湖北省荊州“城南春天”可研報(bào)告-資料下載頁
2025-02-27 08:01本頁面
【正文】 成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房 合計(jì) 82021 說明：上述土地不包括道路代征地。 三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃 本公司將對(duì) “ 城南春天 ” 項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約 41000 平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約 7600平方米，住宅總建面約 33400平方米，合計(jì)需投入資金 4100萬元。資金來源計(jì)劃： （ 1）公司土地投入款 1096 萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付； （ 2）在本項(xiàng)目 “ 城南春天 ” 第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近 90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于 2021 年 4 月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1300萬 元； （ 3）在本項(xiàng)目 “ 城南春天 ” 第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約 7600 平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于 2021 年 8 月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1672萬元； （ 3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約 2021 萬元； （ 4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目 “ 城南春天 ” 第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的 80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金； （ 5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 第一階段將于 2021 年 2 月開工， 5 月開始預(yù)售， 8 月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入 2021萬元（第一階段全部 6348 萬元的 30%）。至此第二階段項(xiàng)目開工。 綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。 本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。 四、經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下： 住宅（商品 房），測(cè)算成本為人民幣 953，預(yù)計(jì)盈利 3165 萬元。如下表： 面積 （ m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 銷售均價(jià) （元 / m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元） 70803 953 6747 1400 9912 3165 說明：具體明細(xì)見附表（ 1） 商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測(cè)算成本為人民幣 1187 元 / m2，預(yù)計(jì)盈利 978萬元，如下表： 面積 （ m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 銷售均價(jià) （元 / m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元） 9659 1187 1147 2200 2125 978 說明：具體明細(xì)見附表（ 2）。 架空層（車庫、儲(chǔ)藏室），因其成本已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣 822 萬元，如下表： 項(xiàng)目 面積 （ m2） 銷售價(jià) （元 /m2） 銷售收入 （萬元） 備注 儲(chǔ)藏室 4620 650 300 車 庫 4500 1160 522 合 計(jì) 9120 822 由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表： 項(xiàng)目 面積 （ m2） 總投入 （元 /m2） 總收入 （萬元 ） 利潤 （萬元） 住 宅 70803 6747 9912 3165 商業(yè)用房 9659 1147 2125 978 車 庫 4500 522 522 儲(chǔ)藏室 4620 300 300 合 計(jì) 89592 7894 12859 4965 附表（ 1） 住宅成本分析 項(xiàng)目 數(shù)量 每平方米攤銷 （元 / m2） 金額 （萬元） 備注 建筑面積 70803 土地款 200 城市配套費(fèi) 40 土地規(guī)劃設(shè) 計(jì)費(fèi) 中心會(huì)所 綠化廣場(chǎng) 配電設(shè)施 道路 15 土建費(fèi)、水電安裝 500 開發(fā)管理費(fèi) 按銷售收入 3%計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)用 按銷售收入 %計(jì) 稅金 按銷售收入 %計(jì) 合計(jì) 附表（ 2） 商業(yè)用房成本分析 項(xiàng)目 數(shù)量 每平方米攤銷 （元 / m2） 金額 （萬元） 備注 建筑面積 9659 土地款 200 城市配套費(fèi) 40 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 中心會(huì)所 綠化廣場(chǎng) 配電設(shè)施 道路 15 物業(yè)管理設(shè)施 土建費(fèi)、水電安裝 600 開發(fā)管理費(fèi) 66 按銷售收入 3%計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)用 33 按銷售收入 %計(jì) 稅金 按銷售收入 %計(jì) 合計(jì)
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