【導讀】××項目市場調(diào)查綜合分析報告

　　

【正文】 。武漢市 2021 年 7 月開始推行這種土地供應(yīng)方式。將促使： 房地產(chǎn)市場走向規(guī)范化 地價上揚 項目市場調(diào)查綜合分析報告 27 房價上揚 開發(fā)商重新洗牌 武漢市政府意圖強化土地經(jīng)營、增加土地收入，改變房價過低與城市在全國同類城市中地位不相稱的局面，最近三年已經(jīng)推動地價翻一番，樓面地價由均價 600元 /m2 左右上升到 1300 元 /m2 左右，大大促使房價上揚，房價由平均 2300 元 /m2 左右上升到 3000 元 /m2左右。 （ 2） 國家調(diào)整金融政策 2021 年 10 月 29 日，央行發(fā)布通知，金融機構(gòu)一年期存款基準利率將上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％，一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，后又上調(diào) 個百分點， 由 ％提高到 ％。此舉向社會傳遞了中央銀行控制信貸和投資過快增長的政策意圖。 中央銀行 2021年的 121號文件提出要進一步支撐資本實力型開發(fā)商在市場之中處于主導地位。在國務(wù)院 18 號文中，也提出“ 對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度 ” 。 （ 3） 經(jīng)濟適用房管理政策 2021 年 5 月 13 日，我國第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式規(guī)定出臺，經(jīng)濟適用房面積嚴格控制在中 小套型。根據(jù)該項辦法，武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定》，強化了對 戶型面積、購買對象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)，這也將會在一定程度上抑制武漢市房價增長過快的趨勢。 （ 4） 武漢市大規(guī)模的舊城改造政策 武漢市大規(guī)模成片舊城改造、消滅“城中村”政策，大面積拆遷，大大增加了住宅及商業(yè)物業(yè)的需求。 （ 5） 國家連續(xù)出臺控制房價上漲過快的一系列政策 “國八條”、“溫八條”、“七部委八條”連續(xù)出臺政策，控制房價上漲過快。如：強化土地管理，增加中低價位、中小房型住宅供應(yīng)，禁止期房轉(zhuǎn)讓，增加市場成本等 。這將對市場產(chǎn)生廣泛影響，使整個市場走向穩(wěn)定、健康發(fā)展。 （ 6） 武漢市加強了商品房銷售市場的監(jiān)管 從 2021 年 3 月 1 日起，武漢市實行了嚴格的商品房項目合同備案登記制，強化了對個樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵押”行為的監(jiān)管，實行了“期 項目市場調(diào)查綜合分析報告 28 房限轉(zhuǎn)”。同年 5 月，頒布了禁止無證售房、禁止炒房號、禁止無證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強化了商品房銷售管理，使市場更加規(guī)范。 （ 7） 武漢市房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)正式啟動 從 2021 年 8 月 10 日，武漢市房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)正式啟動。改系統(tǒng)的建立對武漢市房地產(chǎn)市場 的運行狀況進行了適時監(jiān)控，將正確引導企業(yè)投資和市民消費，為政府科學制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策提供決策依據(jù)。 （ 8） 進一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金 從 2021 年 9 月 1 日起，武漢市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金應(yīng)占項目總投資比例的 35％ 。 （ 9） 武漢市政府推行“平方公里”開發(fā)政策，促使大盤涌起。 市場環(huán)境分析 （ 1） 房地產(chǎn)基本經(jīng)濟指標 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（億元） 土地供給情況(畝 ) 商品房供給情況（ m2） 商品房交易情況（ m2） 存量房交易情況（ m2） 商 品房空置情況（ m2） 舊城改造和拆遷情況（ m2） 指標 增長率（ ％） 1990～ 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 單位：％ 項目市場調(diào)查綜合分析報告 29 年 度 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 全 國 武漢市 數(shù)據(jù)來源： 中國、武漢房地產(chǎn)年鑒 武漢經(jīng)濟最新動態(tài) 房地產(chǎn)投資增長率曲線圖500501001502002501991199219931994199519961997199819992000200120022003年％率長增全 國武漢市 項目市場調(diào)查綜合分析報告 30 （ 2） 房地產(chǎn)市場價格情況 950105011501250135014501550 住宅寫字樓綜合住宅 1000 1011 1032 1041 1048 1061 1062 1082 1004 1039 1078 1137 1147 1160 1177 1219 1282 1356 1397 1460寫字樓 1000 1010 1013 1016 1018 1017 1020 1023 1030 1035 1039 1050 1066 1081 1090 1096 1109 1118 1124 1132綜合 1000 1010 1022 1026 1030 1037 1039 1042 1017 1032 1049 1116 1130 1145 1130 1175 1206 1237 1255 128200 年1 季00 年2 季00 年3 季00 年4 季01 年1 季01 年2 季01 年3 季01 年4 季02 年1 季02 年2 季02 年3 季02 年4 季03 年1 季03 年2 季03 年3 季03 年4 季04 年1 季04 年2 季04 年3 季04 年4 季2021～ 2021武漢市各季度價格指數(shù)走勢圖 武漢市房地產(chǎn)價格 保持了三年的價格上升趨勢， 在 2021 年， 在 國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺的背景下，受城市化進程加快、需求擴張、成本擴大等因素的影響， 武漢市 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢，并由此帶動房地產(chǎn)價格的全面上漲。 2021 年，在國家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下， 武漢市 房地產(chǎn)市場需求趨向平穩(wěn)，價格增長過快的勢頭減緩，但仍會在較高的價位上運行 ，據(jù)統(tǒng)計武漢市 2021 年 第一季度房地產(chǎn)價格上漲幅度高達 12％ 。 全年商品房綜合物業(yè)平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ ， 2021 年第四季度綜合物業(yè)平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ 。其中，全年住宅平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ ， 2021 年第四季度住宅平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ ； 全年寫字樓平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ ， 2021 年第四季度寫字樓平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％ 。 全年 武漢市 全年房屋租賃價格為 元 /平方米月，其中：住宅租賃價格為 元 /平方米月； 辦公用房租賃租賃價格為 元 /平方米月；商服用房租賃價格為 元 /平方米月 。 項目市場調(diào)查綜合分析報告 31 武漢市房地產(chǎn)市場價格簡要評述： ○ 1 商品房銷售價格上漲的主要原因：一是隨著商品房的大量開發(fā)，土地資源越來越少，地價隨之上升；二是鋼材、水泥市場價格的上揚， 增加 了房地產(chǎn)建設(shè)的成本；三是城市建設(shè)步伐加快，二次購房的人數(shù)在不斷上升，導致市場需求旺盛，房價攀升。四是部分購房者擔心土地減少導致房價上漲、擔心銀行貸款利率提高等而加入購 房行列，加大了住房的需求量，從而推動房價上漲。 ○ 2 商業(yè)用房租賃價格上漲是影響租賃價格上漲的主要因素 。 2021 年 武漢 市商業(yè)用房租賃價格漲勢平穩(wěn)，一至四季度分別上漲 ％ 、 ％ 、 ％ 和 ％ ；全年上漲 ％ ，影響租賃價格總指數(shù)上升 個百分點。近幾年來，商業(yè)用房價格低迷一直帶動 武漢 市租賃價格下降，使得租賃價格近四年內(nèi)一直在低位運行，其價格指數(shù)分別為： ％ 、 ％ 、 ％ 和 ％ 。隨著 武漢 市經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城區(qū)商品房價格的走高， 2021 年 武漢 市租賃 市場價格開始走出低谷。 ○ 3 辦公用房租賃價格指數(shù)仍在低位徘徊 。 2021 年 武漢 市辦公用房價格下降 ％ 。 從分季看，一至四季度指數(shù)分別為 ％ 、 ％ 、 ％ 和 ％ ，價格走勢雖然在逐步走高，但仍然顯示出弱勢狀態(tài)。從分類看， 高標準寫字樓下降 ％ ，普通辦公用房上升 ％ ，豪華辦公用房因價格高昂造成了供大與求的市場格局。 ○ 4 土地交易價格繼續(xù)上漲 。從土地價格上看， 2021 年商品住宅樓面地價均價為 1215 元 /平方米，比 2021 年增長 ％ 。在通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目中，商服類房地產(chǎn)樓面地價的最高價已達到 8500 元 /平方米。武漢 市土地交易價格繼續(xù)保持上漲趨勢。分季看，一至四季度價格分別上漲 ％ 、 ％ 、 ％ 和 ％ ，價格穩(wěn)步上升；分類看，居民住宅用地價格上漲 ％ ，商業(yè)、旅游娛樂用地上漲％ ，其他用地上漲 ％ ，工業(yè)用地價格持平。土地價格保持漲勢的主要原因一是土地交易量減少；二是土地使用權(quán)方式的轉(zhuǎn)換；三是消費市場對住房需求的增長，三者共同推動土地價格上漲。 總體而言，武漢市房地產(chǎn)市場在價格穩(wěn)步上升的情況下 ，仍處于成長期和上升期。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展有效拉動了武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位逐漸凸顯出來。 項目市場調(diào)查綜合分析報告 32 第 四 部分 武漢 市 高檔高層寫字樓市場調(diào)查與分析 一、武漢市高檔寫字樓 發(fā)展狀況 武漢市寫字樓區(qū)域市場分析 在房地產(chǎn)開發(fā) 各類 產(chǎn)品中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在 9 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語。但伴隨著寫字樓的過 度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘。寫字樓的蕭條直至 98 年底。 1999 年至 2021 年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都 相當高 ，北京的升幅更是達到40％。 2021 年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和 宏觀 經(jīng)濟 景氣 ，國外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。 武漢作為湖北省省會，位于中國中 部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有 “ 九省通衢 ” 之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。 武漢所處地理及發(fā)展狀況，在 WTO 三年保護期到期 和在武漢在 “中部崛起”中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后 五 年 將有相當大的需求 。 項目市場調(diào)查綜合分析報告 33 武漢市寫字樓片區(qū)市場 發(fā)展狀況 根據(jù)我們對武漢市寫字樓市場的初步調(diào)查，武漢市目前在售的寫字樓約有 40來家，具體分布情況見下 圖： 武漢三鎮(zhèn)的寫字樓超過 100 余座 ， 以滿足中小型企業(yè)客戶群消費水平的新型產(chǎn)品在不斷增多。 武漢 寫字樓分布 為 漢口和武昌兩足鼎立 形勢。 在漢口建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” 片區(qū)，毗鄰未來的王家墩商務(wù)區(qū)，是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。從 1996 年的招商銀行大廈落成至今， 在 建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” 這 公里的路段上， 匯集了建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場、信合大廈、商業(yè)銀行大廈等 10 余座中高檔寫字樓，也展示了武漢寫字樓市場最富特色的一幕：銀行和大商場成為最大的開發(fā)商 。在漢口解放大道至武勝路沿線，聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字 樓，以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場為代表。在漢口中山大道，從老牌商業(yè)中心江漢路至三陽路，佳麗廣場、德潤大廈、金源大廈、武漢數(shù)碼港等商務(wù)樓一氣貫通。 武昌地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展僅次于漢口，其優(yōu)勢是 科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、 IT 業(yè)水平高，寫字樓主要分布在中南路至武珞路沿線，包括中商廣場、世紀廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等；隨著光谷日漸成熟，信息科技公司也增多， 慧谷時空、 SBI 創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華 樂 商務(wù)中心等紛紛建成。 在漢陽，寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。 武漢市 在售寫字樓基本情況 項目市場調(diào)查綜合分析報告 34 武 漢市在售寫字樓基本情況 統(tǒng)計 表 項目名稱 項目地址 建筑形態(tài) 均價 （元 / m2） 建筑形態(tài) 銷售狀況 建筑規(guī)模 開發(fā)商 武昌 ★ 中商廣場 武昌區(qū)中南路 寫字樓 6500 48 層 1 棟 尾盤盤整 30000 中商集團中江房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司