【導(dǎo)讀】廣場(chǎng)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。為集團(tuán)的戰(zhàn)略決策提供可靠、詳實(shí)的依據(jù)。億元，同比增長(zhǎng)%，增速比1-11月提高個(gè)百分點(diǎn)。與一線城市相反，全國(guó)三、四線城市商品房開工面積、竣工面。積、銷售價(jià)格、銷售量呈全線增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。數(shù)據(jù)表明，2021年12月的房?jī)r(jià)仍延。續(xù)了前幾個(gè)月的上漲勢(shì)頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于1%。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資48267億元，但從各月來(lái)看，前幾個(gè)月增速更快，自5、6月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)%，其中，利用外資增速加快，增速為。其中北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。商貸款和按揭貸款增速較慢。景德鎮(zhèn)市位于江西省東北部，居?xùn)|經(jīng)116°57’—117°42’，北緯28°景德鎮(zhèn)市行政區(qū)劃全部管轄面積為5256km²。2021年全市GDP為億元，國(guó)民經(jīng)。濟(jì)總產(chǎn)值在江西省地級(jí)以上城市中排列為第10位。均增長(zhǎng)%，人均GDP達(dá)5萬(wàn)元。年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5：58：37。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)也正成

　　

【正文】 業(yè)標(biāo)桿，取得好的商業(yè)回報(bào)。同時(shí)為項(xiàng)目凝聚人氣 ， 提升商鋪價(jià)值和項(xiàng)目整體價(jià)值創(chuàng)造了良好條件 。 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 18 2）項(xiàng)目東南側(cè)是規(guī)劃沿江風(fēng)光帶和規(guī)劃濱江大道。濱江大道和沿江風(fēng)光帶將成為西市區(qū)市民的休閑勝地。因此在項(xiàng)目的東南側(cè)規(guī)劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館、休閑娛樂為一體的商業(yè)風(fēng)情街。目前景德鎮(zhèn)還沒有江景和商業(yè)有效結(jié)合的商業(yè)項(xiàng)目，因此江景 商 業(yè)風(fēng)情街的推出必將受到投資者的追捧。 3）項(xiàng)目的西北側(cè)和西南面、東北面分別是瓷都大道和區(qū)間規(guī)劃路。其中瓷都大道和東北面區(qū)間規(guī)劃路側(cè)的商業(yè)價(jià)值最大，是本 項(xiàng) 目商業(yè)地產(chǎn)最大利潤(rùn)形成點(diǎn)。 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售展望 本項(xiàng)目共有商業(yè)建筑面積 54500 平方米，即使按景德鎮(zhèn)六月份商 業(yè) 平均銷售價(jià)格計(jì) 算，也可獲得約七億元的銷售收入。 第五章 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù) 分析及項(xiàng)目評(píng)估 一、項(xiàng)目投資成本 （一）土地費(fèi)用 本項(xiàng)目土地價(jià)格包括前期開辦費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用估計(jì)為人民幣 2 億元。按計(jì)容積率面積折算樓面地價(jià)為 463 元 /平方米，按建筑面積折算為400 元 /平方米。 （二）建安成本 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體建安費(fèi)用為人民幣 億元，其中主體工程為 億元，安裝工程為 億元。每平方米建安費(fèi)用為 2159 元。 （三）其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用、和營(yíng)銷費(fèi)用共計(jì) 7250萬(wàn)元，平均每平方米費(fèi)用為 145 元。 （四）規(guī)費(fèi) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)費(fèi)總計(jì)為 7643 萬(wàn)元。平均每平方米費(fèi)用為 元 . 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 19 （五）資金成本 項(xiàng)目資金成本預(yù)估 5000 萬(wàn)元，平均每平方米費(fèi)用為 100 元。 （六）稅費(fèi) 未計(jì)企業(yè)所得稅的情況下，本項(xiàng)目稅費(fèi)為 億元。 （七）項(xiàng)目總體成本為 億元。按項(xiàng)目總建筑面積折算單位成本為3200 元 /平方米，按計(jì)容積率面積折算單位成本為 3730元 /平方米 項(xiàng)目費(fèi)用估算表 序號(hào) 工程及項(xiàng)目名稱 估算金額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /㎡） 備注 1 主體工程成本 79000 1580 建筑面積 50萬(wàn)㎡ 2 其 他建安成本 29480 579 場(chǎng)地地質(zhì)勘察 100 2 土方工程 2021 40 樁基礎(chǔ) 5200 104 白蟻防治 30 人防 450 9 防水 600 11 園建 2021 40 鋁合金門窗 4500 90 入戶門及防火門 1500 30 會(huì)所及大堂精裝修 1500 30 電梯 3500 70 消防 2800 56 空調(diào) 0 發(fā)電機(jī) 1000 20 弱電 1000 20 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 20 序號(hào) 工程及項(xiàng)目名稱 估算金額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /㎡） 備注 變配電 1400 18 燃?xì)? 1000 20 游泳設(shè)備 50 1 泛光照明 50 1 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 300 6 不可預(yù)見費(fèi) 500 10 小計(jì)（ 1+2） 108480 2159 3 其他費(fèi)用 27250 545 土地費(fèi)用 20210 400 設(shè)計(jì) 1250 25 監(jiān)理 500 10 管理費(fèi)用 3500 70 營(yíng)銷費(fèi)用 2021 40 合計(jì)（ 1+2+3） 135730 2704 4 資金成本 5000 100 5 規(guī)費(fèi) 7643 房屋登記費(fèi) 32 80 元 /套計(jì) 4000 套 白蟻預(yù)防費(fèi) 75 白蟻沒治費(fèi) 200 防雷裝置驗(yàn)收費(fèi) 40 引下線每個(gè)每次測(cè)點(diǎn) 70元 墻改基金 400 散裝水泥基金 75 教育附加費(fèi) 5324 基建投資總額 5% 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 192 建安費(fèi)用的 % 安全生產(chǎn)監(jiān)督管理費(fèi) 106 工程總造價(jià) 1‰ 工程定額測(cè)定費(fèi) 149 建安工程造價(jià) ‰ 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 21 序號(hào) 工程及項(xiàng)目名稱 估算金額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /㎡） 備注 施工超標(biāo)噪聲排污費(fèi) 200 工程檢測(cè)費(fèi) 800 16 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 50 1 6 稅費(fèi) 12021 土地增值稅 2021 銷售收入 1% 營(yíng)業(yè)稅 10000 銷售收入 5% 合計(jì)（ 1+2+3+4+5+6） 160373 二、項(xiàng)目銷售收入 （一 ） 商業(yè)銷售收入 本項(xiàng)目商業(yè)總面積為 萬(wàn)平方米，按今年六月份景德鎮(zhèn)商業(yè)銷售平均價(jià)格 12800 元 /平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約 7 億元。 （二）住宅收入 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可銷售住宅面積為 36 萬(wàn)平方米，按單位面積銷售價(jià)格 4500元 /平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn) 銷售收入 億。 （三）地下停車場(chǎng)收入 根據(jù)目前景德鎮(zhèn)車位價(jià)格在 510 萬(wàn)之間，本地下室面積約為 7 萬(wàn)平方米左右，可設(shè)置停車位不少于 2300 個(gè)。以每個(gè)車位 5 萬(wàn)元計(jì)算，地下停車場(chǎng)潛在價(jià)值為 億元。未計(jì)入項(xiàng)目銷售收入。 （四）項(xiàng)目總體收益情況 本項(xiàng)目總體銷售收入為 億元。如計(jì)算地下停車場(chǎng)車位收入則可實(shí)現(xiàn)總體收入達(dá) 億元。 三、項(xiàng)目投資效益分析 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 22 本項(xiàng)目靜態(tài)投資為人民幣 148373 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元?？蓪?shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 71387 萬(wàn)元。資金回報(bào)率為 %。銷售 銷售盈虧平衡點(diǎn)為%。 項(xiàng)目總體銷售及稅前、稅后利潤(rùn)分析 銷售項(xiàng)目名稱 銷售總額（萬(wàn)元） 單位銷售價(jià)格（元 /㎡） 商業(yè)（ 54500 平方米） 69760 12800 住宅（ 360000 平方米） 162021 4500 合計(jì) 231760 稅前利潤(rùn) 83387 稅后利潤(rùn) 71387 銷售盈虧平衡點(diǎn) % 四、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 本項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)規(guī)劃城市中心區(qū)域，具有良好的地緣優(yōu)勢(shì)和景觀資源且土地價(jià)格相對(duì)低廉。項(xiàng)目四周均臨現(xiàn)有城市市政干道和規(guī)劃道路，同時(shí)受市規(guī)劃商業(yè)中心輻射，項(xiàng)目整體的 商業(yè)潛力巨大。且本項(xiàng)目為景德鎮(zhèn)市政府在香港招商項(xiàng)目，政府對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)高度重視。因此本項(xiàng)目的開發(fā)一定程度上將改變景德鎮(zhèn)的城市格局，同時(shí)必將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。綜上所述本項(xiàng)目為極具投資價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2021 年 8 月 16日