【導讀】黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告

　　

【正文】 猴跳峽，最寬不足 10 米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。黑山谷頂?shù)赘叨仍?400— 600 米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在 70— 80 度，部分岸坡直立在 90度以上，高在 1200 米左右。 本 項目地塊位置位于重慶市萬盛區(qū)黑山谷風景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。項目金靠黑山谷景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7 米。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 26 頁 共 97 頁 地上建筑物 地塊地址為 黑山谷景區(qū)南大門松林賓館 ，項目分為 A、 B 兩個地塊，其中 A地塊的總面積為 13749 平方米， B 地塊的總面積為 7267 平方米 。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜 坡上。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運動，以水平擠壓為主，第三紀開始的喜馬拉雅運動中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。 ②地震 根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6 度區(qū)，設計基本地震加速度值 。根據(jù)剪切波測試成果（等效剪切波速值見表 ），按《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020）的有關(guān)規(guī)定，場地填土、粉質(zhì)填土為中軟場地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場地屬有利地段，場地類 別為 Ⅱ 類建筑場地，設計特征周期 。 ③水文地質(zhì)條件 場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補給，水量較小，對施工影響不大。據(jù)對環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對鋼筋砼無腐蝕性。場區(qū)地表水較少。 項目地塊 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 ① 該項目分為 A、 B 兩個地塊，都位于黑山谷景區(qū) 內(nèi) 的南大門， 處入谷要沖。其中 A 地塊位于風景區(qū)至萬盛的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道， 可謂占盡地利。 ② 在 A、 B 兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 27 頁 共 97 頁 ③ 項目與景區(qū)資源、風格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應融為一體。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供動力。 ④ 該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。 ⑤ 政府支持的政策。該項目的 土地價格為商住用地，土地價格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減 免或優(yōu)惠。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經(jīng)營，更好的服務于萬盛的旅游發(fā)展情況，參照萬盛委發(fā) [2020]35 號文《萬盛區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》， 政府免費提供 50 畝森林帶（位于項目地塊后方即東北側(cè)） ， 作為酒店的“戶外拓展訓練基地” ，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓設施和森林管護用房，并享受相應的優(yōu)惠政策。 ⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項目將打造為集“超四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲 、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級溫泉假日酒店。因此，從本項目的定位與設計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。面對這些優(yōu)勢，項目應當把握住時機。 項目劣勢分析 ① 該項目是的定位 超 四星級酒店，屬于中高等消費水平， 需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以 強有力的 支持 。 ② 本項目 地處景區(qū)，離萬盛城區(qū)較遠； 周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價格 相對 低廉的服務，因此對于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價格低廉的服務是其選擇的對象。 ③ 該項目提 供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略， 成本會相對增加，顧客波動幅度稍大 。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 28 頁 共 97 頁 項目機會分析 萬盛區(qū)背靠 3000 萬人口的重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。特別是重慶提出打造 “1 小時經(jīng)濟圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預計 10—15 年后，經(jīng)濟圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場空間。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休 閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。 近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速， 自直轄以來，重慶經(jīng)濟有質(zhì)的飛躍， 白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為 產(chǎn)權(quán)式酒店的 消費帶來了商機 ， 使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同 ，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟 。 重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 海蘭云天的成功， 可以說 為重慶 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 提供了本土化的模板。 由于中國宏觀經(jīng)濟形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機。 長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投 資理財?shù)氖走x，但截止 2020 年 2 月的第 8 次降息 (一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。 雖然房地產(chǎn)市場在近期有所波動，但比起目前持續(xù)低迷、 欲漲乏力 的證券市場來說 ， 投資不動產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。 隨著重慶城市建設的快速發(fā)展以及經(jīng)濟生活水平的提高，經(jīng)過一段時間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場環(huán)境已相對成熟起來 。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明的旅游城市。其二，隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念和投資理念。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展狀況與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著重慶對外開放步伐的進一步加快以及各種國際會議的舉辦勢必激發(fā)出對于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費需求。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 29 頁 共 97 頁 項目威脅分析 本項目雖然處在景區(qū)的 南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素， 主要的客戶 可能 來自于 中低消費水平的人群 ，所以能否有效的吸引目標客戶 是關(guān)系 項目 成敗的 一個主要因素。 目前項目存在的威脅主要來萬盛城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務質(zhì)量都在三星級以上標準。同時 我們認為 本項目 的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進者 。跟進者對于本酒店運營模式及服務特色的模仿，會使 該 項目的特色優(yōu)勢會消失。 項目適宜性分析 最適宜項目： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 項目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設的項目為： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 。由于本項目地理位置優(yōu)越，所以建 假日酒店 會更快，更有效的收回投資，獲得利潤。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點 （ 1） 產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀 70 年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 “ TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”） 即“時空共享”的意思。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點是都建于景 色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報 ，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 30 頁 共 97 頁 地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 ? 時權(quán)酒店 是將酒店的每個單位（酒店標間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán) 。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。 ? 純產(chǎn)權(quán)酒店 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為 30 天）。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務型和度假型。 ? 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 ? 高爾夫、登山、滑雪 圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。 ? 時值度假型酒店 指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺謹?shù)”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀 70 年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法 國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的 20 年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā) 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 31 頁 共 97 頁 展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示， [WTO 國際貿(mào)易組織， 1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995 年年平均增長 %； 1980 年，全球 500 個旅游目的地板 萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 [， 1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達 40 億美元，到 2020 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資， 40％為企業(yè)和社會機構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾青睞的投資工具。 ? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200 多家，遍布中國個省市、直轄市、自治區(qū)等。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是 海南省三亞市，約于 1995 年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2020 年起開始風靡全國。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游