【正文】 完成本次開盤推出房源的 70%以上，完成整個項目的銷售總額度的 85%以上，爭取另兩個大賣場的商家進駐。 營銷措施：本階段的營銷推廣方面，主要是利用本項目的利好政策來對本項目進行宣傳推廣，比如大客戶 的進駐，招商的成功等，在推廣方式上，以新聞炒做與廣告推廣為主，適當應用促銷措施來加以引導來銷售本項目。 第二次開盤期： 2021 年 9 月 —— 12 月 營銷目標：本階段的營銷目標是完成整個項目 35%40%的目標，完成所推出部分的 60—— 80%。 營銷措施：本階段的營銷推廣仍是 立體推廣，即新聞推廣、廣告推廣、活動推廣、與促銷策略的推廣立體運用的時期，因為本階段事關(guān)整個項目營銷的成敗的關(guān)鍵。對本項目幾個大賣場的招商在本階段內(nèi)要有突破。 營銷措施：本階段是本項目宣傳推廣的重點時段，本階段宣傳推廣方式主要有，新聞推廣、廣告推廣、展示推廣等立體性推廣方式進行本項目的前期推廣，而在促銷策略上，本階段為聚集人氣，可能會將開盤期的優(yōu)惠。我司會在準確把握整個市場宏觀動態(tài)發(fā)展趨勢的情況下，對南橋寺區(qū)域的商業(yè)進行準確判斷與預測的情況下，通過對項目自身品質(zhì)的整合，對競爭對手的密切關(guān)注，制定出有效、合理的銷售執(zhí)行策略。 故此，對于本項目的經(jīng)營管理工作提出如下建議： 采取“分 散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”的原則 作為銷售的商業(yè)項目，其商鋪的產(chǎn)權(quán)最終會分零出售，隨著商鋪產(chǎn)權(quán)的分散，原有的商業(yè)規(guī)劃及市場定位的實現(xiàn)將大打折扣，將會對于項目整體的商業(yè)經(jīng)營造成很大的影響，這將是無法回避的矛盾，對于這一矛盾，在項目前期提前引入商業(yè)經(jīng)營管理公司，對整體的商業(yè)部分進行統(tǒng)一的商業(yè)管理，確保商業(yè)的統(tǒng)一形象以及持續(xù)性發(fā)展，保證項目的經(jīng)營者、投資者的收益得以實現(xiàn)，同時允許經(jīng)營戶按照自身經(jīng)營特點各自做好內(nèi)部經(jīng)營管理； 建議：在項目開盤前后應盡快成立或聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進行全程的經(jīng)營管理活動，確保項目的 持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展 十 、銷售節(jié)奏控制策略 因為本項目為不成熟社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，且商業(yè)體量巨大，競爭異常激烈。 對本部分客戶另一個重要的策略也是宣傳 商業(yè)管理公司的作用，讓投機客戶對本項目的未來規(guī)劃前景相當看好，讓他們相信這個市場未來肯定能夠升值。因為本項目價格的不斷提升，會讓投資客覺得他們投資成功，會強化他們對購買本項目的評價的正向評價。 g) 針對投資客戶的戰(zhàn)術(shù)設計 投資客戶購買商鋪最看重 的是商鋪的出租市場的前景，商鋪要出租，必須要當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍做支撐，因此在對投資客戶宣傳上，主要應強調(diào)商業(yè)管理公司的作用與本項目購買客戶的構(gòu)成中，自用客戶的比例，以減輕投資客對租賃市場前景的擔憂，使其相信投資的保障性。在版面選擇上，可以選擇整彩版與超市相結(jié)合的策略。通過 新聞媒體的宣傳，強調(diào)本項目典范性。 d) 新聞推廣策略設計 本項目的新聞推廣策略是通過對地段規(guī)劃前景的炒作，增強市場對本項目后期價格上漲空間的信心。 設計樣板 鋪：對樣板鋪的設計，因為本項目的鋪位存在進深過深，而開間過窄，購買者對如何進行合理使用，缺乏理性的認識，因此本項目樣板鋪的設計顯得相當重要。 現(xiàn)場包裝應注重對商業(yè)氛圍與文化氛圍的有效結(jié)合，使本項目第三代社區(qū)消費中心的概念能夠得到有效支撐。 本項目一定要強化商業(yè)管理公司的營銷地位，通過對商業(yè)管理公司的炒做，來強化本項目的后期商業(yè)盈利能力。 b)促銷策略設計 本項目由于市場租賃前 景不是很好，且打造專業(yè)市場前景也不看好，所以本項目不宜采用返租或者回購或者是租金保底之類的商業(yè)營銷操作方式。 八 、我們營銷戰(zhàn)術(shù)設計 a)價格策略設計 價格策略采用低開高走，階段性走高的策略來對本項目的價格進行調(diào)控。同時也通過對本項目的成功操作，證明發(fā)展商雖然是現(xiàn)在才介入房地產(chǎn)行業(yè)，但是起操作手段與操作手法完全是一個成熟發(fā)展商的行為，從而為發(fā)展商塑造良好的社會形象與品牌形象。從而起到整合本項目的品牌形象，創(chuàng)造本項目的品牌價值，從而為銷售服務打下良好的基礎。 三個主要大賣場全部主力商家進駐。 七 、我們的營銷戰(zhàn)略設計 a)營銷目標戰(zhàn)略： 我們對本項目的營銷目標是保證在均衡銷售的情況下，完成推出銷售部分（租賃部分除外） 90%以上的銷售。實現(xiàn)本項目的持續(xù)營銷。以實現(xiàn)本項目的品牌化營銷與差異化營銷。 b) 營銷策略分析 本項目的營銷策略主要是通過對地段與本項目所倡導的第三代社區(qū)消費中心的詮釋，來提升本項目的價值與社會形象。 ABC 分類分析技術(shù)的運用 我司通過將庫存管理技術(shù)中的 ABC 分類分析技術(shù)的有效運用，使本項目資源的價值能夠清晰化，本項目資源狀態(tài)清晰化，本項目銷售控制清晰化，從而有利于項目銷售以及整個項目的控制。 體驗營銷技術(shù)的運用 本項目對體驗營銷技術(shù)的運用主要對 商業(yè)文化的塑造、樣板鋪的設計以及商業(yè)管理公司等推薦方面。 五、創(chuàng)新營銷技術(shù)的運用 在長期的商業(yè)營銷實踐中，我司通過眾多的商業(yè)操作實踐，不斷創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)營銷技術(shù)，在針對本項目，我司將引進以下新型營銷策略。 所以，在對項目的商業(yè)定位進行包裝炒作的同時，還需要對整體項目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行宣傳推廣，該項推廣也需要通過一系列的軟文炒作及公關(guān)活動進行； 以上兩方面的推廣均為市場的蓄勢，引起投資者及商家客戶對于本區(qū)域及項目強烈的關(guān)注度，為后續(xù)的工作打下基礎； ? 招商同步進行的推廣思路 在項目的操作過程中，通過前期的市場蓄勢階段，商家客戶的招商工作需要提前進行，這樣可以通過前期的招商工作成果，在媒介上進行招商信息的發(fā)布，有利于推動商業(yè)的銷售； ? 突出項目整體的推廣 在項目的推廣過程中，需要強調(diào)的是整體的商業(yè) +住 宅的綜合房地產(chǎn)項目，強調(diào)項目所打造的新興商業(yè)區(qū)域的作用，； ? 在推廣中采用點面結(jié)合手法 例如，把本項目中的步行街以及沿街商鋪作為具有代表性的閃光點加以渲染突出描述其高層次，高品味的生活方式和現(xiàn)代文化，以及現(xiàn)代專業(yè)市場的經(jīng)營方式，使本項目賦予更豐富的內(nèi)涵。 在整個項目商業(yè)的推廣思路上，可以采用以下主要思路進行推廣： ? 包裝商業(yè)概念，突出“第三