【正文】 1,3502,7002,8503,0003,0001,500 2,6295,9149,2006,0279,2853,005項目凈現(xiàn)金流量63,02159,1146,95032,4736,21516,315項目累計現(xiàn)金流量17,16562,18639,07228,02260,49566,71083,0252美林湖項目敏感性分析：價格變動20%10%0%10%20%23%現(xiàn)金流入430,784403,552376,320349,088321,856313,686現(xiàn)金流出317,311313,885310,459307,034303,608302,580項目凈現(xiàn)金流量113,47389,66765,86142,05418,24811,106項目累計現(xiàn)金流量130,638106,83283,02559,21935,41328,271整體售價下降23%時的極限情況：2012年2013年2013年2014年2014年2015年4季度上半年下半年上半年下半年1季度現(xiàn)金流入67,40061,15060,90041,15062,40020,686現(xiàn)金流出8,400129,31268,02517,72570,2598,859項目凈現(xiàn)金流量59,00068,1627,12523,4257,85911,827項目累計現(xiàn)金流量76,1658,00387824,30316,44428,271當廣州后花園整體現(xiàn)金流下降約23%且其他因素保持不變時，項目公司各期內(nèi)的累計現(xiàn)金流仍可維持在盈虧平衡點之上，并至2015年一季度可累計實現(xiàn)28,271萬元凈現(xiàn)金流。項目還款來源較為安全。第四章 增信措施情況一、抵押擔(dān)保本信托計劃推介期前，融資人以其持有的國有土地使用權(quán)（參見清單列表）為不超過3億元的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，根據(jù)北京市世紀智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司的評估結(jié)果，上述抵押物評估價值為6億元。 。清單如下：序號證號面積(㎡)折合（畝）1清遠市國用（2012）02139號29, 2清遠市國用（2012）02150號25, 3清遠市國用（2006）00364號160, 4抵押前完成辦證手續(xù)193, 5抵押前完成辦證手續(xù)6, 6抵押前完成辦證手續(xù)6, 　合計422, （ 注：6非新增地塊，土地使用權(quán)證預(yù)計在11月15號之前取得。）根據(jù)北京世紀智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的初評報告，此六塊土地的合計評估價值為6億元。信托計劃成立后，受托人設(shè)置開放期之前，（以開放期實際募集資金為準）提供抵押擔(dān)保，抵押率不超過50%。抵押物相關(guān)情況受托人將在開放期公告中予以披露。擬更換的抵押物：抵押人承諾在信托計劃成立后陸續(xù)以下列物業(yè)提供抵押（時間不晚于2013年6月），置換先前的土地使用權(quán)抵押物。抵押人以其持有的美林湖國際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)未售別墅（現(xiàn)房，）的房產(chǎn)作抵押。抵押物位于清遠市美林湖國際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)內(nèi)，東至湖岸東路，南至美林湖大道，西至湖岸西路，北至公路。所在建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)23層，每套均為帶獨立花園。抵押物土地用途為住宅，土地開發(fā)程度達到紅線內(nèi)外“五通”即通上水、通下水、通電、通訊和通路，場地平整，地面道路水泥硬化，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限住宅70年，至2071年4月25日止等。根據(jù)北京世紀智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的初評報告。根據(jù)信托計劃實際募集資金規(guī)模情況，抵押人從上述抵押物中提供抵押率不高于50%的抵押物。二、保證擔(dān)保公司實際控制人劉遠炳、廣州美林基業(yè)投資有限公司為融資人按約償還本息提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第五章、還款來源分析本信托計劃的還款來源分析如下：第一還款來源：廣州后花園的整體現(xiàn)金流。一是已達到預(yù)售條件的未售面積部分的銷售回款，在信托存續(xù)期限內(nèi)，截止9月30日已達到預(yù)售條件的可售物業(yè)預(yù)計還可實現(xiàn)銷售回款27億元。（參見上文美林湖項目現(xiàn)金流預(yù)測）二是新增銷售回款。第二還款來源：保證人美林基業(yè)。第二還款來源：處置抵押物，我部要求融資人最終提供的抵押物為美林湖項目中最有價值的資產(chǎn)加州島別墅（，屬于稀缺資源，目前為現(xiàn)房，資產(chǎn)增值的速度較快）第六章 信托項目合規(guī)性分析一、交易對手合規(guī)性分析本信托計劃交易對手均具備獨立法人資格，信用記錄良好；交易對手具備監(jiān)管政策要求的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，本信托計劃資金用途不屬國家禁止范疇。符合監(jiān)管部門和公司的合規(guī)性要求。二、其他交易主體合規(guī)性分析委托人：本信托計劃項下委托人條件的設(shè)定符合有關(guān)信托合格投資者的要求。保管人：待定。評估機構(gòu)：北京世紀智源資產(chǎn)評估有限公司。法律服務(wù)機構(gòu)：北京君澤君律師事務(wù)所。三、融資標的項目合規(guī)性分析本信托項目資金用途明確清晰，符合合規(guī)性要求；項目項目證照齊全，資本金比例符合規(guī)定；交易對手具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；不違反相關(guān)禁止性政策。四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析本信托計劃資金以應(yīng)收債權(quán)投資的形式進行運用，在項目發(fā)行之前，標的債權(quán)由會計師事務(wù)所進行專項審計予以確認，交易結(jié)構(gòu)及交易標的均合法合規(guī)。本信托計劃信托利益來源、信托費用安排、信托報酬收取均符合政策法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定，不存在關(guān)聯(lián)交易等問題。五、增信措施合規(guī)性分析（一）抵押物合規(guī)性分析抵押物為抵押人持有的國有土地使用權(quán)，在信托計劃存續(xù)期間，抵押人擬更換的抵押物為其所有的現(xiàn)房。抵押人已取得相關(guān)證照，已保證抵押權(quán)不存在瑕疵。本信托項下的抵押人為債務(wù)人，法律關(guān)系將以三方合同的形式確認，相關(guān)抵押登記辦理后將取得管理部門出具的他項權(quán)利證書，登記行為和效力不存在瑕疵。（二）保證人合規(guī)性分析本信托項下的保證人美林基業(yè)具備獨立法人資格，能夠?qū)ν馓峁┍ＷC。六、合規(guī)性結(jié)論綜合以上分析，本信托計劃的交易主體、融資項目、交易結(jié)構(gòu)、增信措施等均合法合規(guī)。北京君澤君律師事務(wù)所出具的初步法律意見書認為本信托計劃符合《中華人民共和國信托法》和其他法律法規(guī)的規(guī)定。第七章 信托項目可行性分析一、投融資標的項目行業(yè)分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61,740億元，%。，%；，%；，%。2011年，%。其中，%，%，%。2010年，%。其中，%，%%。與2010年相比，房地產(chǎn)開發(fā)及銷售增速均有所回落。（二）行業(yè)發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)自身兼有大宗消費品和投資品雙重屬性。作為消費品，其需求源于城鎮(zhèn)人口的增長和消費者對居住條件改善的需求。作為投資品，其需求源于房價上漲獲利的預(yù)期。商品房在中國起步較晚，與城市人口的快速增長相比，市場供應(yīng)存在較大缺口。自1995年至2009年，粗略計算竣工套數(shù)不足5,000萬套，較之2億城市居民戶數(shù)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給缺口巨大。對稀缺品的追捧促使社會投資者進入該市場，而房價的快速上漲又進一步提振了投資需求。房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿率放大了進入該市場的資本總額，從而加劇了房價上漲趨勢。目前，在投資氛圍較嚴重的城市，房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)從經(jīng)濟問題上升為社會問題。本輪調(diào)控，政府以全產(chǎn)業(yè)鏈的“去杠桿化”為核心手段，降低從開發(fā)商招拍掛、項目開發(fā)直至購房者首付等一系列流程的融資比例，提升杠桿使用成本，實質(zhì)性地降低了房地產(chǎn)市場的實際資金規(guī)模，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的“去投資品化”。2011年，行業(yè)去杠桿化已初見成效。，%，％。，為2007年以來的5年最低。基于以上邏輯，我們預(yù)期，未來投資性購房在成交中的占比將顯著降低，房地產(chǎn)的大宗消費品屬性由此得到增強，居民自住性需求將成為市場交易主體，期間房價可能出現(xiàn)一定幅度的回落，最終形成供需兩旺的局面，進入新一輪低杠桿的健康發(fā)展周期。二、投融資標的項目政策分析“新國五條”、“新國八條”及各地新政構(gòu)成了當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主體。其內(nèi)容涉及地產(chǎn)行業(yè)的多個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，按性質(zhì)大致可分為三類。一是信貸政策、利率政策等市場化政策，以降低行業(yè)杠桿率為目的。在后金融危機時代，去杠桿化成為各國政府實現(xiàn)經(jīng)濟調(diào)控的共同手段。降低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率，壓縮流入房地產(chǎn)市場的資金總量，有利于維護行業(yè)長期的健康發(fā)展，同時降低金融體系風(fēng)險。在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，預(yù)計相關(guān)市場化政策將長期持續(xù)，并仍有深化和完善的空間。二是“限購”、“限外”等行政性政策，以在短期內(nèi)冷卻房地產(chǎn)市場為目的。行政性政策在特定時期可以起到顯著的短期效果，但其對市場供求的扭曲決定了此類政策的不可持續(xù)性，在房屋交易市場已經(jīng)高度市場化的情況下，行政性政策不能作為常規(guī)的調(diào)控工具存在。在各地的行政性政策中，也都附以“在特定時期”的條件。因此，作為過渡性的制度安排，此類政策的逐步退出將成為必然。三是保障房供給。國家在“十二五”規(guī)劃中明確提出建設(shè)3,600萬套保障性住房的計劃，解決此前政府對低收入群體的生活保障失位的問題。2012年以來，隨著對國民經(jīng)濟“硬著陸”擔(dān)憂的深化，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，以首套房為主的剛需置業(yè)得到銀行信貸和行政政策的明確支持。同時，主流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因現(xiàn)金流需要，進行以價換量的嘗試，市場反應(yīng)良好，預(yù)計市場交投將進一步活躍。我們預(yù)期，房地產(chǎn)市場的核心調(diào)控思路將長效化并不斷完善，行政調(diào)控將逐漸淡出，市場化和制度化政策將成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心路徑。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的前提下，政策方向不會出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。但預(yù)期宏觀政策將適當放寬對地產(chǎn)行業(yè)的嚴厲調(diào)控，以確保經(jīng)濟穩(wěn)定增長下綜合社會管理目標的實現(xiàn)。三、融資項目信息融資項目信息見盡職調(diào)查部分相關(guān)內(nèi)容。四、交易對手財務(wù)狀況分析各交易對手的財務(wù)狀況分析見盡職調(diào)查部分相關(guān)內(nèi)容。五、可行性分析結(jié)論美林基業(yè)是廣州地區(qū)有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當?shù)鼐哂辛己玫钠放浦群洼^高的社會聲譽，具備成為區(qū)域龍頭的發(fā)展?jié)摿?；該公司?jīng)營穩(wěn)健，項目優(yōu)質(zhì)，資產(chǎn)較實，擁有稀缺項目資源及豐富土地儲備，與其合作符合公司政策導(dǎo)向，能夠促進公司業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，有利于公司開拓珠三角地區(qū)市場。本信托項目相關(guān)抵押物價值較為充足，保證人擔(dān)保能力良好，整體來看信托計劃風(fēng)險可控。在本信托項目交易結(jié)構(gòu)清晰，規(guī)模、期限均較為合理，資金投向符合法律法規(guī)及政策規(guī)定，信托經(jīng)理團隊具有操作相關(guān)項目的成熟經(jīng)驗。本信托項目經(jīng)濟上和技術(shù)上均具備可行性，特申請審批設(shè)立。第八章 信托項目風(fēng)險揭示與應(yīng)對措施分析一、信用風(fēng)險及其應(yīng)對措施本信托項下的主要交易對手存在由于自身經(jīng)營出現(xiàn)重大失誤，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化的可能性，該可能性將影響信托計劃的信托利益。信托計劃存續(xù)期間，受托人將嚴格履行受托人義務(wù)，開展信后管理，對主要交易對手的財務(wù)和信用狀況進行跟蹤，并按規(guī)定完成信后檢查工作。信托計劃期限屆滿，若因交易對手原因影響信托計劃信托利益分配的，受托人將采取必要的應(yīng)對措施，切實保障受益人的合法權(quán)益。二、市場風(fēng)險及其應(yīng)對措施國內(nèi)外政治形勢的變化，經(jīng)濟景氣循環(huán)等總體因素的變動，行業(yè)政策法規(guī)的調(diào)整，國家財政、貨幣、利率、信貸政策的變動等等都會給社會經(jīng)濟，包括房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定影響。受托人將嚴格按照信托文件的約定管理、運用和處分信托財產(chǎn)，并密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢及借款人的經(jīng)營變化情況，針對可能發(fā)生的各種風(fēng)險苗頭，及時與主要交易對手協(xié)商提出化解措施。三、操作風(fēng)險及其應(yīng)對措施在信托資金的管理運用過程中，存在由于受托人的管理和知識水平有限獲取的信息不完備等原因致使信托財產(chǎn)遭受一定損失的可能。受托人將設(shè)立信托執(zhí)行經(jīng)理團隊，對房地產(chǎn)項目實施盡職盡責(zé)、跟蹤監(jiān)控；實行信托執(zhí)行經(jīng)理責(zé)任制，管理、防范項目風(fēng)險。四、其他風(fēng)險及其應(yīng)對措施除以上揭示的風(fēng)險外，本信托計劃不排除其他因政治、經(jīng)濟、自然災(zāi)害等不可抗力或意外因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。受托人將嚴格履行受托人義務(wù)，對潛在風(fēng)險進行全程監(jiān)控和管理。五、風(fēng)險綜合評價本信托計劃總體風(fēng)險可控，具有可操作性。第九章 必備法律文件及簽署節(jié)點安排文件名稱主要內(nèi)容摘要集合資金信托合同略。信托計劃說明書略。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議美林基業(yè)將其持有的對廣州后花園的應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人。保證合同美林基業(yè)及企業(yè)實際控制人提供保證擔(dān)保抵押合同抵押人以其持有的國有土地使用權(quán)/可售現(xiàn)房提供抵押擔(dān)保。保管合同略。第十章 綜合結(jié)論綜合上述分析，我部認為，該信托計劃的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計合法合規(guī)，風(fēng)險相對可控，交易對手資質(zhì)良好，符合公司對房地產(chǎn)項目的政策導(dǎo)向；項目的實施有利于公司與優(yōu)質(zhì)交易對手建立長期合作關(guān)系，且能夠為公司創(chuàng)造良好的當期收益。因此，特申請審批設(shè)立。第十一章 附件資料清單資料名稱頁碼備注1營業(yè)執(zhí)照(副本)復(fù)印件√2組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件√3稅務(wù)登記證復(fù)印件√4開戶許可證√5貸款卡號、密碼及查詢資料復(fù)印件√6驗資報告或資本來源證明復(fù)印件15√7資質(zhì)等級證書√8最新財務(wù)報表和近三個年度經(jīng)審計的財務(wù)報告√9公司簡介√10法定代表人證明書√11法定代表人身份證明及個人履歷√12公司章程復(fù)印件√13立項文件批復(fù)或備案文件；√14項目四證；√15環(huán)境影響測評文件；√55