【導讀】我們不僅僅是在賣房子，而是在推銷一種時代現(xiàn)象，傳播一種時代趨向。本策劃案旨從一個高度整合人、自然、建筑三位一體的概念。使項目經由單純的自然環(huán)境上升到人文環(huán)境。的塑造和建立，實現(xiàn)住宅開發(fā)的又一次理念的飛躍。同時，本案在深刻挖掘項目生態(tài)環(huán)境帶來的人文價值。的同時，為項目塑造鮮明、獨特的個性，全力提供最具有競爭力的核心優(yōu)勢。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤為主，而它們沒有認識到這一點，導致項。目綜合素質相對較低。社區(qū)的概念過渡到符合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。昆明房地產市場正處于一個快速發(fā)展期。市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點和亮點的產品，占據(jù)目前市場相當。一形成強有力的產品力來支持產品的形象力，成為昆明地產界發(fā)展質的飛躍，一個標志性的物業(yè)。昆明房地產市場處于一個快速的成長階段，除了單一產品概念領先外，還必須是整體素質的提升，因此，可以驕傲的認為：項目的開發(fā)模式就是昆明地產的發(fā)展方向。

　　

【正文】 )) 33(( 工工工 作作作 )) 66..7755(( 休休休 閑閑閑 )),33..66(( 工工工 作作作 )) 二、 戶型劃分原則 根據(jù)我公司在昆明市進行的調查可知，在昆明市，特別 是項目周邊地區(qū)，面積在 80 平方米左右的二房及120 平方米以下三房在此地區(qū)屬于熱銷戶型，并且存量很少。而項目又處在昆明市高新技術開發(fā)區(qū)內，隨著高新技術的迅猛發(fā)展，大量年青高新技術從業(yè)者都將有購房的需求，而年青、工作時間短、都將限制他們的購房面積不會太大，所以今后一段時間內，中等面積的二房及三房將是本地區(qū)最暢銷也是最缺乏的戶型。 根據(jù)市場上的存量及根據(jù)市場以后的發(fā)展趨勢分析，我公司建議戶型在開發(fā)上應遵照以下原則： 控制在 18 萬 —— 23 萬之間。 戶型的功能要完備。 戶型都盡量作到南北朝向，使之南北對流 。 層來一梯兩戶來講，南北朝向的戶型做成三室的或二室半的大戶型，頂層作復式； 就小主層一梯四戶來講，南北朝向的，朝向中央花園的，做成三室的大單位，頂層做復式，兩邊小面積的，做成一室一廳的和二室的。 型的一室一廳的戶型，要做成能夠把兩戶打通，變成三室的戶型。 三、戶型比例建議 戶戶戶 型型型 面面面 積積積 （（（ 平平平 方方方 米米米 ））） 比比比 例例例 （（（ 百百百 分分分 比比比 ））） 二二二 室室室 二二二 廳廳廳 （（（ 包包包 括括括 二二二 室室室 半半半 ））） 77009900 4400 三三三 室室室 二二二 廳廳廳 二二二 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 110000112200 4400 四四四 室室室 二二二 廳廳廳 及及及 復復復 式式式 單單單 位位位 114400 左左左 右右右 1100 一一一 室室室 一一一 廳廳廳 4455 ——— ——— 5500 1100 各戶型的各房間面積配比： 二房二廳：客廳面積： 22 平方米以上；開間： —— 4米以上； 主臥面積： 15 平方米左右；開間： 米以上 三房二廳：客廳面積： 30 平方米以上；開間： 米以上； 主臥面積： 20 平方米左右；開間： 以上； 四房三廳：客廳面積： 35 平方米以上；開間： 米以上； 主臥面積： 25 平方米左右；開間： 4 米以上； 四、主力戶型的分布 多層 u 南北朝向的做成三室二廳（ 100— 120 平方米）；二室半（ 8090平方米）； u 東西朝向的做成二室二廳（ 7090 平方米） u 頂層做復式。 小高 層： 南北朝向中間部分面向中央花園：做成三室二廳（ 100—— 120 平方米） 不朝向中央花園的：做成一室一廳（ 45—— 50 平方米） 項層：做復式 五、主力戶型設計提示 戶型處理原則 A、住宅單元構成能隨整體合成，因地制宜的構筑戶型，力求戶戶有良好的朝向、景觀及通風的環(huán)境，降低樓電梯服務數(shù)，盡量減少戶間干擾。 B、戶型大小合國家制定的居住標準發(fā)展要求，并能以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房選擇條件，能以靈活性的戶型適應消費者家庭階段性改變所引致的布局調整，保持住房較長的可持續(xù)使用期。 C、能深入安 排戶內生活環(huán)境，廚房、洗手間、洗衣間、貯藏室、設備間、服務性陽臺等均能有效地組織，電氣供應、油煙排放、空氣調節(jié)、垃圾收集或處理、均能妥善安排。 戶型的具體建議 多層一戶兩戶；小高層一梯四戶 A、 70—— 90 平方米的二房二廳： 廳的面積在 20—— 24 平方米左右，開間應不低于 ， 主臥在 12—— 14 平方左右，要有兩個陽臺。 B、 80—— 90 平方米的二房半（小三房）： 廳的面積在 20—— 24 平方米左右，開間應不低于 4米， 主臥在 14—— 16 平方左右，要有三個陽臺， 半房在建設上可以和廳合并在一起，也可 以作為一個單獨的儲物間或書房來使用。 C、 100—— 120平方米的三房： 廳的面積在 27—— 33 平方米左右，開間應不低于 ， 主臥在 16—— 19 平方左右，一戶要有三個陽臺。 D、 40—— 45 平方米的一房一廳： 廳的面積在 15—— 18 平方米，開間應不低于 ， 臥室面積在 9—— 12 平方米，廚房可采用開放式的 兩個一房一廳的戶型，可以合并成一個三室的戶型。 六、 本項目的 “ 看景戶型 ” 設計構想 景觀指的是自然景觀和小區(qū)內部營造的人工景觀，為了看景，項目戶型方面這種兩方面的處理。 面形式采用 “ 工 ” 型 或 “T” 型，采用一梯四戶（小高層）的設計 —— 兩個大單位小單位。力爭做到內部房間能夠靈活間隔，自由組合，根據(jù)需要可實現(xiàn)大小套連通，做到 “ 好合好分 ” ，滿足不同的要求。在本項目中可以考慮小面積單位相鄰，便于打通為大戶型。 房間的內部間隔上，往往是有一定進深的一條走道將房和輔助房分開，前者在外側，后者在內側，充分考慮到主要房的采光、通風、觀景的需要。相對項目而言，主要是把主臥放在觀景的最佳位置，如靠近中庭花園的處理。 七、戶型的創(chuàng)新 首層單位送花園。 首層不設樓梯通道，樓梯在外面搭建，業(yè)主直接上二樓，由 二樓進樓梯通道，這樣一來，就可以增大一層的銷售面積，同時，給二層的住戶多一個樓梯轉角的玄關地帶。 項層復式送頂層花園。 三陽臺處理 —— 陽臺具有親近自然，浪漫休閑的功能。 168。 陽臺 =“ 院落 ” —— 觀景陽臺用玻璃或通花護欄圍繞，確?？勺畲笙薅蕊栍[窗外美景； 168。 陽臺 =“ 你可以在陽臺上跳舞 ” —— 情侶陽臺設在主臥室，以淺色玻璃做護攔，盡量面向最佳景觀； 168。 客廳和主人房的陽臺可以做成有觀景效果的構件，廚房后面的陽臺，有些處理成有實用功能的，如放置洗衣機和用來晾曬衣物等。工作陽臺力求通風采光良好預留線位、管位。 第六部分 項目銷售必備條件 一、項目可銷售的三個前提條件 售樓部現(xiàn)場裝修完成 多層的外立面施工完畢 現(xiàn)樓樣板房裝修完成 售樓部現(xiàn)場裝修完成 項目作為期房銷售，買家將很關注項目在銷售時為其展示的場景的要素，使其對項目有一個明確的感知與了解，并以此判斷項目的價值性。 項目的營銷中心注重是 “ 庭院水景生活的展示 ” 的概念。淡化營銷中心的銷售氛圍，以 “ 庭院、水景生活 ”的主題展示，使買家能夠看到未來符合庭院式的生活方式。整體風格趨向現(xiàn)代、明快，以庭院、水景為主線，將營銷中心的各個功能分區(qū)巧妙地連為 一個整體。 多層的外立面施工完畢 做為整個項目的形象工程，在發(fā)售之前 ，多層的外立面必須展示在消費面前，讓消費者能確切的感受到今后將是在一個怎樣的環(huán)境下生活，讓其充分感受整個小區(qū)的現(xiàn)代感及藝術感，以引起消費者心里的共鳴，勾起其消費欲望。 現(xiàn)樓樣板房裝修完成 樣板房必須建在實際發(fā)售的商品房中，而不能建在售樓部或以其它的形式建在別的地方。只有建在實際發(fā)售的樓房中，才能讓消費者相信這才是以后交到他手中的貨真價實的房子。才能讓消費者切身的感受到屋內每一寸空間、每一個角落將給他未來的生活帶來怎樣的便利、怎樣的 樂趣。 二、建立項目獨特的識別系統(tǒng) 選取項目的象征物通過演化為項目獨特的識別系統(tǒng)。 168。 VI 系統(tǒng) VI 系統(tǒng)形成獨特的風格，個性鮮明，便于傳播。 168。 導視系統(tǒng) 小區(qū)內的導視系統(tǒng)通過藝術加工，與小區(qū)的自然植被、水景和諧共生，更添一道美景。 三、售樓人員、接待人員的服裝 作為直接與客戶打交道的第一印象，售樓人員的服裝應該與項目的核心理念相吻合，制造鮮明的個性化與其它樓盤建立區(qū)隔，從而使項目形成自我固有的風格。 四、現(xiàn)場布置 圍墻、周邊環(huán)境 圍墻的布置應考慮到與整個項目的協(xié)調統(tǒng)一，以項目的主題雕塑和象征 物作為主體，配以項目名稱、 LOGO等。 周邊環(huán)境通過項目象征物與周邊環(huán)境作為一個銜接、過渡，形成獨特的標識和視線的引導作用。（如麗江的掬水別墅，通過木架花盆來進行引導）。 工地主體 建筑工地建筑外立面采用大面積布幅包裝，以項目的主題雕塑與象征物來突現(xiàn)形象，不宜采用大標語，大口號式宣傳。 戶外廣告 戶外廣告以項目形象為主，突現(xiàn)項目的藝術氣息、直觀、強烈、個性鮮明。 結 束 語 在與貴司溝通與展開策劃的過程中，我們有充足的信心精心操作項目使之稱為一個既能夠被市場所熱捧又能夠為發(fā)展商創(chuàng)造最大利潤的項目 。在競爭激烈的市場中，項目也必須必須是樹立自身獨特、與眾不同的特質，這種特質是從目標客戶群全方位的需求出發(fā)，產品力與形象力同舉，創(chuàng)造一個高價值的銷售力。