【正文】 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 1 景德鎮(zhèn)凱旋門項目開發(fā)可行性研究報告 劉永和 概述 本報告旨在通過對國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀面分析及景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目所在地社會經(jīng)濟狀況、地理狀況、城市發(fā)展及規(guī)劃狀況和項目本身所處的區(qū)域位置、地理環(huán)境、商業(yè)價值、項目驅(qū)動模式、項目發(fā)展策略、項目整體定位、項目投資成本及收益等分析研究，全面客觀地對景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目的可行性進行評價。為集團的戰(zhàn)略決策提供可靠、詳實的依據(jù)。 第一章 二 O 一 O 年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 2021 年 112月，全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長 %，增速比 111 月提高 個百分點；商品房銷售額為 萬億元，同比增長 %，增速比 111月提高 個百分點。從區(qū)域分布來看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。與一線城市相反，全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。 2021 年 12 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，增速連續(xù) 8 個月回落，其中，新建住宅銷售價格上漲 %；二手住宅銷售價格也環(huán)比上漲 %。 2021 年 12 月，全國 100 個城市住宅平均價格 為8564 元 /平方米，較上月上漲 %。數(shù)據(jù)表明， 2021 年 12月的房價仍延續(xù)了前幾個月的上漲勢頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于 1%。 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 2 2021 年，全國房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資 48267 億元，同比增長 %，新開工面積 億平方米，同比增長 %，施工面積 億平方米，同比增長 %。但從各月來看，前幾個月增速更快，自 6 月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 萬億元，同比增長 %，增速較 111月回落 個百分點 。其中，利用外資增速加快，增速為%，但所占比重僅為 %，企業(yè)自籌資金增速為 %，占比達到%。 2021 年，按照東中西三大區(qū)域劃分，中西部省份商品房銷售面積同比增幅高于全國水平，東部地區(qū)銷售面積同比漲幅則低于全國水平，平均增幅僅為 %. 其中北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。 在 31 個省市中，河北商品房銷售面積同比漲幅居全國首位，海南緊隨其后，兩者增幅均超過了 50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 ， 同比增長 %，增速較上月降低 個百分點。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。 具體來看，國內(nèi)貸款 12540 億元，增長 %，增速放緩 個百分點；利用外資 796 億元，增長 %，增速提高 個百分點；企業(yè)自籌資金 26705 億元，增長 %，增速回落 個百分點；其他資金 32454億元，增長 %，增速降低 。 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 3 在其他資金中，定金及預收款 19020 億元，增長 %；個人按揭貸款 9211 億元，增長 %。 2021 年以來，伴隨著貨幣政 策的從緊和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，開發(fā)貸款和個人按揭貸款在開發(fā)商資金來源所占比重逐步降低。 2021 年年底，開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占比為下降為 %，較年初下降 個百分點，個人按揭貸款及其它資金占比也下降了 個百分點，為%。 與此同時，開發(fā)商自籌資金和購房者定金及預付款占比分別提高了 和 個百分點，占比分別為 %和 %。盡管利用外資增速較快，但占資金比重仍然較低，僅為 %。 縱觀 2021 年全國房地產(chǎn)狀況可得出如下結(jié)論： 需求：全年全國商品房銷售面積和銷售額依然處于增長 勢態(tài)。 價格：環(huán)比繼續(xù)上漲，同比漲幅繼續(xù)回落 。 供應：開發(fā)投資額增長超三成，新開工面積增速高位運行，持續(xù)回落。 資金來源：開發(fā)企業(yè)資金來源增速漸緩，自籌資金占比上升。 中西部省份商品房銷售面積增速高于全國水平，東部省份增速低于全國水平 。 全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 4 第二章 本埠宏觀經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃 一、地理條件 景德鎮(zhèn)市位于江西省東北部，居東經(jīng) 116176。 57’ — 117176。 42’，北緯 28176。44’ — 29176。 56’，地處黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原的過渡地帶 ，扼贛、浙、皖三省交界處，東接婺源、德興，南鄰萬年、弋陽，西連波陽，北毗祁門。具有優(yōu)越的地理位置。景德鎮(zhèn)市行政區(qū)劃全部管轄面積為 5256km178。相當于兩個深圳市面積。 城市規(guī)劃區(qū)范圍包含珠山區(qū)，昌江區(qū)的西郊街道、竟成鎮(zhèn)、呂蒙，浮梁縣的城關、洪源鎮(zhèn)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)及湘湖鎮(zhèn)等管轄范圍，面積約 500 平方公里。 景德鎮(zhèn)市的生態(tài)環(huán)境良好，山清水秀，氣候宜人。具有豐富的旅游資源和歷史人文景觀?，幚?、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪巖等為著名的田園風光、鄉(xiāng)土特色風景區(qū)。在古建筑方面，擁有以宋代紅塔、清代縣衙、古戲臺為代表的歷 史文物遺跡；而藝術成就最高、最具有國際影響力和旅游號召力的則是它在中國制瓷歷史上為人類留下的杰出瑰寶：著名的世界制瓷黏土（高嶺土）的發(fā)源地 —— 高嶺古瓷土窯遺址，自五代至明代的陶瓷古窯遺址 —— 湖田古瓷窯遺址（全國重點文物保護單位），歷經(jīng)明清兩代的皇家制瓷基地 —— 御窯廠遺址以及代表景德鎮(zhèn)市制瓷輝煌歷史的標志性建筑 —— 龍珠閣。悠久陶瓷藝術和厚重的文化底蘊使得景德鎮(zhèn)這座歷史名城具有更加廣闊的發(fā)展前景。 二、 本埠總體經(jīng)濟發(fā)展狀況 景德鎮(zhèn)現(xiàn)有人口 萬。 2021 年全市 GDP 為 億元，國民經(jīng)江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告 5 濟總產(chǎn)值在江 西省地級以上城市中排列為第 10 位。但在 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面，景德鎮(zhèn)以 16657 元 排 列 全省第 三位 （ 南昌市以 18276 元居第一，新余 以 17358 元 排列 第二 ） 。 根據(jù) 《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》 近期 2021 年， GDP 實現(xiàn) 850 億元，年均增長 %，人均 GDP 達 5 萬元。中期 2020 年， GDP 實現(xiàn) 1800 億元，年均增長 %，人均 GDP 達 10 萬元。景德鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段。 三、 產(chǎn) 業(yè) 結(jié)構(gòu) 景德鎮(zhèn) 主導產(chǎn)業(yè)為陶瓷業(yè)， 2021 年陶瓷產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值達 150 億，接近全市國民經(jīng)濟總產(chǎn)值的三成。 機械家電 、航空、汽車、新型陶瓷、電子信息、光伏產(chǎn)業(yè)等也具有一定規(guī)模。其中國產(chǎn)直升飛機項目的引入將對景德鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生較大影響。 商業(yè)貿(mào)易、旅游接待服務、教育、物流、房地產(chǎn)等為主的第三產(chǎn)業(yè)， 發(fā)展迅速， 到 1986年，第三產(chǎn)業(yè)比重已超過第一產(chǎn)業(yè) 百分點，達 ％。1986— 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)平均每年遞增 ％，比前 30 年平均速度加快。 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)比重由 1985