【正文】 “ 人、自然、建筑 ” 三者有機(jī)結(jié)合，和諧共生，追求的不僅僅是片面的差異化策略，而是整體素質(zhì)的全面領(lǐng)先。項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)源于整體素質(zhì)和鮮明個(gè)性。 三、 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目在市場(chǎng)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要取決于項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支持力度。 從中環(huán)境來(lái)看，即社區(qū)環(huán)境，以追求庭院和水景園林為重者，在強(qiáng)調(diào)利用自然，實(shí)行可持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)上，營(yíng)造富有特色的水景，推出園中園， “ 小橋、流水、家 ” 的概念，顯露出一種生活的情調(diào)與環(huán)境。從這一點(diǎn)上，已經(jīng)是超越了其它樓盤(pán)，而成為昆明的一個(gè)標(biāo)志性的新起點(diǎn)，在未來(lái)的項(xiàng)目?jī)?nèi)的小區(qū)是完美的，而且是最佳期 居住環(huán)境，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。 結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念，項(xiàng)目具有天時(shí)、地利、人和之勢(shì)，而是引領(lǐng)昆明房地產(chǎn)發(fā)展的方向，是一個(gè)典型的全面升級(jí)換代的產(chǎn)品。在這種體驗(yàn)水的過(guò)程中，你的心性和你的智 慧，都將得到重新的陶冶和培養(yǎng)。水的魄力單憑遠(yuǎn)觀是決不可能真正體驗(yàn)的。這樣，就使得這里的居民，既不用 對(duì)著水景 “ 望梅止渴 ” ，也不必 “ 望河興嘆 ” 。 ” 水景文化其最關(guān)鍵的部分在于水、景和人的互動(dòng)性，所謂 景 是指開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建成的客戶能看見(jiàn)的實(shí)體，除去通常認(rèn)為的建筑小品、綠化等物體還應(yīng)包括建筑本身，主要是建筑本身是否與水相得益彰，形成互動(dòng)關(guān)系。 B、水景住宅 項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以水景來(lái)體現(xiàn)，豐富多樣的水的形態(tài)，體現(xiàn)水文化與項(xiàng)目本身的文化價(jià)值完美地結(jié)合，構(gòu)筑了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的另一主體。也是一個(gè)非正式的工作間。 中庭式的園林它最大的好處是可以給人一種與外界的大環(huán)境有一個(gè)隔離的感覺(jué)，可以給客戶一種家的親切的感覺(jué)，并且可以單獨(dú)把它作為一個(gè)獨(dú)立的園林來(lái)進(jìn)行處理，竹影蘭香，小閣臨流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所謂 “ 小中見(jiàn)大 ” ，淡雅宜人，正是庭院式園林的特點(diǎn)。 綜上所述，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念為： 庭院水景住宅 開(kāi)發(fā)理念的闡釋 （ 1）、開(kāi)發(fā)理念的核心 A、庭院式住宅 項(xiàng)目在多層部分采用連起的 U 字形的建筑布局，這樣一來(lái)，每一個(gè) U 字形的格局都構(gòu)成了一個(gè)半圍合式 的庭院，使每一個(gè)小的組團(tuán)都有一個(gè)小型的中心庭院景觀。他們渴望能與外界有一個(gè)更廣闊的溝通空間，把自己的工作之余的生活半徑擴(kuò)展出家門(mén)之外。 E、目標(biāo)消費(fèi)群文化底蘊(yùn)分析： 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群大都出生在六十年代中期及七十年代初，他們大都接受過(guò)中高等教育（大專以上），由于他們?cè)谏蠈W(xué)時(shí)所處的社會(huì)大環(huán)境，他們接受的西方外來(lái)文化的醺陶不是很明顯，對(duì)他 們而言，還是受傳統(tǒng)思想教育的影響比較深，渴望能夠在一個(gè)相對(duì)封閉空時(shí)一家相聚，共享天倫。 Ｄ 、符合目標(biāo)消費(fèi)群需求 在快速成長(zhǎng)的地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)群的需求也趨向一種新的方向，他們不再是滿足簡(jiǎn)單的居住功能，而是期望有一個(gè)能夠與自然和諧共生，感受一種特別文化氛圍，在享受生活情趣的同時(shí)獲取一種精神的享受。 Ｃ、引領(lǐng)昆明住宅的新趨勢(shì) 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)快速的成長(zhǎng)階段，除了單一產(chǎn)品概念領(lǐng)先外，還必須是整體素質(zhì)的提升，因此，項(xiàng)目從細(xì)節(jié)到局部，從環(huán)境到人居環(huán)境都精心地追求到達(dá)一點(diǎn)，能夠在昆明市場(chǎng)引領(lǐng)市場(chǎng)的新的趨勢(shì)，以創(chuàng)新的工藝、建材和推廣手法在市場(chǎng)引起輿論的焦點(diǎn)。與周邊其他 樓盤(pán)相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時(shí)保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場(chǎng)，走在市場(chǎng)的前面。 蒙梭園林強(qiáng)調(diào)妙地設(shè)計(jì)地形，引來(lái)大量的水源造成小溪、沼澤、瀑布等不同水景，還有許多主題性建筑物交相響應(yīng)，倡導(dǎo)一處花園就是一處令人 “ 幻想的地方 ” 。 ２、項(xiàng)目本身因素的影響 A、地段自身面積、形狀的影響 項(xiàng)目占地 30 畝，地形呈 L 形，由于地塊 自身面積及形狀的因素，決定了項(xiàng)目不可能采用的 “ 大開(kāi)大合 ” 式的一種風(fēng)格。能夠真正地受到市場(chǎng)歡迎，買(mǎi)家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項(xiàng)目整體素質(zhì)的超越。隨著房地產(chǎn)進(jìn)一步趨向成熟，市場(chǎng)的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來(lái)愈快，每一個(gè)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)也層出不窮。 Ｃ、產(chǎn)品整體素質(zhì)決勝一切 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展期 。而昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型中，市場(chǎng)需求的不再是具有單一功能的產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境的理想、可持續(xù)性的居所。區(qū) 域地狀非常適合開(kāi)發(fā)素質(zhì)高，是具有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ男滦臀飿I(yè)產(chǎn)品。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤(pán)為主，而它們沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目綜合素質(zhì)相對(duì)較低。 一、 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念 結(jié)合本項(xiàng)目的綜合因素，充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源將項(xiàng)目做成一個(gè)符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以 及消費(fèi)者需要的產(chǎn)品。同時(shí)，本案在深刻挖掘項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境帶來(lái)的人文價(jià)值的同時(shí)，為項(xiàng)目塑造鮮明、獨(dú)特的個(gè)性，全力提供最具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)。 本策劃案旨從一個(gè)高度整合人、自然、建筑三位一體的概念。 昆昆昆 明明明 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 開(kāi)開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā)發(fā) 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 策 劃 思 路 我們不僅僅是在賣(mài)房子， 而是在推銷(xiāo)一種時(shí)代現(xiàn)象，傳播一種時(shí)代趨向。 這是一種銜接時(shí)代與未來(lái)，處在經(jīng)濟(jì)與文化邊界的時(shí)代現(xiàn)象，一種綜合的經(jīng)濟(jì)文化和時(shí)尚生活的趨向和概念。使項(xiàng)目經(jīng)由單純的自然環(huán)境上升到人文環(huán)境的塑造和建立，實(shí)現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)的又一次理念的飛躍。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 二、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 四、目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)分析 五、項(xiàng)目命名 第二部分 總體規(guī)劃 第三部分 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 第四部分 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 第五部分 主力戶型選擇 第六部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售必憊條件 第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 在策略性的推廣指導(dǎo)下，明確項(xiàng)目所需針對(duì)的目標(biāo)群體和部分 優(yōu)勢(shì)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象所在。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)影響 A、昆明房地產(chǎn)現(xiàn)狀 昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于一種剛剛起步后的高速膨脹階段，大多數(shù)樓盤(pán)整體風(fēng)格都是采用一種 “ 大開(kāi)大合 ” 式的風(fēng)格，它追求一種大氣的感覺(jué)，這就要求它有比較大的占地面積，才能對(duì)它所追求的風(fēng)格有一個(gè)充分的展示。 B、昆明房產(chǎn)需要升級(jí)換代的產(chǎn)品 項(xiàng)目處于昆明市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰西山區(qū)政府，與西山區(qū)政府新建的廣場(chǎng)相鄰，與昆明市城區(qū)聲氣相接，生活交通便利。 從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個(gè)單純居住的概念到社區(qū)的概念，由社區(qū)的概念過(guò)渡到符合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。本項(xiàng)目正處于昆明地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型中，它的出現(xiàn)，必將是昆明房地產(chǎn)一個(gè)升級(jí)換代的產(chǎn)品，是區(qū)別于現(xiàn)有市場(chǎng)而開(kāi)創(chuàng)的一種新型房地產(chǎn)發(fā)展模式。市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，占據(jù)目前市場(chǎng)相當(dāng)?shù)牡匚?。事?shí)證明：?jiǎn)慰恳粋€(gè)概念或者一個(gè)賣(mài)點(diǎn)一招致勝的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。因此，本項(xiàng)目必須是整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣(mài)點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來(lái)支持產(chǎn)品的形象力，成為昆明地產(chǎn)界發(fā)展質(zhì)的飛躍，一個(gè)標(biāo)志性的物業(yè)。轉(zhuǎn)而可根據(jù)地塊本身的特征，把它的園林作的精致、作細(xì)、注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，使 “ 每一個(gè)角落、每時(shí)每刻都令人陶醉的不同尋常的園林 ” 而這正是躍動(dòng)的蒙梭（法國(guó)）園林的精髓所在。 B、項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略 項(xiàng)目能夠成為昆明市西山區(qū)同地段的標(biāo)志性、升級(jí)換代的產(chǎn)品，其主要的一點(diǎn)是產(chǎn)品的整體素質(zhì)必須全面領(lǐng)先。 項(xiàng)目不僅僅是為了尋找產(chǎn)品差異化，而是全面領(lǐng)先的策略，保證產(chǎn)品創(chuàng)新而又能得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 可以驕傲的認(rèn)為：項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式就是昆明地產(chǎn)的發(fā)展方向。因此，功能單一的樓盤(pán)必將遭遇他們的舍棄，他們需要的是一個(gè)具有良好的心態(tài)小區(qū)周邊環(huán)境相輝映的高素質(zhì)的人居環(huán)境。但隨著社會(huì)大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，他們受西方文化的影響越來(lái)越嚴(yán)重，西式文化成為一種潮流之選，一種時(shí)尚。 而是否符合這種文化底蘊(yùn)，也是他們的選房的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。而且從小區(qū)的中央花園引一條水流貫穿整個(gè)小區(qū)，并在水流流過(guò)每個(gè)小的中心庭院處建一個(gè)小橋，使每一個(gè)小庭院處都充滿了小橋流水式的美感。 庭院也是娛樂(lè)與休閑和家庭生活的重要場(chǎng)所，是兒童游戲玩耍的天堂，對(duì)成年人而言，庭院是 會(huì)客室的延伸。朋友之間可以在此更開(kāi)放、自由地交流。 “ 問(wèn)渠那得清如許，為有源頭活水來(lái)。 小區(qū)形成了水脈，水脈又連接成了水系。你可以運(yùn)用自己視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)的種種感官，與水發(fā)生密切的接觸，去傾聽(tīng)水的聲音，辨別水的氣息，感受水的魄力： 隨著季節(jié)的變幻，正是水的靈性的所在，你可以在不同的時(shí)間，用不同的方式，與不同形態(tài)的水發(fā)生不同的情趣的接觸 —— 這，就是項(xiàng)目所追求特有的非常親水！ 孔子日： “ 仁者向山，智者樂(lè)水 ” 。只有與水達(dá)到零距離的接觸，去近水、親水乃至完全親水，才能真正體會(huì)到水的性格、水的魄力，以及水的智慧。 二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 在迅速崛起的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)中明確項(xiàng)目在市場(chǎng)中的一個(gè)位置，更好地開(kāi)展項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)推廣