【導(dǎo)讀】南橋寺屬于江北區(qū)的一個(gè)人口聚居地，該區(qū)域?yàn)閷?lái)規(guī)劃的大型居住區(qū)。域與花園新村有公里的距離，通向大石壩也只有公里的距離。年內(nèi)，小區(qū)內(nèi)人口將陸續(xù)入住，因此該區(qū)域未來(lái)的社區(qū)商業(yè)前景十分看好。等設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用衽c市場(chǎng)服務(wù)。其具體內(nèi)容如下：重點(diǎn)建設(shè)盤(pán)溪蔬菜批發(fā)市。休閑、旅游等多種娛樂(lè)為主的水上一體公園。高速公路橫穿其中，交通十分方便。整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)尚未真正意義上的啟動(dòng)。內(nèi)小天鵝花園的商業(yè)用房體量超過(guò)10000方，維豐花園的商業(yè)項(xiàng)目約5000方，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)建成本區(qū)域的消費(fèi)中心形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)?？赡艹蔀楸緟^(qū)域的商業(yè)中心。南橋寺片區(qū)的商業(yè)也存在極大的發(fā)展空間。商業(yè)物業(yè)面積及租金。隨著本項(xiàng)目上面住宅的交付使用，以及其他在建項(xiàng)目的完工，南橋寺區(qū)域內(nèi)。人口將增至十萬(wàn)以上，這將極大的支撐本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。本區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)規(guī)劃的三大尚圈之一，政府政策支持將是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的

　　

【正文】 一個(gè)媒體為主，其余媒體為輔的策略，在時(shí)間選擇上，宜采用階段性集中投放策略。在版面選擇上，可以選擇整彩版與超市相結(jié)合的策略。 f) 針對(duì)自用客戶(hù)的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì) 自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪，最注重的項(xiàng)目的人氣與商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，因此在對(duì)住宅客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)策略上，主要注重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃與大客戶(hù)的招商以及品牌店形成的一個(gè)商業(yè)氛圍。 g) 針對(duì)投資客戶(hù)的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì) 投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)羁粗?的是商鋪的出租市場(chǎng)的前景，商鋪要出租，必須要當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍做支撐，因此在對(duì)投資客戶(hù)宣傳上，主要應(yīng)強(qiáng)調(diào)商業(yè)管理公司的作用與本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的構(gòu)成中，自用客戶(hù)的比例，以減輕投資客對(duì)租賃市場(chǎng)前景的擔(dān)憂(yōu)，使其相信投資的保障性。 h) 針對(duì)投機(jī)客戶(hù)的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì) 投機(jī)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)鋪位的目的是短期內(nèi)房子價(jià)格迅速攀升，因此本項(xiàng)目可以通過(guò)小幅度，多頻率的價(jià)格提升來(lái)提升本項(xiàng)目的價(jià)格。因?yàn)楸卷?xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷提升，會(huì)讓投資客覺(jué)得他們投資成功，會(huì)強(qiáng)化他們對(duì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)的正向評(píng)價(jià)。同時(shí)推動(dòng)本項(xiàng)目的人氣。 對(duì)本部分客戶(hù)另一個(gè)重要的策略也是宣傳 商業(yè)管理公司的作用，讓投機(jī)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃前景相當(dāng)看好，讓他們相信這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)肯定能夠升值。 九 、項(xiàng)目招商與后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ? 招商思路 作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在先期的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃制定完成后，接下來(lái)的最重要的環(huán)節(jié)就是按照項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位進(jìn)行招商工作，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，對(duì)于項(xiàng)目的招商提出如下思路及操作原則： ? 規(guī)劃與招商并重，同時(shí)運(yùn)做 項(xiàng)目前期的規(guī)劃過(guò)程中可以根據(jù)既定的商業(yè)定位與規(guī)劃選擇性的接觸部分目標(biāo)商家，廣泛征求商家的建議與要求，根據(jù)其建議對(duì)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，以確保項(xiàng)目的 商業(yè)定位實(shí)施的可行性最大化； ? 招商先行的原則 在項(xiàng)目的整體運(yùn)作上建議先計(jì)劃好項(xiàng)目的招商工作，尤其是主力店部分以達(dá)到既能幫助銷(xiāo)售成功又能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的要求，形成較好的商業(yè)前景，再進(jìn)行該部分的銷(xiāo)售工作； ? 招商區(qū)域范圍廣泛性 根據(jù)本項(xiàng)目的商業(yè)定位以及項(xiàng)目的商業(yè)輻射區(qū)域，本項(xiàng)目的商家客戶(hù)將是廣泛的，招商的范圍及區(qū)域?qū)⒉痪窒抻诒镜貐^(qū)，可以擴(kuò)大到其它區(qū)域甚至其它城市； ? 制定規(guī)范的招商流程 招商的過(guò)程中需要接觸和聯(lián)系眾多的目標(biāo)商家客戶(hù)，在招商開(kāi)始之前需要確定完整的招商工作流程，便于項(xiàng)目招商工作的順利開(kāi)展； ? 先 主力，后輔助的招商原則 在招商的過(guò)程中，先確定項(xiàng)目的主力客戶(hù)，通過(guò)對(duì)主力店的招商起到“頭羊效應(yīng)”，帶動(dòng)后續(xù)目標(biāo)商家客戶(hù)的入住，確保項(xiàng)目招商工作的順利完成； ? 經(jīng)營(yíng)思路 本項(xiàng)目是一個(gè)典型的商業(yè) +住宅的地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)部分前期的定位、規(guī)劃以及招商完成后，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理將是社區(qū)消費(fèi)中心是否能持續(xù)發(fā)展、小業(yè)主的投資回報(bào)能否穩(wěn)定獲取、消費(fèi)者能否經(jīng)常光顧、經(jīng)營(yíng)者能否賺取利潤(rùn)的重要條件，同時(shí)，也將對(duì)項(xiàng)目在前期的銷(xiāo)售以及招商工作起到至關(guān)重要的作用。 故此，對(duì)于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作提出如下建議： 采取“分 散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”的原則 作為銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目，其商鋪的產(chǎn)權(quán)最終會(huì)分零出售，隨著商鋪產(chǎn)權(quán)的分散，原有的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)將大打折扣，將會(huì)對(duì)于項(xiàng)目整體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)造成很大的影響，這將是無(wú)法回避的矛盾，對(duì)于這一矛盾，在項(xiàng)目前期提前引入商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)整體的商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理，確保商業(yè)的統(tǒng)一形象以及持續(xù)性發(fā)展，保證項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者的收益得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)允許經(jīng)營(yíng)戶(hù)按照自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)各自做好內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理； 建議：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前后應(yīng)盡快成立或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，確保項(xiàng)目的 持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展 十 、銷(xiāo)售節(jié)奏控制策略 因?yàn)楸卷?xiàng)目為不成熟社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，且商業(yè)體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。所以本項(xiàng)目要協(xié)調(diào)好銷(xiāo)售的進(jìn)度與銷(xiāo)售的單價(jià)，因此在營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的控制上，就顯現(xiàn)出策略的重要性。我司會(huì)在準(zhǔn)確把握整個(gè)市場(chǎng)宏觀(guān)動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)的情況下，對(duì)南橋寺區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷與預(yù)測(cè)的情況下，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身品質(zhì)的整合，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的密切關(guān)注，制定出有效、合理的銷(xiāo)售執(zhí)行策略。以下是我司依據(jù)現(xiàn)有資料對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度的判斷： 蓄市期： 2021 年 4 月 —— 5 月 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：本階段通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣，摸清市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的 看法與意見(jiàn)，應(yīng)證本項(xiàng)目所制定的價(jià)格策略，同時(shí)為本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)積累客戶(hù)。 營(yíng)銷(xiāo)措施：本階段是本項(xiàng)目宣傳推廣的重點(diǎn)時(shí)段，本階段宣傳推廣方式主要有，新聞推廣、廣告推廣、展示推廣等立體性推廣方式進(jìn)行本項(xiàng)目的前期推廣，而在促銷(xiāo)策略上，本階段為聚集人氣，可能會(huì)將開(kāi)盤(pán)期的優(yōu)惠。 第一次開(kāi)盤(pán)期： 2021 年 6 月 —— 8 月 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：本階段的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是完成整個(gè)項(xiàng)目 30%35%的目標(biāo)，完成所推出部分的 50—— 70%。對(duì)本項(xiàng)目幾個(gè)大賣(mài)場(chǎng)的招商在本階段內(nèi)要有突破。以為第二個(gè)銷(xiāo)售高潮的掀起做好鋪墊。 營(yíng)銷(xiāo)措施：本階段的營(yíng)銷(xiāo)推廣仍是 立體推廣，即新聞推廣、廣告推廣、活動(dòng)推廣、與促銷(xiāo)策略的推廣立體運(yùn)用的時(shí)期，因?yàn)楸倦A段事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的成敗的關(guān)鍵。本階段重點(diǎn)是宣傳本項(xiàng)目預(yù)期商業(yè)前景與商業(yè)狀態(tài)商業(yè)氛圍，以及本項(xiàng)目的商業(yè)收益。 第二次開(kāi)盤(pán)期： 2021 年 9 月 —— 12 月 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：本階段的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是完成整個(gè)項(xiàng)目 35%40%的目標(biāo)，完成所推出部分的 60—— 80%。爭(zhēng)取一個(gè)大的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目，同時(shí)完成本項(xiàng)目剩余兩個(gè)賣(mài)場(chǎng)的招商，為項(xiàng)目的后期營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)。 營(yíng)銷(xiāo)措施：本階段的營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，主要是利用本項(xiàng)目的利好政策來(lái)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣，比如大客戶(hù) 的進(jìn)駐，招商的成功等，在推廣方式上，以新聞炒做與廣告推廣為主，適當(dāng)應(yīng)用促銷(xiāo)措施來(lái)加以引導(dǎo)來(lái)銷(xiāo)售本項(xiàng)目。 第三次開(kāi)盤(pán)： 2021 年 1 月 —— 2021 年 3 月 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：完成第二次開(kāi)盤(pán)推出房源的 30%以上，同時(shí)適當(dāng)消化第一次開(kāi)盤(pán)所推出的房源。完成本次開(kāi)盤(pán)推出房源的 70%以上，完成整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售總額度的 85%以上，爭(zhēng)取另兩個(gè)大賣(mài)場(chǎng)的商家進(jìn)駐。 營(yíng)銷(xiāo)措施：本階段重點(diǎn)是應(yīng)用促銷(xiāo)措施，可能以折扣，或者是其他的讓利措施來(lái)帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，以圓滿(mǎn)完成本項(xiàng)目的銷(xiāo)售