【正文】 大合 ” 式的風(fēng)格，它追求一種大氣的感覺，這就要求它有比較大的占地面積，才能對它所追求的風(fēng)格有一個充分的展示。 昆昆昆 明明明 項項項 目目目 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 報報報 告告告 策 劃 思 路 我們不僅僅是在賣房子， 而是在推銷一種時代現(xiàn)象，傳播一種時代趨向。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤為主，而它們沒有認識到這一點，導(dǎo)致項目綜合素質(zhì)相對較低。隨著房地產(chǎn)進一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個項目的賣點也層出不窮。與周邊其他 樓盤相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場，走在市場的前面。他們渴望能與外界有一個更廣闊的溝通空間，把自己的工作之余的生活半徑擴展出家門之外。 B、水景住宅 項目的鮮明個性以水景來體現(xiàn)，豐富多樣的水的形態(tài)，體現(xiàn)水文化與項目本身的文化價值完美地結(jié)合，構(gòu)筑了項目開發(fā)理念的另一主體。在這種體驗水的過程中，你的心性和你的智 慧，都將得到重新的陶冶和培養(yǎng)。 三、 項目的核心競爭優(yōu)勢 項目在市場是否具有競爭力，主要取決于項目的核心競爭優(yōu)勢的支持力度。 如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個指標(biāo)，按低、中、高三個水平層次，陰影部分為本項目的目標(biāo)客戶群。他們所希望自己的居住空間的環(huán)境是熱情的、奔放的、自己能夠享受更多的居住樂趣。 生活則像一首流動的詩。 第第第 二二二 部部部 分分分 整整整 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 項目脫穎而出的關(guān)鍵在于，除掌握項目的各種有利的資源外，更重要的是借助有效的方法對其進行充分的重塑和提升，全面提升產(chǎn)品力，從而使項目更具有競爭力。設(shè)計親水性高之空間并兼顧安全與舒適，以建立人與水之關(guān)系，以項目所倡導(dǎo)的 “ 水文化 ” 體現(xiàn)其文化價值，做到中央花園與每個獨立的小庭院之間的完美和諧統(tǒng)一。 開放式社區(qū) —— 大社區(qū)，小組團 在項目的組團里面，采取半圍合式布局。小區(qū)停車應(yīng)以地上停車為主，充分利用地形特點，減少開挖量，并且可把停車位做綠化，以增大小區(qū)的綠化率。 多層與小高層結(jié)合的方式 針對項目的自身特征和昆明本地的消費需求決定，項目的物業(yè)類型應(yīng)該以多層與小高層結(jié)合的方式，前期以多層入市，利用多層的價格優(yōu)勢制造項目的旺銷的局面。一方面，由于城市中心化的突飛猛進，由于人口聚集和商品化突然加速，城市中央?yún)^(qū)域都不可避免地染上了現(xiàn)代綜合癥，環(huán)境惡化、交通擁擠等都讓城市人心浮氣躁；另一方面， 現(xiàn)代化是一把 “ 雙刃劍 ” ，它讓城市人享受便利、舒適，也令城市人產(chǎn)生隔閡、壓力，令傳統(tǒng)、樸素、本真似水逝去，城市人在思索：我們究竟在追求一種什么樣的居住方式？我們真的能像海德格爾說的那樣 “ 詩意地居住 ” 嗎？城市人渴求回歸 —— 對自然自由生存狀態(tài)的回歸。在夏威夷，高山、河流、山谷、瀑布、溪流、海灘、叢林、熱帶植被等等構(gòu)成了一道景色奇特的環(huán)境鏈接。各景區(qū)之間亦有聯(lián)結(jié)，以便增強整體感。 表現(xiàn)水力蝕雕形成的風(fēng)景 水景是項目重要的主題。 大地由土石草木解讀，文化則以人的存在形態(tài)來解讀，在這期待 21 世紀里，項目提出另一方向的生命思考。 畢竟環(huán)境不單是用來看的，更是用來享受的，而融于小區(qū)環(huán)境設(shè)計中水景既是景觀，又是園區(qū)休憩空間的必要補充。 四、項目公共建筑設(shè)定及環(huán)境設(shè)計 項目需 要有較完善的生活配套設(shè)施體系。因此生活在這里，我們要的是一個摹擬的假象還是一個可以深耕內(nèi)心的真實生活世界。 項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該與昆明整體自然環(huán)境相和諧。 3）飄窗還能夠增加室內(nèi)空間。 墻面，最好是屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 168。 C、管道 管道主要包括；水管、煤氣管、電線管。 第五部分 戶 型選擇 一、西山區(qū)現(xiàn)有樓盤存貨情況與消費群發(fā)展趨 區(qū)主要樓盤各類戶型所占比例 戶戶戶 型型型 // 面面面 積積積 所所所 占占占 比比比 例例例 （（（ %% ））） 二二二 室室室 二二二 廳廳廳 （（（ 9900 MM 22 以以以 下下下 ））） 77 三三三 室室室 二二二 廳廳廳 一一一 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) （（（ 9955 ——— 111100 MM 22 ））） 1188 三三三 室室室 二二二 廳廳廳 二二二 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) （（（ 111100 ——— 115500 MM 222））） ４４４ 33 四四四 室室室 以以以 上上上 （（（ 114400 MM 222 以以以 上上上 ））） 2244 其其其 他他他 88 躍躍躍 式式式 和和和 錯錯錯 層層層 占占占 所所所 有有有 戶戶戶 型型型 中中中 的的的 比比比 例例例 ３３３ 55 西山區(qū)主要樓盤戶型配比圖 闡述： 由上面兩圖表可以看出，在西山地區(qū)， 110 平方以上的三房和 140 平方以上的四房占總數(shù)的 67%，復(fù)式占總量的 35%；而 90 平方以下的二房只占 7%， 110 平方以下的三房只占 18%。 型的一室一廳的戶型，要做成能夠把兩戶打通，變成三室的戶型。 D、 40—— 45 平方米的一房一廳： 廳的面積在 15—— 18 平方米，開間應(yīng)不低于 ， 臥室面積在 9—— 12 平方米，廚房可采用開放式的 兩個一房一廳的戶型，可以合并成一個三室的戶型。 首層不設(shè)樓梯通道，樓梯在外面搭建，業(yè)主直接上二樓，由 二樓進樓梯通道，這樣一來，就可以增大一層的銷售面積，同時，給二層的住戶多一個樓梯轉(zhuǎn)角的玄關(guān)地帶。 第六部分 項目銷售必備條件 一、項目可銷售的三個前提條件 售樓部現(xiàn)場裝修完成 多層的外立面施工完畢 現(xiàn)樓樣板房裝修完成 售樓部現(xiàn)場裝修完成 項目作為期房銷售，買家將很關(guān)注項目在銷售時為其展示的場景的要素，使其對項目有一個明確的感知與了解，并以此判斷項目的價值性。 二、建立項目獨特的識別系統(tǒng) 選取項目的象征物通過演化為項目獨特的識別系統(tǒng)。（如麗江的掬水別墅，通過木架花盆來進行引導(dǎo)）。 戶外廣告 戶外廣告以項目形象為主，突現(xiàn)項目的藝術(shù)氣息、直觀、強烈、個性鮮明。 VI 系統(tǒng) VI 系統(tǒng)形成獨特的風(fēng)格，個性鮮明，便于傳播。淡化營銷中心的銷售氛圍，以 “ 庭院、水景生活 ”的主題展示，使買家能夠看到未來符合庭院式的生活方式。 三陽臺處理 —— 陽臺具有親近自然，浪漫休閑的功能。 面形式采用 “ 工 ” 型 或 “T” 型，采用一梯四戶（小高層）的設(shè)計 —— 兩個大單位小單位。 小高 層： 南北朝向中間部分面向中央花園：做成三室二廳（ 100—— 120 平方米） 不朝向中央花園的：做成一室一廳（ 45—— 50 平方米） 項層：做復(fù)式 五、主力戶型設(shè)計提示 戶型處理原則 A、住宅單元構(gòu)成能隨整體合成，因地制宜的構(gòu)筑戶型，力求戶戶有良好的朝向、景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。88%（國際花園） 類類類 型型型 開開開 間間間 (( 米米米 )) 面面面 積積積 (( 平平平 方方方 米米米 )) 客客客 廳廳廳 44..55 3311..0055 主主主 臥臥臥 室室室 (( 含含含 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 生生生間間間 )) 44..22 2200..66 次次次 臥臥臥 室室室 33..66 1111..8888 次次次 臥臥臥 室室室 33 99 廚廚廚 房房房 33..33 77..9922 餐餐餐 廳廳廳 33 1100..88 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 生生生 間間間 22..11 55..0044 陽陽陽 臺臺臺 (( 雙雙雙 )) 44..55(( 休休休 閑閑閑 )) 33(( 工工工 作作作 )) 66..7755(( 休休休 閑閑閑 )),33..66(( 工工工 作作作 )) 二、 戶型劃分原則 根據(jù)我公司在昆明市進行的調(diào)查可知，在昆明市，特別 是項目周邊地區(qū)，面積在 80 平方米左右的二房及120 平方米以下三房在此地區(qū)屬于熱銷戶型，并且存量很少。 168。 玻璃：建議用：淡湖綠色、白色 D、局部構(gòu)件 168。 采用冷色調(diào)，與天空背景相融合，如藍灰色。在本項目中我們強調(diào)色彩的明快、強調(diào)現(xiàn)代的風(fēng)格。集現(xiàn)代建筑藝術(shù)與科學(xué)技術(shù)于一體，展現(xiàn)藝術(shù)與技術(shù)相融合的文化魅力?，F(xiàn)在，大眾化、普遍的服務(wù)已遠不能滿足現(xiàn)代家庭的需求，必須將傳統(tǒng)的 “ 物業(yè)管理 ” 向深層次的 “ 服務(wù) ” 過渡，以私人化、個性化、完善的服務(wù)，徹底讓業(yè)主從生活的桎梏中解放出來，從容享受悠閑的生活。 主入口環(huán)境設(shè)計 項目的主入口處利用退縮空間處理手法，留設(shè)廣場