【正文】 本 600萬元 =500萬元。 收益 合計： 一次性 收益 ，另 每 年 900萬元。 建材市場項目 建材市場項目在玻璃期貨市場和商會總部基地項目運作之前，將 占據(jù)商業(yè)園 270000 ㎡ 的區(qū)域。按建 材類別分別為瓷磚、潔具、玻璃、門業(yè)、板材等五大主體市場。 投資測算 ： 土建、設(shè)備、裝修、招商等按 3500 元 /㎡ 計，預(yù)計 10億元。 收益測算 ： 租金、廣告、活動 等按 75 元 /㎡ 計， 億元 /年。 效益測算 ： 億元 /年 成本 5000 萬元 /年 = /年 智能倉儲項目 智能倉儲項目 ： 按 1 層及 第 3 層共計 19000 ㎡ ，合 270 萬 m179。，主要負責倉儲 、 物流管理。 投資測算 ： 土建、設(shè)備、招商等按 7000 元 /㎡ 計， 。 XX 貨場整體開發(fā)項目可行性研究報告 19 收入測算 ： 租金按月 10 元 /m179。月計，預(yù)計 億元 /年 ； 物流管理按 1 元 /m179。，預(yù) 計 3200 萬元 /年 。 效益測算 ： 億元 + 億元 成本 5000 萬元 = 億元 /年 。 玻璃期貨市場項目和商會總部項目 由于政策性較強，目前暫不作分析，待項目成熟后，可以從前述項目中進行改造轉(zhuǎn)移，屆時再作分析。 投資與收益預(yù)測表 項目名稱 投資 （億元） 年成本（億 元 ） 年收入（億 元 ） 利潤 (億 元 ） 備 注 商業(yè)區(qū)管理項目 另 收入 億元 建材市場項目 10 智能倉儲項目 合計 當期收回 投資 億元 圖（ 4） 建設(shè)周期 針對 XX 貨場現(xiàn)狀分期執(zhí)行各個項目，預(yù)計完全建成周期為 8年，但各項目實際投資收益期在 23年，所以按平均 3年建設(shè)周期評估投資及回報。 回報預(yù)測 ? 全項目每年利潤 （含稅） 。 ? 合作公司應(yīng)得利潤為 51%= 億元。 ? 中力物流 收益約： 5400 萬元，聯(lián)合體約 億元。 XX 貨場整體開發(fā)項目可行性研究報告 20 第八 章 風險評估 市場風險 XX貨場雖地處武漢 中央商務(wù)區(qū)，但以南國大武漢為代表的建材市場異軍突起。 在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城與玻璃行業(yè)合作，于2021年初開始運作“中南玻璃城”項目。實踐證明，中南玻璃城的成功進駐 也 顯示了時代精品城 的 歷史 榮光。 由于諸多因素的變化將應(yīng)有的市場份額，無形地 流失 ，如欲再回暖必須進行比周邊市場更優(yōu)越的軟硬件投入，實行亮點打造。 ? 市場保有量的風險預(yù)測與防范 XX貨場現(xiàn)有商戶約 350家，開發(fā)后將達到 2021家，相當于現(xiàn)有商戶的 6倍，商戶進駐是否能夠達到飽和，將是市場風險之一。解決方案應(yīng)采取五個步驟：一是培養(yǎng)現(xiàn)有商戶成為開發(fā)的主力軍，從優(yōu)惠、投資權(quán)等方面放寬政策。確?，F(xiàn)有商戶沉淀，擴大轉(zhuǎn)介紹。實現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一翻（ 700家）的目標；二是盡快啟動招商宣傳工作，在 XX 路、中央商務(wù)區(qū)、金太陽等正在執(zhí)行拆遷的 地段或建制 地引進商戶和品牌，實現(xiàn) 600家進駐的目標；三是通過廣告等手段，將尚未進駐 XX的建材品牌引進 XX貨場，實現(xiàn) 300家進駐目標；四是引進“城市綜合體”概念，將補充性質(zhì)的項目引入 XX 貨場，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂等等，實現(xiàn)相當于 300家建材進駐的面積；五是整體引進類似歐亞達家居這種有品牌影響力的企業(yè)，實現(xiàn)相當于 500 家建材進駐的面 積。 ? 市場持續(xù)性的風險預(yù)測與防范 XX 貨場整體開發(fā)項目可行性研究報告 21 要實現(xiàn) XX 貨場項目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升級。在市場運行過程中，必須提供足夠的用以企業(yè)發(fā)展的儲備資源，必須提前準備超越現(xiàn)狀的成長性項目。比如，我們考慮的“玻璃期貨交易”和“商會總部基地”項目，現(xiàn)在看來，可能有很多條件還不成熟，但我們得準備，得爭取，得想辦法總是走在別人前面。 政策與效益風險 國企改革隨著市場經(jīng)濟不斷健康的發(fā)展，走出了具有中國特色的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產(chǎn)豐厚，人力資源豐盛，技術(shù)隊伍龐大，這恰好說明鐵路的改革攻堅階段即將來 臨。在項目開發(fā)中，雖存在諸多難以預(yù)測的政策變化和相關(guān)制度的改革等，但是開發(fā)不能等，刻不容緩。要認真分析政策前景，切實把握政策變化的機遇與有利因素，規(guī)避可預(yù)測的風險。 利益分配的風險預(yù)測與防范 有的國企改革總會在改革之后背負“國有資產(chǎn)流失”的議論，我們也可能會承擔這個風險。防范這一風險，一是在程序上 依法、講科學(xué)，和鐵路、投資人的利益分配，除了這兩個主體之間的討價還價以外，盡量引入政府部門和權(quán)威評估機構(gòu)參與其中，讓他們當裁判，做出中性、公正的判斷；二是建立分配工作的階段性協(xié)商機制，可能因為條件變化導(dǎo)致原始評估的 客觀失衡，所以，有必要建立后期利益調(diào)整的協(xié)商機制，保證項目健康、長久、雙贏。 ? 宏觀政策的風險預(yù)測與防范 鐵路什么時候改革、如何改革，在目前看來，存在諸多未知因XX 貨場整體開發(fā)項目可行性研究報告 22 素。如何打造一種合作思路，既符合現(xiàn)有政策，又能適應(yīng)將來政策變化，是 XX 貨場整體開發(fā)項目機制建設(shè)的必修課。有一點我們肯定，無論宏觀政策如何調(diào)整，保持發(fā)展，提高效益的方向是不會變的。因此，我們建議，在合作機制中，考慮“雙軌制”的元素，即一方面保持并延續(xù)現(xiàn)有機制“存檔”，另一方面創(chuàng)新并發(fā)展新機制，尋找一種“進可攻，退可守”的策略。 ? 職工消化的風險預(yù)測與防范 職工進入新的合作公司，工作習(xí)慣可能與以往不一樣，薪酬待遇可能與原來有區(qū)別，晉級升遷可能與現(xiàn)有方式存在差異，很多地方都可能表現(xiàn)出不一樣的特征。一方面，這部分職工對“既得利益”的留戀，另一方面他們又對“未來風險”的觀望。但是，就整體而言，鐵路職工在政策水平、個人素養(yǎng)、組織觀念等方面，相對于一般的民企來說，還是勝人一籌的。把這部分職工積極、穩(wěn)妥、有效地組織起來，可以更多地為合作公司創(chuàng)造價值。所以，關(guān)鍵的問題是在組織工作中，如何揚長避短，既讓他們感受到與鐵路的“血親”關(guān)系，保持“鐵老大”文化的優(yōu)越感，又讓他們感受到 新公司的成長希望和國家利益、社會利益的一脈相承?，F(xiàn)有鐵路部門之間的“勞務(wù)輸出”概念等一系列的成功經(jīng)驗，都是我們需要學(xué)習(xí)和借鑒的。 隨著項目的進展，我們必然會發(fā)現(xiàn)和面對更多的風險，對風險的預(yù)測和防范，是從立項、執(zhí)行，到發(fā)展、變遷，一直都不能放松的永久性的工作任務(wù)。因此，建立和健全項目風險預(yù)測和防范機制，才 是抵制風險的根本方法。 XX 貨場整體開發(fā)項目可行性研究報告 23 結(jié)論 XX貨場的整體開發(fā)，是歷史的必然選擇。新興市場的 升級等現(xiàn)狀和二環(huán)線建設(shè)等元素，從正反兩個方面催促著 整體 開發(fā) 工作 的啟動。保持鐵路系統(tǒng)的主動權(quán)，創(chuàng)新鐵路改革思路，樹立國企與 民 企合作的典范，是 XX 貨場整體開發(fā)的基本方向。提高商業(yè)價值，優(yōu)化城市形象，創(chuàng)造經(jīng)濟效益和社會效益，是 XX 貨場整體開發(fā)的最終目的。 商業(yè)區(qū)管理項目在整合中創(chuàng)造價值，建材市場項目在承襲中領(lǐng)馭 XX，智能倉儲項目在創(chuàng)新中獨樹一幟，商會總部和玻璃期貨更在追求中為后續(xù)發(fā)展藏儲可持續(xù)元素。 因此，整體開發(fā) XX貨場，是智慧的選擇 ，更是歷史的必然 。 商會（協(xié)會） 聯(lián)合體 2021年 10 月 18日