【導(dǎo)讀】呼市XX特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目。報(bào)告全面反映了各方交易對(duì)手及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)。告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。本報(bào)告已經(jīng)部門審核通過。

　　

【正文】 土地增值稅 12, 按 銷售 收入的 6% 稅前利潤 74， 所得稅 18， 25% 凈利潤 55， 投資利潤率 % 由于本 信托計(jì)劃 期限為 24個(gè)月， XX世紀(jì)廣場 三期 預(yù)計(jì)于 2021年 3月取得施工許可證， XX 世紀(jì)廣場四期預(yù)計(jì) 于 2021 年 9月 取得施工許可證，故在計(jì)算本項(xiàng)目 收益時(shí)，需要考慮三四期的投資及收入。 本項(xiàng)目投資收益 分析，未考慮 內(nèi)蒙古 XX 自身持有 XX 商場的物業(yè)價(jià)值 及地下車庫的銷售 ，若 考慮上述收益 ， 本 項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn) 更高 的收益率 。 根據(jù)上述分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 219, 萬元的銷售收入， 及 37, 萬元 的租賃收入，按照總投資 152, 萬元計(jì)算，在完成收入的 %時(shí)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目一期 于 2021 年 10月取得施工許可證， 2021 年 3月裙樓封頂， 2021 年 7月完成寫字樓及公寓部分封頂， 商場 2021 年 11 月開始營業(yè)，預(yù)計(jì) 于 2021年 7月辦理竣工備案手續(xù)， 2021 年 10月進(jìn)行交房。 項(xiàng)目二期 2021 年 5 月取得施工許可證， 2021 年 7月達(dá)到正負(fù)零， 2021 年 9月實(shí)現(xiàn)裙樓封頂， 預(yù)計(jì)于 2021 年 5月實(shí)現(xiàn)公寓部分封頂 ，商場部分 2021 年 6月開始營業(yè)，工程于 2021 年 5月辦公竣工備案手續(xù)， 2021 年 8月進(jìn)行交房 。 項(xiàng)目三期 預(yù)計(jì)于 2021 年 3 月取得施工許可證， 2021 年 5 月達(dá)到正負(fù)零， 2021 年11月實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂 ， 2021 年 10月辦理竣工備案手續(xù)， 2021 年 1 月進(jìn)行交房 。 項(xiàng)目四期預(yù)計(jì)于 2021 年 9月取得施工許可證， 2021 年 11 月達(dá)到正負(fù) 零， 2021 年9月實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂 ， 2021 年 9月辦理竣工備案手續(xù)， 2021 年 12月進(jìn)行交房 。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)于 2021 年 9月取得預(yù)售許可證， 2021 年 10 月開始進(jìn)行銷售，寫字樓預(yù)計(jì)售價(jià)為 7,000 元 /平，公寓預(yù)計(jì)為 6,500 元 /平， 2021 年 10 月至 2021 年 12 月 25 完成公寓部分的銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額 13, 萬元， 2021 年 10 月至 2021 年 12月完成寫字樓部分的銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額 24, 萬元。 項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)于 2021 年 4 月取得預(yù)售許可證， 2021 年 5 月開始進(jìn)行銷售，公寓售 價(jià)預(yù)計(jì)為 10,000 元 /平， 該部分為商業(yè) LOFT， 2021 年 5月至 2021 年 9月完成公寓部分的銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額 15, 萬元。 項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)于 2021 年 7 月取得預(yù)售許可證， 2021 年 7 月開始進(jìn)行銷售，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為 8,000元 /平，配套商業(yè)預(yù)計(jì)售價(jià)為 20,000元 /平， 2021 年 8月至 2021 年12 月可完成住宅的銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額 68, 萬元， 2021 年 8 月至 2021 年12月可完成配套商業(yè)部分的銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額 12, 萬元。 項(xiàng)目四期預(yù)計(jì)于 2021 年 4 月取得預(yù)售許可證 ， 2021 年 5 月開始進(jìn)行銷售，寫字樓售價(jià)預(yù)計(jì)為 7,000元 /平，公寓預(yù)計(jì)售價(jià)為 10,000元 /平，裙樓商業(yè)售價(jià)預(yù)計(jì)為 15,000元 /平， 2021年 5月至 2021 年 9 月可實(shí)現(xiàn)公寓、住宅、裙樓商業(yè)的銷售，銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)到 86,。 26 項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流情況分析 XX 世紀(jì)廣場項(xiàng)目三期將于 2021 年 9 月取得施工許可證， XX 世紀(jì)廣場項(xiàng)目四期將于 2021 年 6 月取得施工許可證，在進(jìn)行內(nèi)蒙古XX 的現(xiàn)金流預(yù)測時(shí)，需要考慮 XX世紀(jì)廣場項(xiàng)目三四期 建設(shè)對(duì)于 公司 的現(xiàn)金流影響。 表 12 內(nèi)蒙古 XX預(yù)測現(xiàn)金流量表 一 單位： 萬元 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021 年 4Q 合計(jì) 一、資金收入 25, 23, 12, 33, 80, 15, 37, 40, 34, 304, 1 銷售收入 9, 5, 8, 28, 24, 10, 32, 35, 29, 184, 2 信托 融資 15, 15, 30, 3 華宸信托 4 租賃收入 1, 3, 3, 5, 5, 5, 5, 5, 5, 39, 5 經(jīng)營性物業(yè)貸款 50, 50, 二、資金支出 21, 14, 20, 26, 35, 9, 25, 39, 26, 220, 1 工程款項(xiàng)支出 12, 12, 18, 18, 12, 6, 6, 12, 12, 113, 2 物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 3, 3 營業(yè)稅費(fèi) 1, 1, 1, 2, 1, 10, 4 歸還銀行利息 290 290 290 290 290 1,000 1,000 1,000 1,000 5, 5 歸還銀行貸款 7,500 14,500 22, 6 歸還信托收益 1,350 1,350 1,350 1,350 1,125 1,125 450 450 8, 7 華宸信托收益 3,300 3,300 6, 8 歸還信托本金 5,000 15,000 10,000 30, 9 華宸信托本金 20,000 20, 三、資金流測算 1 凈現(xiàn)金流 4, 8, 8, 7, 44, 5, 11, 8, 83, 2 累積凈現(xiàn)金流 4, 13, 5, 12, 57, 62, 74, 75, 83, 27 注： 銷售營業(yè)稅、附加及其它稅費(fèi)按照 %進(jìn)行計(jì)提，租賃稅費(fèi)按照 12%的房產(chǎn)稅進(jìn)行計(jì)提； 一期公寓及寫字樓按照 2021 年 4季度銷售 25%， 2021年 1季度銷售 15%， 2021年 2季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 25%， 2021年 4季度銷售 15%進(jìn)行銷售； 二期公寓按照 2021 年 2 季度銷售 10%， 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 15%， 2021 年 2季度銷售 20%進(jìn)行銷售， 2021 年 3 季度銷售15%繼續(xù)計(jì)算； 三期銷售進(jìn)度按照 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 10%， 2021 年 2 季度銷售 15%， 2021 年 3 季度銷售 20%進(jìn) 行銷售 ， 2021 年 4 季度銷售 15%，； 四期銷售進(jìn)度按照 2021 年 2季度銷售 20%， 2021年 3季度銷售 20%， 2021年 4季度銷售 20%； 銀行貸款年利率按照不超過 8%計(jì)算，信托 融資年收益 率按照 18%計(jì)算； 銷售價(jià)格：寫字樓 7,000元 /平， 一期 公寓 6,500元 /平，二期及四期 10,000元 /平 （ LOFT） ，住宅 8,000 元 /平，三期臨街商業(yè) 20,000元 /平，四期商業(yè) 15,000元 /平 。 在進(jìn)行預(yù)測時(shí)， XX 世紀(jì)廣場一期 XX商場已經(jīng) 開業(yè) ，故認(rèn)為租賃收入在信托計(jì)劃期間不會(huì)出現(xiàn)收入降低的情況。 若 XX世紀(jì)廣場項(xiàng)目 公寓及寫字樓 價(jià)格下降 20%，現(xiàn)金流量預(yù)測如下所示： 表 13 內(nèi)蒙古 XX預(yù)測現(xiàn)金流量表 二 單位：萬元 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021 年 4Q 合計(jì) 一、資金收入 24, 22, 10, 28, 75, 13, 30, 33, 28, 266, 1 銷售收入 7, 4, 7, 22, 19, 8, 25, 28, 23, 147, 2 信托 融資 15, 15, 30, 3 華宸信托 4 租賃收入 1, 3, 3, 5, 5, 5, 5, 5, 5, 39, 5 經(jīng)營性物業(yè)貸款 50, 50, 二、資金支出 19, 7, 18, 23, 34, 8, 24, 38, 19, 195, 28 1 工程款項(xiàng)支出 11, 5, 16, 16, 11, 5, 5, 11, 5, 90, 2 物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 3, 3 營業(yè)稅費(fèi) 1, 1, 1, 1, 1, 8, 4 歸還銀行利息 290 290 290 290 290 1,000 1,000 1,000 1,000 5, 5 歸還銀行貸款 7,500 14,500 22, 6 歸還信托收益 1,350 1,350 1,350 1,350 1,125 1,125 450 450 8, 7 華宸信托收益 3,300 3,300 6, 8 歸還信托本金 5,000 15,000 10,000 30, 9 華宸信托本金 20,000 20, 三、資金流測算 1 凈現(xiàn)金流 4, 14, 8, 4, 40, 4, 5, 4, 9, 71, 2 累積凈現(xiàn)金流 4, 18, 10, 14, 55, 60, 66, 61, 71, 注： 銷售營業(yè)稅、附加及其它稅費(fèi)按照 %進(jìn)行計(jì)提，租賃稅費(fèi)按照 12%的房產(chǎn)稅進(jìn)行計(jì)提； 一期公寓及寫字樓按照 2021 年 4季度銷售 25%， 2021年 1季度銷售 15%， 2021年 2季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 25%， 2021年 4季度銷售 15%進(jìn)行 計(jì)算 ； 二期公寓按照 2021 年 2 季度銷售 10%， 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021年 1 季度銷售 15%， 2021 年 2 季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 15%進(jìn)行 計(jì)算； 三期銷售進(jìn)度按照 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 10%， 2021年 2 季度銷售 15%， 2021年 3 季度銷售 15%； 2021 年 4 季度銷售 20%進(jìn)行計(jì)算； 四期銷售進(jìn)度按照 2021 年 2季度銷售 20%， 2021年 3季度銷售 20%， 2021年 4季度銷售 20%進(jìn)行計(jì)算 ； 銀行貸款年利率按照不超過 8%計(jì)算， 信托 融資年收益 率按照 18%計(jì)算 ； 銷售價(jià)格：寫字樓 5,600 元 /平， 一期 公寓 5,200 元 /平 ， 二期及四期公寓（ loft） 8,000 元 /平， 住宅 6,400 元 /平，三期臨街商業(yè) 16,000 元 /平，四期商業(yè) 12,000 元 /平 。 29 根據(jù)表 12 分析， 內(nèi)蒙古 XX 公司一二期現(xiàn)金流在信托計(jì)劃期間內(nèi)均為正值，最高值在 2021 年 4 季度，預(yù)計(jì)可達(dá)到 83, 萬元 。若不考慮經(jīng)營性物業(yè)貸款，其現(xiàn)金流可達(dá)到 33, 萬元，可較好的覆蓋本信托計(jì)劃的本金及收益。 若項(xiàng)目銷售價(jià)格降低 20%， 內(nèi)蒙古 XX 將減緩建設(shè)速度，同時(shí)加快銷售進(jìn)度， 得到內(nèi)蒙古 XX 的現(xiàn)金流預(yù)測表如表 13所示， 凈 現(xiàn)金流最低為 2021年 4季度，為 4,萬元，最高值出現(xiàn)在 2021年 4季度， 凈 現(xiàn)金流達(dá)到 71, 萬元 ； 若不考慮經(jīng)營性物業(yè)貸款，其 凈 現(xiàn)金流依然 為 21, 萬元，可覆蓋本信托計(jì)劃的本金及收益。 （ 六 ）融資計(jì)劃及用途 本次融資 不超過 30,000 萬元，其中 7,500 萬元用于償還浦發(fā)銀行貸款，剩余資金不超過 22,500 萬元 用于 XX 世紀(jì)廣場項(xiàng)目，專向用于已取得四證部分的建設(shè) 及補(bǔ)充公司的正常資金需求 。 （ 七 ） 特定資產(chǎn) 資金投入及資金來源 （ 1）截 止 至 2021 年 6月 30 日，內(nèi)蒙古 XX 投入本項(xiàng)目的資金 為 35, 萬元 ，其中 預(yù)付賬款 17, 萬元，存貨 18, 萬元， 預(yù)付賬款主要為 XX世紀(jì)廣場項(xiàng)目一二期的 工程 預(yù)付賬款，為保障 XX 商場一期 順利 開業(yè)， 大部分預(yù)付賬款支出未進(jìn)行存貨成本確認(rèn) 。存貨中 6,267 萬元為土地款，契稅 萬元 ，基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用 、 工程款項(xiàng) 及管理費(fèi)用 11, 萬元 。 XX 世紀(jì)廣場 項(xiàng)目 一二期 的自有資金投資比例為%，項(xiàng)目資本金比例達(dá)到 固定資產(chǎn) 投資比例要求。 （ 2）內(nèi)蒙古 XX 世紀(jì)廣場項(xiàng)目已投入資金