景德鎮(zhèn)瓷都大道凱旋門項目開發(fā)可行性研究報告-資料下載頁
2025-02-27 04:44本頁面
【導(dǎo)讀】廣場項目的可行性進行評價。為集團的戰(zhàn)略決策提供可靠、詳實的依據(jù)。億元，同比增長%，增速比1-11月提高個百分點。與一線城市相反，全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面。積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。數(shù)據(jù)表明，2021年12月的房價仍延。續(xù)了前幾個月的上漲勢頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于1%。2021年，全國房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資48267億元，但從各月來看，前幾個月增速更快，自5、6月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源萬億元，同比增長%，其中，利用外資增速加快，增速為。其中北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。商貸款和按揭貸款增速較慢。景德鎮(zhèn)市位于江西省東北部，居?xùn)|經(jīng)116°57’—117°42’，北緯28°景德鎮(zhèn)市行政區(qū)劃全部管轄面積為5256km²。2021年全市GDP為億元，國民經(jīng)。濟總產(chǎn)值在江西省地級以上城市中排列為第10位。均增長%，人均GDP達5萬元。年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5：58：37。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)也正成
【正文】 業(yè)標(biāo)桿，取得好的商業(yè)回報。同時為項目凝聚人氣 ， 提升商鋪價值和項目整體價值創(chuàng)造了良好條件 。 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 18 2）項目東南側(cè)是規(guī)劃沿江風(fēng)光帶和規(guī)劃濱江大道。濱江大道和沿江風(fēng)光帶將成為西市區(qū)市民的休閑勝地。因此在項目的東南側(cè)規(guī)劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館、休閑娛樂為一體的商業(yè)風(fēng)情街。目前景德鎮(zhèn)還沒有江景和商業(yè)有效結(jié)合的商業(yè)項目，因此江景 商 業(yè)風(fēng)情街的推出必將受到投資者的追捧。 3）項目的西北側(cè)和西南面、東北面分別是瓷都大道和區(qū)間規(guī)劃路。其中瓷都大道和東北面區(qū)間規(guī)劃路側(cè)的商業(yè)價值最大，是本 項 目商業(yè)地產(chǎn)最大利潤形成點。 項目商業(yè)物業(yè)銷售展望 本項目共有商業(yè)建筑面積 54500 平方米，即使按景德鎮(zhèn)六月份商 業(yè) 平均銷售價格計 算，也可獲得約七億元的銷售收入。 第五章 項 目 財務(wù) 分析及項目評估 一、項目投資成本 （一）土地費用 本項目土地價格包括前期開辦費用和財務(wù)費用估計為人民幣 2 億元。按計容積率面積折算樓面地價為 463 元 /平方米，按建筑面積折算為400 元 /平方米。 （二）建安成本 本項目預(yù)計總體建安費用為人民幣 億元，其中主體工程為 億元，安裝工程為 億元。每平方米建安費用為 2159 元。 （三）其他費用 其他費用包括項目設(shè)計費用、監(jiān)理費、管理費用、和營銷費用共計 7250萬元，平均每平方米費用為 145 元。 （四）規(guī)費 項目各項規(guī)費總計為 7643 萬元。平均每平方米費用為 元 . 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 19 （五）資金成本 項目資金成本預(yù)估 5000 萬元，平均每平方米費用為 100 元。 （六）稅費 未計企業(yè)所得稅的情況下，本項目稅費為 億元。 （七）項目總體成本為 億元。按項目總建筑面積折算單位成本為3200 元 /平方米，按計容積率面積折算單位成本為 3730元 /平方米 項目費用估算表 序號 工程及項目名稱 估算金額（萬元） 單位成本（元 /㎡） 備注 1 主體工程成本 79000 1580 建筑面積 50萬㎡ 2 其 他建安成本 29480 579 場地地質(zhì)勘察 100 2 土方工程 2021 40 樁基礎(chǔ) 5200 104 白蟻防治 30 人防 450 9 防水 600 11 園建 2021 40 鋁合金門窗 4500 90 入戶門及防火門 1500 30 會所及大堂精裝修 1500 30 電梯 3500 70 消防 2800 56 空調(diào) 0 發(fā)電機 1000 20 弱電 1000 20 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 20 序號 工程及項目名稱 估算金額（萬元） 單位成本（元 /㎡） 備注 變配電 1400 18 燃氣 1000 20 游泳設(shè)備 50 1 泛光照明 50 1 臨時設(shè)施費 300 6 不可預(yù)見費 500 10 小計（ 1+2） 108480 2159 3 其他費用 27250 545 土地費用 20210 400 設(shè)計 1250 25 監(jiān)理 500 10 管理費用 3500 70 營銷費用 2021 40 合計（ 1+2+3） 135730 2704 4 資金成本 5000 100 5 規(guī)費 7643 房屋登記費 32 80 元 /套計 4000 套 白蟻預(yù)防費 75 白蟻沒治費 200 防雷裝置驗收費 40 引下線每個每次測點 70元 墻改基金 400 散裝水泥基金 75 教育附加費 5324 基建投資總額 5% 工程質(zhì)量監(jiān)督費 192 建安費用的 % 安全生產(chǎn)監(jiān)督管理費 106 工程總造價 1‰ 工程定額測定費 149 建安工程造價 ‰ 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 21 序號 工程及項目名稱 估算金額（萬元） 單位成本（元 /㎡） 備注 施工超標(biāo)噪聲排污費 200 工程檢測費 800 16 水土保持設(shè)施補償費 50 1 6 稅費 12021 土地增值稅 2021 銷售收入 1% 營業(yè)稅 10000 銷售收入 5% 合計（ 1+2+3+4+5+6） 160373 二、項目銷售收入 （一 ） 商業(yè)銷售收入 本項目商業(yè)總面積為 萬平方米，按今年六月份景德鎮(zhèn)商業(yè)銷售平均價格 12800 元 /平方米計算，可實現(xiàn)銷售收入約 7 億元。 （二）住宅收入 本項目預(yù)計可銷售住宅面積為 36 萬平方米，按單位面積銷售價格 4500元 /平方米計算，可實現(xiàn) 銷售收入 億。 （三）地下停車場收入 根據(jù)目前景德鎮(zhèn)車位價格在 510 萬之間，本地下室面積約為 7 萬平方米左右，可設(shè)置停車位不少于 2300 個。以每個車位 5 萬元計算，地下停車場潛在價值為 億元。未計入項目銷售收入。 （四）項目總體收益情況 本項目總體銷售收入為 億元。如計算地下停車場車位收入則可實現(xiàn)總體收入達 億元。 三、項目投資效益分析 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 22 本項目靜態(tài)投資為人民幣 148373 萬元，可實現(xiàn)銷售收入 億元。可實現(xiàn)稅后利潤 71387 萬元。資金回報率為 %。銷售 銷售盈虧平衡點為%。 項目總體銷售及稅前、稅后利潤分析 銷售項目名稱 銷售總額（萬元） 單位銷售價格（元 /㎡） 商業(yè)（ 54500 平方米） 69760 12800 住宅（ 360000 平方米） 162021 4500 合計 231760 稅前利潤 83387 稅后利潤 71387 銷售盈虧平衡點 % 四、項目評估結(jié)論 本項目位于景德鎮(zhèn)規(guī)劃城市中心區(qū)域，具有良好的地緣優(yōu)勢和景觀資源且土地價格相對低廉。項目四周均臨現(xiàn)有城市市政干道和規(guī)劃道路，同時受市規(guī)劃商業(yè)中心輻射，項目整體的 商業(yè)潛力巨大。且本項目為景德鎮(zhèn)市政府在香港招商項目，政府對本項目的開發(fā)高度重視。因此本項目的開發(fā)一定程度上將改變景德鎮(zhèn)的城市格局，同時必將取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。綜上所述本項目為極具投資價值的房地產(chǎn)項目。 2021 年 8 月 16日
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