【正文】 更換 累計(jì) 6*5*3=90個(gè) 應(yīng)用活動(dòng) : 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期廣告基本用詞 /易拉寶 / POP旗 /指示牌 /等 廣告?zhèn)溥x用詞 : 星河明居有禮 名流生活有保障 親情社區(qū) E.****閣售罄， ****閣售罄 ******強(qiáng)勢(shì)入駐星河明居 （商家入駐炒做） ******一起創(chuàng)造財(cái)富 （商家入駐炒做） 富足三代人 （商家入駐炒做） 送百萬家電 （一） 首期 大戶人家 名流生活 ，三房 ,超輕松首付 ，四房 ,超輕松首付 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期廣告基本用詞 （二） : (大良 /容桂 /倫教三地 30‘’累計(jì) 54次 ) (續(xù)上頁 ) 新基 ?星河明居 領(lǐng)秀桂畔海生活 桂畔海 都市風(fēng)情 濱水陽光， 30萬平方米碧水綠蔭！ 星河明居 順德唯一綠色住區(qū) 綠色、健康 運(yùn)動(dòng)、休閑 名流養(yǎng)生的地方！ 星河明居 尊貴、優(yōu)雅 濱江一線的高檔社區(qū)， 城市人的田園花園洋房 滿足名流高尚品位、健康生活的追求??！ 星河明居 用心鑄造品質(zhì)生活 圣誕 /(元旦 /春節(jié) /節(jié)日 )購房送大禮 ! 現(xiàn)在熱銷進(jìn)行中 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期 銷售政策及說明 銷售媒介：認(rèn)購協(xié)議書（定金 10000元），購銷合同 促銷政策： 買一成送一成，三房 ,超輕松首付，入住星河明居 即場(chǎng)落定額外 98折 買一成送一成，四房 ,超輕松首付，入住星河明居 即場(chǎng)落定額外 98折 買精裝洋房 送百萬家電 說 明： 04/12/12~05/6/8期間辦理認(rèn)購的買家，可享受三房首期 僅付 ,且即場(chǎng)落定樓款總價(jià)再額外 98折。 04/12/12~05/6/8期間辦理認(rèn)購的買家，可享受四房首期 僅付 ,且即場(chǎng)落定樓款總價(jià)再額外 98折。 04/12/12~05/6/8期間辦理認(rèn)購的買家，送價(jià)值 。 1/第 2項(xiàng)不與第 3項(xiàng)同時(shí)推出。 技術(shù)支持： ，因?yàn)閷?shí)際上有九成以上的樓 款進(jìn)入了買家的按揭總款，加大了銀行的還貸風(fēng)險(xiǎn)。 ，且執(zhí)行總樓價(jià)先行上調(diào) 。 (一 ) 1/第 2項(xiàng)優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，執(zhí)行單方樓價(jià)在原有單價(jià) 基礎(chǔ)上先行虛增 10%，然后再以虛增后單方樓價(jià)計(jì)算樓價(jià)總款，發(fā)展 商送一成后的樓價(jià)總款以三房 （或四房 ）為首期樓款，則 9成樓款減去三房 （或四房 ）后的余款作為買家的按揭款。 即場(chǎng)落定的買家在總樓價(jià) 98折的基礎(chǔ)上，發(fā)展商送一成后的樓價(jià)總 款以三房 （或四房 ）為首期樓款，則 9成樓款減去三房 （或四房 ）后的余款作為買家的按揭款。 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期 銷售政策及說明 (二 ) (續(xù)上頁 ) 技術(shù)支持： 表七 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期執(zhí)行項(xiàng)目費(fèi)用 項(xiàng)目 備注 投放形式 投放媒介 投放次數(shù) 投放單價(jià) (元 ) 折扣 費(fèi)用小計(jì) (元 ) 報(bào)紙軟文 20次 10,000 電視廣告 （ 54次） 順德臺(tái) 容桂 倫教 30” 30” 30” 順德臺(tái)套播指定位置指定時(shí)段 指定時(shí)段 指定時(shí)段 54次 1000 54， 000 廣告服務(wù)費(fèi) 5個(gè)月 15， 000 75， 000 條幅制安 3600平米 樓體排柵 10 36,000 POP掛旗 200張 5 1000 易拉寶 90個(gè) 200 18,000 促銷活動(dòng) 300,000 茶點(diǎn) /小禮品 50,000 以上合計(jì) :544， 000元 尾盤操盤步驟建議 2023/6/9—— 一、尾盤產(chǎn)生的 5大原因 : ， 主要為 朝向差、沒有景觀、樓層不是頂層就是底 層、戶型不好、單套面積偏大。 。 主要 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求調(diào)研分析不充分， 導(dǎo)致產(chǎn)品定位和市場(chǎng)需求間產(chǎn)生偏差 ,導(dǎo)致大量尾房產(chǎn)生。 ，市場(chǎng)對(duì)樓盤的認(rèn)識(shí)很有限，導(dǎo)致銷售緩慢，市場(chǎng)人 氣的流失造成尾房。 。 ，產(chǎn)生了大量樓盤積壓。 （一） 尾盤操盤步驟建議 2023/6/9—— 二、尾盤的優(yōu)缺點(diǎn) : 尾房?jī)?yōu)點(diǎn)主要有三個(gè)方面： 。現(xiàn)房比起期房來說看得見摸得著，購房風(fēng)險(xiǎn)低。 ，尾房的價(jià)格比原來的現(xiàn)房?jī)r(jià)格會(huì)便宜很多。 ，比起二手房來說，尾房樓齡低，而且戶型設(shè)計(jì)等 方面較新，尤其是正常樓盤的尾房比二手房有較大的優(yōu)勢(shì)。 尾房 缺 點(diǎn)主要有三個(gè)方面： 尾房的選擇范圍相對(duì)較小。由于都是銷售剩下來的房子，一般 存在朝向差、景觀可能被擋、戶型樓層不太合理、單套面積太大 等缺陷。購買尾房同樣也有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是大量剩余的尾房，極有 可能出現(xiàn)被銀行抵押、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全、工程質(zhì)量差等問題。 尾盤操盤步驟建議 2023/6/9—— 三、 尾房銷售 的 6種途徑 ： ，有的開發(fā)商再追加投資包裝上市，并加大廣告宣傳力 度促進(jìn)銷售。 ，購買尾房的開發(fā)商一 般把尾房當(dāng)做回遷房供回遷戶使用。 ，由于有些尾房并非是樓層和景觀不好，只 是由于單套面積太大，所以將大戶型重新裝修分隔，把原來大戶型改成 幾個(gè)小戶型白領(lǐng)公寓，只租不售長(zhǎng)期獲益。 ，開發(fā)商補(bǔ)辦手續(xù)、明晰產(chǎn)權(quán) 后重新投放到市場(chǎng)。 ，有開發(fā)商會(huì)投資少量廣告，大幅打折拋售。有些尾房 在報(bào)紙和房展會(huì)上大打尾房降價(jià)廣告吸引客戶。畢竟優(yōu)惠價(jià)格對(duì)于消費(fèi) 者還是有吸引力的。 。 有些代理公司或中介公司會(huì)主動(dòng)找到開發(fā)商簽下尾房的銷售代理權(quán)，代 理公司主動(dòng)去尋求客戶促進(jìn)尾房的銷售，從中獲利。 尾盤操盤步驟建議 2023/6/9—— 目 標(biāo)： 爭(zhēng)取 2023/6/9后約 3個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成余房銷量；星河會(huì)商家提前入駐運(yùn)營(yíng) 推廣思路： 通過幾個(gè)小型的節(jié)日公關(guān)促銷，調(diào)整尾盤售價(jià)策略，強(qiáng)化尾盤的銷售 操盤步驟： 優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)促銷活動(dòng) 人脈直銷 全員銷售 商家進(jìn)駐造市 銷售代理商 95%住宅單位以上售罄 商業(yè)面積租賃 80%以上 應(yīng)用工具 : （動(dòng)畫 /POP旗 /影視 /易拉寶 /條幅 /路燈掛旗） /樓盤產(chǎn)品實(shí)景展示 /住宅單元改造 (如需要 ) 應(yīng)用活動(dòng) : 應(yīng)用廣告?zhèn)溥x詞 : ，親情近近 ，多一點(diǎn)幸福 給父親關(guān)懷 桃李星河會(huì) 雅院遍地情 與 *******一起賺錢 F.*******強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐 G.***閣售罄 ***閣售罄 ***閣售罄 ***閣售罄 表八 尾盤銷售期執(zhí)行項(xiàng)目費(fèi)用 項(xiàng)目 備注 投放形式 投放媒介 投放次數(shù) 投放單價(jià) (元 ) 折扣 費(fèi)用小計(jì) (元 ) 條幅制安 1000平米 樓體 10 10,000 路燈掛旗 300組 100元 30,000 促銷活動(dòng) 3次 星河會(huì) 60,000 促銷禮品 現(xiàn)場(chǎng) 30,000 促銷茶點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng) 30,000 以上合計(jì) :160,000元 第四部分 全程執(zhí)行項(xiàng)目費(fèi)用 項(xiàng)目 合計(jì)（元） 表四 1,490,249 表五 854,915 表六 797,256 表七 544,000 表八 160,000 全程合計(jì) :3， 846， 420元 第五部分 星河明居價(jià)格策略建議 關(guān)于價(jià)格思考： （開門紅策略） 低價(jià)入市，先處理低景觀層。 中價(jià)挺市，鞏固項(xiàng)目利潤(rùn)值（擴(kuò)展投資保值） 高價(jià)立品，提升項(xiàng)目品牌形象 （余貨處理） 階段 銷售主攻 全盤均價(jià) 當(dāng)期實(shí)際均價(jià) 調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn) 售前 低景觀房 3300元 2980 20%售出 開盤 高景觀房 3600元 3500元 50%售出 強(qiáng)銷 高精裝高景觀房 3800元 3680元 80%售出 收尾 尾盤 本定價(jià)以毛胚房為標(biāo)準(zhǔn) ,推盤節(jié)奏和級(jí)配應(yīng)仔細(xì)考量 ,以綜合評(píng)分好差搭配推盤為宜 總體均價(jià) 33003500元 /平米左右 起價(jià)開盤前再定為宜