【正文】 銷策略主要是通過對地段與本項目所倡導的第三代社區(qū)消費中心的詮釋，來提升本項目的價值與社會形象。 三個主要大賣場全部主力商家進駐。 b)促銷策略設(shè)計 本項目由于市場租賃前 景不是很好，且打造專業(yè)市場前景也不看好，所以本項目不宜采用返租或者回購或者是租金保底之類的商業(yè)營銷操作方式。 d) 新聞推廣策略設(shè)計 本項目的新聞推廣策略是通過對地段規(guī)劃前景的炒作，增強市場對本項目后期價格上漲空間的信心。因為本項目價格的不斷提升，會讓投資客覺得他們投資成功，會強化他們對購買本項目的評價的正向評價。 營銷措施：本階段是本項目宣傳推廣的重點時段，本階段宣傳推廣方式主要有，新聞推廣、廣告推廣、展示推廣等立體性推廣方式進行本項目的前期推廣，而在促銷策略上，本階段為聚集人氣，可能會將開盤期的優(yōu)惠。 營銷措施：本階段的營銷推廣方面，主要是利用本項目的利好政策來對本項目進行宣傳推廣，比如大客戶 的進駐，招商的成功等，在推廣方式上，以新聞炒做與廣告推廣為主，適當應(yīng)用促銷措施來加以引導來銷售本項目。 第二次開盤期： 2021 年 9 月 —— 12 月 營銷目標：本階段的營銷目標是完成整個項目 35%40%的目標，完成所推出部分的 60—— 80%。我司會在準確把握整個市場宏觀動態(tài)發(fā)展趨勢的情況下，對南橋寺區(qū)域的商業(yè)進行準確判斷與預測的情況下，通過對項目自身品質(zhì)的整合，對競爭對手的密切關(guān)注，制定出有效、合理的銷售執(zhí)行策略。 g) 針對投資客戶的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計 投資客戶購買商鋪最看重 的是商鋪的出租市場的前景，商鋪要出租，必須要當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍做支撐，因此在對投資客戶宣傳上，主要應(yīng)強調(diào)商業(yè)管理公司的作用與本項目購買客戶的構(gòu)成中，自用客戶的比例，以減輕投資客對租賃市場前景的擔憂，使其相信投資的保障性。 設(shè)計樣板 鋪：對樣板鋪的設(shè)計，因為本項目的鋪位存在進深過深，而開間過窄，購買者對如何進行合理使用，缺乏理性的認識，因此本項目樣板鋪的設(shè)計顯得相當重要。 八 、我們營銷戰(zhàn)術(shù)設(shè)計 a)價格策略設(shè)計 價格策略采用低開高走，階段性走高的策略來對本項目的價格進行調(diào)控。 七 、我們的營銷戰(zhàn)略設(shè)計 a)營銷目標戰(zhàn)略： 我們對本項目的營銷目標是保證在均衡銷售的情況下，完成推出銷售部分（租賃部分除外） 90%以上的銷售。 ABC 分類分析技術(shù)的運用 我司通過將庫存管理技術(shù)中的 ABC 分類分析技術(shù)的有效運用，使本項目資源的價值能夠清晰化，本項目資源狀態(tài)清晰化，本項目銷售控制清晰化，從而有利于項目銷售以及整個項目的控制。 在整個項目商業(yè)的推廣思路上，可以采用以下主要思路進行推廣： ? 包裝商業(yè)概念，突出“第三代社區(qū)消費中心”的商業(yè)特征； 該部分主要以軟文炒作的方式進行，通過在重慶主流媒體上進行一系列的軟文炒作，將“第三代社區(qū)消費中心”的商業(yè)概念推出市場，引起關(guān)注； ? 強調(diào)項目所在的區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ? 由于本項目所在的區(qū)域是非主流商業(yè)區(qū)域，而且周邊的消費力有一定的局限性，區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展緩慢?？梢砸?guī)劃為地方性的小批發(fā)市場與專業(yè)市場，比如建材專業(yè)市場、家居用品專業(yè)市場、五金用品等（需根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果來決定）。在重慶社區(qū)消費中心中，磁器口消費中心的演變則是介于傳統(tǒng)社區(qū)消費中心與新型社區(qū)消費中心之間，依 托當?shù)氐穆糜尉坝^發(fā)展起來的消費中心。因此我們認為本項目在 1 年之內(nèi)，上漲空間約為 5%。新城麗都的投資者投資評價；如果投資者追求最為保守的租金回報策略，投資收益期望值 5%，那么新城麗都的租金價區(qū)間應(yīng)為： 30— 46 元 /平方米 /月；如果投資者追求中等投資回報率，投資回報期望值為 8%，則新城麗都的租金價格區(qū)間應(yīng)為： 47— 73 元 /平方米 /月 ；如果投資者追求的是高額度的投資回報，投資收益回報率為 10%，則其租金價格區(qū)間應(yīng)為： 59— 91 元 /平方米 /月。 ? 項目發(fā)展商在地產(chǎn)領(lǐng)域，缺乏品牌積累，品牌影響力較小，對銷售缺乏幫助。 本項目產(chǎn)品分析： 結(jié)論：從上圖中可以看到，本案的商業(yè)面積主要集中在玉石大道上，為 平方米；小區(qū)道路上的商 業(yè)也很集中，為 平方米；步行街上的商業(yè)面積有 平方米。在本項目的營銷實踐中，如何有效利用這兩個利好因素，來帶動本項目的銷售。 南橋寺商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析 ? 業(yè)態(tài)業(yè)種分布 結(jié)論：由圖可以看出，石馬河、南 橋寺地區(qū)的商業(yè)還處于萌芽開發(fā)期，目前商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種多但不健全，檔次低，正在建設(shè)完善中并存在許多空白點。 而 小天鵝花園與維豐項目皆有主力商場，建成后必將引進主力商家，他們將對本項目在本區(qū)域內(nèi)建成本區(qū)域的消費中心形成強烈的競爭態(tài)勢。該區(qū)域內(nèi)有包括大川水岸、東和春天在內(nèi)的大型居住小區(qū)，而且已經(jīng)啟動，在近兩三年內(nèi)，小區(qū)內(nèi)人口將陸續(xù)入住，因此該區(qū)域未來的社區(qū)商業(yè)前景十分看好。 南橋寺區(qū)域現(xiàn)有人口 51157 人，共有三個行政村， 22 個農(nóng)村經(jīng)濟合作社，街道集體企業(yè) 20 個，聯(lián)營以及個體企業(yè) 200 余個，轄區(qū)內(nèi)有中學，小學，國營石礦，科研單位、稅務(wù)，共商、醫(yī)院等城市配套單位 30 余個， 319 國道線與渝長高速公路橫穿其中，交通十分方便。因此誰能搶先一步開盤，誰就能更大程度的得到市場的認同。 南橋寺商業(yè)物業(yè)面積與租金 ? 商業(yè)物業(yè)面積及租金 南橋寺商業(yè)物業(yè)租金分布圖 結(jié)論：根據(jù)詳細的市場調(diào)查，石馬河、南橋寺片區(qū)的商鋪面積主要集中在 30平方米以下， 100 平方米以上的商業(yè)業(yè)種主要為社區(qū)超市、醫(yī)藥和大型的餐飲業(yè)。本區(qū)域鋪位受本項目雙重優(yōu)勢影響，一是步行街，二是大賣場的人氣，所以他們的價值基本就決定了本項目其他鋪位的價值。 ? 本項目內(nèi)有小區(qū)步行街，可以很好的吸引人流，支撐本項目在本區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)頭羊的地 位。 ? 今天重慶地產(chǎn)市場，商業(yè)物業(yè)市場狀態(tài)良好，呈現(xiàn)出銷售面積與價格同步攀升的良好勢頭，投資商業(yè)物業(yè)在市場上形成了一股強勢，這將對本項目的銷售起到良好的支撐作用。但是新城麗都由于 商業(yè)用房體量很小，而且新城麗都的單層層高設(shè)計為 2 層的高度，故可比性也不會