出租出售 45200 合 計(jì) 社會(huì)環(huán)境效益 ①就業(yè)效果：項(xiàng)目的開發(fā)可直接解決 5000 個(gè)勞動(dòng)力就業(yè)，間接解決超過 3000 個(gè)農(nóng)民就業(yè)，同時(shí)可帶動(dòng)超 5000 人發(fā)展同類產(chǎn)業(yè)。 ②農(nóng)民增收：項(xiàng)目的開發(fā)可通過土地流轉(zhuǎn)帶動(dòng)農(nóng)民直接增收和勞動(dòng)力就業(yè)增收。 ③財(cái)政貢獻(xiàn)：可實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政年收入增長(zhǎng)。 生態(tài)效益 51 將保護(hù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境，合理永續(xù)生態(tài)資源，使項(xiàng)目走上保護(hù)、利用、創(chuàng)益、再利用、再創(chuàng)益的良性循環(huán)，對(duì)提高森林覆蓋率、涵養(yǎng)水源、防止水土流失、促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重要的作用。同時(shí)，項(xiàng)目的 建設(shè)將有助于加強(qiáng)和提高相關(guān)人員的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，從而在觀念上達(dá)成共識(shí)，有利于化解開發(fā)和保護(hù)之間的矛盾；另外，項(xiàng)目區(qū)的開發(fā)將改變由原來的無序無特色休閑農(nóng)業(yè)狀態(tài)，轉(zhuǎn)為“龍頭拉動(dòng)”有特色休閑農(nóng)業(yè)，其開發(fā)和生產(chǎn)將注重綠色、環(huán)保意識(shí)，生態(tài)效益將會(huì)是十分明顯的。 十三、結(jié)論 52 綜合所述，項(xiàng)目符合國家的宏觀產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)客觀市場(chǎng)的需求，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新階段的必須選擇和現(xiàn)實(shí)需要，其開發(fā)建設(shè)將對(duì)加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。所以，該項(xiàng)目的建設(shè)必要性理由充分，技術(shù)可行 ，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益顯著，投資回報(bào)率高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，具有很強(qiáng)的可行性。 二○一三年一月 十四、附件 53 XX 省 XX 水稻科普農(nóng)耕文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園 暨中華國際水稻（農(nóng)耕）文化節(jié) 總體規(guī)劃框架 XX 水稻農(nóng)耕文化旅游區(qū) XX 水稻農(nóng)耕文化博覽館 XX 水稻農(nóng)耕文化休閑山莊 XX 水稻研究所和科研基地 XX 水稻科普種植觀賞區(qū) XX 水稻保健水稻產(chǎn)業(yè)種植區(qū) XX 米示范廠 XX 營(yíng)養(yǎng)酒示范廠 稻電影院、奇石館和娛樂設(shè)備設(shè)施 綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品超市一條街 國際幼稚園、醫(yī)院和養(yǎng)老養(yǎng)生院 新農(nóng)村建設(shè)廣告宣傳牌 108 塊 可移動(dòng)環(huán)保鄉(xiāng)村別墅 108 棟 54 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 草本咖啡 高效食用菌 秸桿蛋白飼料 高產(chǎn)牧草 生物農(nóng)藥 環(huán)保有機(jī)肥料 特種養(yǎng)殖 保健蔬菜 盆景養(yǎng)生植物 特種水果 1 青籽氨基酸樹 1 油菜林奇樹 1 超級(jí)稻油菜 1 高產(chǎn)黃豆紫薯