【正文】 ............ 44 目標產(chǎn)品定位分析 ............................................................................................. 45 6 項目 規(guī)劃設計 ............................................................................................................. 44 規(guī)劃設計條件與依據(jù) ......................................................................................... 44 規(guī)劃設計理念 ..................................................................................................... 44 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 2 頁 共 97 頁 規(guī)劃設計定位 ..................................................................................................... 45 總體規(guī)劃布局 ..................................................................................................... 44 建筑 風格與裝修 ................................................................................................. 50 景觀 規(guī)劃 ............................................................................................................. 51 配套設計 ............................................................................................................. 51 7 項目投融資分析 ...................................................................................................... 55 投資估算 ............................................................................................................. 55 投資估算過程 ..................................................................................................... 57 投融資分析 ......................................................................................................... 63 8 項目財務分析與風險規(guī)避 ...................................................................................... 71 銷售收入預測 ..................................................................................................... 71 稅費計算 ............................................................................................................. 72 財務分析 ............................................................................................................. 74 項目不確定性分析 和風險管理 ......................................................................... 75 項目的社會效益評價 ......................................................................................... 80 環(huán)境效益評價 ..................................................................................................... 81 項目綜合評價 ..................................................................................................... 81 9 營銷推廣及廣告策劃 ................................................................................................ 82 項目營銷推廣環(huán)境分析 ..................................................................................... 82 項目客戶定位分析 ............................................................................................. 83 項目營銷推廣策劃的具體方案 ......................................................................... 84 項目營銷推廣預算 ............................................................................................. 88 項目營銷管理 ..................................................................................................... 88 結 論 ........................................................................................................................... 97 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 3 頁 共 97 頁 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 1 總 論 項目概況 本 項目 是一個 集休閑、娛樂、會議、培訓、客房于一體的多功能超四星級酒店 。具體如圖 所示： 圖 南坪汽車站到黑山谷圣杰溫泉假日酒店交通線路 圖 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 6 頁 共 97 頁 注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示黑山谷圣杰溫泉假日酒店 重慶陳家坪汽車站 — （陳家坪到萬盛大巴） — 萬盛汽車站 — （打的3 元） — 萬盛南桐車 站 — （黑山谷南門班車） — 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 。 一、自然環(huán)境分析： 該項目位于萬盛區(qū)黑山谷風景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風景帶，其中主要景區(qū)有 萬盛黑山谷 、黑山鯉魚河、 銅鼓灘、萬盛 石林、黑山國家深林公園、奧陶紀森林公園等。水是黑山谷的 靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。年平均氣溫達 18 度 以上。 萬盛石林位于萬盛區(qū)南天鄉(xiāng)境內，萬盛石林距重慶市區(qū) 165 千米，距萬盛城區(qū) 20 千米。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析 經(jīng)濟高速增長，高 收入群體的出現(xiàn)。 （一） 高收入群體的投資需求。而隨著汽車的普及， 交通將更加便捷。 ②開發(fā)方向：出于 項目所處位置 優(yōu)越 ， 以及該地區(qū)市場狀況， 本設計將項目產(chǎn)品定位 為“ 客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、 拓展培訓” 等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店 ③開發(fā)目標：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標重點在保證收益的前提下占領市場。 由此看來該項目的開發(fā) 將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地 塊 。 （二 ）營銷渠道：自行營銷 ，在主城區(qū)及萬盛區(qū)設點銷售。 快速回升主要依靠內需拉動，投資和消費增勢強勁 據(jù)測算，在 2020 年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是 4 個百分點，投資的貢獻率為 個百分點。在此背景下， 2020 年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā) 行權的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應下，導致了貨幣擴張。 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平 預計 2020 年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到 萬億元和 萬億元，分別同比增長 %和 %，低于 20202020 年的平均水平。 如下圖 、圖 、表 所示。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達 928 億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到 %。 2020 年成交總套數(shù)比 2020 年增長 43%，增加 78467套。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 24 頁 共 97 頁 三 、 工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。截止 11 月底，駐區(qū)金融機構存款、貸款余額分別增長 %、 %，存貸比首次突破 50%。無霜期長，具有典型的季風氣候特征。項目金靠黑山谷景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7 米。場區(qū)地表水較少。該項目的 土地價格為商住用地，土地價格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關費用的減 免或優(yōu)惠。 ③ 該項目提 供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略， 成本會相對增加，顧客波動幅度稍大 。 長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投 資理財?shù)氖走x，但截止 2020 年 2 月的第 8 次降息 (一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 29 頁 共 97 頁 項目威脅分析 本項目雖然處在景區(qū)的 南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素， 主要的客戶 可能 來自于 中低消費水平的人群 ，所以能否有效的吸引目標客戶 是關系 項目 成敗的 一個主要因素。產(chǎn)權式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 ? 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 ? 國內產(chǎn)權式酒店發(fā)展 隨著國內經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權酒店在國內著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權酒