【正文】 ：重慶風情街區(qū)； ? ? 商業(yè)主題：以步行街設計為靚點，按照建筑區(qū)間化劃分經(jīng)營主題； 項目的商業(yè)總體定位為第三代社區(qū)消費中心，區(qū)別于傳統(tǒng)的“商業(yè)步行街”、“社區(qū)商業(yè)”的單一 商業(yè)形態(tài)，結(jié)合兩種商業(yè)形態(tài)的優(yōu)點，以特色商鋪為主體，以特色商品為主題，具備商業(yè)靚點，超越了目前國內(nèi)大多數(shù)傳統(tǒng)的商業(yè)步行街沒有風格、沒有主題的局面，同時又涵蓋了社區(qū)商業(yè)的商業(yè)服務功能，滿足社區(qū)消費者的商業(yè)需求；對于本項目的商業(yè)輻射范圍，將是立足于項目所在區(qū)域為主，同時輻射周邊市區(qū)，成為重慶南橋寺區(qū)域商業(yè)中心的一個特色商業(yè)項目； 對于本項目而言，將項目的商業(yè)與住宅做到既有聯(lián)系又有區(qū)別，相互帶動，相互襯托，成為重慶房地產(chǎn)樓盤的嶄新靚點！ 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃： 本項目可按照建筑區(qū)間分為三大部分： 步行街和沿主干道部分：該部分的商業(yè)主要以經(jīng)營零售、餐飲、休閑、社區(qū)配套商業(yè)為主；具體的商業(yè)業(yè)態(tài)有零售店、快餐店、便利店、面包房、特色餐飲、商務休閑、健身美容、洗衣店、沖洗店、儲蓄所、電信營業(yè)廳、花店、書店、酒吧、汽車美容、禮品店、寵物店、房屋中介等等；在這里要注意對基礎性商業(yè)配套的引進，整條街的個性歡快、色彩跳躍，充滿現(xiàn)代時尚的情調(diào)； 小區(qū)內(nèi)部商業(yè)部分：該部分的商業(yè)主要以經(jīng)營零售、及社區(qū)配套商業(yè)為主；具體的商業(yè)業(yè)態(tài)有士多店、洗衣店、茶樓、碟片租賃、發(fā)廊、美容美體、書報等； 支路部分：該部分商業(yè)可以通過步行街 商業(yè)的打造來帶動和發(fā)展。典型代表是土灣消費中心，大石壩消費中心，雙碑消費中心；第二類消費中心是以新興小區(qū)內(nèi)業(yè)主為主要源地，通過發(fā)展商的營造，建成的特點鮮明的社區(qū)消費中心，這類消費中心特點是以大型居住小區(qū)或小區(qū)群衍生而來，新興小區(qū)內(nèi)的業(yè)主是其消費的主力軍，在小區(qū)消費中心的規(guī)劃上，不在追求社區(qū)商業(yè)配套的完善性，轉(zhuǎn)而追求社區(qū)消費的個性化，這類消費中心的典型代表是南方花園消費中心，新牌坊消費中心。但是本區(qū)域因為政府規(guī)劃的前景與整個區(qū)域的發(fā)展，我們認為本項目采取重慶市價格平均上漲幅度來對本項目價格進行預估，是比較客觀與可行的。我們只能采用預估的分析方法來判斷投資者對在新城麗都的投資行為的評價，從而來考察本項目的投資者會用怎樣一個態(tài)度來投資本項目，以及對投資本項目的評價。 ? 本項目商業(yè)體量過大，加上本區(qū)域消費能力過小，將制約本項目的銷售。因此本項目從整個項目的營銷角度來看，主要是商場的營銷，商場的成功將直接影響到 A 類鋪面的價格與銷售速度，從而決定整個項目的銷售走勢。 分析：通過對上述市場的分析與論證，我們認為相對于本項目而言，營銷的最大關鍵點，也是本項目的核心賣點一是本項目在南橋寺區(qū)域的核心地位，也就是整個項目的地段優(yōu)勢，其二是本區(qū)域良好的發(fā)展前景。因此不能作為本項目的典型參考物業(yè)。 南橋寺區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)市場分析 今年南橋寺商業(yè)房產(chǎn)市場競爭異常激烈，除了本項目的商業(yè)用房外，在本區(qū)域內(nèi)小天鵝花園的商業(yè)用房體量超過 10000 方，維豐花園的商業(yè)項目約 5000 方，此外還有陽光花園三期約 9000 方的商場，加上本項目 2 萬多方的商業(yè)，本區(qū)域內(nèi)在今年內(nèi)，將向市場推出超過 50000 方的商業(yè)，本區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)市場的競爭將會異常激烈。該區(qū)域與花園新村有 公里的距離，通向大石壩也只有 公里的距離。 但是現(xiàn)在本區(qū)域居住人群明顯偏少，商業(yè) 氛圍十分淡薄，商業(yè)業(yè)態(tài)僅限于普通的社區(qū)小商業(yè)里的配套店面。 南橋寺商業(yè)房產(chǎn)租賃市場調(diào)查分析 經(jīng)過我司對南橋寺片區(qū)的市場的初步調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在南橋寺區(qū)域的商業(yè)用房租金大致是這樣一種情況，在形象比較差，位置比較差的房屋租金大致在 12— 20 元 /平方米 /月，位置好，形象差的房屋租金價 格大致在 20— 30 元 /平方米 /月，位置好，房屋形象好的租金價格大致在 30— 45 元 /平方米 /月。 由于片區(qū)商業(yè)并不成熟，商鋪的租金價格也相對較低， 70%的商鋪租金在 30 元/米 ? 月以下。 B 類：價值適中類鋪位：這類鋪位分布在主干道沿線與步行街臨小區(qū)背后的半部份的商鋪，他們是本項目價值的主要貢獻點，他們的價值將直接決定本項目最后的收益。 ? 本項目的商業(yè)物業(yè)全為底商類，分零式商鋪，有利于銷售。 14 威脅分析 ★ 南橋寺區(qū)域商業(yè)氛圍比較差。因此從新城麗都的參考價來看，本項目的價格區(qū)間應在： 4800— 7800 元 /平方米。 本項目價格建議策略 因為本項目的價格總的策略，應該采用低開高走的策略，在分段開盤的情況下，通過對整個項目房源的控制管理，在每次開盤采用一個價格區(qū)間，通過市場的形式的變化，以及本項目自身利好消息的 帶動，不斷拉升本項目的價格，形成一個新的價格區(qū)間，通過價格區(qū)間的上升，使本項目整體價格上漲。 三、 將本項目塑造成第三代社區(qū)消費中心的依據(jù) 依據(jù)一：本項目有三處面積超過 1500 平方米以上的集約性商業(yè)物業(yè)，可以引進主力商家，形成集中的人流集散地。 ? 銷售賣點： 全新的商業(yè)形態(tài) —— “第三代社區(qū)消費中心”，倡導全新的現(xiàn)代社區(qū)型商業(yè)，引入國際商業(yè)流行新方式； 優(yōu)越的地位 —— 南橋新城未來的商業(yè)中心； 本年度最具潛力的投資商業(yè) —— 城市規(guī)劃、新格局給南橋寺帶來的人氣和繁榮； 投資回報強力保障 —— 全新商業(yè)形態(tài)、專業(yè)商業(yè)管理、招商服務保障； 江北新區(qū)域商業(yè)的亮點 “第三代社區(qū)消費中心”演義現(xiàn)代消費文化、現(xiàn)代生活生活； 城市品位消費新領地 —— 打造 重慶。 五、創(chuàng)新營銷技術(shù)的運用 在長期的商業(yè)營銷實踐中，我司通過眾多的商業(yè)操作實踐，不斷創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)營銷技術(shù)，在針對本項目，我司將引進以下新型營銷策略。以實現(xiàn)本項目的品牌化營銷與差異化營銷。從而起到整合本項目的品牌形象，創(chuàng)造本項目的品牌價值，從而為銷售服務打下良好的基礎。 本項目一定要強化商業(yè)管理公司的營銷地位，通過對商業(yè)管理公司的炒做，來強化本項目的后期商業(yè)盈利能力。通過 新聞媒體的宣傳，強調(diào)本項目典范性。 對本部分客戶另一個重要的策略也是宣傳 商業(yè)管理公司的作用，讓投機客戶對本項目的未來規(guī)劃前景相當看好，讓他們相信這個市場未來肯定能夠升值。